長沙市棚戶區(qū)改造模式研究

摘 要：棚戶區(qū)改造是為提高人民生活水平和人民生活水平而組織實施的一項特殊的住房改造工程。長沙市作為省會城市，棚戶區(qū)數(shù)量眾多，影響了人民生活水平的提高，嚴重制約了新型城鎮(zhèn)化進程和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會建設(shè)。因此，棚戶區(qū)的綜合整治迫在眉睫。棚戶區(qū)的理解相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，分析了空間和時間在長沙城市棚戶區(qū)改造的特點，總結(jié)了典型的在長沙城市棚戶區(qū)改造模式及其優(yōu)點，缺點和適用性，并構(gòu)造的綜合效益評價指標體系在長沙城市棚戶區(qū)改造。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造;綜合效益;模式

一、長沙市棚戶區(qū)改造分析

長沙市棚戶區(qū)改造不同于其他商業(yè)開發(fā)。它有自己獨特的操作規(guī)則。我們不能簡單地用市場經(jīng)濟的原理，過分相信市場的作用，簡單地把它交給市場，它就會成為資本追逐利潤的場所。長沙市委、市政府有勇氣加大棚戶區(qū)改造責任，加大投入，明確監(jiān)管方向。一是加大財政投入。市政府組織實施棚戶區(qū)有機改造工程。市、區(qū)財政承擔82%的資金投入，全部基礎(chǔ)設(shè)施和大量公共活動場所由政府建設(shè)。這樣，從源頭上遏制了商業(yè)發(fā)展對利潤機會的追求，始終保持了棚戶區(qū)改造的正確方向。二是加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。棚戶區(qū)改造由市委、市政府負責。市長本人是棚戶區(qū)改造領(lǐng)導小組組長。區(qū)政府、市發(fā)改委、建委財政局、國家石材局、規(guī)劃局、住房保障局、人力資源和社會保障局要相互配合，實行城市聯(lián)動，以區(qū)域為重點。城市棚戶區(qū)改造公司負責具體業(yè)務(wù)操作。減少了利益制約，提高了轉(zhuǎn)型的整體協(xié)調(diào)性。三是加強管理考核。為加快棚戶區(qū)改造進程，提高效率，杜絕浪費，市委、市政府將每年把棚戶區(qū)改造納入各級政府和部門績效考核內(nèi)容。切實加快棚戶區(qū)改造。據(jù)詳細統(tǒng)計，自2008年起，全市共有棚戶區(qū)91900個，棚戶區(qū)61730個，其中有機棚戶區(qū)30170個。

二、長沙市棚戶區(qū)改造效益分析

（一）經(jīng)濟效益分析

棚戶區(qū)改造雖然需要大量投資，但也能促進交通、建材、房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于棚戶區(qū)改造，許多土地被騰出。由于大部分土地地理位置優(yōu)越，原土地在投資建設(shè)后通過土地出讓和房屋出售等方式獲得可觀收益，極大地促進了建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展有著巨大的貢獻。

土地出讓方面：2009年至2014年，長沙市共拆除棚戶區(qū)42935戶，剩余土地26386萬平方米。棚戶區(qū)改造大多位于市中心較好地段。通過典型調(diào)查，根據(jù)對長沙市五個區(qū)域的四個領(lǐng)域和當前城市土地基準地價的研究，可以看出，169年長沙市公布的當前城市土地基準地價為60億元，出讓價格的30%為商業(yè)銷售，合計61.82億元，占計算總價的70%將增加107.78億元。

建筑業(yè)方面：2009年至2014年，長沙市建筑業(yè)總規(guī)模為1346735億元，總建筑面積1137071平方米，總建筑面積3076911平方米，總產(chǎn)值813851億元。2009-2014年建筑面積年均增長27.00%，2009-2014年總產(chǎn)值年均增長27.69%。未來，這兩種增長趨勢都將遵循慣性。

房地產(chǎn)業(yè)方面：2009年至2014年，長沙市棚戶區(qū)總套數(shù)為42935戶，拆遷后建筑面積為1187.37萬/平方米。現(xiàn)場建設(shè)完成后，按拆遷改造后棚戶區(qū)樓盤均價計算的銷售價格為1512.05億元，占該樓盤商業(yè)銷售的30%，合計1003.15億元，占房屋銷售的70%，合計5089億元。

（二）社會效益分析

棚戶區(qū)改造的最終目的是實現(xiàn)群眾的根本利益。棚戶區(qū)改造不僅是城市的錦上添花，而且是人民群眾最現(xiàn)實、最直接、最關(guān)心的問題，其核心是人民的生活質(zhì)量。長沙市在棚戶區(qū)的改造，一直堅持“以人為本、環(huán)境優(yōu)先”的原則，把改善居民的生活質(zhì)量首先，為了恢復居住區(qū)的整體功能，重建并拆除一些房屋嚴重損壞D級。2008年以來，全市共改造棚戶區(qū)3017萬戶，居民住房發(fā)生變化。望城區(qū)潼關(guān)棚戶區(qū)曾是舊城區(qū)的集鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施受損，房屋陳舊。2012年，有機棚戶區(qū)改革啟動。經(jīng)過三年的斗爭，這個地區(qū)重建了450個棚戶區(qū)。改造后，每戶增加居住面積30平方米，解決了300戶20平方米以下，100戶無房的問題。

在長沙市棚戶區(qū)改造過程中，一方面要重視改造區(qū)的住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加衛(wèi)生設(shè)施，拓寬道路，改造水電，增加消防等硬件設(shè)施。另一方面，擴大綠化，建設(shè)和完善娛樂場所、社區(qū)活動中心等公共設(shè)施，恢復居住區(qū)功能，大大改善居住和工作環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計，2008年以來，我市共投入資金1693億元，用于建設(shè)有機棚戶區(qū)改造工程的道路、水電、綠化、公共場所等基礎(chǔ)設(shè)施。對于這個項目的歷史文物，的方法修復和恢復新老“采用恢復原來的單一的文物，文物和地區(qū)相對集中，地區(qū)街道類型整體修復或恢復類型采用創(chuàng)造性的改造，使它們輻射。除了大量的投資在硬件設(shè)施，長沙也注重社會環(huán)境的綜合整治，落實“兩個勞動”人員“一對一”教學活動，實施特殊行動，打擊犯罪和消除邪惡，重點打擊“黃、賭博、毒品”。社會環(huán)境綜合治理從根本上改善了治安狀況。刑事、治安案件明顯減少，社會治安意識進一步增強。如芙蓉區(qū)文義新村社區(qū)、開福區(qū)龍柏社區(qū)、至春路等，原來是一個環(huán)境惡劣、居住條件復雜、社會治安混亂的地段。經(jīng)過一系列的集中改造，形成了獨具特色的餐飲、服裝和古玩街。同時，當?shù)厝嗣竦乃枷胗^念和精神面貌也發(fā)生了變化，社會文明水平不斷提高，進一步推動了文化活動，創(chuàng)造了多種文明。

三、長沙市棚戶區(qū)改造建議

（一）繼續(xù)加強征收政策的宣傳，營造良好的社會輿論氛圍

通過電視、廣播、報紙等新聞媒體，宣傳棚戶區(qū)改造項目在改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進地方經(jīng)濟發(fā)展、促進周邊土地升值、增加居民就業(yè)、促進城市發(fā)展等方面發(fā)揮的積極作用。根據(jù)我們的調(diào)查，大量的居民對棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策并不熟悉，他們認為主要原因是政府的政策沒有得到很好的宣傳。在這種現(xiàn)實情況下，有必要繼續(xù)加強館藏政策的宣傳，輿論為先。

（二）科學征收，以人為本，促進和諧

在房屋征收過程當中，應(yīng)當堅持以人為本的理念加之不斷創(chuàng)新工作思路并且注重科學有效的方法符合國情的堅持走群眾路線。特別是要最大限度地照顧被征地人民的利益。在征地過程中，要做好宣傳工作，按照規(guī)定進行宣傳，確保征地對象的知情權(quán)。有關(guān)領(lǐng)導和負責人要先組織實地調(diào)研，掌握當?shù)貙嶋H情況，創(chuàng)新工作機制，提高薪酬標準。

（三）資金使用透明化

根據(jù)我們的調(diào)查，很多人認為國家提供的收藏和收藏很大程度上是被挪用和盜用的。在這種趨勢的影響下，相關(guān)政府應(yīng)該加強對資金使用的監(jiān)督，使資金的使用更加透明，保障公眾的知情權(quán)。因此，有必要加強對補償資金和資產(chǎn)的合法使用的監(jiān)督，防止不當使用資金和資產(chǎn)影響人民群眾的切身利益，造成“二次”社會不穩(wěn)定。

（四）做好應(yīng)急預(yù)案，預(yù)防突發(fā)事件

為了促進棚戶區(qū)改造的順利進行，確保社會和諧，我們應(yīng)該準備雨天，捏捏，使一個穩(wěn)定和全面的應(yīng)急計劃，特別是對中型和大型的風險，建立和完善應(yīng)急組織中，在特殊主題設(shè)立專人來解決問題。及時收集、報告征地過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，并提出解決建議，及時解決各種矛盾。

四、結(jié)束語

棚戶區(qū)改造事關(guān)千家萬戶的切身利益。只有牢固樹立群眾觀念，才能堅信群眾是棚戶區(qū)改造的決定性力量和根本動力。棚戶區(qū)改造的過程中，長沙市委、市政府始終把“群眾的利益基本上是一致的目標棚戶區(qū)改造”的指導思想和原則，并嚴格要求各級政府和部門以質(zhì)量為出發(fā)點和立足點。全市全面推行市領(lǐng)導聯(lián)區(qū)（縣）聯(lián)戶工程、區(qū)縣領(lǐng)導聯(lián)戶工程、部門聯(lián)戶、干部聯(lián)戶、經(jīng)常聯(lián)戶辦卡“四聯(lián)戶”制度，干部群眾長期有效地聯(lián)系在一起，使干部走遍千家萬戶，傾聽千家萬戶，了解千家萬戶，使棚戶區(qū)改造規(guī)劃更加貼近群眾的利益和要求，使這項工作得到了棚戶區(qū)居民的大力支持。

參考文獻：

[1]陽志方，鄧楚雄.長沙市棚戶區(qū)改造的經(jīng)濟效益分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（23）：26-27.

[2]李志堅.思路一變天地寬——長沙市棚戶區(qū)有機改造模式啟示[J].中國建設(shè)信息化，2015（21）：55-57.

作者簡介：

張文彪（1998—），男，漢族，湖南邵陽，本科，研究方向：工程管理。