房地產(chǎn)企業(yè)營銷費用核算管理研究

王新曾

【摘 ?要】隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場競爭也更加激烈。房地產(chǎn)不同于普通的消費品，其受到國家政策的影響，在營銷管理中需要經(jīng)歷多個環(huán)節(jié)，符合市場環(huán)境的營銷管理方案制定出來是非常必要的，其中團隊建設(shè)是重要的內(nèi)容。房地產(chǎn)營銷管理中強化團隊建設(shè)工作，就要從自身的實際情況出發(fā)，將經(jīng)營理念傳遞給團隊，幫助團隊更新營銷意識，還要注重團隊的維護，才能給企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)企業(yè)更好更快地發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);營銷核算;管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)營銷費用概念及核算

（一）營銷費用概念及分類

營銷費用是指因房屋銷售過程中產(chǎn)生的薪酬福利、傭金及銷售代理咨詢費用、宣傳推廣、營銷設(shè)施及售后客服建設(shè)等一系列與銷售有關(guān)的費用。營銷費用主要由銷售傭金費用、廣告策劃類費用、物料印刷制作類費用、媒介推廣類費用、物業(yè)服務(wù)類費用及其他類費用構(gòu)成。

（二）營銷費用的核算

營銷費用核算是對已經(jīng)發(fā)生的營銷類費用進行合理的歸集并用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM行分配，為管理者更好地了解費用的構(gòu)成進行分析，并對費用偏差較大的構(gòu)成部分及時制定措施予以糾偏。營銷費用二級科目包括銷售服務(wù)類、銷售渠道類、營銷推廣類、物業(yè)服務(wù)類、品牌推廣類等。在核算房地產(chǎn)項目實際的營銷類費用后，將同年度預(yù)算進行比較分析，并對偏差較大的營銷類費用分析產(chǎn)生偏差的原因，并提出具體的解決方案予以優(yōu)化和改進，從而不斷提升管理水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷費用核算入期間費用模式

（一）期間費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費用是指日?；顒影l(fā)生的不能計入特定核算對象的成本，而應(yīng)計入發(fā)生當(dāng)期損益的費用，主要包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。企業(yè)設(shè)置“銷售費用”賬戶，核算房地產(chǎn)項目銷售過程中產(chǎn)生的銷售類費用，歸集銷售商品房或提供服務(wù)而發(fā)生的所有費用等。

（二）營銷費用核算入期間費用特點

營銷費用核算入期間費用有以下特點：（1）隨著時間推移而發(fā)生的與當(dāng)期房產(chǎn)銷售直接相關(guān)，在當(dāng)期發(fā)生時當(dāng)期從損益中扣除，不影響后續(xù)期間損益。（2）營銷費用發(fā)生當(dāng)期直接列入當(dāng)期利潤表。

三、傳統(tǒng)營銷方式下的營銷費用核算利弊分析

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目營銷方式下，在房地產(chǎn)項目預(yù)售階段，銷售費用核算進入期間費用較為常見。營銷費用核算入期間費用影響當(dāng)期利潤總額，提前釋放虧損可以在房地產(chǎn)項目預(yù)售階段少預(yù)繳企業(yè)所得稅，避免出現(xiàn)前期預(yù)繳大量企業(yè)所得稅，后期項目清算出現(xiàn)預(yù)繳金額超清算金額造成退稅的可能性。然而營銷費用入期間費用核算存在以下兩個方面的弊端：一方面，營銷費用發(fā)生時根據(jù)結(jié)算口徑直接核算入期間費用會影響項目當(dāng)期利潤，在項目預(yù)售階段出現(xiàn)較大虧損情況，并不能客觀真實地反映企業(yè)當(dāng)期經(jīng)營狀況和項目收益情況;另一方面，利潤指標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考核中的核心指標(biāo)之一，營銷費用入期間費用影響當(dāng)期利潤指標(biāo)，會影響經(jīng)營團隊的階段性考核業(yè)績。

四、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)營銷費用核算影響

（一）合同取得成本概念

企業(yè)為取得合同發(fā)生的、預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項資產(chǎn);對于攤銷期限不超過一年的合同取得成本，允許在發(fā)生時直接計入當(dāng)期損益，借記“銷售費用”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）合同取得成本攤銷方法

符合增量成本概念且預(yù)期能夠收回的銷售傭金，根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定確認(rèn)為資產(chǎn)的合同取得成本。對于攤銷期限不超過一年的合同取得成本，允許在發(fā)生時直接計入當(dāng)期損益;攤銷期限超過一年的合同取得成本確認(rèn)為一項資產(chǎn)。初始確認(rèn)時攤銷期限不超過一年或一個正常營業(yè)周期的，在資產(chǎn)負(fù)債表中計入“其他流動資產(chǎn)”項目，超過一年或一個正常營業(yè)周期以上的，在資產(chǎn)負(fù)債表中計入“其他非流動資產(chǎn)”項目。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，項目在預(yù)售階段，為銷售房屋支付給銷售代理公司的銷售傭金等可確認(rèn)為合同取得成本，作為一項資產(chǎn)列示資產(chǎn)負(fù)債表。在項目達到竣工結(jié)利條件后，資本化的傭金將根據(jù)匹配的結(jié)轉(zhuǎn)收入同步轉(zhuǎn)入損益科目，從而影響利潤表，這也為項目利潤業(yè)績實現(xiàn)籌劃奠定了基礎(chǔ)。

（三）銷售傭金不同核算方式下的影響

在實際業(yè)務(wù)操作中，當(dāng)合同取得成本涉及的業(yè)務(wù)較為復(fù)雜且不確定時，房地產(chǎn)企業(yè)需要綜合分析判斷，根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，對實際發(fā)生的合同取得成本進行恰當(dāng)?shù)臅嫼怂闾幚?。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，已取得勞務(wù)費發(fā)票等的銷售傭金，只要經(jīng)濟實質(zhì)是為銷售支付的銷售傭金，要完善內(nèi)控資料，比如合同、公開發(fā)布的銷售政策、相關(guān)審批流程、銷售確認(rèn)單等資料后可以資本化處理，確認(rèn)為一項資產(chǎn)。在確認(rèn)合同取得成本是否資本化時需謹(jǐn)慎考慮該部分成本是否預(yù)期能夠收回或明確由客戶承擔(dān)，實務(wù)中如果合同取得成本攤銷期在一年以內(nèi)，可以直接計入當(dāng)期損益。

（四）案例解析

企業(yè)為取得合同發(fā)生的、預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項資產(chǎn)。對于攤銷期限不超過一年的合同取得成本，允許在發(fā)生時直接計入當(dāng)期損益;攤銷期限超過一年的被確認(rèn)為一項資產(chǎn)，列示存貨科目，在資產(chǎn)負(fù)債表非流動資產(chǎn)列報。當(dāng)與合同成本有關(guān)的資產(chǎn)的賬面價值高于下列兩項的差額時，某集團對超出部分計提減值準(zhǔn)備，并確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失科目：因轉(zhuǎn)讓與該資產(chǎn)相關(guān)的商品或服務(wù)預(yù)期能夠取得的剩余對價;為轉(zhuǎn)讓該相關(guān)商品或服務(wù)估計將要發(fā)生的成本。某集團為簽訂商品房銷售合同而支付給銷售代理機構(gòu)的傭金可以被銷售對價覆蓋，因而某集團將相關(guān)金額資本化確認(rèn)為合同取得成本，在相關(guān)收入確認(rèn)時進行攤銷。

無論房地產(chǎn)項目銷售傭金采取的是按照時段履約進度進行攤銷還是按照時點履約義務(wù)進行攤銷，只要銷售傭金按照新的收入準(zhǔn)則確認(rèn)為合同成本，就會對房地產(chǎn)項目在預(yù)售階段的利潤總額影響有限，符合收入與成本相匹配性的原則。

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目營銷費用核算方式下，房地產(chǎn)公司聘請中介代理公司銷售商品房，按照銷售簽約額結(jié)算支付銷售傭金，在核算時直接入期間費用，影響當(dāng)期損益。根據(jù)會計準(zhǔn)則，地產(chǎn)公司在項目竣工備案交付時確認(rèn)項目營業(yè)收入，按照收入成本配比原則對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本和費用。

鑒于在銷售費用構(gòu)成中銷售傭金占比較大，而且在營業(yè)收入確認(rèn)前就已支付，同時對于房地產(chǎn)項目達到結(jié)利之前的考核也極為不利。而新的會計收入確認(rèn)準(zhǔn)則遵循了收入匹配性的原則，同時也更加能夠反映企業(yè)運營期間的經(jīng)營狀況，營銷費用中銷售傭金核算計入合同取得成本在核算管理上較為合適。

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（作者單位：沂源縣公有房屋資產(chǎn)運營管理有限公司）