房地產(chǎn)市場管理的發(fā)展分析

劉建

摘 要：房地產(chǎn)市場再生市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天也正處于一個(gè)不斷發(fā)展的過程中，相應(yīng)的，其對我國的整體市場經(jīng)濟(jì)也具有不可多得的重要作用。但是在市場經(jīng)濟(jì)之外，為了讓市場更加健康平穩(wěn)的發(fā)展，必須對其進(jìn)行管理，以降低市場中的隨意性，在房地產(chǎn)市場中更是如此。文章以房地產(chǎn)市場的管理為敘述中心，立足于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場管理的形勢，在解決發(fā)達(dá)國家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)管理的有效措施，以通過有效的管理來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);市場管理;策略研究

對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理是我國經(jīng)濟(jì)體制的必然要求，也是房地產(chǎn)行業(yè)自身健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，但是就目前的情況來看，我國對房地產(chǎn)市場的管理效果并不理想，房地產(chǎn)行業(yè)在市場中仍然存在政府調(diào)控作用有限、經(jīng)濟(jì)秩序紊亂、管理制度不夠健全等問題，這些問題的存在不僅限制了房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展，也危害了社會公眾的切身利益，因此在新時(shí)代，必須結(jié)合實(shí)際情況，對房地產(chǎn)市場管理中存在的問題加以解決。

一、提高房地產(chǎn)融資體系與融資渠道的合理性

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，其所承受的風(fēng)險(xiǎn)要比一般的行業(yè)更高，且其對資金的需求也更多，基于房地產(chǎn)行業(yè)的這種特點(diǎn)，為了實(shí)現(xiàn)其發(fā)展要求，房地產(chǎn)行業(yè)就必須要進(jìn)行融資，因此融資體系與融資渠道是房地產(chǎn)市場管理的一個(gè)重要影響因素，必須致力于其合理性的提高。

首先，要提高房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系的科學(xué)性，即在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前期、中期與后期采取從不同主體獲得開發(fā)資金，通過多元化的主體來減輕相關(guān)信貸政策的變動給房地產(chǎn)市場帶來的沖擊。

其次，要提高房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的合理性，即通過拓寬房地產(chǎn)融資渠道的方式來改變傳統(tǒng)融資過程中單一債務(wù)融資的情況，使股權(quán)轉(zhuǎn)讓、公司上市、房地產(chǎn)信托等方式成為債務(wù)融資之外的重要融資渠道。這些多元融資渠道的出現(xiàn)，一方面降低了房地產(chǎn)市場的融資難度，另一方面也降低了其在融資過程中所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

二、建立健全住房公積金制度

住房公積金制度不夠健全是當(dāng)前對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理過程中所面臨的另一重要問題，這一問題的存在也嚴(yán)重制約了管理措施的有效性，因此加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的管理，就必須建立健全住房公積金制度。

建立健全住房公積金制度，首先要加強(qiáng)宣傳，讓普通民眾都能客觀全面的認(rèn)識這一制度，防止有員工因?yàn)閷ψ》抗e金制度不夠了解而造成積極性不高的問題，讓職員能夠在繳納公積金之后能夠密切關(guān)注公積金的流向，也可以側(cè)面起到一定的監(jiān)督作用。

其次要使住房公積金管理委員會朝著國家化、專業(yè)化轉(zhuǎn)變，既向著事業(yè)法人機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變，進(jìn)而在機(jī)構(gòu)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)責(zé)任的分工，明確各自的職責(zé)，并在實(shí)際工作中能夠提高效率，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的管理。另外，還要借助銀行的力量來對公積金的相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理，因?yàn)殂y行是專門的金融機(jī)構(gòu)，其具有專業(yè)的金融服務(wù)手段與豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可以實(shí)現(xiàn)對公積金業(yè)務(wù)更好的辦理。

再次要發(fā)揮對公積金的監(jiān)督作用，使公積金始終處于一種安全的狀態(tài)。對公積金進(jìn)行監(jiān)督，首先要發(fā)揮財(cái)政監(jiān)督的作用，通過公積金管理委員會的公積金費(fèi)用支出、管理費(fèi)用等對其進(jìn)行監(jiān)督;其次也要提高公積金的信息化水平，即借助現(xiàn)代信息技術(shù)完善各項(xiàng)公積金制度，使其能夠在信息化的支持下逐步提高公積金的規(guī)范化。再次要通過信息披露制度的建立與健全來使公積金的資金管理始終處于一個(gè)公開透明的狀態(tài)，如果說前兩中是國家的相關(guān)監(jiān)督機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了對公積金的監(jiān)督，那么此舉就可以將社會納入監(jiān)督主體，發(fā)揮社會對公積金的監(jiān)督作用。

三、調(diào)整房地產(chǎn)市場住房供給結(jié)構(gòu)

調(diào)整房地產(chǎn)市場住房供給結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵在于完善我國的住房保障體系。調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，首先要發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用，房地產(chǎn)市場關(guān)系到人們的現(xiàn)實(shí)生活，是人們生活水平的一個(gè)重要體現(xiàn)形式，因此在我國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)制度之下，在房地產(chǎn)市場自我調(diào)節(jié)的作用之外，國家還要通過無形的手來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理，即讓住房再次以居住為主要功能，削弱其投資功能。其次要在房地產(chǎn)市場中要基于調(diào)整供求關(guān)系的目的，對住房供給進(jìn)行影響。一方面要加大中低價(jià)位住房的供應(yīng)，減少高價(jià)位住房的供應(yīng);另一方面則要加快推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，例如廉租房的建設(shè)，并在分配廉租房的過程中要加強(qiáng)審查力度，使分配能夠更加公平。

四、建立健全房地產(chǎn)市場管理的法律法規(guī)

依法治國是我國憲法明確規(guī)定的，因此對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理的一個(gè)重要前提即要做到有法可依，基于這種認(rèn)識，配套的法律法規(guī)是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理有效性的關(guān)鍵。

建立健全房地產(chǎn)市場管理的法律法規(guī)，首先要建立健全與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的法律法規(guī)。例如與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)該涉及土地征用、房地產(chǎn)金融、住房保障、住房公積金、房地產(chǎn)規(guī)劃等多個(gè)方面，從多個(gè)角度對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行約束與規(guī)定。

其次要構(gòu)建新機(jī)制與新制度，來理順中央與政府之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)二者的利益。一方面要成立專門的管理機(jī)構(gòu)，例如新加坡為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就成立了建屋管理局;另一方面則要發(fā)揮各個(gè)主體的監(jiān)督作用，使監(jiān)督機(jī)構(gòu)與社會共同對其進(jìn)行監(jiān)督，減少腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場管理有效性的提高。

五、規(guī)范房地產(chǎn)稅收體系

稅收是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理的另一重要方式，因此在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理的過程中要對稅收體系進(jìn)行規(guī)范。規(guī)范房地產(chǎn)稅收體系，首先要立足于收費(fèi)，對收費(fèi)的合理性進(jìn)行評估，對于不合理的收費(fèi)進(jìn)行取消，對于合理的收費(fèi)也要進(jìn)一步規(guī)范。其次要善于發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場的管理作用，通過擴(kuò)大稅收范圍來更好的發(fā)揮政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。

結(jié)語

房地產(chǎn)市場的情況與民生、與人民福祉息息相關(guān)，房地產(chǎn)市場中的亂象會嚴(yán)重危害到社會的和諧穩(wěn)定，因此必須發(fā)揮有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的管理作用，采取有效的措施，將管理落到實(shí)處，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的有序發(fā)展。

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