財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)內(nèi)部控制探究

朱念

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)特點(diǎn)，決定了必須要通過(guò)提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量和內(nèi)部控制水平，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資金的最優(yōu)化配置，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以保證房地產(chǎn)企業(yè)既定戰(zhàn)略規(guī)劃的順利實(shí)施。文章列舉了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，分別從優(yōu)化投資決策機(jī)制、靈活運(yùn)用稅務(wù)籌劃等方面，就如何基于財(cái)務(wù)管理提高內(nèi)部控制水平展開(kāi)了分析。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;內(nèi)部控制;風(fēng)險(xiǎn)防控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.21.162

1 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.1 投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目具有占用資金多、回報(bào)周期長(zhǎng)、潛在風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，特別是隨著國(guó)家去杠桿、去庫(kù)存等政策的落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間進(jìn)一步被壓縮，行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈。在這種環(huán)境下，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占更多的市場(chǎng)資源，或是獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，在沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分考察和科學(xué)論證的前提下，就盲目進(jìn)行投資。后期項(xiàng)目實(shí)施中很容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)投資損失。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)能力，一旦遭遇投資風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)面臨嚴(yán)重?fù)p失，甚至破產(chǎn)。

1.2 籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求量十分巨大。早期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，能夠從商業(yè)銀行獲取大量貸款，以解決自身的資金流轉(zhuǎn)壓力。但是隨著近年來(lái)銀行收縮銀根，對(duì)貸款審批手續(xù)要求更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度增加。此外，房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)商業(yè)銀行貸款形成了依賴，沒(méi)有形成多元化籌資機(jī)制，一旦銀行貸款減少，也會(huì)增加資金周轉(zhuǎn)壓力。加上房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理不到位、內(nèi)部控制水平不高等，也會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金周轉(zhuǎn)效率有著較高的要求，新建樓盤必須在短時(shí)間內(nèi)盡快銷售出去，變換成現(xiàn)金回流到房地產(chǎn)企業(yè)，才能盡快還清銀行貸款，并開(kāi)展下一項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利和發(fā)展。資金回籠好壞不僅反映了市場(chǎng)對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)同度，也是企業(yè)降低資金成本的有效途徑。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策等因素的影響而無(wú)法回籠全部或部分資金，從而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。

2 基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控原則

2.1 整體性原則

內(nèi)部控制工作要想取得預(yù)期的成效，必須具備兩個(gè)前提條件：其一是有完善的內(nèi)控制度，為該項(xiàng)工作開(kāi)展提供制度保障;其二是有詳細(xì)的內(nèi)控流程，確保各項(xiàng)工作順利開(kāi)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)基于財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制策略，必須要樹(shù)立整體化理念，做好各個(gè)部門的協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌，為內(nèi)部控制工作開(kāi)展奠定基礎(chǔ)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在前期投融資活動(dòng)、采購(gòu)工作、銷售工作等環(huán)節(jié)中，都會(huì)有資金流動(dòng)，需要引進(jìn)內(nèi)部控制。只有充分體現(xiàn)內(nèi)部控制的整體性原則，才能將內(nèi)部控制的成效最大化地發(fā)揮出來(lái)，將房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.2 適應(yīng)性原則

內(nèi)部控制雖然是現(xiàn)代企業(yè)通用的一種風(fēng)險(xiǎn)控制策略，但是由于不同行業(yè)的發(fā)展模式和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)存在很大差異，這就決定了企業(yè)在具體實(shí)施內(nèi)部控制時(shí)，也必須要堅(jiān)持做到靈活應(yīng)變，體現(xiàn)出內(nèi)部控制的差異性和適應(yīng)性。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，一方面是要將內(nèi)部控制與財(cái)務(wù)管理工作相結(jié)合，充分依托財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范性和系統(tǒng)性，為內(nèi)部控制的高效開(kāi)展提供支持;另一方面內(nèi)部控制還必須與企業(yè)其他部門建立密切聯(lián)系，包括房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷等，這樣就可以明確各個(gè)部門的職責(zé)，避免后期出現(xiàn)相互推諉責(zé)任的問(wèn)題，方便內(nèi)部控制工作能夠按部就班地進(jìn)行。

2.3 合法合規(guī)原則

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的不斷上升，各類相關(guān)的法律法規(guī)也得到了進(jìn)一步的完善。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，無(wú)論是日常運(yùn)營(yíng)還是財(cái)務(wù)管理方面，都需要嚴(yán)格遵循各項(xiàng)法律制度，避免因?yàn)槌霈F(xiàn)違法違規(guī)行為給自己帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)，影響到房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)工作的開(kāi)展。在各類風(fēng)險(xiǎn)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有發(fā)生頻率高、損失嚴(yán)重等特點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)需要防控的重點(diǎn)對(duì)象。在實(shí)施內(nèi)部控制時(shí)，也要嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)的法律法規(guī)，例如稅法、會(huì)計(jì)法等，保證內(nèi)部控制工作本身的合法性。

3 基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)內(nèi)部控制的實(shí)例研究

3.1 A房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式分析

A房地產(chǎn)公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心，以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)、持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)為支持。A房地產(chǎn)公司內(nèi)部并未設(shè)立專門的內(nèi)審部門，地產(chǎn)的內(nèi)部審計(jì)由集團(tuán)統(tǒng)一制定和派出。內(nèi)部審計(jì)的范圍包括：庫(kù)存現(xiàn)金管理、銷售管理、收款管理、銀行存貸款管理、采購(gòu)管理、工程管理、人力資源與工薪管理、固定資產(chǎn)管理、信息技術(shù)管理、稅務(wù)管理等方面。審計(jì)結(jié)果直接提交地產(chǎn)董事會(huì)和集團(tuán)審計(jì)委員會(huì)。

3.2A房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題分析

3.2.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)警機(jī)制不健全

A房地產(chǎn)未形成項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理程序，內(nèi)部控制程序雖然在各個(gè)階段都有相應(yīng)的規(guī)范以及標(biāo)準(zhǔn)，但是在大局總體的把握上仍然存在問(wèn)題，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)階段僅僅是跟蹤管理，卻沒(méi)有將內(nèi)部控制體系擴(kuò)散到全過(guò)程，缺乏全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)管理制度。

3.2.2 融資渠道單一、資金區(qū)域運(yùn)作

公司近期經(jīng)營(yíng)狀況受到房地產(chǎn)政策調(diào)控和市場(chǎng)波動(dòng)的影響。2016 年中國(guó)一系列的房地產(chǎn)調(diào)控打擊了投機(jī)、投資性需求以及部分改善性需求，加重了市場(chǎng)觀望氣氛，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售和定價(jià)的難度。A房地產(chǎn)企業(yè)資金區(qū)域運(yùn)作的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下三方面：一是缺乏明確的長(zhǎng)短期資金計(jì)劃，資金鏈斷裂、資金利用率較低;二是對(duì)現(xiàn)金/票據(jù)/有價(jià)證券保管不夠恰當(dāng)，出現(xiàn)資產(chǎn)損失、法律訴訟或信用損失;三是現(xiàn)金收支操作流程不規(guī)范，無(wú)法保證會(huì)計(jì)記錄真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)。

3.2.3 內(nèi)部監(jiān)督功能難以實(shí)現(xiàn)

A房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)控制上是建立了內(nèi)部監(jiān)督制度的，但是內(nèi)部審計(jì)手段單一、形式簡(jiǎn)單，內(nèi)部控制監(jiān)督無(wú)法達(dá)到目的。A房地產(chǎn)企業(yè)有些負(fù)責(zé)監(jiān)督工作的人員本來(lái)就是該項(xiàng)目建設(shè)的負(fù)責(zé)人，所以對(duì)于應(yīng)該履行的職責(zé)沒(méi)有強(qiáng)烈的意識(shí)。

3.3 基于財(cái)務(wù)管理加強(qiáng)A房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的具體措施

3.3.1 加強(qiáng)預(yù)警機(jī)制建設(shè)，優(yōu)化投資決策機(jī)制

A房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)的特點(diǎn)，決定了必須要通過(guò)不斷優(yōu)化投資決策機(jī)制來(lái)加快資金回籠，以降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)。主要從以下三方面實(shí)現(xiàn)：首先，在制定投資決策時(shí)，必須要對(duì)投資項(xiàng)目展開(kāi)全面分析，避免出現(xiàn)投資失誤，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金損失。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也要建立起專門的投資決策專家團(tuán)，通過(guò)市場(chǎng)分析、投資預(yù)測(cè)等，為企業(yè)管理者制定正確的投資決策提供必要的支持。最后，細(xì)化責(zé)任，優(yōu)化投資流程，確保投資各個(gè)環(huán)節(jié)都有專人把關(guān)和落實(shí)。

3.3.2 科學(xué)運(yùn)用籌資策略

A房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要大量的資金支持，保證充足的現(xiàn)金流可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是保證企業(yè)健康和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)要嘗試拓展籌資渠道，合理運(yùn)用多種籌資策略，這樣才能更好地發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的價(jià)值。在籌資渠道方面，除了傳統(tǒng)的商業(yè)銀行貸款和發(fā)行股票外，如資產(chǎn)證券化、債務(wù)展期等，也可以作為有效的融資渠道。此外，還要加強(qiáng)對(duì)資金使用的監(jiān)督管理，例如成立籌資決策委員會(huì)，保證籌資過(guò)程、資金使用的合理性。通過(guò)不斷提升資金籌措能力和利用效率，也可以減輕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到了強(qiáng)化內(nèi)部控制的效果。

3.3.3 重視預(yù)算管理

預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的一項(xiàng)重要內(nèi)容，預(yù)算管理能否執(zhí)行到位，將會(huì)直接關(guān)系到企業(yè)各項(xiàng)資金的利用效率以及后期內(nèi)部控制的工作成效。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)前期預(yù)算工作的重視，并且為預(yù)算工作的高質(zhì)量開(kāi)展提供多方面的保障。例如，A房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部盡快建立健全預(yù)算管理制度，為預(yù)算管理工作規(guī)范化開(kāi)展提供制度參考。同時(shí)，還要注重財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)的提升，通過(guò)定期培訓(xùn)提高預(yù)算管理水平;另一方面，也要確保預(yù)算實(shí)施過(guò)程中管理到位，避免出現(xiàn)超預(yù)算行為，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3.4 保證內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量，提升監(jiān)督職能

內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的一種自查行為，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門工作行為的監(jiān)督和檢查，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題或財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)采取相應(yīng)的預(yù)防和控制措施，將損失降到最低。A房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)于內(nèi)部審計(jì)的重視程度不高，或是沒(méi)有賦予審計(jì)人員獨(dú)立的權(quán)限，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)工作在開(kāi)展時(shí)面臨較大的阻力。通過(guò)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理，也要進(jìn)一步推動(dòng)內(nèi)部審計(jì)工作的高效化和獨(dú)立化開(kāi)展，通過(guò)審核、稽查和評(píng)價(jià)，客觀的反映一段時(shí)間以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門工作情況，為內(nèi)部控制工作開(kāi)展奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。

3.3.5 靈活實(shí)用稅務(wù)籌劃

依法納稅是企業(yè)的義務(wù)，A房地產(chǎn)企業(yè)每年繳納的稅費(fèi)支出占到經(jīng)營(yíng)收益的較大比例。稅務(wù)籌劃作為一種經(jīng)濟(jì)手段，能夠結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身情況和現(xiàn)階段實(shí)行的稅法政策，在不違反法律制度的前提下，幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)減一部分稅費(fèi)支出，從而達(dá)到提升內(nèi)部控制成效、維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。但是稅務(wù)籌劃本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，特別是在政府宏觀調(diào)控的影響下，如果操作不當(dāng)，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)也要注意動(dòng)態(tài)的調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，這也是提升內(nèi)部控制水平的一種有效策略。

4 結(jié)論

受到當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高內(nèi)控水平，確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)中有充足的資金。同時(shí)，還要警惕企業(yè)運(yùn)營(yíng)和資金使用中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)建立健全內(nèi)控制度、合理使用稅務(wù)籌劃策略以及強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督等措施，切實(shí)保障房地產(chǎn)企業(yè)各方面工作的穩(wěn)定開(kāi)展，將現(xiàn)有資金的利用價(jià)值最大化，在維護(hù)企業(yè)自身利益的同時(shí)，也推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈雪.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及對(duì)策——以財(cái)務(wù)管理為考察視角[J].河南大學(xué)學(xué)報(bào)，2014（7）：131-133.

[2]侯志才，黃婕.調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部控制研究——基于財(cái)務(wù)集中管理視角[J].金融經(jīng)濟(jì)，2014（8）：201-203.

[3]周鮮華，劉夢(mèng)珂.新常態(tài)下房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部控制能力成熟度模型及其評(píng)價(jià)研究[C].中國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)會(huì)計(jì)教育專業(yè)委員會(huì)2015年年會(huì)暨會(huì)計(jì)學(xué)院院長(zhǎng)論壇，2015.