新型冠狀肺炎對房地產(chǎn)企業(yè)的影響和建議

劉媛

摘要：新型冠狀病毒引起的肺炎（以下簡稱新冠肺炎）自2020年春節(jié)前在中國爆發(fā)以來，截至目前累計確診人數(shù)為8.38萬人。僅僅2個多月中國政府就很好的控制了疫情的蔓延，大多數(shù)企業(yè)已相繼復(fù)工，雖然新冠肺炎對中國的經(jīng)濟造成了重大影響，但政府出臺了相應(yīng)政策，與企業(yè)共渡難關(guān)?，F(xiàn)就新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響進行闡述并提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：新冠肺炎疫情;房地產(chǎn)企業(yè);影響;建議

2020年3月起，新冠肺炎疫情蔓延至全球，截至目前國外已累計確診200.71萬人，每天仍以近10萬的數(shù)字遞增。雖然中國本土很好的控制了疫情，但由于每日境外輸入確診數(shù)近日逐漸增加，并出現(xiàn)了本土確診病例，就目前的形式看，新冠肺炎仍將持續(xù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，新冠肺炎疫情對現(xiàn)金回流、投資建設(shè)、融資及償債都產(chǎn)生了重大影響。

一、 對現(xiàn)金回流的影響

為抗擊新冠肺炎，全國百余座城市房管部門緊急出臺“停售令”。關(guān)閉售樓處，暫停房產(chǎn)銷售，全國多地明確發(fā)文企業(yè)復(fù)工時間不得早于2020年2月10日。之后隨著各地疫情的發(fā)展，復(fù)工時間繼續(xù)延后，給全國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來重大影響。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年1月百強房企整體銷售按權(quán)益口徑同比下滑16.2%。房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)主要的現(xiàn)金回流。2020年1月由于存在春節(jié)反鄉(xiāng)，銷售數(shù)據(jù)由于新冠肺炎疫情導(dǎo)致的影響并未完全凸顯。2020年2月百強房企整體銷售按權(quán)益口徑同比下滑37.9%，2020年3月百強房企整體銷售按權(quán)益口徑同比下滑17%。自2月下旬由于各地房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)復(fù)工，3月較2月相比，銷售數(shù)據(jù)稍有回暖，但整體2020年1季度銷售數(shù)據(jù)同比下降近20.8%。如今新冠肺炎疫情在全球大規(guī)模的爆發(fā)，加之國內(nèi)近日多地出現(xiàn)的本土病例，數(shù)據(jù)有增長的趨勢，2020年2季度房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)仍舊不容樂觀。

就目前形勢，即使因疫情導(dǎo)致的購房需求延后，對房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊也是很大的。銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要現(xiàn)金流入，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年銷售回款占比企業(yè)實際到位資金近50%，不能回籠資金，勢必帶來嚴重的資金鏈問題，中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R倒閉的風險。

二、 對投資建設(shè)的影響

為抗擊新冠肺炎，全國百余座城市房管部門緊急出臺“停工令”，暫停房地產(chǎn)項目建筑工地施工。由于工地施工人員來自全國各地，復(fù)工前需自行隔離14天，加之工地復(fù)工時間一再延后，有的地區(qū)3月底才批準復(fù)工，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大影響。

房地產(chǎn)企業(yè)在建項目需要耗費大量的資金，銷售量下跌已經(jīng)造成企業(yè)資金回籠問題，面對疫情造成的不確定性，對于土地投資節(jié)奏和投資規(guī)模將更加謹慎。2020年一季度，全國百城土地成交量下滑23.2%。二季度土地市場是否會回暖將首先取決于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況。

三、 對融資及償債的影響

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2019年房地產(chǎn)企業(yè)負債3.49萬億元，償債高峰期自2020年3季度至2021年3季度。房地產(chǎn)企業(yè)負債率逐年遞增，對融資的依賴度越來越高。

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有銀行貸款、信托融資、上市融資等。自2019年5月起，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資持續(xù)收緊，因新冠肺炎疫情影響現(xiàn)金回流減弱將進一步削弱企業(yè)償債能力，若企業(yè)無法在資本市場進一步獲得融資，抗沖擊能力將大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)將遭受巨大的財務(wù)壓力。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2020年1月25至2月10日，95家典型房企只完成了4筆發(fā)債融資，發(fā)債規(guī)模約70.5億元，同比下降86%。

四、應(yīng)對現(xiàn)金回流影響提出建議

大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛啟動線上銷售渠道，最先啟動的是樂居房產(chǎn)，隨后2020年2月13日恒大宣布全國所有樓盤在自有平臺“恒房通”啟動線上購房，成為全國首個全面推行“網(wǎng)上購房”的房地產(chǎn)企業(yè)。緊接著金地、碧桂園等大型房企也陸續(xù)推出了線上購房小程序。部分房地產(chǎn)企業(yè)通過定金報價差額補償、售房一定時間內(nèi)無理由退房的等方法來促進銷售。上述營銷策略或可在一定程度上緩解新冠肺炎疫情給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的沖擊。

之后恒大在網(wǎng)上曬出了“成績單”：3天鎖定4.75萬套，價值580億元人民幣，全國600多出樓盤均由認購。恒大的這場全民銷售無疑給其他房地產(chǎn)企業(yè)開了個好頭。

五、應(yīng)對投資建設(shè)影響提出建議

部分地方政府出臺相關(guān)政策，幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)。如2020年2月13日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于疫情期間土地出讓合同履行有關(guān)事項的通知》，推出了疫情期間助力解決企業(yè)階段性資金困難的六條措施，明確在疫情一級響應(yīng)期間企業(yè)可延遲繳納土地出讓金、最長可延期至疫情一級響應(yīng)結(jié)束后的33天內(nèi)，實實在在的為房地產(chǎn)企業(yè)助力。為切實降低新冠肺炎疫情對企業(yè)的影響，全力支持企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，維護南京市土地市場健康平穩(wěn)運行，通知中明確企業(yè)可就土地出讓合同（含補充協(xié)議）申請重新簽訂補充協(xié)議，延遲繳納土地出讓金，延遲開、竣工。

目前因新冠肺炎疫情的影響，人們看房和購房的意愿受到較大抑制，但由于剛需及改善的存在，疫情過后置業(yè)的需求可能釋放。若供求失衡，可能造成新一輪的房價上漲，尤其在一線和核心二線城市，穩(wěn)“房價”將是這些地區(qū)調(diào)控的重點。因此，在未來一定時間內(nèi)，首先需要強化供給端的調(diào)控，合理適當?shù)脑黾臃康禺a(chǎn)市場供給，保證地價的穩(wěn)定。對于核心城市適當增加土地供應(yīng)，同時土地拍賣方面采取適當?shù)膬?yōu)惠政策，如降低土地競買保證金比例、允許出讓金繳納適當延期等，增加房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性。

因城施政，對限價政策作出適當調(diào)整。高端項目的限價原則要明確，中低端項目給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的自主調(diào)價空間。在落實“住房不炒”的前提下，松緊結(jié)合，保持房價的基本穩(wěn)定。對于三四線城市，由于一二線城市落戶政策的放開，加之新冠肺炎疫情的影響可謂是雪上加霜，應(yīng)嚴格按照住建部要求，防控三四線城市房地產(chǎn)企業(yè)市場風險。

六、應(yīng)對融資及償債影響提出建議

2020年2月19日，央行貨幣政策報告中提出：加大對新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持力度。對受疫情影響較大的行業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸。通過適當下調(diào)貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情災(zāi)害影響。

建議支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計劃，以緩解資金鏈風險的沖擊。

七、結(jié)束語

WHO將新型冠狀病毒引起的肺炎命名為2019-nCoV，因這場突如其來的疫情，造成了中國各省市全面停工停產(chǎn)、為應(yīng)對疫情，房地產(chǎn)企業(yè)相繼采取了應(yīng)對措施。政府部門也及時出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策及導(dǎo)向，積極與房地產(chǎn)企業(yè)共同面對困難。

參考文獻：

[1]中誠信國際.《新冠病毒肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響》.新浪財經(jīng).2020.2.

[2]盛松成.《新冠疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊與對策建議》.新浪科技.2020.2.

（作者單位：南京萬盛置業(yè)有限公司）