淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)以及控制措施

王家莉

摘 要 本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，將其主要分為資金籌集風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)等;之后根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境及企業(yè)發(fā)展需求，提出資金風(fēng)險(xiǎn)控制的相關(guān)建議，提出房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以完善的管理制、先進(jìn)的管理理念，提升資金的有效利用率，盡可能降低企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 資金風(fēng)險(xiǎn) 控制措施

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入多及資金回籠慢等特征。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，均會(huì)嚴(yán)重影響到項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，使項(xiàng)目面臨停工的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)資金管理，注重對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析、預(yù)測(cè)及防控，合理控制資金，靈活應(yīng)用資金，保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步、持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而最大化地提升經(jīng)濟(jì)效益，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中彰顯其發(fā)展優(yōu)勢(shì)。文章結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，希望能對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)控管理工作帶來(lái)參考價(jià)值。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）資金籌集風(fēng)險(xiǎn)

影響房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集風(fēng)險(xiǎn)的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。其一，資金籌集的難度較大[1]。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，從開(kāi)發(fā)初期到通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)化成為房屋商品形態(tài)，需要的資金投入較大，通常單個(gè)項(xiàng)目可能涉及數(shù)億乃至幾十億元的資金量。但是對(duì)于一些小規(guī)模企業(yè)來(lái)講，因其自身規(guī)模較小，不具備充足的儲(chǔ)備資金，企業(yè)運(yùn)營(yíng)期間時(shí)常面臨負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)若想在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各階段獲得資金支持，大多是通過(guò)向銀行貸款的融資形式。但是在銀行貸款前，基于放款風(fēng)險(xiǎn)及收益的考慮，將對(duì)申請(qǐng)企業(yè)的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況以及擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期收益等進(jìn)行綜合評(píng)估。銀行貸款審查流程嚴(yán)格，過(guò)程中所消耗的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，尤其是對(duì)于小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金周轉(zhuǎn)更難以得到保障，資金籌集的難度更大。其次，資金籌集的需求量較大，周期較長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在前期土地購(gòu)買(mǎi)階段到開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，需要投入大量的土地款項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用、稅款以及籌資利息等，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期時(shí)間一般需要3年或5年甚至更長(zhǎng)的周期，必須具備充足且順暢的資金鏈支持，故需要不斷地籌集資金才能保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

（二）資金的回收風(fēng)險(xiǎn)

若房地產(chǎn)企業(yè)未能科學(xué)地分析當(dāng)前以及未來(lái)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家的宏觀(guān)政策，消費(fèi)趨勢(shì)、供需狀況等，最終制定了不合適的營(yíng)銷(xiāo)策略和市場(chǎng)定價(jià)，企業(yè)的工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度脫節(jié)，盲目進(jìn)行項(xiàng)目投資或者擴(kuò)張，導(dǎo)致投資難以得到合理回報(bào)，就會(huì)陷入資金上的窘境。同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中市場(chǎng)變化的反應(yīng)不及時(shí)以及由于售后服務(wù)欠佳等原因，都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投入的資金不能按時(shí)回收，可能造成企業(yè)資金的短缺。

（三）資金使用的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，需要投入較多資金[2]。一般情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金，均不足以支撐整個(gè)項(xiàng)目的有序開(kāi)展，若僅依賴(lài)銀行貸款，而銀行未能如期放款，則會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)行，甚至出現(xiàn)項(xiàng)目擱淺直至企業(yè)破產(chǎn)等不良現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)若缺乏完善的資金預(yù)算或者根本沒(méi)有資金計(jì)劃的管理體系，或由于不重視而忽略了項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金使用情況，缺乏項(xiàng)目資金管理考核制度，項(xiàng)目中各個(gè)環(huán)節(jié)成本費(fèi)用超支，會(huì)導(dǎo)致資金陷入運(yùn)營(yíng)困境，企業(yè)隨時(shí)會(huì)發(fā)生運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)[3]。

投資新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的業(yè)務(wù)內(nèi)容，但也存在影響資金投入的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，國(guó)家和地方政府宏觀(guān)政策調(diào)整頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，若對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的周期規(guī)律沒(méi)有充分了解，對(duì)擬投資區(qū)域的地方政策把握不到位，或者未正確預(yù)測(cè)而盲目投資，則可能出現(xiàn)不可逆轉(zhuǎn)的資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于受資金體量的限制，往往在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的選擇上，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力遠(yuǎn)低于大型的房地產(chǎn)企業(yè)，難以獲得發(fā)展及投資的機(jī)會(huì)，影響到其正常運(yùn)行及發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的措施分析

（一）加強(qiáng)資金籌劃管理

考慮到銀行貸款屬于國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的一種經(jīng)濟(jì)手段，且房地產(chǎn)行業(yè)一直處于周期波動(dòng)狀態(tài)，很容易由于政策收緊以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致銀行貸款中斷等不利影響，所以，基于行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)融資渠道進(jìn)行拓展，減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)，豐富企業(yè)融資渠道與融資工具，如合作開(kāi)發(fā)、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)投資、信托融資等，間接融資手段與直接融資手段并用。房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，分析融資需求以及預(yù)計(jì)資金需求狀況，選擇最適宜的一種或多種籌集方式，以便高效、低成本地融入所需資金，為企業(yè)的正常運(yùn)行奠定良好基礎(chǔ)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展。小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可以采用合作開(kāi)發(fā)或者聯(lián)合籌資等融資方式，降低企業(yè)的融資壓力。

（二）加速資金回籠，合理控制資金消耗

房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售資金回籠是整個(gè)項(xiàng)目至關(guān)重要的階段，回款資金的速度以及暢通程度直接決定了企業(yè)的償債能力，且影響到后續(xù)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目融資以及開(kāi)發(fā)進(jìn)度。所以，需要提前根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況以及區(qū)域位置做好市場(chǎng)調(diào)研，制定合適的營(yíng)銷(xiāo)策略，采用多種營(yíng)銷(xiāo)方式，開(kāi)拓多種營(yíng)銷(xiāo)渠道，滿(mǎn)足消費(fèi)市場(chǎng)需求，加速庫(kù)存產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)，加快資金回籠的速度，如網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)宣傳與銷(xiāo)售等。在房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售過(guò)程中，由于市場(chǎng)始終處于持續(xù)變化過(guò)程中，需時(shí)刻保持對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷與分析，提升資金回流的效率，達(dá)到有效降低融資成本的目的。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的應(yīng)收款臺(tái)賬，記錄回款情況，財(cái)務(wù)部與營(yíng)銷(xiāo)部應(yīng)定期溝通，及時(shí)做好催收工作，將日常績(jī)效與應(yīng)收賬款的回籠速度和金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，以保證資金的按期回收，減少資金的積壓。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)時(shí)關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境，分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成和變化情況。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行針對(duì)性研究，加強(qiáng)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的監(jiān)督與管理，尤其是對(duì)土地采購(gòu)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間所產(chǎn)生的各類(lèi)費(fèi)用的監(jiān)督與管理。如土地采購(gòu)成本與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前可能存在較大的時(shí)間差異，故而需要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前或者拿地前做好成本分析管理方面，合理降低成本費(fèi)用，提高企業(yè)的利潤(rùn)。

（三）合理制訂預(yù)算計(jì)劃，完善內(nèi)部管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金預(yù)算管理的重視，建立健全資金預(yù)算管理體系，并不斷完善企業(yè)的資金預(yù)算管理制度，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)合理地制定項(xiàng)目全周期和整體管理方案。以資金預(yù)算管理考核的方式，定期分析項(xiàng)目資金預(yù)算的執(zhí)行情況，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)管理與控制，提高資金周轉(zhuǎn)率，減少利息支付周期，保障預(yù)算管理工作得到實(shí)際有效的充分發(fā)揮。

在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專(zhuān)門(mén)的資金預(yù)算監(jiān)督部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)運(yùn)營(yíng)資金的監(jiān)督檢查力度。特別是要對(duì)資金應(yīng)用的具體情況進(jìn)行跟蹤檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、處理問(wèn)題，明確預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際資金應(yīng)用量之間的差距。房地產(chǎn)企業(yè)需要定期開(kāi)展資金應(yīng)用的總結(jié)，對(duì)各類(lèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，對(duì)預(yù)算具體應(yīng)用的情況與預(yù)算目標(biāo)差距的發(fā)生原因進(jìn)行分析。針對(duì)超出預(yù)算的情況及時(shí)查明原因，并進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)可以制定適當(dāng)?shù)募?lì)制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制效果較好、預(yù)算與目標(biāo)差距較少的部門(mén)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)算目標(biāo)與執(zhí)行情況差距較大的部門(mén)進(jìn)行處罰。若涉及市場(chǎng)變化等宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素，則應(yīng)及時(shí)提出修正與應(yīng)對(duì)措施。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境制定合理的投資管理制度，并采取相應(yīng)的措施降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)多元化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)分散的形式，包括在區(qū)域、投資時(shí)間、投資方式等方面制定投資組合策略方案，實(shí)現(xiàn)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。比如企業(yè)在擬投資多個(gè)新項(xiàng)目前，應(yīng)做好充分的項(xiàng)目可行性調(diào)研分析并進(jìn)行較為科學(xué)的審核，同時(shí)形成決策約束機(jī)制，在充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的前提下，選擇適宜的投資方式，實(shí)現(xiàn)資金投資效益的最大化。在越加復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)管制、構(gòu)建完善的投資管理制度，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

在城市化進(jìn)程快速發(fā)展的環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，同時(shí)也增加了市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的資金預(yù)算、管理體系，強(qiáng)化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的重視程度，對(duì)資金使用支出等情況進(jìn)行有效監(jiān)管，提高資金管理效率，保證資金應(yīng)用安全，及時(shí)抓住市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)遇，為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

（作者單位為安徽啟迪科技城投資發(fā)展有限公司）

參考文獻(xiàn)

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