房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析存在的問題及對策

何海明

摘要：新時期大數(shù)據(jù)技術(shù)在企業(yè)財務(wù)管理領(lǐng)域得到廣泛運用，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇。因此，文章通過梳理企業(yè)財務(wù)報表分析工作存在的缺陷與問題，分別圍繞運用多種財務(wù)分析方法、強化財務(wù)人員培訓(xùn)、完善財務(wù)報表分析評估體系、引入合理估值技術(shù)等方面提出具體的解決方案，致力于有效解決企業(yè)財務(wù)報表分析問題，提升企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性及綜合利用價值，輔助管理者制定科學(xué)決策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)報表分析；有效對策

財務(wù)報表分析主要是指通過對相關(guān)采取數(shù)據(jù)展開科學(xué)整理和收集，并適當(dāng)補充，采用合理的方法進行分析，準(zhǔn)確快捷計算財務(wù)指標(biāo)，之后結(jié)合企業(yè)近年來經(jīng)營情況，為財務(wù)管理工作提供幫助。由于房地產(chǎn)領(lǐng)域具有周期長、資金投入多等特點，若不能合理進行財務(wù)報表分析，將導(dǎo)致企業(yè)未來發(fā)展受到影響，需要采用相應(yīng)的措施解決財務(wù)報表分析存在的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析存在的問題

（一）財務(wù)分析方法存在的缺陷

目前，進行財務(wù)報表分析過程中常用方法包含趨勢分析法、比率分析法、比較法等，但在具體運用過程中存在較多的問題，無法保證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性。以比較分析法為例，具體應(yīng)用環(huán)節(jié)需調(diào)查了解不同企業(yè)的經(jīng)營理念與方法，獲取準(zhǔn)確的財務(wù)報表與經(jīng)營數(shù)據(jù)進行針對性分析，但若企業(yè)運用的會計政策、分析口徑不統(tǒng)一，將導(dǎo)致分析結(jié)果存在較大的偏差，無法體現(xiàn)財務(wù)分析工作的價值。而趨勢分析法主要是通過長時間觀察報表中相似的數(shù)據(jù)和指標(biāo)，并展開系統(tǒng)性比較，從中呈現(xiàn)出近階段企業(yè)經(jīng)營效果，但此種方法極易受到市場因素變動的影響，促使分析結(jié)果缺少科學(xué)性和有效性。

（二）分析人員專業(yè)素質(zhì)待提高

財務(wù)報表分析人員的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)水平直接決定工作效果，影響各項分析結(jié)果的真實性，但當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)都缺少專業(yè)性的分析人員，現(xiàn)有管理人員專業(yè)素養(yǎng)參差不齊，難以及時根據(jù)新會計準(zhǔn)則等政策性文件進行財務(wù)分析方法的調(diào)整，一味地采用傳統(tǒng)的方法進行分析，分析結(jié)果過于片面，不能真正體現(xiàn)企業(yè)收入。另外，個別房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作人員態(tài)度不端正，無法認(rèn)識到財務(wù)報表分析工作的重要性，不能結(jié)合以往作業(yè)經(jīng)驗，系統(tǒng)性地制作財務(wù)報表。部分房地產(chǎn)企業(yè)在工作團隊建設(shè)、團隊專業(yè)素養(yǎng)等方面仍處于較低水平，往往交由項目會計套用模板進行財務(wù)報表的直接分析，導(dǎo)致分析成果難以密切結(jié)合企業(yè)實際業(yè)務(wù)，未能發(fā)揮財務(wù)報表分析價值。

（三）管理者不重視財務(wù)報表分析

結(jié)合相關(guān)調(diào)查結(jié)果，管理者都缺少對財務(wù)分析工作的認(rèn)識，未能根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定相應(yīng)的分析制度，使得財務(wù)管理人員日常工作缺乏有效監(jiān)督與約束力，不能真正為各個部門提供準(zhǔn)確的財務(wù)數(shù)據(jù)。大多管理者比較重視銷售活動以及項目投資等一些經(jīng)濟利益比較顯著的項目，忽視對財務(wù)報表分析工作，導(dǎo)致進行企業(yè)決策過程中無法做出正確的判斷。同時，由于財務(wù)報表中反映的數(shù)據(jù)均為企業(yè)已發(fā)生事項，根據(jù)既有信息進行企業(yè)未來經(jīng)營狀況、發(fā)展趨勢的預(yù)測存在一定局限性，加之不同企業(yè)的報表報送時間不一致，例如月度報表選擇在次月初報送，年度報表則在年度終了后4個月內(nèi)報出，然而因管理層未重視財務(wù)報表分析工作，進一步增加財務(wù)報表報送時間的不確定性，可能導(dǎo)致財務(wù)報表反饋的事項與企業(yè)實際情況之間發(fā)生變化，難以保證真實反饋房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的有效對策

（一）運用多種分析方法

為了彌補企業(yè)財務(wù)報表分析方法存在的弊端，需要工作人員將多種分析方法進行有效融合，從而充分提高報表分析結(jié)果的科學(xué)性，并能有效優(yōu)化具體分析流程。具體而言，應(yīng)將財務(wù)分析與經(jīng)營分析方法相融合，當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指標(biāo)展開準(zhǔn)確解讀過程中，應(yīng)通過財務(wù)分析的方法準(zhǔn)確解讀，能夠從多個角度進行分析，及時了解影響財務(wù)指標(biāo)的因素。并系統(tǒng)性調(diào)查客戶的滿意程度，可以做出正確評價，靈活調(diào)整企業(yè)未來經(jīng)營方向，及時做好風(fēng)險預(yù)警工作。同時，還要運用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代化技術(shù)，加快各項信息的收集和傳遞，房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的銷售模塊，可以通過合理引入信息技術(shù)，幫助工作人員快速查找具體交易信息，提高財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保證分析效果，避免浪費大量的時間和人力，實現(xiàn)高效化完成分析任務(wù)。

（二）加強專業(yè)人員的培訓(xùn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，開展財務(wù)報表分析工作對于財務(wù)人員素養(yǎng)與能力要求較高，不僅需要有較高的業(yè)務(wù)能力以及豐富的工作經(jīng)驗，還需具有較高綜合素質(zhì)和責(zé)任意識，仔細(xì)完成報表的分析工，在具有全過程會計核算能力的基礎(chǔ)上，可以加強對企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境的了解，從全局角度進行分析，具有前瞻性。基于此，處于財務(wù)報表分析階段，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠加強對專業(yè)人員的培訓(xùn)，從職業(yè)素養(yǎng)、工作能力、工作態(tài)度等各個方面進行考核，并要適當(dāng)?shù)匾M一些現(xiàn)代化的專業(yè)人才，為財務(wù)報表分析工作提供支撐。在開展日常財務(wù)數(shù)據(jù)收集、分析統(tǒng)計工作時，要求工作人員能夠積極主動進行學(xué)習(xí)、端正工作態(tài)度，加強對財務(wù)管理知識的了解，掌握一些注意事項，避免出現(xiàn)分析結(jié)果偏差較大等不良現(xiàn)象。并仔細(xì)研究一些特殊指標(biāo)，保持對數(shù)據(jù)的敏感性，深入研究每一個財務(wù)數(shù)據(jù)，不放過任何一個細(xì)節(jié)，掌握財務(wù)報表分析的重點和難點，仔細(xì)闡述報表具體的應(yīng)用價值，使得企業(yè)內(nèi)部各個部門能夠配合此項工作。

以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)建立SWOT矩陣進行現(xiàn)有人力資源管理情況的分析，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)在財務(wù)管理人才隊伍建設(shè)、培訓(xùn)機制落實、企業(yè)文化建設(shè)方面存在顯著缺陷，并對此圍繞以下三個方面進行戰(zhàn)略調(diào)整定位：一是重構(gòu)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，面向市場加快存貨消化速度，健全人才引進與培養(yǎng)機制，并明確制定未來三年的財務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)，實現(xiàn)總營收穩(wěn)步增長、凈利潤維持穩(wěn)定、總資產(chǎn)增長率持續(xù)攀升、應(yīng)收賬款與存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)有效縮短；二是完善內(nèi)部組織架構(gòu)，引進市場營銷部門分擔(dān)應(yīng)收賬款管理任務(wù)，由財務(wù)部門結(jié)合賒銷信用期提示營銷人員進行跟進式催款、落實業(yè)務(wù)風(fēng)險評估，并額外增設(shè)戰(zhàn)略執(zhí)行監(jiān)督工作團隊，實現(xiàn)對企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)執(zhí)行情況的動態(tài)跟蹤；三是培育創(chuàng)新管理意識，例如引入直接轉(zhuǎn)銷法進行應(yīng)收賬款壞賬處理，嚴(yán)格落實對壞賬準(zhǔn)備賬戶的審核，并細(xì)化公司財務(wù)報表披露內(nèi)容，保證實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營情況的如實反饋。

（三）強化對財務(wù)報表工作的重視程度

若想有效解決財務(wù)報表分析工作中存在的問題，需要加強管理者對此項工作的重視程度，企業(yè)內(nèi)部各個部門和相關(guān)管理者能夠從內(nèi)心深處提高認(rèn)識，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)主動學(xué)習(xí)相關(guān)內(nèi)容，為財務(wù)報表分析工作按時完成奠定基礎(chǔ)。具體工作中，需要保證企業(yè)內(nèi)部各個部門能夠相互配合，實現(xiàn)資源共享，科學(xué)展開財務(wù)報表分析工作，以便于快速發(fā)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營中存在的問題，快速制定針對性的解決措施，并為一些重要的決策提供數(shù)據(jù)支持。另外，設(shè)立財務(wù)部門，制定相應(yīng)的管理制度，明確其主要職責(zé)，使其可以嚴(yán)格要求財務(wù)人員日常工作，確保每個工作人員都能按照制度工作，從根本上強化財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力。不僅如此，應(yīng)引入計算機技術(shù)，通過合理借助現(xiàn)代化設(shè)備，使得整個財務(wù)報表分析工作更加準(zhǔn)確化，避免由于人工失誤造成大量的損失，保證財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性。

三、其他對策的思考

（一）參考項目經(jīng)營周期的特殊性

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，若想高質(zhì)量地完成財務(wù)分析工作，改變其傳統(tǒng)工作中存在的弊端，應(yīng)參考項目經(jīng)營周期的特殊性，實現(xiàn)高效化分析，避免由于前期數(shù)據(jù)未達到預(yù)計要求，而做出降低房地產(chǎn)近期的盈利能力判斷，使得此項工作缺少實際意義。需要參考房地產(chǎn)項目具體進展情況，工作人員能夠參考以往的工作經(jīng)驗，到網(wǎng)絡(luò)查找相關(guān)資料，準(zhǔn)確判斷數(shù)據(jù)變化特點。同時在這一過程中，應(yīng)將多種分析方法進行有效融合，為具體報表分析工作提供幫助，利用信息化平臺進行財務(wù)數(shù)據(jù)變動情況的跟蹤監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)異常波動等情況，并通過資料收集、數(shù)據(jù)比對調(diào)查了解其背后原因，結(jié)合企業(yè)實際經(jīng)營特征編制具體的整改措施，保障財務(wù)報表分析質(zhì)量。由此可以得出，項目經(jīng)營周期對財務(wù)報表分析工作的重要性，需要工作人員能夠從多個角度展開研究，不應(yīng)該僅僅局限于某一階段，導(dǎo)致整個分析結(jié)果誤差較大。

（二）引進合理的估值技術(shù)

在財務(wù)報表分析過程中，可引入合理的估值技術(shù)，如通過利用歷史成本計價法，可以提高會計信息的準(zhǔn)確性，借助有效方法進行財務(wù)信息比對能夠有效避免主觀判斷現(xiàn)象的出現(xiàn)，但隨著時代的發(fā)展，歷史成本計價的弊端逐漸顯現(xiàn)出來，不能真正體現(xiàn)房地產(chǎn)近期盈利狀況?；诖?，需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)當(dāng)前市場的變化情況，選擇科學(xué)的價值評估方法，對企業(yè)內(nèi)部重要的資產(chǎn)展開科學(xué)評估，之后得出準(zhǔn)確的價值數(shù)，進行正確的評判和分析。不僅如此，可以通過平衡計分卡的考核策略，能夠在企業(yè)團結(jié)合作、政企關(guān)系、創(chuàng)新能力的各個展開深入的分析。以某房地產(chǎn)企業(yè)的價值評估為例，引入預(yù)測財務(wù)報表與現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型評估該房地產(chǎn)企業(yè)在2022年度的企業(yè)價值，主要圍繞以下三個方面入手。

1. 建立企業(yè)財務(wù)價值評估指標(biāo)體系

對外考慮宏觀市場經(jīng)濟環(huán)境、同行業(yè)內(nèi)部的其他企業(yè)發(fā)展情況，對內(nèi)結(jié)合企業(yè)財務(wù)經(jīng)營狀況，分別在營運能力評價、盈利能力評價與成長能力評價三個層面設(shè)計分級評價指標(biāo)，其中“營運能力評價”中劃分出企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、營運資本周轉(zhuǎn)率等具體評價指標(biāo)，“盈利能力評價”中細(xì)分出企業(yè)營業(yè)凈利率、總資產(chǎn)凈利率及權(quán)益凈利率等指標(biāo)，在“成長能力評價”中包含企業(yè)營業(yè)收入增長率等具體指標(biāo)，用于全面反饋企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)水平及綜合運營能力，便于及時查看企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)，并采取相應(yīng)的應(yīng)急處理措施。

2. 針對企業(yè)2022年資產(chǎn)負(fù)債表與利潤表進行全面預(yù)測

基于一定權(quán)限獲取信息化平臺中該企業(yè)上一年度的財務(wù)報表分析結(jié)果，從銷售收入中減去銷售成本、企業(yè)管理費用、折舊費用等數(shù)值，獲得企業(yè)的息稅前營業(yè)利潤，將其乘以（1-25%）計算獲得企業(yè)的息前稅后利潤，結(jié)合固定資產(chǎn)折舊金額獲得企業(yè)的營業(yè)現(xiàn)金毛流量，從中剔除固定資產(chǎn)增量、折舊金額，即可最終獲得企業(yè)新一年實體現(xiàn)金流量的預(yù)測結(jié)果。

3. 綜合考慮企業(yè)收益額的具體計算方法

引入加權(quán)平均資本成本模型完成企業(yè)折現(xiàn)率的計算，綜合考慮債務(wù)資本、權(quán)益資本等指標(biāo)代入回歸公式中，完成房地產(chǎn)企業(yè)年度行業(yè)風(fēng)險系數(shù)的測算，配合不同基期內(nèi)的實體現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率、預(yù)測現(xiàn)金流量現(xiàn)值、折現(xiàn)系數(shù)、后續(xù)期增長率、后續(xù)期價值、實體價值等參數(shù)的綜合計算，最終將不同周期的現(xiàn)金流量現(xiàn)值進行累計相加，將價值評估成果應(yīng)用于對企業(yè)未來營收、存貨及資金流動性指標(biāo)的預(yù)測，輔助完成企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃及管理模式變革。

（三）建立財務(wù)報表分析體系

與房地產(chǎn)企業(yè)其他工作不同的是，財務(wù)報表分析對工作人員的專業(yè)性要求較高，需要其掌握較多的相關(guān)知識，并且整體工作時間比較長?；诖?，為了更好地優(yōu)化工作流、減少工作任務(wù)量，可由財務(wù)共享中心建立財務(wù)報表分析體系，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，為工作人員提供幫助，查找相關(guān)資料，設(shè)計完善的報表分析框架，以便于工作人員了解整個工作流，開展有目的分析，快速完成預(yù)期工作目標(biāo)。同時，還要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，選擇最科學(xué)、最規(guī)范的報表分析措施，并針對報表分析體系的內(nèi)容不斷進行完善、定期進行更新，促使整個管理財務(wù)管理工作更加符合國家相關(guān)規(guī)定，保證報表分析結(jié)果質(zhì)量有個質(zhì)的飛躍。

此外，為充分發(fā)揮財務(wù)報表分析成果的利用價值，可引入哈佛框架、SWOT等戰(zhàn)略分析工具與財務(wù)報告分析進行有機結(jié)合，輔助企業(yè)完整戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方案的編制，保證實現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營情況的如實反饋。在財務(wù)戰(zhàn)略分析環(huán)節(jié)，根據(jù)企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略進行內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境與外部市場環(huán)境的科學(xué)預(yù)測，運用波士頓矩陣、PEST模型等方法進行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀、各項經(jīng)濟活動的全面分析，建立針對性財務(wù)分析方案。鑒于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)周期長達數(shù)年，應(yīng)基于全生命周期理念明確企業(yè)不同階段財務(wù)分析重點，例如在項目開發(fā)前期，將項目預(yù)算投資成本與實際進度成本進行比較，逐項分析超支或結(jié)余原因，并生成分析報告；在項目預(yù)售階段，重點針對房地產(chǎn)企業(yè)的簽約額、按揭回款率等指標(biāo)進行分析，與預(yù)算金額進行差額比較，并根據(jù)物業(yè)類型差異進行產(chǎn)品市場評價的反饋，便于在項目開發(fā)中期及時調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計方案；在項目開發(fā)后期，將項目總預(yù)算與總產(chǎn)值、總收入等數(shù)據(jù)進行對比分析，生成完整的財務(wù)分析結(jié)果，并納入項目數(shù)據(jù)庫中，為后續(xù)同類項目開發(fā)、目標(biāo)成本控制提供借鑒依據(jù)。

（四）非財務(wù)信息與財務(wù)信息融合

開展財務(wù)報表分析工作時，大多工作人員只注重財務(wù)信息的研究，使得非財務(wù)信息被忽略，導(dǎo)致分析結(jié)果缺少準(zhǔn)確?；诖?，需要將非財務(wù)信息與財務(wù)信息進行有機融合，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，大范圍收集相關(guān)數(shù)據(jù)，不斷提高分析結(jié)果質(zhì)量。并能合理運用財務(wù)指標(biāo)，根據(jù)行業(yè)動態(tài)、經(jīng)營環(huán)境等一些重要的非財務(wù)信息，選擇最恰當(dāng)?shù)呢攧?wù)報表分析方法，提高分析結(jié)果的針對性。

四、結(jié)語

綜上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨于復(fù)雜化，各種規(guī)模企業(yè)加強對財務(wù)報表分析工作的重視程度，希望通過此工作系統(tǒng)化了解企業(yè)經(jīng)營狀況，做出正確的判斷，讓經(jīng)營管理水平更上一層樓?；诖耍枰髽I(yè)能夠根據(jù)市場變化動態(tài)，將非財務(wù)信息與財務(wù)信息融合，建立財務(wù)報表分析體系，引進合理的估值技術(shù)，參考項目經(jīng)營周期的特殊性，提高專業(yè)人員綜合素質(zhì)，選擇最佳的財務(wù)報表分析方法，明確房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。

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（作者單位：中國武夷實業(yè)股份有限公司）