三方滿意視角下租購?fù)瑱?quán)實(shí)施路徑研究

單雪芹 沈士為 李美瑤

摘要：戶籍管理制度和購房落戶政策導(dǎo)致的租房與購房不同權(quán)的現(xiàn)象，阻礙了我國(guó)城市住房租賃市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。以我國(guó)城市基本公共服務(wù)為租購?fù)瑱?quán)的權(quán)利內(nèi)涵，以首批開展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市的租金和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為依據(jù)，以試點(diǎn)城市的政府、購房者、租房者三方滿意為目標(biāo)，根據(jù)住房所有權(quán)的不同構(gòu)建租購?fù)瑱?quán)模型，并在此基礎(chǔ)上分析了租購?fù)瑱?quán)的實(shí)施路徑。

關(guān)鍵詞：租購?fù)瑱?quán);三方滿意;基本公共服務(wù);實(shí)施路徑

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）10-0057-62

收稿日期：2020-08-12

1引言

2017年7月，住建部會(huì)同8部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取12個(gè)試點(diǎn)城市加快住房租賃市場(chǎng)工作的開展。隨后，廣州市政府頒布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，強(qiáng)調(diào)保障租房群體權(quán)益，如賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，“租購?fù)瑱?quán)”一詞迅速引起社會(huì)各界的熱議。

廣義層面上，陳友華和施旖旎認(rèn)為“租購?fù)瑱?quán)”中的“權(quán)”就是指租房居民與購房居民享有同等權(quán)利，同時(shí)從權(quán)利與住房脫鉤、公共資源的稀缺等方面分析了該項(xiàng)措施的實(shí)施困境。劉金祥和邢遠(yuǎn)閣從現(xiàn)實(shí)角度分析了與住房相關(guān)的戶籍、教育、社區(qū)服務(wù)和住房公積金4項(xiàng)權(quán)益的現(xiàn)狀，并從供給困境及原因角度提出了公共服務(wù)均衡化的實(shí)現(xiàn)機(jī)制。袁韶華和年立輝等在關(guān)于“租購?fù)瑱?quán)”權(quán)利內(nèi)涵的調(diào)研時(shí)，指出青年租客最看重的依次為醫(yī)療權(quán)（28%）、教育權(quán)（26%）、社會(huì)保障權(quán)（18%）、戶籍身份權(quán)（170）、養(yǎng)老權(quán)（9%）等權(quán)利。更多學(xué)者以住建部提出的“通過立法逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”為依據(jù)，將基本公共服務(wù)界定為“租購?fù)瑱?quán)”的權(quán)利內(nèi)涵。相較于我國(guó)租購不同權(quán)的現(xiàn)狀，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展較為完善的發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等，其公共服務(wù)不會(huì)因?yàn)樽夥亢唾彿啃袨榈牟煌鴧^(qū)別供給，其居民可通過駕駛證、社?？ǖ瓤梢宰C明身份的憑證享受服務(wù)，不受區(qū)域限制。當(dāng)然，這并不代表這些國(guó)家不存在優(yōu)質(zhì)資源競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。鄭太年指出，“美國(guó)教育從學(xué)生個(gè)人和家庭來說都是市場(chǎng)化的，學(xué)生家庭的經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了居于何處和獲得或購買什么樣的教育服務(wù)”，一定程度上意味著國(guó)外公共服務(wù)的享有是由其經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定的。

改革開放以來，由于天然地域差異和城市職能定位不同，使得政策惠及的城市和地區(qū)的公共服務(wù)福利優(yōu)于農(nóng)村和其他城市，地方政府出于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展等原因，實(shí)施購房落戶政策，將城市各項(xiàng)公共服務(wù)福利與住房掛鉤，從而拉大購房群體和租房群體的待遇差距，阻礙了社會(huì)經(jīng)濟(jì)及住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。雖然眾多學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了分析和研究，也給出了相應(yīng)的對(duì)策，但多是從租房者這一單一群體視角，忽略了租房群體的權(quán)利供給受制于作為公共服務(wù)提供者的政府和既得利益的購房群體。由于權(quán)利是歷史的，隨著社會(huì)的發(fā)展，其內(nèi)容也是不斷豐富的。因此，以城市居民享有的基本公共服務(wù)為租購?fù)瑱?quán)的權(quán)利分析基礎(chǔ)，立足于三方利益主體滿意視角，測(cè)算租購?fù)瑱?quán)中承租人的權(quán)利范圍，以期為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供借鑒。

2三方滿意的租購?fù)瑱?quán)理論基礎(chǔ)

2.1租購?fù)瑱?quán)的理論基礎(chǔ)

費(fèi)里曼將利益相關(guān)者定義為“能夠影響一個(gè)組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，或者受到一個(gè)組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)過程影響的所有個(gè)體和群體”，將主動(dòng)影響和被動(dòng)受影響的個(gè)體和群體皆納人體系進(jìn)行分析，使得制定的管理措施更趨完善。租購?fù)瑱?quán)的利益相關(guān)者即為提供基本公共服務(wù)的政府方和受此影響的租房群體和購房群體。這一體系里，三者呈現(xiàn)的利益關(guān)系主要體現(xiàn)在：各地方政府根據(jù)本市財(cái)政實(shí)力和發(fā)展現(xiàn)狀，制定租購是否同權(quán)以及如何同權(quán)政策，為購房群體和租房群體提供服務(wù)和便利，租購?fù)瑱?quán)政策使租房群體成為直接受益者，但在大眾普遍認(rèn)為購房落戶的心理預(yù)期下，購房群體表現(xiàn)為直接利益相對(duì)受損。因而，協(xié)調(diào)好三者權(quán)利關(guān)系是租購?fù)瑱?quán)政策實(shí)施的關(guān)鍵。

2.2租購?fù)瑱?quán)利益相關(guān)者的權(quán)利關(guān)系分析

2.2.1政府和租房者

大量勞動(dòng)力出于增加收入、改善生活環(huán)境和提高社會(huì)地位等訴求，紛紛涌入市場(chǎng)化程度較高、擁有更多工作崗位的城市，這給流人城市的社會(huì)管理和服務(wù)帶來了巨大壓力。一個(gè)城市的公共服務(wù)供給需要大量人力、物力和財(cái)力，這給當(dāng)前處于減稅降費(fèi)背景下的地方政府帶來了財(cái)政壓力。因此，盡管不斷強(qiáng)調(diào)公平，但注重效率的認(rèn)知使得地方政府會(huì)優(yōu)先提升生產(chǎn)性公共服務(wù)而忽視民生性公共服務(wù)，從而使租房者的基本公共服務(wù)供給處于相對(duì)較低的水平。童玲麗（2017）關(guān)于武漢居住證制度的研究表明，僅有37.4%的租房者認(rèn)為目前的公共服務(wù)有很大和較大程度的改善，一半以上的租房者認(rèn)為僅有較小程度的改善甚至沒有任何改善。

2.2.2購房者和租房者

一個(gè)城市的基本公共服務(wù)如同一塊蛋糕，由購房者和租房者共同享有，一方的增多意味著另一方的減少，優(yōu)質(zhì)公共資源尤甚。出于管理的需要，我國(guó)基本公共服務(wù)的分配是以戶籍管理制度為依據(jù)，《居住證若干問題研究》顯示，與城市戶籍掛鉤的福利多達(dá)上百項(xiàng)，涉及20多個(gè)領(lǐng)域，改革開放政策使得流動(dòng)人口可以脫離“戶口簿”“糧油手冊(cè)”的束縛進(jìn)入城市工作和生活，但卻無法享受城市戶籍的福利待遇，阻礙了外來租房者的融人感。此外，從住房投入成本視角也是對(duì)購房者的一種不公。

2.2.3政府和購房者

政府在擴(kuò)大租房群體權(quán)利的同時(shí)，需權(quán)衡購房群體利益。在公共服務(wù)一定的前提下，購房群體最關(guān)切的是大量外來人口的涌入是否會(huì)影響其享有的公共服務(wù)數(shù)量及質(zhì)量，尤其是教育和醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源，如入學(xué)名額是否更緊俏，生病就醫(yī)是否會(huì)更耗時(shí)耗資等租購?fù)瑱?quán)使得購房者需要讓渡福利待遇給租房者，當(dāng)讓渡范圍超過購房者的心理預(yù)期時(shí)，將會(huì)進(jìn)一步激發(fā)購房群體與租房群體的矛盾，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

3三方滿意的租購?fù)瑱?quán)目標(biāo)及模型構(gòu)建

3.1三方滿意的目標(biāo)

（1）政府方。作為公共服務(wù)的供給主體，需要根據(jù)財(cái)政情況按照一定的分配原則提供服務(wù);為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引和留住地方政府所需的人才，勢(shì)必要擴(kuò)大外來租房者的權(quán)利范圍;隨著城鎮(zhèn)化的加深，流動(dòng)人口規(guī)模增加，為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定亦要求租購?fù)瑱?quán)。（2）購房者。購房者是既有社會(huì)發(fā)展水平下城市服務(wù)和便利的優(yōu)先享有者。若租房者的權(quán)利行使對(duì)自身權(quán)益影響不顯著，并且他們的進(jìn)入會(huì)促進(jìn)所在城市各方面有所提高和發(fā)展，購房者愿意讓渡權(quán)利給予租房者。（3）租房者。戶籍管理制度使得租房者需要時(shí)而返回戶籍所在地，如處理中高考等事項(xiàng)。出于節(jié)約資金、人力等成本，希望通過自身對(duì)城市發(fā)展的貢獻(xiàn)獲得更多的服務(wù)和便利。

3.2模型構(gòu)建

影響租購?fù)瑱?quán)的岡素很多，如年齡、受教育程度、社保等。當(dāng)其他因素相同時(shí)，住房就成為“租購?fù)瑱?quán)”最重要的影響因素。購房行為能給當(dāng)?shù)卣畮碇苯拥呢?cái)政收入，使地方政府有財(cái)力繼續(xù)提升城市的公共服務(wù)水平，而租房由于配套政策的缺失并不一定能給當(dāng)?shù)卣畮硗瑯语@著的財(cái)政收入，所以短期看租房群體在住房方面對(duì)地方政府的直接貢獻(xiàn)小。出于計(jì)算便利，以房租和房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)，構(gòu)建三方滿意的承租人權(quán)利模型，以此得出承租人的權(quán)利范圍。于是，政府、購房者和租房者關(guān)于承租人權(quán)利范圍的滿意值應(yīng)滿足以下條件：

Pr/Pt1h≤Sj≤Pr/Pt2h，Pr/Pt1h≤Sgj≤Pr/Pt2h，Pr/Pt1h≤Spj≤Pr/Pt2h，Pr/Pt1h≤Slj≤Pr/Pt2h

（1）

Sj=Sgi+Spi+sli

（2）

Sgi=αrgi/rg1+rg2+…+rg8Rgi

（3）

Sg=S91+SG2+…+SG8

（4）

εi=|Sgi-Spi|+|Sgi-Sli|+|Spi-Sli|

（5）

Pr/Pt1h>0，Pr/Pt2h>0：，1≤z≤8;t2>tl

其中：Pr為一定時(shí)期內(nèi)的單位面積月租金，Ph為一定時(shí)期內(nèi)的單位面積房?jī)r(jià)，Pr/Pth表示以購房者可以享受的基本公共服務(wù)為總體，租房者可以享受的權(quán)利比重，即承租人權(quán)利范圍的邊界;t1、t2為不同的房屋貸款年限;Si為第i項(xiàng)基本公共服務(wù)的滿意值，Ri代表第i項(xiàng)基本公共服務(wù)的覆蓋程度（有或沒有），ri代表第i項(xiàng)基本公共服務(wù)的供給程度（水平高或低），采用李克特五級(jí)量表打分，Ri、ri為計(jì)算均值，g、p、l分別表示政府、購房者和租房者，Sg為政府的滿意值，Sgi為政府第i項(xiàng)基本公共服務(wù)的滿意值，i為《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》的8項(xiàng)基本公共服務(wù)，1到8分別代表基本公共教育、基本勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、基本社會(huì)保險(xiǎn)、基本醫(yī)療衛(wèi)生、基本社會(huì)服務(wù)、基本住房保障、基本公共文化體育和殘疾人基本公共服務(wù);εi為第i項(xiàng)基本公共服務(wù)的三方滿意值差異總和。

當(dāng)政府、購房者和租房者關(guān)于承租人的權(quán)利滿意值均在Pr/Pt1h-Pr/Pt2h之間時(shí)，表明該項(xiàng)權(quán)利可以實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，否則表明此項(xiàng)權(quán)利三方未達(dá)成一致，實(shí)施難度大;當(dāng)租房者的權(quán)利滿意值小于Pr/Pt1h時(shí)，表示承租人的權(quán)利供給過小，與付出的租金相比未得到應(yīng)有的權(quán)利，需要提升其權(quán)利范圍，若大于Pr/Pt2h則說明承租人的權(quán)利物超所值，需適當(dāng)降低承租人的權(quán)利范圍。滿意值趨近于Pr/Pt1h時(shí)，表明此項(xiàng)權(quán)利在兩者間的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，購房者的讓渡意愿低，同時(shí)對(duì)人力、物力、財(cái)力的要求也更高，政府方在供給時(shí)有壓力;滿意值趨近于Pr/Pt2h時(shí)，則表明此項(xiàng)權(quán)利在兩者間競(jìng)爭(zhēng)緩和，購房者讓渡意愿相對(duì)較高，租房者需求程度相對(duì)較低;εi越大，則表明政府、購房者和租房者對(duì)于此項(xiàng)權(quán)利爭(zhēng)議較大，因此εi越小更有利于租購?fù)瑱?quán)的實(shí)施。

4實(shí)證分析

4.1數(shù)據(jù)來源

全國(guó)12個(gè)租賃試點(diǎn)城市房租和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)源于中指數(shù)據(jù)庫，肇慶是12個(gè)試點(diǎn)城市中唯一的三線城市（2019年中國(guó)城市分級(jí)完整名單），缺少其數(shù)據(jù)，出于數(shù)據(jù)統(tǒng)一性的考量，因此僅選11個(gè)城市的房?jī)r(jià)和租金。絕大部分青年群體（占比72%）表示將在目前就業(yè)的城市長(zhǎng)期發(fā)展，將在3-5年內(nèi)買房的占比67%，1-3年內(nèi)買房的占25%，商業(yè)貸款購房對(duì)年齡要求為不超過退休年齡，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般均衡理論，租金的支付總額最終應(yīng)該與房?jī)r(jià)等值，因此分別選20年和30年的貸款期限。通過問卷星網(wǎng)絡(luò)發(fā)放問卷，發(fā)放對(duì)象為12個(gè)試點(diǎn)城市的政府、租房者和購房者，共發(fā)放1296份，回收1276份，有效率為98%，其中政府方615份，購房群體274份，租房群體387份。

4.2數(shù)據(jù)分析

由于2017年7月首次提出租購?fù)瑱?quán)的概念，因此選取2018年1月至2019年12月租金和房?jī)r(jià)共24個(gè)月，房?jī)r(jià)按試點(diǎn)城市各區(qū)域?qū)嶋H交易價(jià)格得到均值。從表1可知Pr/Pt1h為0.46635，Pr/Pt2h為0.69952，表明從住房所有權(quán)角度分析，以購房者可以享受的基本公共服務(wù)為整體，承租人可享受的基本公共服務(wù)范圍為46.64% -69.95%。結(jié)合表2，政府、購房者和租房者的滿意值均滿足公式（1），Sg為4.04942，Sp為4.01147，Sl為4.09315，表明三方都認(rèn)為目前基本公共服務(wù)對(duì)于承租人比較重要。Sgi、Spi、Sli均落在46.64%-69.95%，表明模型范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)購房者和租房者在基本公共服務(wù)方面同權(quán)是可行的。

總體上，政府、購房者和租房者關(guān)于承租人權(quán)利范圍滿意值均介于0.466350和0.699524之間，但整體更趨近于Pr/Pt20h，表明目前租房者和購房者在基本公共服務(wù)方面競(jìng)爭(zhēng)激烈，承租人的權(quán)利范圍偏小。在單項(xiàng)基本公共服務(wù)上，政府在基本公共教育給定的范圍最小（49.16%），這與家長(zhǎng)追逐優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源以及該服務(wù)需耗費(fèi)大量人財(cái)物進(jìn)而導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)學(xué)位供不應(yīng)求有關(guān);基本醫(yī)療衛(wèi)生最大（51.89%），因?yàn)槟壳盎踞t(yī)療衛(wèi)生的服務(wù)項(xiàng)目主要集中在免費(fèi)檢查和健康管理服務(wù)，政府資金壓力小。購房者在殘疾人基本公共服務(wù)給定的范圍最?。?9.36%），一方面，如果提供租房者此項(xiàng)服務(wù)可能會(huì)影響購房者自身利益，另一方面，購房者認(rèn)為租房群體對(duì)于此項(xiàng)服務(wù)的需求不高;基本社會(huì)保險(xiǎn)最大（51.56%），因?yàn)樯绫５睦U納主要由居民所在工作單位負(fù)責(zé)，靈活就業(yè)人員可根據(jù)自身情況按不同檔次繳納社保，并不直接影響購房者權(quán)益。租房者最看重基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)（52.93%）。地方政府因地制宜，制定具體的醫(yī)療服務(wù)事項(xiàng)，租房者在醫(yī)療方面與購房者的差距最大，因而對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生訴求最大;相比于其他公共服務(wù)，租房者對(duì)于教育的需求最低（49.76%），調(diào)查顯示年齡介于24-45歲的租房群體可支配收入主要集中在1200-4100元，不足以負(fù)擔(dān)昂貴的人園費(fèi)、課外輔導(dǎo)等教育費(fèi)用，部分租房者選擇子女在戶籍所在地就讀，因此降低了對(duì)此項(xiàng)服務(wù)的需求。整體分析，租房者對(duì)基本公共服務(wù)的滿意值最高，購房者最低，表明購房者對(duì)基本公共服務(wù)的讓渡意愿低于租房者的需求預(yù)期，政府作為公共服務(wù)提供者和分配者，滿意值介于兩者中間，需要在保障購房者利益的同時(shí)兼顧租房者權(quán)益。

4.3離散圖經(jīng)濟(jì)涵義解析

雖然政府、購房者和租房者的滿意值均在50%左右，但從各方散點(diǎn)圖分析，內(nèi)涵皆不相同（見圖1、圖2、圖3）。政府和租房者的散點(diǎn)圖遵從權(quán)利種類的重要性越強(qiáng)，供給水平（需求水平）也越高的分布，購房者離散程度較大，不具有明顯的規(guī)律性，表明購房者對(duì)不同公共服務(wù)的讓渡意愿不同。政府方的線性回歸曲線上，基本公共教育和基本公共文化體育偏離較遠(yuǎn)，其他服務(wù)都趨近于曲線兩側(cè)，斜率為1.6805，表明政府方更重視承租人權(quán)利種類的覆蓋度;租房者的線性回歸曲線較為平緩，基本勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、基本社會(huì)服務(wù)、基本住房保障偏離回歸線較遠(yuǎn).斜率為0.5944，表明租房者更看重權(quán)利的供給水平;購房者雖然對(duì)于權(quán)利種類覆蓋度打分低，但供給水平打分都較高，表明購房者認(rèn)為租房者的權(quán)利應(yīng)該少而精。從圖4可知，政府方的散點(diǎn)分布成為較為明顯的分界線，租房者集中在左上方，購房者集中在右下方，整體上租房群體對(duì)于權(quán)利種類有更大的訴求，購房者對(duì)權(quán)利供給水平的讓渡意愿較高，因而，政府可以在提升供給水平的同時(shí)逐漸增加承租人的權(quán)利種類。

5租購?fù)瑱?quán)實(shí)施路徑分析

由表2可知，若按照政府、購房者和租房者對(duì)基本公共服務(wù)的滿意均值（Si）排序，則應(yīng)按醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保險(xiǎn)、住房保障、勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、文化體育、殘疾人基本公共服務(wù)、社會(huì)服務(wù)、教育的順序?qū)嵤┳赓復(fù)瑱?quán);若按三者兩兩差異最小（εi）排序，則應(yīng)按照社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)服務(wù)、勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、教育、殘疾人基本公共服務(wù)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障的順序解決。在前4項(xiàng)服務(wù)中，兩種排序都包括社保和勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)屬互利互惠型服務(wù)。在后4項(xiàng)服務(wù)中，都包括文化體育和殘疾人基本公共服務(wù)。據(jù)《殘疾人藍(lán)皮書：中國(guó)殘疾人事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2019）》統(tǒng)計(jì)，中國(guó)有殘疾人占比6.21%，因此租房群體對(duì)該服務(wù)的需求不高;文化體育的供給難以區(qū)分租房和購房群體，辨別租房和購房身份從而提供服務(wù)反而會(huì)增加政府財(cái)政支出和勞動(dòng)力成本，因此，目前無需投入過多財(cái)力優(yōu)化，正常使用即可。

借鑒kano模型的核心思想，一些基本公共服務(wù)排序靠前，即使對(duì)租房者很重要，但其屬于基本型服務(wù)需求，當(dāng)承租人獲得此項(xiàng)服務(wù)，并不能提升居民滿意度，只能降低居民的不滿意度，如社會(huì)保險(xiǎn)和勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)，并且政府資金壓力較小。排序靠后的服務(wù)客觀上并不代表不重要，一方面原因在于總體需求小而僅為少數(shù)人所關(guān)心，另一方面則因?yàn)榉?wù)本身覆蓋群體廣泛，使得購房群體的讓渡意愿高，屬于興奮型服務(wù)需求，即使供給水平低也不會(huì)影響承租人的滿意度，但提升此類服務(wù)會(huì)加大財(cái)政負(fù)擔(dān)，比如文化體育和殘疾人基本公共服務(wù);教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障和社會(huì)服務(wù)則屬于期望型服務(wù)需求，權(quán)利種類越多、供給水平越高，承租人滿意度越高，但此類服務(wù)對(duì)于人力財(cái)力物力要求高，增加地方政府財(cái)政壓力。因此，實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)的思路建議為保障基本型服務(wù)需求，維持興奮型服務(wù)需求，提升期望型服務(wù)需求。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：?jiǎn)窝┣?，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院副教授。

沈士為，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。

李美瑤，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。

基金項(xiàng)目：中央高校項(xiàng)目基本業(yè)務(wù)費(fèi)（2018CDXYJG0047）;教育部規(guī)劃項(xiàng)目（17YJA6301232010）。