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    中南建設(shè)的盈利能力分析

    2021-10-23 04:37趙潔
    國際商務(wù)財會 2021年10期
    關(guān)鍵詞:杜邦分析法房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力

    趙潔

    【摘要】近10年來我國房價不斷攀升,達(dá)到了前所未有的高度,盡管政府從宏觀調(diào)控的角度頒布政策,對房價進(jìn)行調(diào)控,但效果并不十分顯著。與此同時,房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,給一些房地產(chǎn)商帶來了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)想要在行業(yè)中占有一席之地,就要充分了解企業(yè)自身的盈利能力,揚長避短,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。文章以中南建設(shè)房地產(chǎn)公司為研究對象,選取了2012—2017年的財務(wù)數(shù)據(jù),以杜邦財務(wù)分析法為理論基礎(chǔ),采用因素分解法和比較分析法,對中南建設(shè)的盈利能力進(jìn)行分析,并且與行業(yè)先進(jìn)企業(yè)平均指標(biāo)進(jìn)行對比,分析得到影響中南建設(shè)盈利能力的原因,并提出建議。

    【關(guān)鍵詞】杜邦分析法;盈利能力;因素分解法;房地產(chǎn)行業(yè)

    【中圖分類號】F403.8

    近幾年來,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,持續(xù)攀升的房價沒有使房地產(chǎn)行業(yè)衰退,反而呈現(xiàn)越來越好的趨勢。國家雖然采取多輪宏觀調(diào)控政策抑制樓市過熱,如“國八條”“國十二條”等,但樓市卻如生生不息的野火般愈燒愈旺。如何獲取更大的利潤,是房地產(chǎn)企業(yè)從存在開始就要思考的問題。因此在企業(yè)成立之初就要計算分析自身盈利能力的高低,由于傳統(tǒng)分析盈利能力的指標(biāo)過于局限,故本文采用了杜邦分析法,綜合分析了企業(yè)的盈利能力及其影響因素,并提出了合理有效的建議。

    一、基于杜邦分析法分析中南建設(shè)盈利能力

    (一)中南建設(shè)的概況

    中南建設(shè)是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工為主營業(yè)務(wù)的上市企業(yè),截至2017年,公司計劃房地產(chǎn)簽約銷售金額500億元,實際簽約銷售金額963億元,指標(biāo)完成率192.6%;建筑工程業(yè)務(wù)計劃實現(xiàn)業(yè)務(wù)收入120億元,實際完成施工業(yè)務(wù)收入117億元。公司2017年共新增土地98宗,規(guī)劃建筑面積1499萬平方米,價值1907億元。中南建設(shè)在業(yè)務(wù)團(tuán)隊和品牌上都有較強(qiáng)的優(yōu)勢。

    以下根據(jù)新浪財經(jīng)披露的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表,收集整理了中南建設(shè)2012—2017年的各種數(shù)據(jù),如表1和表2。

    根據(jù)整理出來的表1和表2中的財務(wù)數(shù)據(jù),結(jié)合杜邦分析法計算各項比率,如表3。

    (二)中南建設(shè)的杜邦分析

    1.計算數(shù)值分析

    通過因素分解法分析權(quán)益凈利率的變動情況,分別改變銷售凈利率,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù),得出權(quán)益凈利率的值,通過與上期比較,分析不同的變量對權(quán)益凈利率的影響程度。

    2.銷售凈利率的分析

    根據(jù)銷售凈利率的公式可知,可以影響比率的是營業(yè)收入和凈利潤,根據(jù)計算出來的數(shù)據(jù),繪制了圖1。

    通過圖1顯示銷售凈利潤率在不斷下降,根據(jù)表2中凈利潤和營業(yè)收入顯示,凈利潤每年都在下降,而營業(yè)收入雖然在上升,但是成本和費用也在上升導(dǎo)致銷售凈利率在不斷下降。

    一個企業(yè)在凈利潤保持不變的情況下,營業(yè)收入與銷售凈利率成正比。而且,銷售凈利率是直接反映企業(yè)盈利能力的指標(biāo)之一。銷售凈利率的指標(biāo)越大,說明此企業(yè)的盈利能力越高。

    通過因素分解法分析,使銷售凈利率改變,其他不變,分析權(quán)益凈利率的變動情況如表4。

    通過與表3的比較,2013年,權(quán)益凈利率從12.96%降至7.88%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了5.08%;2014年,權(quán)益凈利率從14.56%降至12.53%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了2.04%;2015年,權(quán)益凈利率從7.32%降至3.68%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了3.64%;2016年,權(quán)益凈利率從3.30%降至1.59%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了1.71%; 2017年,權(quán)益凈利率從2.19%上升至3.71%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率上升了1.52%。

    另根據(jù)表3中銷售凈利率的變化情況可知,銷售凈利率和權(quán)益凈利率呈同向變動,在2012—2016年銷售凈利率不斷下降,導(dǎo)致每年權(quán)益凈利率也在不斷降低。根據(jù)表2中南建設(shè)利潤數(shù)據(jù)顯示,凈利潤逐年降低,而營業(yè)收入在不斷增高,相對來說成本和費用也在增高。但2017年,雖然營業(yè)收入下降,但是成本費用的減少使凈利潤增加。這證明了企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)的同時,在加大成本費用的使用情況,成本增加的速度比增加的收入還要快,以至于權(quán)益凈利率下降。由此可見,影響權(quán)益凈利率的因素,歸根到底還是成本費用的多少。

    3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析

    根據(jù)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計算公式可知,數(shù)值指標(biāo)的影響因素有銷售收入和資產(chǎn)。根據(jù)計算的數(shù)值,繪制了圖2。

    通過觀察總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變化,以及表1和表2列示的資產(chǎn)和營業(yè)收入可知,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)資產(chǎn)的使用情況,即資產(chǎn)創(chuàng)造的銷售收入的周轉(zhuǎn)次數(shù)。

    通過因素分解法分析,使總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率改變,其他不變,分析權(quán)益凈利率的變動情況如表5。

    通過與表3的比較,2013年,權(quán)益凈利率從12.96%下降至12.85%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了0.11%;2014年,權(quán)益凈利率從14.56%降至7.40%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了7.16%;2015年,權(quán)益凈利率從7.32%降至2.97%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了4.35%;2016年,權(quán)益凈利率從3.30%下降至2.20%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了1.10%;2017年,權(quán)益凈利率從2.19%下降至2.17%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了0.02%。

    總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2013年達(dá)到一個小高峰,收入增高,因此凈利潤也增高。但是,此后2年中,隨著營業(yè)收入的增長幅度減緩,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也在下降,并且總資產(chǎn)的變動幅度不大,說明總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對于營業(yè)收入有主要的影響。通過表1和表2中資產(chǎn)收入的數(shù)據(jù)來看,資產(chǎn)收入都在同步增長,但是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻在下降,這證明了收入增長速度低于資產(chǎn)的漲幅,也就是資產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱,資產(chǎn)的變現(xiàn)能力降低,影響著盈利能力。

    4.權(quán)益乘數(shù)的分析

    根據(jù)權(quán)益乘數(shù)的計算公式可知,權(quán)益乘數(shù)有許多計算公式:

    權(quán)益乘數(shù)=1/(1-資產(chǎn)負(fù)債率)=1+產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債/股東權(quán)益。根據(jù)公式計算出了權(quán)益乘數(shù)的數(shù)據(jù),在圖3中顯示。

    表1中資產(chǎn)負(fù)債的數(shù)據(jù)顯示,在2012—2016年權(quán)益乘數(shù)并沒有太大的漲幅情況。而在2017年,負(fù)債有明顯的增幅情況,在這一年中營業(yè)收入也明顯下降,費用也增加,而股東等投入的資本卻沒有明顯的漲幅。

    通過因素分解法分析,使銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)均改變,分析權(quán)益凈利率的變動情況如表6所示。

    通過與表3的比較,2013年,權(quán)益凈利率從12,96%上升至14.56%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率上升了1.60%;2014年,權(quán)益凈利率從14.56%降至7.32%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了7.24%;2015年,權(quán)益凈利率從7.32%下降至3.3%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了4.02%;2016年,權(quán)益凈利率從3.30%下降至2.19%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率下降了1.11%;2017年,權(quán)益凈利率從2.19%上升至3.15%,導(dǎo)致權(quán)益凈利率上升了0.96%。

    權(quán)益乘數(shù)折線圖雖然平緩,但是每年都在增長,這就表明企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營良好。但是,負(fù)債經(jīng)營過大會造成企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險,不容易彌補(bǔ)虧損。權(quán)益乘數(shù)增加了,就會帶動權(quán)益凈利率的增加,從而使企業(yè)的盈利能力增加。

    5.小結(jié)

    通過對中南建設(shè)的杜邦分析,總結(jié)各指標(biāo)對權(quán)益凈利率的影響幅度及大小,如表7所示。

    根據(jù)對上述各影響因素的總結(jié),可知對權(quán)益凈利率影響最大的是銷售凈利率,其次是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,最后是權(quán)益乘數(shù)。根據(jù)銷售凈利率的計算公式來看,凈利率和營業(yè)收入是影響銷售凈利率的直接因素。雖然營業(yè)收入在不斷攀升,但是銷售凈利率在不斷下降,可見利潤很少,成本費用很高。

    (三)中南建設(shè)與同行業(yè)進(jìn)行對比

    以下根據(jù)新浪財經(jīng)公布的房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的財務(wù)報表,統(tǒng)計整理了8家企業(yè)的杜邦分析法的各種數(shù)據(jù),具體行業(yè)如表8所示。

    根據(jù)以上企業(yè)公開的財務(wù)報表整理計算了同行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)杜邦分析法的各項指標(biāo),如表9所示。

    1.銷售凈利率的對比

    將同行業(yè)與中南建設(shè)的銷售凈利率繪制在同一個折線圖中,如圖4。

    以同行業(yè)平均數(shù)據(jù)做對比,首先從銷售凈利率來看,中南建設(shè)的銷售凈利率明顯低于同行業(yè)的指標(biāo),因此應(yīng)該提高中南建設(shè)的銷售凈利潤,通過對此企業(yè)的分析,銷售凈利率主要是由于成本過高造成的,因此應(yīng)該從減少成本方面入手。

    2.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的對比

    將同行業(yè)與中南建設(shè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率繪制在同一個折線圖中,如圖5。

    其次通過總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo),能夠反映出企業(yè)運營能力的高低,是企業(yè)通過資產(chǎn)獲取收益水平的體現(xiàn)。在中南建設(shè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在上升階段,證明中南建設(shè)對資產(chǎn)的利用率較高,中南建設(shè)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力增高。中南建設(shè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直低于同行業(yè)的水平,證明該企業(yè)還需要資產(chǎn)的利用率,來提升自身的盈利能力。

    3.權(quán)益乘數(shù)的對比

    將同行業(yè)與中南建設(shè)的權(quán)益乘數(shù)繪制在同一個折線圖中,如圖6。

    最后通過對權(quán)益乘數(shù)的對比分析,中南建設(shè)與同行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)基本處于相同趨勢變化,并且沒有太大的差距。這說明中南建設(shè)在經(jīng)營期間在不斷優(yōu)化自己的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。因此就權(quán)益乘數(shù)來看,中南建設(shè)處于行業(yè)中上部。

    4.權(quán)益凈利率的對比

    將同行業(yè)與中南建設(shè)的權(quán)益凈利率繪制在同一個折線圖中,如圖7。

    因為權(quán)益凈利率是最綜合的指標(biāo),用于反映盈利能力,因此通過繪制折線圖對比可知:2012年至2013年中南建設(shè)的指標(biāo)高于同行業(yè),在這2年中企業(yè)的盈利還是可觀的,但在2013年以后逐漸下跌,低于了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。通過上文杜邦分析法分析,原因主要是銷售凈利率的逐漸下跌造成的。

    二、分析中南建設(shè)盈利能力存在的問題

    (一)營業(yè)成本過高

    根據(jù)中南建設(shè)各年的成本和收入的數(shù)據(jù),計算出了成本占營業(yè)收入的比重,如表10所示。

    根據(jù)表中數(shù)據(jù),不難看出成本占營業(yè)收入的比重越來越大,這就導(dǎo)致凈利潤所占比重減少,對利潤的影響最大。

    眾所周知,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,營業(yè)成本中最主要的使麥迪成本。中南建設(shè)是一個房地產(chǎn)行業(yè),對于房地產(chǎn)商來說,購買土地,建造房屋的成本占主要地位,因此要多關(guān)注在土地購買上,用同樣的價格獲取更大的利潤,減小造價成本。需要通過減少成本等方法,來增加凈利潤,提高銷售凈利率,進(jìn)而提高企業(yè)的盈利能力。

    (二)費用過高

    費用的增加也導(dǎo)致了凈利潤的減少,如表11所示。

    表11中數(shù)據(jù)反映,2012年至2017年各年的費用都在增加,雖然不及成本的比重,但是這也進(jìn)一步的導(dǎo)致了凈利潤的減少,導(dǎo)致銷售凈利率下降。

    費用主要是期間費用,財務(wù)費用、管理費用和銷售費用等。表12整理了中南建設(shè)費用的具體數(shù)據(jù)。

    中南建設(shè)在2012—2017年的費用越來越大,尤其是管理費用,逐年不斷增加并且在總費用中占比很重。巨大的管理費用使得費用增加,在營業(yè)收入中占比雖然暫時不大,但如果管理費用依舊逐年增長,以后免不了費用的占比也增大,使凈利潤減少,銷售凈利率減少,使得企業(yè)的盈利能力降低。

    (三)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)

    根據(jù)數(shù)據(jù)所計算的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,在2012—2017年,指標(biāo)的幅度波動比較大。中南建設(shè)在成本不斷增加的過程中,不能更好地控制總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率,使得周轉(zhuǎn)率忽高忽低不穩(wěn)定,導(dǎo)致盈利能力降低。

    (四)負(fù)債過高

    根據(jù)2012—2017年負(fù)債的數(shù)據(jù)繪制了圖8。

    中南建設(shè)2012年至2017年的負(fù)債逐步增多,雖然意味著中南建設(shè)對于負(fù)債經(jīng)營有很好的管理,但是卻有虛增收入和利潤可能性。雖然使銷售凈利率增高了,但是由于負(fù)債過高,增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。雖然在數(shù)據(jù)上可能顯示權(quán)益凈利率上漲,盈利能力增加,但由于增加的財務(wù)風(fēng)險,可能使企業(yè)處于經(jīng)營較差的狀態(tài)。

    三、提高盈利能力的措施

    衡量一個企業(yè)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一便是企業(yè)的盈利能力,我們應(yīng)該善于找出企業(yè)存在的問題,提出解決問題的措施,來提高企業(yè)的盈利能力。

    (一)控制企業(yè)的成本

    首先,對于房地產(chǎn)商來說要形成自身的生產(chǎn)線,大批量,有規(guī)模的生產(chǎn)管理。當(dāng)形成了同一規(guī)模的生產(chǎn)線時,可以提高自身的生產(chǎn)效率,節(jié)約以前不需要的生產(chǎn)成本。

    其次,在產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)行中時,要時刻關(guān)注原材料的耗費情況,確保原材料的充分利用,保持原材料的低成本,高利用率。

    再次,對于房地產(chǎn)商來說,需要找尋一些成本低廉的新型材料,既加固了房屋的穩(wěn)定性,又可以使成本降低。

    最后,加強(qiáng)生產(chǎn)線的運行,剔除一些沒有必要的人員,加強(qiáng)員工的工作效率,有能力的要加強(qiáng)工作人員的實際操作能力。

    (二)優(yōu)化公司的管理結(jié)構(gòu)

    要想提高企業(yè)的盈利能力,不能只局限于多增加收入凈利潤,這只是從表面上采取措施,要想一勞永逸,就要改變企業(yè)現(xiàn)在固有的管理結(jié)構(gòu),企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者必須要勇于創(chuàng)新,開創(chuàng)一個新的管理模式。但是,企業(yè)不能為了更改管理結(jié)構(gòu)而去盲目改動,應(yīng)該有效分析企業(yè)在管理方面的優(yōu)缺點,保留自身的優(yōu)點;分析同行業(yè)的佼佼者,吸收他們在管理方面的優(yōu)點,制定合理的方案同時領(lǐng)導(dǎo)者要加強(qiáng)管理,實施新方案,從而提高企業(yè)的盈利能力。

    (三)提高現(xiàn)金的流動性

    現(xiàn)金的流入是收益實現(xiàn)的最終體現(xiàn),因此現(xiàn)金流量決定了公司的盈利狀況,以及公司的發(fā)展方向和生存前景?,F(xiàn)金的流動性越強(qiáng),企業(yè)的盈利能力表現(xiàn)就越好,反之越差。因此,在日常的工作經(jīng)營中,需要員工對現(xiàn)金進(jìn)行嚴(yán)格的掌控,確保現(xiàn)金可以順暢流動。

    對于房地產(chǎn)商來說,要想使現(xiàn)金的流動性有所提高,就需要將建造的房產(chǎn)高效快速的出售。這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)商的銷售技巧,因此,在銷售房屋的淡季,就需要采取優(yōu)惠政策,吸引廣大消費者,刺激消費者消費。但是,不能夠盲目提高現(xiàn)金的流動性,還要根據(jù)自身的銷售模式制定銷售計劃,才能有效穩(wěn)定的增長,從而使企業(yè)的盈利能力有所提高。

    (四)積極應(yīng)對政府的調(diào)控

    很多房地產(chǎn)開發(fā)商借由政府政策的弊端改變供給量使得供不應(yīng)求,來趁機(jī)提高房價等投機(jī)炒房行為。對于現(xiàn)在房價過高,政府在各方面進(jìn)行了調(diào)控,出臺了許多政策,來抑制房價的攀升。一個企業(yè)若是想長久地經(jīng)營下去,就要順應(yīng)政府的要求,針對政府的調(diào)控改革企業(yè)的政策,順應(yīng)國家的整體發(fā)展。只有積極應(yīng)對政府的調(diào)控,在房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展下,才能長期有效經(jīng)營下去。

    四、總結(jié)

    首先,通過此次對中南建設(shè)的杜邦分析來探究該企業(yè)的盈利能力,影響該企業(yè)權(quán)益凈利率最大的因素是銷售凈利率,其次是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。從上述計算的數(shù)據(jù)比較看來,成本費用逐漸加大。對于像房地產(chǎn)這樣特殊的行業(yè)來說,他的成本主要是用在了購買土地上。而對于我國來說,雖然土地資源多,但是可以開發(fā)利用的土地卻很少,因此隨著時間的推移,可使用土地減少,這就加大了企業(yè)的成本費用。正是主要由此原因,導(dǎo)致了營業(yè)收入雖然在不斷加大,但是銷售凈利率卻降低,企業(yè)盈利能力不可觀的現(xiàn)象。

    其次,雖然使用杜邦分析法分析企業(yè)的盈利能力是目前來說比較綜合性的分析方法,但是它還有很大的局限性,主要表現(xiàn)在:

    一是杜邦分析法只是對企業(yè)的財務(wù)信息進(jìn)行計算分析,不包含非財務(wù)信息,難以對整個企業(yè)有全面正確的分析。

    二是杜邦分析法是基于過去的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行計算分析,顯示的是過去某一時間內(nèi)的盈利能力,雖然可以進(jìn)行多年的分析,但是對于現(xiàn)在變幻莫測的市場經(jīng)濟(jì),很難把控好未來的經(jīng)營情況。雖然盈利能力很高,但是很難對未來有很好的情況掌握。

    三是杜邦分析法中資產(chǎn)的相關(guān)比率是使用了資產(chǎn)負(fù)債表的相關(guān)信息,而銷售利潤率則是使用了利潤表的相關(guān)信息,然而在整個分析體系中并沒有看到現(xiàn)金流的相關(guān)指標(biāo),也沒有現(xiàn)金流量表的相關(guān)信息。對于企業(yè)來說,盈利能力最直觀就是表現(xiàn)在現(xiàn)金流的指標(biāo)中,但是根據(jù)杜邦分析的測算,很難計算出現(xiàn)金的流動性,而現(xiàn)金的流動對盈利能力產(chǎn)生影響,導(dǎo)致測算分析的盈利能力不準(zhǔn)確。

    最后,如果想要獲知企業(yè)盈利能力不僅僅只做杜邦分析,畢竟這種分析方法不夠完善,還要從非財務(wù)信息考慮。只有考慮全面,從各方面入手,才能將企業(yè)的盈利能力了解到位。

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