探究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財(cái)務(wù)管理模式

寧朝輝

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大力實(shí)施宏觀調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，確保房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定。但房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)新發(fā)展，增強(qiáng)市場競爭力，必須對(duì)其內(nèi)部進(jìn)行改革，實(shí)施全過程財(cái)務(wù)管理模式，以更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)自主經(jīng)營，優(yōu)化財(cái)務(wù)運(yùn)營管理。當(dāng)下，盡管國家的宏觀調(diào)控政策起到了控制房價(jià)的作用，但是也使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，因此導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善，內(nèi)部財(cái)務(wù)管理混亂，因此面臨著倒閉風(fēng)險(xiǎn)。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須優(yōu)化自身財(cái)務(wù)管理水平，用科學(xué)化手段改善企業(yè)整體經(jīng)營結(jié)構(gòu)，更好的適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展要求。本文針對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程財(cái)務(wù)控制管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探究其基本內(nèi)涵和特點(diǎn)，闡述我國當(dāng)下部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在實(shí)施全過程財(cái)務(wù)管理中遇到的問題，結(jié)合實(shí)際提出解決措施。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，可以從研究成果中借鑒經(jīng)驗(yàn)，不斷提高自身財(cái)務(wù)管理能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);企業(yè)全過程財(cái)務(wù)管理;措施分析

經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢越來越復(fù)雜，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，一方面帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場的繁榮，另一方面也引起了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境的快速變化，造成了房地產(chǎn)市場的動(dòng)蕩。對(duì)此，為了穩(wěn)定市場環(huán)境，國家對(duì)房地產(chǎn)市場重拳出擊，大力進(jìn)行宏觀調(diào)控，強(qiáng)化“房子是用來住的，而不是用來炒的”。這一措施，固然快速穩(wěn)定了市場環(huán)境，確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行，但也讓房地產(chǎn)行業(yè)陷入了發(fā)展困境。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注外界環(huán)境，清楚自身發(fā)展情況，采取合理的策略，以順應(yīng)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。在嚴(yán)格服從政府監(jiān)管部門相關(guān)房地產(chǎn)政策要求的情況下，實(shí)現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型和提升。這是當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)新發(fā)展，謀求新出路，必須探討的話題之一。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特殊性，其項(xiàng)目從立項(xiàng)開始，到資金籌措、預(yù)售、成本核算及利潤分配等等，都是屬于企業(yè)財(cái)務(wù)管理范疇，其收入支出種類繁多且涉及稅種又較為復(fù)雜，因此有必要針對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的整體財(cái)務(wù)管理模式，進(jìn)行系統(tǒng)性的提升，借助這種方式健全當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程財(cái)務(wù)管理簡析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程財(cái)務(wù)管理主要是指：在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，通過對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)、流通、利潤收入與分配等內(nèi)容，進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)控，以達(dá)到對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行全過程、全方位財(cái)務(wù)監(jiān)管的目的。這能夠使得財(cái)務(wù)控制管理保持在企業(yè)預(yù)想范圍之內(nèi)，能更好的避免避免市場風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)遠(yuǎn)離經(jīng)營不善、資金周轉(zhuǎn)困難的危險(xiǎn)局面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程財(cái)務(wù)管理的主要特點(diǎn)，體現(xiàn)在以下方面：

（一）資金全過程流通

現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日益完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要對(duì)開發(fā)對(duì)象進(jìn)行緊慎的選擇，建立相對(duì)完善的整體開發(fā)流程。在整體開發(fā)過程中資金消耗十分巨大，且資金需要周期長，還要求保持資金穩(wěn)定。這一要求往往使得當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須科學(xué)管理調(diào)配資金，包括資金的籌集和支出等等，以便更好的使用資金，提高資源利用率，節(jié)省成本。其次，當(dāng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的建筑項(xiàng)目，通常規(guī)模龐大，需要投入大量的資金，這必然會(huì)使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加之運(yùn)營周期較長，涉及項(xiàng)目較多，往往會(huì)增加財(cái)務(wù)信息收集與整理的難度，因此制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。所以，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)監(jiān)督方面，存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）系統(tǒng)性和專項(xiàng)性并存

在當(dāng)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)管理模塊中最重要的子模塊，往往會(huì)直接影響企業(yè)的長期規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，并且財(cái)務(wù)管理工作還會(huì)滲入到融資投資、實(shí)地建設(shè)、建筑工程驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，與業(yè)務(wù)流程中的各個(gè)環(huán)節(jié)也具有較高的關(guān)聯(lián)性。因此，財(cái)務(wù)管理工作有著極強(qiáng)的系統(tǒng)性，必須與企業(yè)的整體日常運(yùn)作相結(jié)合。這就決定了財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性和多變性，會(huì)對(duì)不同模塊產(chǎn)生重大影響，反之亦然。此外，在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本核算時(shí)，核算對(duì)象只能是單一項(xiàng)目活動(dòng)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本核算建設(shè)和管理工作，具有一定的單一性和專項(xiàng)性特征。利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程財(cái)務(wù)管理模式的特征，既可以對(duì)成本進(jìn)行有效分?jǐn)?，也可以按可售建筑面積分?jǐn)偝杀荆€可以實(shí)施成本單方控制。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)在企業(yè)全過程財(cái)務(wù)管控中的問題分析

（一）投資融資環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資融資環(huán)節(jié)往往面臨著融資渠道狹窄的問題，尤其是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是隸屬于社會(huì)政治管轄主導(dǎo)下的發(fā)展企業(yè)，在企業(yè)整體規(guī)劃中，政府的行政制度具有較多的介入性質(zhì)，會(huì)對(duì)其產(chǎn)生巨大的影響作用，如較為熟知的價(jià)格宏觀調(diào)控政策、金融政策以及稅收政策等。伴隨著綠色環(huán)保發(fā)展理念的日益盛行，環(huán)境保護(hù)政策也逐漸對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的投資環(huán)節(jié)，產(chǎn)生了較大的影響。因此，在投資環(huán)節(jié)中，由于房地產(chǎn)投資周期較長，且投資金額較大，受政府方面因素控制較為明顯，一旦在投資的任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很容易導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生發(fā)展危機(jī)，不利于促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。從目前現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道狹窄，這一問題十分常見，由于企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)對(duì)銀行的依賴較為嚴(yán)重，銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目融資的主方式。債券、股份轉(zhuǎn)讓等融資方式很少被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用。這種單一的融資方式，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中面臨著較高的融資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展十分不利。此外，資金管理不完善的問題，也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資和融資環(huán)節(jié)，較容易出現(xiàn)問題，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)營，使其受制于企業(yè)資金不足而不能開展項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

（二）財(cái)務(wù)管理內(nèi)部的漏洞風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部，由于企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度不夠完善，未形成強(qiáng)有力的約束機(jī)制，因此會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)漏洞，提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率，使得企業(yè)陷入發(fā)展困境。當(dāng)前，企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制工作中，在制定規(guī)劃目標(biāo)并踐行方面，整個(gè)流程缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)督，從而使得大部分管理人員在面對(duì)財(cái)務(wù)漏洞管理風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，無法及時(shí)做出應(yīng)對(duì)，進(jìn)一步擴(kuò)大了風(fēng)險(xiǎn)漏洞[1]。

（三）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行資金回收時(shí)，往往承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，其中受到銷售風(fēng)險(xiǎn)以及收款方信用的影響較大，例如一些未銷售的產(chǎn)品以及墊付的本金。由于房地產(chǎn)市場環(huán)境是不斷變化的，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作所需的資金量大，項(xiàng)目建設(shè)周期長，若是企業(yè)的投資水平不高，就容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，進(jìn)而影響企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。另外，房地產(chǎn)投資回報(bào)的時(shí)間長，并且投資風(fēng)險(xiǎn)高。在將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)后，需要經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境，并且投資流程十分復(fù)雜，還有房地產(chǎn)開發(fā)周期、投資金額、資金籌備等方面存在極強(qiáng)的不確定性，提高了資金回收風(fēng)險(xiǎn)[2]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程財(cái)務(wù)管理的問題策略分析

（一）建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理決策制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營時(shí)往往會(huì)伴隨著投資規(guī)模巨大，項(xiàng)目建設(shè)周期較長的特點(diǎn)，這一特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行整體融資時(shí)會(huì)出現(xiàn)資金籌措困難的問題。在這種情況之下，可以通過最初的資金融資預(yù)算和融資影響風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測來進(jìn)行有效管控，同時(shí)還要對(duì)融資組合方式進(jìn)行科學(xué)搭配和選擇，以便更好的控制成本預(yù)算，使融資項(xiàng)目能夠更好的進(jìn)行開發(fā)。此外要加強(qiáng)對(duì)銀行信貸借款方面的處理能力，建立健全的企業(yè)多元化融資體系，在企業(yè)的債權(quán)融資和股權(quán)融資等方面，也可以做出一定的嘗試，并且制定相關(guān)規(guī)定，更好的為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供必要的制度保障和支持[3]。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財(cái)務(wù)管理模式

在踐行企業(yè)全過程財(cái)務(wù)管理模式時(shí)，完整的財(cái)務(wù)資金籌劃內(nèi)容，需要企業(yè)完善財(cái)務(wù)管理相關(guān)體系制度，這是必要的前提保障。財(cái)務(wù)管理部門也應(yīng)樹立相對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，以更好的促進(jìn)財(cái)務(wù)管理方面的踐行和實(shí)施。由于利潤分配管理是財(cái)務(wù)管理的重要工作，企業(yè)需要秉承客觀、公正、公平、理性的原則，構(gòu)建利潤分配管理方案，以更好地促進(jìn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，在必要的資金利用范圍之內(nèi)，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤分配方式的優(yōu)化和提升，促進(jìn)企業(yè)財(cái)富值的進(jìn)一步增長;在企業(yè)的成本控制管理方面，也應(yīng)將成本控制管理作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的基本內(nèi)容，更好的在企業(yè)的各個(gè)階段都樹立成本管理意識(shí)，以避免成本浪費(fèi)，更好的促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的市場競爭力[4]。

（三）建立健全的人力資源管理制度

當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財(cái)務(wù)管理制度，需要相關(guān)財(cái)務(wù)人員擁有較高的綜合素質(zhì)及財(cái)務(wù)技能，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，制定并建立健全、完善的企業(yè)崗位員工績效考核機(jī)制是十分必要的，這一機(jī)制能夠維持企業(yè)發(fā)展的長期穩(wěn)定，也能夠在針對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)崗位部門的考核時(shí)，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的員工給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)對(duì)員工提出更高層次的要求，進(jìn)而保證員工不斷地發(fā)展進(jìn)步，從而激發(fā)企業(yè)地發(fā)展活力。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制管理崗位的職員，應(yīng)對(duì)企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理工作做到全面的熟悉，更好的實(shí)現(xiàn)自身與財(cái)務(wù)工作之間的有機(jī)結(jié)合，不斷提升自身的崗位執(zhí)行力，為企業(yè)健康發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營所面臨的市場競爭環(huán)境日益激烈，其風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)并存，急需大量的資金推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營工作，使得自身獲得可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。在復(fù)雜的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)需要不斷提高自身的全過程財(cái)務(wù)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體市場競爭力提升，以便獲得更為可觀的收益。全過程財(cái)務(wù)管理方式，能夠使企業(yè)的融資投資及利潤分配、現(xiàn)金流量、管理管控等方面都有極高的治理效果，能夠保證企業(yè)在長期發(fā)展以及實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃的過程中，獲取更多的發(fā)展機(jī)會(huì)和收益。

參考文獻(xiàn)：

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