土地流轉(zhuǎn)有效實(shí)現(xiàn)方式探討

衛(wèi)紅

摘 要：農(nóng)村土地“三權(quán)分置”是農(nóng)村土地經(jīng)營制度的重大創(chuàng)新，而土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)又是實(shí)現(xiàn)這一制度的核心所在。在實(shí)踐中積極探索土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有效實(shí)現(xiàn)方式，將有利于加快土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和增加農(nóng)民收入。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；實(shí)現(xiàn)方式

文章編號：1004-7026（2017）11-0055-01 中國圖書分類號：F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

山西省鹽湖區(qū)地處中心城市，現(xiàn)有耕地5.2萬hm2，是一個(gè)亦城亦鄉(xiāng)的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展和農(nóng)村勞動(dòng)力的不斷轉(zhuǎn)移，土地流轉(zhuǎn)的形勢也日益迫切。如何激活各類農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展要素，引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn)，推進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營？從2013年開始，該區(qū)多措并舉，積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效實(shí)現(xiàn)方式，使“沉睡”的土地資源變成了“活”資產(chǎn)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)注入了新的動(dòng)能，并成為全省先進(jìn)典型。截至2017年6月底，全區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積累計(jì)達(dá)到1.2萬hm2，占現(xiàn)有耕地面積26.9%。

規(guī)范交易，順暢流轉(zhuǎn)渠道。為了確保土地流轉(zhuǎn)公開、公正和規(guī)范運(yùn)行。一是搭建一個(gè)平臺(tái)。區(qū)政府投資500多萬元，成立了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)中心，設(shè)立了區(qū)級交易服務(wù)大廳、鄉(xiāng)級服務(wù)窗口和村級服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，為土地流轉(zhuǎn)提供場所設(shè)施、信息發(fā)布、組織交易和交易鑒證等服務(wù)；二是出臺(tái)一套政策。制定了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理辦法、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)獎(jiǎng)補(bǔ)辦法、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易規(guī)則和交易流程等。對市場建設(shè)、交易規(guī)則、監(jiān)督管理和流轉(zhuǎn)獎(jiǎng)補(bǔ)等都作了明確規(guī)定。如對流轉(zhuǎn)農(nóng)戶一次性獎(jiǎng)補(bǔ)每50元/667m2，流入主體在20hm2以上的，一次性獎(jiǎng)補(bǔ)10 000元。對雙方進(jìn)入平臺(tái)流轉(zhuǎn)的，一律提供免費(fèi)服務(wù)；三是整合一個(gè)窗口。將過去分屬林業(yè)、土地、水務(wù)、農(nóng)業(yè)和農(nóng)經(jīng)等管理部門與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)統(tǒng)一納入交易服務(wù)大廳設(shè)立辦事窗口，開展“一站式”服務(wù)；四是創(chuàng)建一種模式。按照“政府主導(dǎo)、公司管理和市場運(yùn)行”的管理要求，實(shí)行“統(tǒng)一監(jiān)督管理、統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一信息發(fā)布、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一交易鑒證、統(tǒng)一平臺(tái)建設(shè)”的運(yùn)營模式，通過交易申請、權(quán)屬審核、信息發(fā)布、意向征集、公開協(xié)商或競標(biāo)、結(jié)果公示和簽訂合同等程序完成流轉(zhuǎn)交易活動(dòng)。

嚴(yán)格鑒證，確保流轉(zhuǎn)合規(guī)。區(qū)交易服務(wù)大廳設(shè)立了產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證制度，對交易的土地流轉(zhuǎn)資料和合同內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真審核，看是否符合交易程序，是否公開透明，是否手續(xù)齊備，合同條款內(nèi)容是否齊全，是否合法、合規(guī)、合理，是否表述準(zhǔn)確達(dá)意。凡經(jīng)過審核符合條件的土地流轉(zhuǎn)活動(dòng)，由交易服務(wù)大廳向流轉(zhuǎn)交易雙方出具《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證書》，作為雙方土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易的有效憑證，使承包農(nóng)戶安心，流轉(zhuǎn)投資者放心。

公正評估，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)公平。根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的特殊性，力求做到價(jià)值評估客觀公正。一是引入社會(huì)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。在充分發(fā)揮雙方協(xié)商議定價(jià)格的同時(shí)，公開邀請社會(huì)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)參與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，并建立評估機(jī)構(gòu)庫供雙方選擇。目前 ， 山西美信孚資產(chǎn)評估事務(wù)所已率先入選開展評估業(yè)務(wù)；二是制定評估標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地經(jīng)營情況設(shè)立兩種價(jià)值評估模式：一種是當(dāng)年有預(yù)期收益，土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值=土地經(jīng)營權(quán)面積×預(yù)計(jì)每667m2凈收益（扣除流轉(zhuǎn)金）×剩余承包期或流轉(zhuǎn)年限+地上附著物價(jià)值；另一種是當(dāng)年沒有預(yù)期收益，土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值=土地經(jīng)營權(quán)面積×每667m2流轉(zhuǎn)價(jià)格×經(jīng)營權(quán)剩余期限+地上附著物價(jià)值。三是嚴(yán)格評估流程。按照申請委托、方案制定、現(xiàn)場勘查、資料收集、制作初稿、意見征求、出具結(jié)果報(bào)告、資料歸檔等評估流程，對土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值進(jìn)行評估，為雙方議定流轉(zhuǎn)價(jià)格和擔(dān)保、抵押貸款提供參考依據(jù)。

安全融資，助動(dòng)流轉(zhuǎn)發(fā)展。全面啟動(dòng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作，采取四個(gè)方面措施為土地流動(dòng)注入新的動(dòng)能。一是金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)模式。積極為農(nóng)戶和新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體依據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)和流入后的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款設(shè)置信貸產(chǎn)品和優(yōu)惠條件，如授信額度為抵押評估價(jià)值的60%，利率上浮幅度為30%以下等。特別是對經(jīng)營管理較好的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體授信額度還可適當(dāng)提高，并可延期還貸，破解生產(chǎn)發(fā)展融資難題。二是政府成立政信企業(yè)融資擔(dān)保有限公司，向新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體流轉(zhuǎn)土地發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營提供融資貸款擔(dān)保，緩解金融機(jī)構(gòu)放貸風(fēng)險(xiǎn)。三是財(cái)政從每年土地出讓收益中提取2%建立抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)補(bǔ)償基金，對農(nóng)村承包的土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款利率上浮幅度不超過30%、逾期率低于5%的貸款損失風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。四是金融、農(nóng)經(jīng)和司法等部門建立抵押物處置機(jī)制，采取流轉(zhuǎn)、變現(xiàn)、托管、調(diào)解和訴訟等辦法，對抵押物進(jìn)行處置，以補(bǔ)償貸款風(fēng)險(xiǎn)損失。截至到2017年6月底，全區(qū)累計(jì)發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款33筆，金額4 815.7萬元，其中向新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放貸款4 700萬元。