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    基于財(cái)務(wù)視角的X企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究

    2021-03-03 05:05:40崔一帆郭暉
    中國(guó)管理信息化 2021年1期
    關(guān)鍵詞:輕資產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)

    崔一帆 郭暉

    [摘? ? 要] 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展增速下降,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管控的加強(qiáng),房地產(chǎn)行業(yè)將逐步進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段,過(guò)去高速發(fā)展的模式已經(jīng)不復(fù)存在,行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了深水區(qū),再加上新冠疫情的打擊,對(duì)于重資產(chǎn)企業(yè)而言如何將資產(chǎn)輕量化顯得較為重要。因此,商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”化的開(kāi)發(fā)模式被越來(lái)越多的企業(yè)所采用。

    [關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)行業(yè);輕資產(chǎn); 重資產(chǎn)

    doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2021. 01. 005

    [中圖分類號(hào)] F275? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194(2021)01- 0012- 02

    1? ? ? 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式概述

    輕資產(chǎn)模式的運(yùn)用是由麥肯錫咨詢公司提出,利用杠桿等有利資源,在有限的資源使用情況下,以其核心價(jià)值為主導(dǎo)進(jìn)行發(fā)展,使企業(yè)棄重從輕實(shí)現(xiàn)以最少的投入換取最大的商業(yè)價(jià)值的戰(zhàn)略模式。輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要包含兩個(gè)方面:一是將重資產(chǎn)業(yè)務(wù)外包或者轉(zhuǎn)讓出去,對(duì)于輕資產(chǎn)而言,企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、品牌的管理、客戶的關(guān)系、企業(yè)的文化等相較于企業(yè)運(yùn)用重型資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式時(shí)更為重要;二是收購(gòu)其他企業(yè)的一部分股權(quán),本企業(yè)提供自己的品牌、服務(wù)以及管理措施,盤活企業(yè)的重資產(chǎn),通過(guò)最少地輸出資金發(fā)揮出最大的企業(yè)價(jià)值,但是,在實(shí)際運(yùn)用中,由于輕資產(chǎn)注重的是品牌的管理與實(shí)際操作存在一定的不同步性,再加上由于輕資產(chǎn)模式具有容易被模仿的特點(diǎn),也使得企業(yè)的管理人員需要具備敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)以及獨(dú)特的管理特色。

    2? ? ? X企業(yè)輕資運(yùn)營(yíng)模式概況

    X企業(yè)是中國(guó)較為領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品及生活綜合服務(wù)的供應(yīng)商,2010年9月,X企業(yè)組建國(guó)內(nèi)首家以“政府代建、商業(yè)代建、資本代建”為核心模式的專業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理公司。主要是以“品質(zhì)為先”贏得多數(shù)人們的青睞,目前已經(jīng)形成重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和“綠城+”三大板塊。對(duì)于重資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要在于房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),對(duì)于輕資產(chǎn)的建設(shè)主要為代建業(yè)務(wù),在前兩者的協(xié)同下,“綠城+”為其提供強(qiáng)有力的支撐,進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。

    X企業(yè)在2010年9月成立了“X房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司”主要從事X企業(yè)的代建業(yè)務(wù),主營(yíng)業(yè)務(wù)包括商業(yè)代建、政府代建以及其他服務(wù),由于企業(yè)自身建造優(yōu)勢(shì)以及品牌優(yōu)勢(shì),運(yùn)用自身的品牌輸出,加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè),提升顧客的滿意度,降低資金成本,為政府、其他商業(yè)企業(yè)提供代建服務(wù),在企業(yè)資金合作方面,積極與基金公司等合作,借助基金平臺(tái)進(jìn)行募集資金,并提供投資咨詢、運(yùn)用管理、開(kāi)發(fā)管理等服務(wù);其次,X企業(yè)積極與其他企業(yè)進(jìn)行合作,運(yùn)用融創(chuàng)、九龍倉(cāng)企業(yè)資金雄厚的優(yōu)勢(shì)來(lái)擴(kuò)張自身的土地資源,降低企業(yè)持有土地期間所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),提升企業(yè)的土地資源優(yōu)勢(shì)。

    3? ? ? X企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下財(cái)務(wù)績(jī)效分析

    3.1? ?營(yíng)運(yùn)能力分析

    企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力主要是分析企業(yè)資產(chǎn)的效率與效益問(wèn)題,X企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)系數(shù)在2009年到2010年處于下滑趨勢(shì),原因在于企業(yè)正處在重資產(chǎn)逐漸輕資產(chǎn)化的階段,由于政府的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)市場(chǎng)在這一階段都處于不景氣的狀態(tài),而在2010年到2019年隨著輕資產(chǎn)模式逐步實(shí)施,也一直處于平緩上升的趨勢(shì),說(shuō)明了企業(yè)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的模式收購(gòu)?fù)恋?,總體上使得企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的使用效益得以提升。

    3.2? ?盈利能力分析

    盈利能力是反映一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果最直觀的數(shù)據(jù)分析,是財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)分析指標(biāo)。企業(yè)在實(shí)行輕資產(chǎn)模式后企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)迅速,凈資產(chǎn)收益率以及銷售凈利率的增長(zhǎng)都較為平緩,在2009-2013年企業(yè)的銷售凈利率以及經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)率一直處于上升的階段,對(duì)比企業(yè)在之前的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式下,只依靠銷售而獲得收益而言,輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大了企業(yè)的盈利模式,增加了創(chuàng)造收益的方式,但是在2013、2014、2015年由于融創(chuàng)、九龍倉(cāng)并購(gòu)風(fēng)波以及股權(quán)相爭(zhēng)的原因,導(dǎo)致X企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果遭到了巨大的打擊,再加上整個(gè)商業(yè)房產(chǎn)行業(yè)由于政府政策出臺(tái)的影響,使得企業(yè)在此期間盈利能力下降,所以在2015年之后X企業(yè)繼續(xù)完善代建模式,做到了代建4.0模式,解決了以往代建模式中存在的不足,也使得企業(yè)在此之后經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也在穩(wěn)步地增長(zhǎng)。因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中注意在此期間存在的各種問(wèn)題。

    3.3? ?償債能力分析

    企業(yè)的償債能力代表著企業(yè)是否能夠更好地生存與發(fā)展的關(guān)鍵。2012年之后,X企業(yè)的各項(xiàng)比率都在平緩增長(zhǎng),主要原因在于企業(yè)在實(shí)施輕資產(chǎn)模式之前一直在儲(chǔ)存土地,導(dǎo)致企業(yè)對(duì)于土地成本增加,但在實(shí)施輕資產(chǎn)模式之后,企業(yè)的短期償債能力一直處于較好的水平,也緩解了企業(yè)在重資產(chǎn)模式中存在的資金壓力,企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力,在2009-2010年不斷地提高,而在2010年之后存在著小幅度地下降,在2015年之后雖然存在小幅度地回升,但是企業(yè)在實(shí)施輕資產(chǎn)模式的整體里還是趨于較好地趨勢(shì),這也說(shuō)明了企業(yè)在長(zhǎng)期償債能力的壓力也在減少。

    X企業(yè)從最初的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為目前的輕重并存,從弱運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型為強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、總資本、新技術(shù),通過(guò)對(duì)品牌的管理、產(chǎn)品的定位、經(jīng)營(yíng)的指標(biāo)等方面進(jìn)行管控,通過(guò)更加徹底的社會(huì)化分工,全產(chǎn)業(yè)鏈管理的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。目前X企業(yè)的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也在不斷地完善與加強(qiáng),輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在2017年、2018年以及2019年前九個(gè)月分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.16億元、14.81億元以及15.13億元,而其毛利率分別為56.8%、50.2%、44.9%,如此高的毛利水平得益于X企業(yè)輕資產(chǎn)盈利模式的實(shí)施,而且從上述分析中也可以看出,一方面,近年來(lái)由于政策的緊縮、企業(yè)的合并等方面的問(wèn)題對(duì)X企業(yè)的影響沖擊確實(shí)挺大,但是這些方面屬于企業(yè)之間的共性特征,所以從企業(yè)整體來(lái)看企業(yè)的輕資產(chǎn)模式的實(shí)施使企業(yè)在營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力以及償債能力上都有很大地改善,另一方面,由于重資產(chǎn)模式對(duì)于企業(yè)而言根深蒂固,轉(zhuǎn)型并非易事,不免會(huì)產(chǎn)生一定的問(wèn)題,所以企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際情況不斷完善。

    4? ? ? X企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)

    4.1? ?品牌創(chuàng)造

    X企業(yè)從1995年成立至今,一直注重品牌的建設(shè),也始終是行業(yè)學(xué)習(xí)高品質(zhì)的楷模,企業(yè)將自身核心品牌的優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)企業(yè)其他非核心品牌的發(fā)展,從而帶動(dòng)企業(yè)的發(fā)展,也使得客戶對(duì)企業(yè)的認(rèn)可度提升,這也使得X企業(yè)在之后實(shí)施輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)奠定了很好的基礎(chǔ),對(duì)于消費(fèi)者、投資者方面也起到了宣傳的效果,加大了企業(yè)的知名度以及客戶的好感度。

    4.2? ?設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)能力

    X企業(yè)從事的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是以代建起步,是我國(guó)最早運(yùn)用代建模式盈利的房產(chǎn)企業(yè),由于其擁有較好的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)能力也使得企業(yè)實(shí)施代建模式更為成熟。X企業(yè)自成立以來(lái),一直打造良好的品牌效應(yīng),在發(fā)展階段,企業(yè)致力于培養(yǎng)優(yōu)秀的建筑、設(shè)計(jì)與服務(wù)團(tuán)隊(duì),組織企業(yè)員工參與國(guó)際培訓(xùn),拓寬員工的眼界為企業(yè)增添新鮮的元素,同時(shí)企業(yè)也與國(guó)際著名的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)形成了良好的長(zhǎng)期合作伙伴,為企業(yè)面向更大的市場(chǎng)以及企業(yè)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型提供更大的幫助。

    4.3? ?融資渠道

    X企業(yè)是集民企、央企、港企于一身的企業(yè),其在輕資產(chǎn)盈利模式的實(shí)施中采取的合作開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式,與基金企業(yè)等金融企業(yè)進(jìn)行合作獲得了大量的資金支持。由于企業(yè)在品牌建設(shè)方面較為突出,在2012年引入了九龍倉(cāng)以及融創(chuàng)等資金雄厚的公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作,獲得了強(qiáng)大的資金支持,在2015年中交集團(tuán)收購(gòu)了X企業(yè)30%的股份,同時(shí)為企業(yè)帶入了較低的貸款利率,也使得了X企業(yè)擁有了較低的融資成本,為企業(yè)帶來(lái)了更為廣泛的融資渠道。

    5? ? ? 建? ? 議

    5.1? ?應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè),降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

    輕資產(chǎn)模式是以少量的資金發(fā)揮出最大的效益,但是這種模式下的企業(yè)具有較高的風(fēng)險(xiǎn),所以企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與管控,提前制訂風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案,時(shí)刻關(guān)注與企業(yè)建立合作關(guān)系的資金狀況、財(cái)務(wù)狀況以及土地的儲(chǔ)備情況,做到知己知彼,時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)變化,提前做好風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避以及防范工作。輕資產(chǎn)模式的實(shí)施對(duì)于品牌建設(shè)方面更為苛刻,企業(yè)在輕資產(chǎn)盈利中獲取的利益在很大程度上源于企業(yè)的品牌形象以及設(shè)計(jì)服務(wù),因此企業(yè)應(yīng)更加注重自身品牌建設(shè),從而為企業(yè)帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。

    5.2? ?提高合作效益

    企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,應(yīng)注重企業(yè)之間的合作配合,輕資產(chǎn)企業(yè)的核心要點(diǎn)是“運(yùn)用但不占有”而通過(guò)合作的方式更容易體現(xiàn)出這一觀點(diǎn),通過(guò)使用別人的資金來(lái)進(jìn)行自身的發(fā)展,但是由于各方利益的驅(qū)使,可能導(dǎo)致企業(yè)之間不能達(dá)到完美的配合,所以就需要企業(yè)雙方之間在合作中構(gòu)建一個(gè)完整的體系,比如在企業(yè)進(jìn)行投資時(shí),對(duì)被投資單位的選擇方面應(yīng)首先評(píng)估企業(yè)的管理能力、設(shè)計(jì)能力、品牌效應(yīng)以及各方面資源等,對(duì)于代建方應(yīng)考慮對(duì)方企業(yè)的資金實(shí)力、土地資源、公司獲取資源的能力,是否與自身相匹配,通過(guò)合同的簽訂等方式,達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,必要時(shí)可以申請(qǐng)由第三方公司進(jìn)行監(jiān)督,以達(dá)到雙方互惠互利的目的,同時(shí)也能有效地減少企業(yè)之間的矛盾。

    主要參考文獻(xiàn)

    [1]戴天婧,張茹,湯谷良.財(cái)務(wù)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)企業(yè)盈利模式——美國(guó)蘋果公司輕資產(chǎn)模式案例研究[J].會(huì)計(jì)研究,2012(11):23-32,94.

    [2]杜海霞.談?shì)p資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式——基于華誼兄弟案例研究[J].財(cái)會(huì)月刊,2015(27):112-113.

    [3]裴正兵.酒店輕資產(chǎn)盈利模式前提、方式與財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)——華天酒店輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)案例分析[J].財(cái)會(huì)月刊,2017(13):106-110.

    [4]周澤將,李鼎.輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)企業(yè)R&D投入的影響研究:以中國(guó)上市公司為例[J].管理評(píng)論,2019,31(6):91-101.

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