房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀研究

胡超

摘 要：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的預(yù)算管理工作可以使其制定出更符合自身情況的發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，并提高其整體的管理水平，使企業(yè)得到更大的發(fā)展。但就目前情況看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理工作中都存在些許問題，本文在對(duì)其進(jìn)行分析的同時(shí)提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，希望對(duì)其預(yù)算管理工作的開展有一定的積極意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);預(yù)算管理;預(yù)算編制及執(zhí)行

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀分析

（一）制度體系不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，會(huì)受到很多因素的影響和牽制，致使企業(yè)難以對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行較為科學(xué)合理的分割，這也會(huì)對(duì)企業(yè)預(yù)算管理工作產(chǎn)生影響。另外，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理起步較晚，與其它發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中有關(guān)預(yù)算管理的制度和機(jī)制發(fā)展還不夠成熟，這也會(huì)受房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)性質(zhì)和預(yù)算工作復(fù)雜性的影響。再加之我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)受傳統(tǒng)預(yù)算管理思想和模式影響比較深，但隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，其已經(jīng)難以滿足當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的實(shí)際需求，預(yù)算工作的實(shí)際推進(jìn)必然會(huì)受到影響。

（二）預(yù)算編制方法及程序不夠合理

很多房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過程中，對(duì)未來發(fā)展的規(guī)劃并不是很科學(xué)，導(dǎo)致其預(yù)算編制工作與自身實(shí)際發(fā)展情況之間存在較大差距，預(yù)算編制工作難以充分發(fā)揮出自身的價(jià)值。與此同時(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中過度重視資金管理工作，以致其從根本上忽視了成本管理工作，在成本管理和其他項(xiàng)目問題中投入的精力較少，從側(cè)面影響了企業(yè)預(yù)算編制的科學(xué)性。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算編制工作時(shí)，往往都是按照自身發(fā)展規(guī)律和發(fā)展計(jì)劃推進(jìn)的，但是在編制過程中往往會(huì)忽略某一環(huán)節(jié)，難以保證預(yù)算編制工作的全面性。再加之有些房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中投入的財(cái)務(wù)設(shè)備和資金較少，致使企業(yè)財(cái)務(wù)人員的工作質(zhì)量和工作效率較為低下，在信息數(shù)據(jù)的收集、分析、處理和整合方面不夠精準(zhǔn)。

（三）考核及激勵(lì)機(jī)制存在缺陷

有些房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算考核方面，只是將預(yù)算實(shí)際發(fā)生情況與預(yù)算情況進(jìn)行了對(duì)比和分析，這種方式雖然比較簡(jiǎn)單，但是由于預(yù)算考核工作和費(fèi)用節(jié)約及超支情況具有直接聯(lián)系，導(dǎo)致考核指標(biāo)過度依賴財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)的關(guān)注度不夠。同時(shí)，在與預(yù)算管理工作相關(guān)的獎(jiǎng)懲方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)所制定的獎(jiǎng)懲制度也存在一定的缺陷，獎(jiǎng)懲方式過于簡(jiǎn)單，其除了對(duì)完成預(yù)算指標(biāo)的部門進(jìn)行現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)外，沒有制定其他的獎(jiǎng)懲方式。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)也沒有安排針對(duì)員工工作性質(zhì)的培訓(xùn)工作，員工的工作能力得不到提升。再有，激勵(lì)制度也不夠完善，難以調(diào)動(dòng)員工積極性，這對(duì)整個(gè)預(yù)算管理工作而言都是比較不利的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理工作的措施

（一）完善制度體系

房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)預(yù)算管理工作時(shí)，需要對(duì)相應(yīng)的制度體系進(jìn)行完善，以便為預(yù)算管理工作的開展提供更加有力的制度支持。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要從自身實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境出發(fā)，對(duì)現(xiàn)行的預(yù)算管理制度進(jìn)行改進(jìn)和完善，以便對(duì)相關(guān)人員在預(yù)算管理工作中的行為進(jìn)行規(guī)范，保證預(yù)算管理實(shí)施的有效性。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要以完善科學(xué)的預(yù)算管理制度為基礎(chǔ)，構(gòu)建與之相對(duì)應(yīng)的預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)需要成立專業(yè)高效的預(yù)算管理委員會(huì)，將其作為預(yù)算管理工作的主要機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)由董事會(huì)直接負(fù)責(zé)，專門主導(dǎo)預(yù)算管理工作。在預(yù)算管理委員會(huì)人員配置方面，委員會(huì)主任由企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，主要負(fù)責(zé)管理企業(yè)區(qū)域管理中心、事業(yè)部和項(xiàng)目部預(yù)算的審批工作。委員會(huì)執(zhí)行主任由企業(yè)分管財(cái)務(wù)工作的最高領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，主要負(fù)責(zé)企業(yè)預(yù)算日常組織工作，執(zhí)行副主任由企業(yè)財(cái)務(wù)部門的總經(jīng)理擔(dān)任。同時(shí)，在預(yù)算管理委員會(huì)內(nèi)還要設(shè)立預(yù)算執(zhí)行工作組，其組員由企業(yè)各部門負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)預(yù)算審核的業(yè)務(wù)骨干組成，主要負(fù)責(zé)預(yù)算的審核、系統(tǒng)流程的確定、預(yù)算編審方案的修訂、預(yù)算審核標(biāo)準(zhǔn)的制定，統(tǒng)籌安排企業(yè)內(nèi)各項(xiàng)目公司的年度預(yù)算審定事項(xiàng)。在一定程度上保證了預(yù)算管理工作的規(guī)范性、科學(xué)性和全面性，有利于預(yù)算管理工作的開展。第三，房地產(chǎn)企業(yè)要將經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行分解和細(xì)化，并通過預(yù)算管理工作將這兩個(gè)目標(biāo)進(jìn)行落實(shí)，即：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的開展實(shí)質(zhì)上就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的具體過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定科學(xué)、明確、可行性較高的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)，并將其作為開展預(yù)算管理工作的重要參考，保證其與預(yù)算管理目標(biāo)是一致的。比如，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，則其在制定預(yù)算管理工作目標(biāo)時(shí)，就應(yīng)該以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模為主，則非利潤(rùn)。

（二）加強(qiáng)預(yù)算編制及執(zhí)行工作

房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算編制工作時(shí)，需要根據(jù)自身實(shí)際的利潤(rùn)指標(biāo)和各種銷售指標(biāo)科學(xué)合理的編制預(yù)算計(jì)劃，在編制過程中相關(guān)人員還要考慮企業(yè)現(xiàn)有成本和未來發(fā)展成本。與此同時(shí)，企業(yè)必須保證所使用的預(yù)算手段和預(yù)算方式的科學(xué)性和合理性，所編制的工作計(jì)劃也必須與國(guó)內(nèi)外政治及經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相符合。房地產(chǎn)企業(yè)中的預(yù)算委員會(huì)也要對(duì)各種預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行考核和修改，以便為企業(yè)預(yù)算戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供更多有效的保障。另外，在開展預(yù)算編制工作時(shí)，工作人員要秉承著積極樂觀的態(tài)度，關(guān)注到工作的方方面面，以制定更加科學(xué)合理的工作目標(biāo)，在此過程中工作人員還要對(duì)目標(biāo)的實(shí)際可行性進(jìn)行論證和考核，以找到更加適合自身實(shí)際情況的預(yù)算編制方法和手段。

在加大預(yù)算編制及預(yù)算執(zhí)行力度方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)業(yè)務(wù)預(yù)算編制和成本開發(fā)預(yù)算及執(zhí)行工作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在產(chǎn)品開發(fā)過程中花費(fèi)的時(shí)間一般比較長(zhǎng)，其產(chǎn)品銷售工作一般也是與國(guó)家相關(guān)政策掛鉤的。在銷售階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行分析和調(diào)查，以便更加準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，更好的對(duì)產(chǎn)品銷售計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和完善。與此同時(shí)，在開發(fā)成本預(yù)算方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要將其與相應(yīng)的土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用及開發(fā)間接費(fèi)用聯(lián)系起來，以提高預(yù)算編制的科學(xué)性。在預(yù)算執(zhí)行方面，相關(guān)的執(zhí)行人員需要考慮到企業(yè)的實(shí)際成本預(yù)算，并在實(shí)際執(zhí)行過程中以相應(yīng)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度和質(zhì)量為基礎(chǔ)，對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售過程中需要投入的費(fèi)用展開預(yù)算。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)自身內(nèi)外環(huán)境的變化及預(yù)算實(shí)際情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，在調(diào)整過程中企業(yè)可以參考產(chǎn)品市場(chǎng)銷售情況和每項(xiàng)收入及成本的變化，對(duì)項(xiàng)目預(yù)算中各要素進(jìn)行回顧分析，以便對(duì)預(yù)算進(jìn)行更加科學(xué)合理的調(diào)整。

（三）健全考核及獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

在完善預(yù)算管理考核及獎(jiǎng)懲機(jī)制時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以在使用KPI考核的基礎(chǔ)上引入平衡計(jì)分卡。通過平衡計(jì)分卡，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)預(yù)算管理相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行更加全面、科學(xué)的考核，并制定出更符合自身實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理情況和市場(chǎng)環(huán)境的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)和短期戰(zhàn)略目標(biāo)，這在一定程度上可以使績(jī)效考核方法更加完善，使企業(yè)對(duì)自身利益有更加全面的考量，制定出更加全面的績(jī)效指標(biāo)。在預(yù)算考核方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多種預(yù)算績(jī)效方式，并依據(jù)相應(yīng)的考核方案，制定出更加科學(xué)的激勵(lì)措施，提升預(yù)算考核工作的精確度。在獎(jiǎng)勵(lì)方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)的方式，對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀的員工及時(shí)進(jìn)行表揚(yáng)和表彰。在激勵(lì)機(jī)制的完善上，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用短期激勵(lì)、長(zhǎng)期激勵(lì)和專項(xiàng)激勵(lì)相結(jié)合的方式，短期激勵(lì)可以以項(xiàng)目利潤(rùn)為核心，長(zhǎng)期激勵(lì)可以采用虛擬股權(quán)激勵(lì)、期權(quán)激勵(lì)等方式，專項(xiàng)激勵(lì)則需要以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，以此來保證預(yù)算管理工作的有效開展。

三、結(jié)語

本文以房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作為中心，首先簡(jiǎn)要分析了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的大致情況，然后提出了相應(yīng)的措施，希望可以給房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作開展一定的參考，使其預(yù)算管理工作的推進(jìn)更加順利，預(yù)算管理工作也能發(fā)揮出自身應(yīng)用的作用，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供更加有效的保障。

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