香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)業(yè)影響分析

方建國 李菊梅

摘要：我國香港地區(qū)面臨房價高企、住房緊張等問題，通過社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)業(yè)所占比重分析香港經(jīng)濟(jì)存在的問題，探究未來香港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要如何改變原有的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以期為香港城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級找出新的出路。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu);經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型;比重

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）10-0039-43

收稿日期：2020-09-15

1問題的提出

近年來，香港面臨房價高企，住房緊張等問題。本文通過社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)業(yè)所占比重來分析香港存在的以上問題，為香港城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級找到新的出路。

2房地產(chǎn)業(yè)對香港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響分析

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角分析，一個城市的產(chǎn)業(yè)包含了一二三產(chǎn)業(yè)（第一是農(nóng)業(yè)，第二是工業(yè)，第三是服務(wù)業(yè)），三大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)總和構(gòu)成了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體狀況。依據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期，每個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都會發(fā)生較大變化。城市產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的變化要與城市社會需求相適應(yīng)，否則就會引起矛盾，甚至導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)衰退。

本文從兩個方面來分析房地產(chǎn)業(yè)對香港經(jīng)濟(jì)的影響：一是房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)收入與城市GDP總值的關(guān)系;二是分析占據(jù)香港房地產(chǎn)業(yè)前四大企業(yè)收入在房地產(chǎn)業(yè)的占比。

香港地產(chǎn)業(yè)和樓宇業(yè)權(quán)納入房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)核算體系是以不同形式和意義表現(xiàn)的。地產(chǎn)業(yè)包括兩大形式：（1）發(fā)售或租賃用途于私人發(fā)展工程的機(jī)構(gòu)單位;（2）具有租賃、經(jīng)紀(jì)、代理和保養(yǎng)四大功能的，用于管理相關(guān)機(jī)構(gòu)單位或地產(chǎn)商的服務(wù)公司。樓宇業(yè)權(quán)指兩大層面：（1）政府、住戶以及非牟利組織等以業(yè)主身份為自身提供服務(wù)的行為;（2）業(yè)主以其個人身份為廣大租客提供租賃服務(wù)的行為。香港政府統(tǒng)計(jì)本地生產(chǎn)總值（Gross DomesticProduct，簡稱GDP）時，房地產(chǎn)業(yè)包括兩大項(xiàng)目：一項(xiàng)是“地產(chǎn)、商業(yè)和專用服務(wù)”，另一項(xiàng)為“樓字業(yè)權(quán)”。根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處網(wǎng)站數(shù)據(jù)（https：//www.censtatd.gov.hk），本文列出這兩項(xiàng)在香港本地國民生產(chǎn)總值（GDP）中的占比，見表1。

以香港房地產(chǎn)業(yè)綜合產(chǎn)值與香港本地GDP相比，可以看出香港房地產(chǎn)業(yè)是香港重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，對本地經(jīng)濟(jì)的影響較大。除此之外，在香港特區(qū)政府財(cái)政收入中，土地出讓收入和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收也占有較大的比重?！巴恋刎?cái)政”是香港特區(qū)政府財(cái)政的典型特征之一：香港特區(qū)政府將其擁有的土地賣給開發(fā)商，獲得收入以支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他財(cái)政支出。地方政府還直接或間接地向土地、房屋征收多種稅項(xiàng)，包括與居民相關(guān)的從價印花稅、買家印花稅、額外印花稅、租約印花稅、物業(yè)稅、土地租金、差餉以及2019年6月起推出的空置稅，還包括地產(chǎn)開發(fā)商的溢利稅等多項(xiàng)稅收。此外香港特區(qū)政府還可以獲得自營物業(yè)的投資收入，見表2。

此外，在香港房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值中前四家較大的房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了較大的營業(yè)額，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展有舉足輕重的影響，分別為長江實(shí)業(yè)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)和新鴻基地產(chǎn)。2016年《福布斯》雜志統(tǒng)計(jì)香港十大富豪所擁有的財(cái)富約占整個香港GDP總值的35%，而這四家房地產(chǎn)企業(yè)所屬家族財(cái)富基本上都可以歸結(jié)于這一層面。根據(jù)公開的年報數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)他們自1997年以來的營業(yè)收入，見表3。

以此四家房地產(chǎn)企業(yè)年?duì)I業(yè)收入總和與香港特區(qū)每年的國民生產(chǎn)總值（GDP）比較，可以看出四家房地產(chǎn)企業(yè)對香港經(jīng)濟(jì)的影響程度，見表4。

在香港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，除了房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)重要的影響地位，金融業(yè)和貿(mào)易物流也占有相當(dāng)?shù)谋戎?。香港金融業(yè)因政治、地理位置等因素，是人民幣離岸的重要市場，也是中國與國際經(jīng)濟(jì)金融對接的重要交易平臺。香港作為國際性的貿(mào)易港口，貿(mào)易與物流是香港第一產(chǎn)業(yè)，在本地GDP占比約21.6%，吸收了香港地區(qū)約25%的就業(yè)人口，大約六成貿(mào)易是通過內(nèi)地采購貨物再經(jīng)香港轉(zhuǎn)往第三方，內(nèi)地輸港總物流排第一位。

從表面上看，香港貿(mào)易物流、金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)及工商業(yè)、旅游業(yè)是香港四大支柱產(chǎn)業(yè)。其中并不包括房地產(chǎn)業(yè)，但因香港房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，香港政府財(cái)政收入中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收占比很高，而香港四大支柱產(chǎn)業(yè)的最終利潤都會流向房地產(chǎn)業(yè)。最終通過高房價、高租金機(jī)制形成了國民收入的再次分配，以房地產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)是香港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要特征。

香港的房地產(chǎn)資產(chǎn)金融化趨勢比較明顯。例如，香港匯豐銀行2019年財(cái)報顯示，匯豐銀行在全球經(jīng)濟(jì)下滑背景下，在其他地區(qū)大部分業(yè)務(wù)虧損的情況下，唯獨(dú)在香港的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)獲利豐厚，房貸占到當(dāng)年該行私人貸款的74%。

香港特區(qū)于1997年回歸祖國，根據(jù)《中英聯(lián)合聲明》香港特別行政區(qū)將保持財(cái)政獨(dú)立，中央人民政府不向香港特別行政區(qū)征稅。但是香港經(jīng)濟(jì)社會的突出問題是全社會基尼系數(shù)很高，貧富差距大，人口密度大、房價高、住房緊張。第一屆香港特區(qū)政府特首董建華先生在1998年的施政報告講到：“過去多年來，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，是香港經(jīng)濟(jì)的重要支柱，將來仍然會為香港的繁榮作出重要貢獻(xiàn)。但是，由于香港的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)過于狹窄，一旦金融和房地產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，香港經(jīng)濟(jì)便陷入困境”。董先生在位時曾想通過“八萬五”公共住房建設(shè)計(jì)劃來解決香港的高房價和住房緊張問題，并提出建設(shè)“數(shù)碼港”計(jì)劃來解決香港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡問題。但是當(dāng)時由于亞洲金融危機(jī)的影響，香港的房價暴跌對香港的中產(chǎn)階級影響很大。最終由于部分地產(chǎn)商和相當(dāng)一部分市民的反對，這些計(jì)劃都沒有實(shí)施成功。香港陷入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的困局之中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和民生問題得不到調(diào)整和解決。2019年第一季度，香港的GDP增長率僅僅為0.5%，與此同時毗鄰香港的深圳市GDP增長率為7.60，上海的GDP增長率為5.7%，北京的GDP增長率為6.4%，廣州的GDP增長率為7.5%。中國一線城市全部在穩(wěn)定增長，而香港的經(jīng)濟(jì)增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于內(nèi)地其他城市。實(shí)際上香港經(jīng)濟(jì)在2018年就開始呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢，201 8年第一季度香港經(jīng)濟(jì)實(shí)際增速還高達(dá)4.7%，第二季度下降到3.5%，第三季度下降到2.9%，到第四季度下降到了1.3%。

3香港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的方向探析

香港的經(jīng)濟(jì)起飛源于20世紀(jì)60-80年代傳統(tǒng)制造業(yè)從西方發(fā)達(dá)國家向亞洲新興經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)移的過程，當(dāng)時香港被稱為亞洲“四小龍”之一。在20世紀(jì)80年代后，由于內(nèi)地的改革開放使得香港的制造業(yè)向內(nèi)地沿海地區(qū)轉(zhuǎn)移，形成了當(dāng)時的“前店后廠”經(jīng)濟(jì)格局，廣東很多城市都是“三來一補(bǔ)”外貿(mào)型經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)。在20世紀(jì)90年代以后，由于內(nèi)地制造業(yè)的崛起，產(chǎn)業(yè)鏈更加完善。香港沒有像其他“三小龍”那樣實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)向高技術(shù)、高端裝備制造業(yè)方向轉(zhuǎn)向發(fā)展，也沒有像西方發(fā)達(dá)國家那樣由服務(wù)經(jīng)濟(jì)向知識經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型（張燕生，2005）。香港經(jīng)濟(jì)則轉(zhuǎn)型為以港口貿(mào)易物流、金融服務(wù)和旅游業(yè)為主的外向型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。21世紀(jì)初由于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在進(jìn)行升級轉(zhuǎn)型，在全球化過程中內(nèi)地制造業(yè)獲得了極大的提升，廣東沿海城市如深圳、廣州、珠海、中山等城市的港口貿(mào)易物流與香港形成競爭之勢，香港依托內(nèi)地的轉(zhuǎn)口貿(mào)易規(guī)模逐漸被替代。香港唯一的產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢只剩下金融服務(wù)特別是離岸人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)。

2019年2月18日中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》（以下簡稱《規(guī)劃綱要》）正式發(fā)布。《規(guī)劃綱要》指導(dǎo)粵港澳大灣區(qū)當(dāng)前和今后一個時期的合作發(fā)展，規(guī)劃近期至2022年，遠(yuǎn)期展望到2035年。國家有關(guān)粵港澳大灣區(qū)的設(shè)想為香港未來經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了一個新的發(fā)展思路。首先在世界范圍的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，灣區(qū)經(jīng)濟(jì)成為了城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要模式。它們是現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)高級化的重要體現(xiàn)，既代表了城市經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)升級，又能為新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和國際金融資本市場發(fā)展創(chuàng)造良好的地理環(huán)境。從已知的三個世界級的灣區(qū)經(jīng)濟(jì)（東京灣區(qū)、紐約灣區(qū)和舊金山灣區(qū)）發(fā)展來看，世界級的灣區(qū)經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)著一個國家城市經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展道路，是一個國家在地理區(qū)位上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心，推動著國家經(jīng)濟(jì)和技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展走向更高階段。中國的城市經(jīng)濟(jì)從改革開放以來獲得了極大的發(fā)展，通過城市化使得我國各地區(qū)的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)高度融合，城鄉(xiāng)差距不斷減小，為我國城市各類產(chǎn)業(yè)合理布局和轉(zhuǎn)型升級發(fā)揮了巨大的作用。但是在第四次工業(yè)革命（人工智能、生命科技、量子技術(shù)等）來臨之際，我國需要有能夠引領(lǐng)城市經(jīng)濟(jì)向更高級階段發(fā)展的領(lǐng)頭羊，粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)恰好是這樣一個城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的引擎，香港城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的契機(jī)和出路恰在于此。

《規(guī)劃綱要》指出，香港、廣州、深圳和澳門為區(qū)域內(nèi)四大中心城市。首先，香港的金融業(yè)有了更大的發(fā)展空間，它不僅是國際金融中心，也可以通過借道大灣區(qū)為內(nèi)地企業(yè)提供金融服務(wù)來發(fā)展自己。深圳、東莞的科創(chuàng)企業(yè)，廣州、佛山的制造業(yè)企業(yè)都可以通過香港來獲得國際資本的融資。加之由于美國特朗普政府對紐約金融市場中概股的限制，越來越多的中資上市企業(yè)會選擇回流香港和A股上市，在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展條件下香港國際金融中心的地位會不斷提高，市場規(guī)模將會有更大的發(fā)展。其次，香港的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)過去由于政府的認(rèn)識和發(fā)展空間受限遲遲發(fā)展不起來，但是如果香港與深圳、廣州和東莞的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)形成協(xié)同發(fā)展，則有可能形成自己的發(fā)展優(yōu)勢。香港可以依據(jù)自己在國際法律和專利發(fā)展上的相對優(yōu)勢，利用引進(jìn)國際科技人才的相對優(yōu)勢來形成自己的科技產(chǎn)業(yè)，并將其業(yè)務(wù)和廣州、深圳、東莞等大灣區(qū)城市的科創(chuàng)企業(yè)對接。目前，香港科技大學(xué)、香港中文大學(xué)等高校在深圳和廣州已經(jīng)開始建立科研基地和分校，大灣區(qū)將成為香港科技和教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腹地。再次，香港過去的旅游和會展業(yè)與珠三角地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)和會展業(yè)相互分割和競爭，大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展后，香港的旅游業(yè)可以在珠三角地區(qū)拓展旅游資源，其執(zhí)業(yè)資格也可以互認(rèn)。隨著粵港澳各城市在高鐵、港口建設(shè)和港珠澳大橋建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施的打通，香港的旅游業(yè)也會有更大的發(fā)展縱深。最后，對于住房緊張的香港而言，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的一體化發(fā)展也會讓更多的香港居民選擇在珠三角居住和發(fā)展，減輕香港的城市住房壓力和就業(yè)壓力，讓香港經(jīng)濟(jì)社會更多地融人粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中，香港社會的貧富差距和社會矛盾也會逐步減小。

參考文獻(xiàn)：

1.張燕生.經(jīng)濟(jì)全球化中的香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型//教育部人文社會科學(xué)重點(diǎn)研究基地中山大學(xué)港澳珠江三角洲研究中心.“全球化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化中的香港經(jīng)濟(jì)”國際研討會論文集.2005

2.張偉.香港經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問題與發(fā)展路徑研究.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)管理.2016.10

3.中華人民共和國-香港特別行政區(qū)立法會-研究刊物-公共財(cái)政-政府賬目及收入-政府收入來源[DB/OL]https：//www.legco.gov.hk/research-puhlicaiions/chinese/puhlic-finance-government-accounts-and-revenue

作者簡介：方建國，中山大學(xué)新華學(xué)院經(jīng)貿(mào)學(xué)院副院長、經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)主任。

李菊梅，中山大學(xué)新華學(xué)院經(jīng)貿(mào)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)2017級本科生。

基金項(xiàng)目：本文系中山大學(xué)新華學(xué)院教學(xué)改革項(xiàng)目（“房地產(chǎn)投資與融資”課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)建設(shè)）資助。