財(cái)務(wù)成本控制在改善物業(yè)經(jīng)營情況中的作用

楊開吾

[摘 要]我國當(dāng)代房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)，物業(yè)服務(wù)面臨著一定的發(fā)展困境，表現(xiàn)為很多物業(yè)企業(yè)面臨著經(jīng)營虧損或者盈利有限的問題，除了與行業(yè)自身成本要求高、市場競爭環(huán)境激烈等方面因素有關(guān)，實(shí)際上也與企業(yè)的財(cái)務(wù)成本控制成效直接相關(guān)。文章以財(cái)務(wù)成本控制的相關(guān)理論作為研究切入點(diǎn)，分析其在改善物業(yè)經(jīng)營中的重要作用，進(jìn)一步提出財(cái)務(wù)成本控制改善物業(yè)經(jīng)營的對(duì)策，以期促進(jìn)我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營水平的提升。

[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)成本控制;物業(yè)企業(yè);經(jīng)營改善

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.27.155

1 概述及重要意義

1.1 財(cái)務(wù)成本控制概述

當(dāng)前意義上的財(cái)務(wù)成本控制概念起源于20世紀(jì)20年代，是伴隨著工業(yè)化進(jìn)程中企業(yè)成本控制與成本核算工作而發(fā)展起來的會(huì)計(jì)費(fèi)用核算概念?？茖W(xué)技術(shù)的革新推動(dòng)了生產(chǎn)力的提高，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，成本控制的概念不斷外延，直至今天已經(jīng)成為企業(yè)管理的內(nèi)容之一。[1]財(cái)務(wù)成本控制是指以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的財(cái)務(wù)成本目標(biāo)為目的，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段和財(cái)務(wù)核算技術(shù)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營過程中的資金運(yùn)作和結(jié)果進(jìn)行全面的控制。由此可見，財(cái)務(wù)成本控制是融管理與會(huì)計(jì)為一體的控制性管理手段，具有明顯的過程性和目的性。

1.2 財(cái)務(wù)成本控制的作用

財(cái)務(wù)成本控制的最終目標(biāo)是提高企業(yè)經(jīng)營的綜合效益，是對(duì)經(jīng)營過程的管理，因此企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本控制的過程中能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和監(jiān)管，在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)及時(shí)處理解決，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營狀況的改善。財(cái)務(wù)成本控制的調(diào)節(jié)作用主要體現(xiàn)在其對(duì)于企業(yè)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)、各方利益和各項(xiàng)活動(dòng)等方面的調(diào)節(jié)作用，其本質(zhì)就是協(xié)調(diào)處理企業(yè)內(nèi)部的矛盾問題，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部的和諧穩(wěn)定，充分發(fā)揮企業(yè)的組織性作用。從企業(yè)外部的經(jīng)營環(huán)境上看，財(cái)務(wù)成本控制的調(diào)節(jié)就是對(duì)企業(yè)出現(xiàn)不符合外部市場實(shí)際情況的問題進(jìn)行利益上的管理調(diào)整，如企業(yè)是否違反了行業(yè)法規(guī)、是否侵害了投資者利益等，從而推動(dòng)企業(yè)始終沿著自己的經(jīng)營目標(biāo)開展活動(dòng)。[2]財(cái)務(wù)成本控制監(jiān)管作用是指在調(diào)節(jié)的過程中對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)這一管理核心內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)時(shí)把控企業(yè)財(cái)務(wù)情況，避免出現(xiàn)各項(xiàng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)針對(duì)其面臨的內(nèi)外部問題進(jìn)行管理，制定必要的措施完善管理體系，對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有明顯的保障和促進(jìn)作用。

2 作用分析

2.1 降低經(jīng)營管理成本

當(dāng)前很多物業(yè)企業(yè)都面臨著經(jīng)營成本過高、經(jīng)濟(jì)效益過低的問題，通過財(cái)務(wù)成本控制可以在明確企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的情況下協(xié)調(diào)內(nèi)部管理活動(dòng)的關(guān)系，讓企業(yè)從內(nèi)部增強(qiáng)凝聚力，對(duì)于企業(yè)來說，就降低了內(nèi)部的管理成本。從物業(yè)經(jīng)營本身來看，物業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)成本控制，采用會(huì)計(jì)目標(biāo)成本控制、管理成本控制等手段來對(duì)其物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行精細(xì)化管理，在確保服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)控制成本，從而最大限度提高了企業(yè)的盈利能力，改善了經(jīng)營狀況。

2.2 優(yōu)化資源分配

對(duì)于企業(yè)這一經(jīng)濟(jì)主體來說，其經(jīng)營的實(shí)質(zhì)就是解決資源的有限性和利益目標(biāo)的無限性之間的矛盾，因此，提高資源的利用率是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益、改善經(jīng)營情況的渠道。物業(yè)經(jīng)營的對(duì)象包括房地產(chǎn)建筑、設(shè)備、安保、人文環(huán)境等，呈現(xiàn)復(fù)雜性和多樣性，但是物業(yè)經(jīng)營的資源是有限的，而利用財(cái)務(wù)成本控制手段可以在會(huì)計(jì)成本核算上體現(xiàn)出成本、支出和收益的關(guān)系，從而優(yōu)化資源分配比例，提高資源利用率。

2.3 促進(jìn)科學(xué)決策

財(cái)務(wù)成本控制具有明顯的監(jiān)管、保障作用，在物業(yè)企業(yè)中，實(shí)施財(cái)務(wù)成本控制能夠使企業(yè)管理者發(fā)揮監(jiān)管的作用，保障經(jīng)營效果。例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不能隨意調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，除了要征求業(yè)主意見之外，還需要符合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，現(xiàn)在很多物業(yè)企業(yè)都面臨著人工成本、水電等運(yùn)營成本上漲，而項(xiàng)目調(diào)漲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十分困難，跟不上物價(jià)水平的挑戰(zhàn)，所以物業(yè)企業(yè)就要制定必要的成本預(yù)算，既避免客戶對(duì)價(jià)格的異議問題，也能避免物業(yè)企業(yè)大范圍的經(jīng)濟(jì)損失，成本預(yù)算就是財(cái)務(wù)成本控制的一項(xiàng)工作內(nèi)容。此外，財(cái)務(wù)成本控制有助于管理者及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)問題，由此可見，它為企業(yè)的經(jīng)營決策奠定了基礎(chǔ)，在管理層方面發(fā)揮的作用不容小覷。

3 有效途徑

3.1 重視成本分析管理

3.1.1 全員成本控制

物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全員的成本控制，就是要在確立財(cái)務(wù)成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上提高管理層和全體員工的成本控制意識(shí)，并將這種意識(shí)融入到日常工作，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營的人工管理和服務(wù)管理的成本比例高，因而全員成本控制要以降低人工成本的費(fèi)用為重點(diǎn)，提高員工服務(wù)工作能力。重慶華宇第一太平戴維斯物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司特別注重全員的成本控制，注重以教育、培訓(xùn)等途徑提高員工的綜合能力，提高工作的效率，從而降低人工成本費(fèi)用。

3.1.2 全過程成本控制

全過程成本控制是財(cái)務(wù)成本控制的重點(diǎn)和核心，從過程成本控制的角度改善物業(yè)經(jīng)營情況，可以從以下三個(gè)方面入手：一是采購成本控制。即物業(yè)企業(yè)在采購環(huán)節(jié)上明確成本控制的目標(biāo)，重慶華宇第一太平戴維斯物業(yè)公司運(yùn)用招投標(biāo)、定期比價(jià)等一系列手段，合理利用供貨商之間的競爭來自由選擇采購對(duì)象，大大降低了采購成本。二是物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)的成本控制。物業(yè)經(jīng)營過程中各種設(shè)備、用品的用量大、損耗比較嚴(yán)重，因此企業(yè)要把握好全程管理，做好維修登記入賬等工作。三是物業(yè)維修服務(wù)成本控制。即有針對(duì)性地對(duì)物業(yè)保修服務(wù)、物業(yè)維修服務(wù)等進(jìn)行管理，加強(qiáng)內(nèi)部維修保養(yǎng)的能力，以控制成本。

3.1.3 全資金成本控制

全資金的成本控制就是物業(yè)企業(yè)要根據(jù)自己的經(jīng)營情況及其存在的突出問題，合理配置內(nèi)部資金的使用，提高資金資源的利用效率。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己的服務(wù)項(xiàng)目的組合情況來配置可用的資金，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，實(shí)施專人負(fù)責(zé)。

3.2 實(shí)行多元化經(jīng)營模式

重慶華宇第一太平戴維斯物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司作為一家中外合資的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)企業(yè)，制定并實(shí)施了多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略，在財(cái)務(wù)成本控制中構(gòu)建了多元化經(jīng)營模式，經(jīng)營改善的情況良好。例如，公司不僅做好基本的小區(qū)物業(yè)服務(wù)，更是優(yōu)化了社區(qū)精準(zhǔn)服務(wù)，在小區(qū)內(nèi)部聯(lián)合社區(qū)利用空地、草坪等舉辦社區(qū)公共活動(dòng)，同時(shí)通過App線上等多維度提供與業(yè)主生活息息相關(guān)的商品團(tuán)購、家政服務(wù)、金融服務(wù)等服務(wù)，吸引業(yè)主參加，提升業(yè)主生活便利性，不僅增加了經(jīng)濟(jì)收入，更是在業(yè)主中形成了不錯(cuò)的口碑，樹立了物業(yè)企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)了資源的保值增值。

4 結(jié)論

綜上所述，財(cái)務(wù)成本控制是現(xiàn)代企業(yè)管理的手段，有助于管理者全面把握企業(yè)經(jīng)營情況，及時(shí)對(duì)出現(xiàn)的問題做出調(diào)整和改革，有助于經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于物業(yè)企業(yè)經(jīng)營來說，財(cái)務(wù)成本控制能夠幫助企業(yè)有效控制成本，優(yōu)化整合資源，促進(jìn)制度體系的不斷健全，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)此，物業(yè)企業(yè)要想改善自己的經(jīng)營情況，就要合理利用財(cái)務(wù)成本控制的管理方法，強(qiáng)化制度建設(shè)，實(shí)行多元化經(jīng)營提高收入，進(jìn)而提升企業(yè)的綜合競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋雪萍.物業(yè)管理企業(yè)成本核算與管理探討[J].管理觀察，2019，11（30）：172-174.

[2]田素娟.物業(yè)企業(yè)成本管理存在的問題及對(duì)策研究[J].納稅，2019，13（26）：211-212，217.