房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)及管控

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及房?jī)r(jià)的提高，近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)已成為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在拉動(dòng)上游企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也在推動(dòng)著下游企業(yè)的不斷進(jìn)步。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展和稅制改革的不斷推進(jìn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平也會(huì)不斷提高，人民的生活水平不斷提升，從而穩(wěn)定一個(gè)國(guó)家自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)我國(guó)財(cái)政收入的穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展十分重要。本文簡(jiǎn)要的就房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了探索，并且提出了有效的管控措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn); 防控措施

1.房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

1.1項(xiàng)目環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及領(lǐng)域較多

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)，從征用土地，到前期的準(zhǔn)備工作，再到房屋的建設(shè)竣工，再到房屋的銷售，整個(gè)過(guò)程涉及環(huán)保，稅務(wù)，規(guī)劃，質(zhì)檢，工商等多個(gè)部門。

同時(shí)還與建筑，通信，材料，水力，電力等多個(gè)行業(yè)有著重要聯(lián)系。

1.2開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的多樣性。

房地產(chǎn)企業(yè)具備多種經(jīng)營(yíng)方式，其中主要包括房地產(chǎn)的銷售、開發(fā)、配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)代理等。銷售方式包括自主開發(fā)銷售、委托代銷和包銷等， 而銷售形式主要是預(yù)售房屋和現(xiàn)房銷售兩種

1.3經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象都是房屋等不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性和固定性。這種不可移動(dòng)的性質(zhì)也給房地產(chǎn)企業(yè)也決定了該企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受地理位置的重要影響。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品的整體價(jià)值較大，資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移需要通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間，從而使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系無(wú)法完全展開，受制于此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵在于正確的把握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求。

1.4存在建設(shè)周期長(zhǎng)的特性。

房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)的周期較長(zhǎng)，整個(gè)過(guò)程往往不會(huì)低于兩年，并且根據(jù)開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的大小來(lái)決定不同的周期長(zhǎng)度。

1.5存在負(fù)債率較高的特性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所需資金量較大，自有資金所占比重較小。所以企業(yè)為了快速回籠資金，在開發(fā)和建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常向銀行貸款大量資金。

2.房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)不僅會(huì)計(jì)核算繁瑣，同時(shí)會(huì)計(jì)核算與稅法上存在差異，并且房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，因此房地產(chǎn)企業(yè)很容易產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)常見表現(xiàn)在營(yíng)業(yè)收入類、虛列成本費(fèi)用類以及其他方面。

2.1營(yíng)業(yè)收入類風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成但是未售出的房屋、建筑物、商鋪、地下車庫(kù)、取得的租金收入等進(jìn)行拆分以此少繳納房產(chǎn)稅或者不繳納房產(chǎn)稅。

2.轉(zhuǎn)讓房屋預(yù)售許可證時(shí)整體不作收入，而是記在了往來(lái)賬款上面，甚至進(jìn)行私設(shè)賬外賬。

3.在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)存貨盤盈收入，未按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)為營(yíng)業(yè)外收入，以此少繳納稅款。

4.將企業(yè)預(yù)收賬款，其他應(yīng)收款直接或者間接沖減開發(fā)成本，不確認(rèn)應(yīng)稅收入或少確認(rèn)應(yīng)稅收入。

5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常將自產(chǎn)或外購(gòu)產(chǎn)品對(duì)職工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，以及對(duì)股東方進(jìn)行分配等，為進(jìn)行視同銷售收入，

2.2虛列成本費(fèi)用類風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生房屋退回，但企業(yè)往往只沖減收入，不沖減成本，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)少繳納企業(yè)所得稅的目的。

2.對(duì)于開發(fā)過(guò)程中需要大量用到的物資進(jìn)行重復(fù)列支，以此來(lái)虛增營(yíng)業(yè)成本。

3.對(duì)本企業(yè)的土地使用權(quán)進(jìn)行虛假的評(píng)估，虛增價(jià)格，以此來(lái)擴(kuò)大企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，少繳稅款。

4. 對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)掛預(yù)提費(fèi)用賬戶，對(duì)欠繳的行政事業(yè)性收費(fèi)無(wú)繳納收據(jù)入賬。

5. 將開發(fā)期間應(yīng)財(cái)務(wù)費(fèi)用的大量銀行借款利息列入進(jìn)行一次性的列入，以及可資本化的財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行期間費(fèi)用的列支。

6.與客戶簽訂陰陽(yáng)合同，以不真實(shí)價(jià)款進(jìn)行銷售，并進(jìn)行成本的重復(fù)列支。

7. 在結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本時(shí)，無(wú)依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售的面積，多攤銷營(yíng)業(yè)成本。

2.3其他涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常簽訂各種合同，企業(yè)在申報(bào)印花稅時(shí)可能會(huì)混淆印花稅稅率以此來(lái)虛假申報(bào)印花稅.

2.企業(yè)房屋建設(shè)完成后，可能用來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀職工，或者以較低的價(jià)格對(duì)內(nèi)部職工銷售，但企業(yè)未對(duì)職工進(jìn)行個(gè)人所得稅的代扣代繳。

3. 取得土地使用權(quán)，未按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅

3房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)成因分析

3.1管理者內(nèi)部管控意識(shí)淡薄

當(dāng)前我房產(chǎn)企業(yè)管理者大多納稅意識(shí)與素質(zhì)不高，這些管理者在從事房地產(chǎn)行業(yè)前多數(shù)是從事的建筑施工或者安裝服務(wù)業(yè)，他們往往對(duì)于本企業(yè)的內(nèi)部管控意識(shí)薄弱，且理解不到位。例如，他們不注重企業(yè)的內(nèi)部控制，并且將其視為了牽制制度。因此企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)很大一部分都形同擺設(shè)，沒(méi)有明確的分工，各監(jiān)督部門的監(jiān)督力度不夠大，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)決策運(yùn)營(yíng)者獨(dú)攬企業(yè)大權(quán)的情況。在運(yùn)營(yíng)中他們往往也只器重工程的質(zhì)量和進(jìn)度，不注重財(cái)務(wù)部門的收入管理、費(fèi)用管理、風(fēng)險(xiǎn)控制的管理，該現(xiàn)象主要表現(xiàn)為企業(yè)內(nèi)部關(guān)系傳遞緩慢，內(nèi)部關(guān)系凌亂以及成本核算簡(jiǎn)單而粗糙。

3.2企業(yè)對(duì)稅收籌劃及稅收優(yōu)惠政策的錯(cuò)誤運(yùn)用

對(duì)于稅收籌劃的合理運(yùn)用是一個(gè)企業(yè)合理避稅的重要手段，而當(dāng)前，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)并沒(méi)有實(shí)行可行性的剖析，甚至自覺(jué)的把偷稅當(dāng)做稅收籌劃，從而導(dǎo)致了違反了稅法的規(guī)定，。同時(shí)，企業(yè)對(duì)于稅收優(yōu)惠政策的理解如果不到位，也會(huì)構(gòu)成企業(yè)濫用稅收優(yōu)惠政策，混淆稅率等行為，不僅對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)造成了稅收風(fēng)險(xiǎn)，更造成了國(guó)家稅款的流失。

3.3企業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)政策變化速度較快，企業(yè)所涉及的稅種繁多，并且在當(dāng)前稅收在我國(guó)的地位越來(lái)越高，提出的要求也越來(lái)越高，會(huì)計(jì)與稅法之間的差異要在納稅時(shí)及時(shí)調(diào)整與記錄。當(dāng)財(cái)務(wù)人員對(duì)于會(huì)計(jì)和稅法的學(xué)習(xí)不到位的時(shí)候，面對(duì)較難的問(wèn)題難免簡(jiǎn)化處理，尤其是財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行的成本和收入的核算以及費(fèi)用歸集等方面的會(huì)計(jì)處理時(shí)，可能會(huì)對(duì)于一些特殊的涉稅業(yè)務(wù)理解不到位，把握不精確，或者經(jīng)常以會(huì)計(jì)處理方法去處理稅務(wù)問(wèn)題。這些都會(huì)造成嚴(yán)重的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

3.4稅務(wù)機(jī)關(guān)征管力度不足

房地產(chǎn)企業(yè)本身涉及復(fù)雜的運(yùn)營(yíng)模式，同時(shí)決定了其財(cái)務(wù)核算方式以及納稅申報(bào)的復(fù)雜性，而這些復(fù)雜性同時(shí)也給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來(lái)了較大的征收困難。因?yàn)槎悇?wù)人員同樣需要學(xué)習(xí)和掌握財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)以及稅法，而稅務(wù)人員對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)流程和涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)還不太熟悉，需要進(jìn)一步學(xué)習(xí)，進(jìn)而去及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，從而降低未來(lái)新風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行第三方數(shù)據(jù)的聯(lián)系還不夠熟練，缺乏現(xiàn)代手段去應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

4.1構(gòu)造企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)體系，從風(fēng)險(xiǎn)特征庫(kù)中提取關(guān)于行業(yè)的稅收遵從風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)群，同時(shí)以房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理實(shí)際情況為依據(jù)，結(jié)合稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定和稅務(wù)稽查案例來(lái)構(gòu)建，并且以風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系為依據(jù)，將關(guān)鍵性指標(biāo)判斷法，稅收能力估算法等分析識(shí)別方法進(jìn)行合理的結(jié)合，進(jìn)而確定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定模型。其中包括經(jīng)營(yíng)收入成本率指標(biāo)、貨幣資金增幅指標(biāo)、其他應(yīng)付款增幅指標(biāo)等。

4.2加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)管理。在沒(méi)有專門的納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，納稅評(píng)估信息化程度不高的情況下，主要以人工評(píng)估為主，推行了個(gè)案評(píng)估、專項(xiàng)評(píng)估、行業(yè)評(píng)估等評(píng)估方法。該局強(qiáng)化稅收管理員制度，把納稅評(píng)估作為稅收管理員的主要工作職責(zé)，稅收管理員通過(guò)上戶巡查了解納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理普遍存在應(yīng)稅收入申報(bào)不及時(shí)，申報(bào)稅種不全現(xiàn)象。該局自行研發(fā)房地產(chǎn)稅收管理軟件，運(yùn)用房地產(chǎn)管理軟件，稅收管理員對(duì)自己管轄的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以直接監(jiān)控到分單元、分購(gòu)房戶的稅收征管情況，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行精細(xì)化管理。

4.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)合同、協(xié)議、規(guī)劃圖，以及開發(fā)平面圖、總面積和土地成本，開工日期、預(yù)計(jì)完工日期，項(xiàng)目總投資等基礎(chǔ)資料，以此來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的備案管理。

4.4加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款的監(jiān)控，與銀行部門的進(jìn)行，對(duì)該企業(yè)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶實(shí)施及時(shí)的，掌握企業(yè)營(yíng)業(yè)收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。

4.5加強(qiáng)與稅務(wù)、環(huán)保，質(zhì)檢、房管等企業(yè)主管部門的聯(lián)系，經(jīng)常進(jìn)行信息交流，展開合作，并進(jìn)行有關(guān)資料的審核。及時(shí)了解和掌握企業(yè)的工程進(jìn)度，防止因不了解工程進(jìn)展造成的所得稅結(jié)算不徹底等情況的發(fā)生，從而從源頭上控管、堵塞漏洞。

4.6強(qiáng)化納稅評(píng)估考核。對(duì)稅收管理員的納稅評(píng)估推行 “三點(diǎn)考核、三個(gè)掛鉤”?？己嗽u(píng)估對(duì)象篩選命中率，與評(píng)估工作的效率掛鉤;考核評(píng)估工作的準(zhǔn)確率和工作深度，與在崗工作責(zé)任心和業(yè)務(wù)能力考核掛鉤。如已評(píng)估項(xiàng)目被稽查查補(bǔ)稅額超過(guò)20%的，將被黃牌警示，兩張黃牌以上，實(shí)行換崗或戒勉;考核評(píng)估糾錯(cuò)結(jié)果和整改結(jié)果，與評(píng)價(jià)個(gè)人工作能力和年終評(píng)比掛鉤。

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作者簡(jiǎn)介：陳濤（1999.12-）男，安徽合肥人，銅陵學(xué)院本科學(xué)生，研究方向：財(cái)稅管理。