房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀與對(duì)策

池泉智

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要產(chǎn)業(yè)，但因其行業(yè)特殊性，易受外部宏觀因素和金融政策的影響。目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊，同時(shí)“房住不炒”的指導(dǎo)思想沒有發(fā)生改變，使房地產(chǎn)企業(yè)的生存面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，加強(qiáng)內(nèi)部控制已成為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有效舉措。文章介紹了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的現(xiàn)狀，從提高內(nèi)控意識(shí)、建立內(nèi)控制度建設(shè)、加大制度執(zhí)行力度、提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)及完善內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制等方面提出具體對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)控意識(shí);監(jiān)督機(jī)制

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容

（一）內(nèi)部控制的內(nèi)容

所謂內(nèi)部控制就是指一個(gè)單位的內(nèi)部控制制度。是指企業(yè)如何利用內(nèi)部控制來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。內(nèi)部控制程序是指單位為了確保最終發(fā)展目標(biāo)，遵照相關(guān)法律法規(guī)的執(zhí)行制定相關(guān)內(nèi)部控制制度的一系列流程和程序。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，存在很大的差異性，它的諸多項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)包括：規(guī)劃和設(shè)計(jì)、征地拆遷費(fèi)、工程項(xiàng)目的建設(shè)、房產(chǎn)的銷售等。房地產(chǎn)企業(yè)跨度大、深入工程建設(shè)各領(lǐng)域全過程。它的經(jīng)營(yíng)范圍非常廣，尤其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化，投資者之多，需要相輔助的內(nèi)控制度與之匹配。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期資金需求量大，所以房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用過程中如何有效利用成為關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本組成十分復(fù)雜，成本核算周期長(zhǎng)，需要專業(yè)人員核算成本、利潤(rùn)，并有相關(guān)審計(jì)部門對(duì)結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督審核。這就要求相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個(gè)有效的內(nèi)部控制系統(tǒng)，使企業(yè)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金需求量大，成本比重高，存在很高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模整合加快，房地產(chǎn)類的企業(yè)越來越多，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，行業(yè)集中度越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)要站穩(wěn)腳跟，并立足發(fā)展，需要向差異化發(fā)展方向和創(chuàng)新化方向邁進(jìn)，加強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)能力，使資金鏈長(zhǎng)久連接，不會(huì)發(fā)生中斷，更不會(huì)產(chǎn)生資金風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制能有效地提高企業(yè)的管理水平，其重要性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1. 能有效增強(qiáng)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力

房地產(chǎn)企業(yè)制定嚴(yán)格的內(nèi)部規(guī)章制度，可以有效避免管理不當(dāng)造成的意外損失，確保企業(yè)資產(chǎn)能夠完整和保值增值，使企業(yè)能夠高效運(yùn)轉(zhuǎn)，保證績(jī)效考核的準(zhǔn)確性，可以提升員工的主動(dòng)意識(shí)，從而有效降低企業(yè)面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)。

2. 逐步提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

通過制定嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度，明確職責(zé)確定責(zé)任，將企業(yè)的目標(biāo)分解，相互配合相互協(xié)調(diào)，才能共同進(jìn)步。企業(yè)只有建立良好的內(nèi)部溝通及解決問題機(jī)制，避免互相推諉、協(xié)調(diào)不暢問題，不斷提高經(jīng)營(yíng)效率。

3. 能有效實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)既要立足當(dāng)下，更要決心長(zhǎng)遠(yuǎn)，而長(zhǎng)期戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)需要一步步加以實(shí)現(xiàn)。內(nèi)部控制貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，制定有效的內(nèi)部控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題，預(yù)防并應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，可使公司可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期發(fā)展目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面存在的主要問題

（一）內(nèi)部管理控制主觀能動(dòng)性不足

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之快，利潤(rùn)之高，使許多人忽略了企業(yè)內(nèi)控規(guī)范體系建設(shè)的不足，多數(shù)企業(yè)并不了解內(nèi)部控制的重要性和必要性，缺乏企業(yè)內(nèi)部控制防范意識(shí)，內(nèi)部控制體系不完整不規(guī)范等諸多問題。

第一，一般企業(yè)都會(huì)重視外部風(fēng)險(xiǎn)，而忽視了內(nèi)部控制的重要性和必要性。第二，企業(yè)的主要收入來自外部盈利，不愿意花費(fèi)過多精力去完善內(nèi)部控制體系，因內(nèi)部控制規(guī)范體系建立和實(shí)施不會(huì)直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，它是看不見、摸不著的，需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能顯現(xiàn)。第三，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還是愿意把主要精力放在項(xiàng)目開發(fā)上，認(rèn)為內(nèi)部控制體系的建立可有可無、無關(guān)緊要，甚至于還有領(lǐng)導(dǎo)非常抵觸建立內(nèi)部控制制度。

（二）內(nèi)控組織架構(gòu)部門溝通不暢

具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目歷經(jīng)多個(gè)階段，項(xiàng)目選址就涉及到申報(bào)、立項(xiàng)、土地征收、拆遷、現(xiàn)場(chǎng)勘察、項(xiàng)目分包、采購(gòu)物資、投資建設(shè)以及后期的建筑合格驗(yàn)收、市場(chǎng)銷售等環(huán)節(jié)，具有周期長(zhǎng)和跨地區(qū)的特征。而項(xiàng)目具體實(shí)施過程中，也還要與施工單位、施工材料供應(yīng)方、施工設(shè)計(jì)單位、城市規(guī)劃局等多個(gè)部門打交道，企業(yè)既要投入大量資金，還要協(xié)調(diào)好業(yè)務(wù)關(guān)系，因而時(shí)刻面臨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）內(nèi)部控制監(jiān)管制度不完善

內(nèi)部控制要求不相容職務(wù)相分離，不同崗位和職務(wù)之間要相互牽制、相互監(jiān)督，這種關(guān)系才是內(nèi)部控制制衡性原則的基本體現(xiàn)?，F(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不相容的職務(wù)沒有嚴(yán)格分離到位，有的一人發(fā)表一言堂，有的相關(guān)制度落實(shí)不到位，只是走形式。這樣的內(nèi)部控制制度形同虛設(shè)，極易發(fā)生錯(cuò)誤和舞弊行為。有些剛剛轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化管理的房地產(chǎn)企業(yè)，根本沒有轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念。如公司董事長(zhǎng)往往兼任總經(jīng)理，總經(jīng)理干著副總經(jīng)理的活，職權(quán)混淆，經(jīng)營(yíng)權(quán)不能得到強(qiáng)有力的監(jiān)督，直接影響內(nèi)部控制體系的有效建立和開展。

（四）資金管理混亂

房地產(chǎn)企業(yè)雖說缺錢，但最看重的卻不是錢。以往只看中取得土地搞開發(fā)以及銷售等環(huán)節(jié)，對(duì)于所需資金沒有引起足夠的重視。為了經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，多開賬戶等導(dǎo)致項(xiàng)目公司資金沒有集中，在大額支付時(shí)，既耽誤時(shí)間又以誤戰(zhàn)機(jī)，加大了運(yùn)轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)量，降低了資金的有效利用。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，有些款項(xiàng)可能無法及時(shí)收回，最終形成呆、壞賬，資金利用不高，就會(huì)造成資金的嚴(yán)重緊張，甚至?xí)蛊髽I(yè)資金鏈斷裂，危及企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展。

（五）內(nèi)部控制隊(duì)伍人員素質(zhì)不高

目前，房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致員工對(duì)內(nèi)部控制的相關(guān)概念了解不清。內(nèi)部控制實(shí)施的關(guān)鍵在于發(fā)揮員工主動(dòng)性及業(yè)務(wù)能力，對(duì)內(nèi)部控制體系意識(shí)不強(qiáng)，了解不深，阻礙了企業(yè)內(nèi)部控制的有效制定和實(shí)施。一方面，對(duì)于員工的專業(yè)能力有待加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)牽扯面廣，必須有非常專業(yè)的業(yè)務(wù)能力，不然就不能處理和應(yīng)對(duì)復(fù)雜的業(yè)務(wù)需求。另外，員工的綜合素質(zhì)需不斷提高。相對(duì)而言，個(gè)人能力素質(zhì)較低的企業(yè)員工不能很好地執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部控制制度，嚴(yán)重影響效率和質(zhì)量。因此，只有不斷加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，才能真正把內(nèi)部控制流程落到實(shí)處。