房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防控研究

黎覺亮

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展具有重大貢獻(xiàn)作用，但是隨著市場的不斷飽和，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，如何有效地進(jìn)行納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大化經(jīng)濟(jì)效益一直是房地產(chǎn)企業(yè)所追求的。文章就針對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行分析，根據(jù)納稅籌劃原則和我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)防控給出了相關(guān)建議，希望能對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有所幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;原則;現(xiàn)狀;風(fēng)險(xiǎn)防控

1 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，納稅籌劃之所以比其他行業(yè)更為重要，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)涉及的稅種十分繁雜，從企業(yè)籌資開始，到拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售，甚至是物業(yè)管理等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及稅務(wù)，而且這些稅種又各不相同，同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是一個(gè)長期項(xiàng)目，短則一兩年，長則三五年，所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境極有可能發(fā)生變化，因此，這才給房地產(chǎn)納稅籌劃帶來了很大困難。就目前來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都是在項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)行項(xiàng)目測算，采用“倒逼籌劃”的方式進(jìn)行測算。具體而言，首先，在項(xiàng)目工程建設(shè)前期，企業(yè)利用優(yōu)化規(guī)劃來降低建設(shè)成本;其次，選擇合理的供應(yīng)商及建筑公司實(shí)現(xiàn)在建設(shè)環(huán)節(jié)上降低成本;最后，在銷售環(huán)節(jié)上利用一些銷售手段，如控制銷售速度降低應(yīng)稅收入和增值率等。因此，從這三個(gè)環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃不僅與當(dāng)時(shí)的社會(huì)環(huán)境相關(guān)，也與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的個(gè)人能力息息相關(guān)，這便使得房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)較大。

2 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃主要稅種及風(fēng)險(xiǎn)分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以把生產(chǎn)經(jīng)營的稅務(wù)分為四個(gè)部分：拿地、開發(fā)、銷售、持有經(jīng)營，這四個(gè)部分都有不同的稅種，主要為契稅、增值稅、印花稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等。其中，增值稅和土地增值稅是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的主要著力點(diǎn)。每個(gè)環(huán)節(jié)或多或少都有一定的籌劃空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)稅務(wù)人員的技能培養(yǎng)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃相關(guān)原則分析

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃最根本目的是想要通過合理合法的程序來降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)的盈利能力，促進(jìn)企業(yè)更快更好發(fā)展。但由于房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃基數(shù)巨大，給企業(yè)納稅籌劃帶來了很大風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，必須要將以下三個(gè)原則考慮進(jìn)去。

第一，合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都是我國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)檢查對象，無論是納稅評估還是專項(xiàng)檢查，總是少不了房地產(chǎn)企業(yè)的影子，同時(shí)，被查出問題來的房地產(chǎn)企業(yè)每年也不少，眾多檢查結(jié)果表明，房地產(chǎn)企業(yè)漏稅金額一般較大，一旦查出，直接影響到企業(yè)的后期經(jīng)營。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，一定要堅(jiān)持合理合法，籌劃空間不能一直盯著稅法漏稅，而是更應(yīng)該針對企業(yè)整體經(jīng)營戰(zhàn)略，從增壽增效來進(jìn)行合法籌劃。

第二，綜合性原則。從上文的分析中可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到銷售，涉及的經(jīng)營鏈條較長，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的納稅籌劃出了問題都會(huì)影響下一個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，要從整體出發(fā)，全盤考慮，如該項(xiàng)目具體內(nèi)容、項(xiàng)目特征、投資主體、自身管理等各個(gè)方面，都要納入納稅籌劃中，同時(shí)，要把握各個(gè)階段的稅務(wù)籌劃重點(diǎn)、細(xì)節(jié)，做到全業(yè)務(wù)流程不漏。

第三，技術(shù)復(fù)雜性原則。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及稅種達(dá)十余種，而且不同的稅種計(jì)稅依據(jù)和稅率也會(huì)不同，不同的稅種對扣除憑證的要求也不同。此外，對票證管理、票證開具的控制，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，納稅籌劃要求比其他行業(yè)更高，需要籌劃能力，籌劃人員需要風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力。

4 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)防控的建議

4.1 提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)要提高納稅籌劃意識(shí)首先需要加強(qiáng)對納稅籌劃的認(rèn)識(shí)，要提高與項(xiàng)目相關(guān)的各種稅法的認(rèn)識(shí)，同時(shí)還要對項(xiàng)目的政策、地區(qū)政策和有關(guān)補(bǔ)貼政策進(jìn)行了解，對項(xiàng)目環(huán)境進(jìn)行了解，這些都與納稅籌劃息息相關(guān)，樹立納稅籌劃不是簡單的對企業(yè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，也可以對環(huán)境進(jìn)行籌劃。其次，要明白納稅籌劃不同于逃稅漏稅，它是合法避稅，所以必須時(shí)刻關(guān)注稅法的變化，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)和理解相關(guān)最新稅法。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況和業(yè)務(wù)開展情況，運(yùn)用好稅法，讓企業(yè)節(jié)省稅務(wù)成本，獲得更高效益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)一定要把握納稅籌劃的目的是稅后收益最大化，要降低企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，不能為了減少納稅成本而忽視了風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 降低納稅所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

首先，公司需要做好財(cái)務(wù)核算管理制度體系的構(gòu)建，使涉稅核算以及處理工作規(guī)范化，降低在進(jìn)行涉稅處理過程中因?yàn)楣ぷ魅藛T的遺漏、核算延時(shí)或者核算錯(cuò)誤等多方面的失誤所帶來的納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次，要提高對納稅風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，通過稅收可以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的合理再分配，納稅時(shí)要重視成本和收入、時(shí)間關(guān)聯(lián)等因素，同時(shí)結(jié)合自身經(jīng)營狀況以及發(fā)展前景等情況，對納稅進(jìn)行合理合法的籌劃。最后，要建立納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的納稅風(fēng)險(xiǎn)管控，可以幫助企業(yè)在第一時(shí)間內(nèi)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，從而使納稅風(fēng)險(xiǎn)得到有效的監(jiān)控和防范，有利于房地產(chǎn)企業(yè)提升納稅籌劃水平。

4.3 建設(shè)通暢的稅企溝通渠道

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃都是依托企業(yè)實(shí)際情況，都是從企業(yè)的視角著手，但稅務(wù)機(jī)關(guān)是政府部門，它的征稅活動(dòng)都是從國家視角去思考問題的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在對某一條稅法進(jìn)行思考理解時(shí)，經(jīng)常會(huì)與稅務(wù)部門產(chǎn)生理解差異，如果房地產(chǎn)企業(yè)基于此進(jìn)行納稅籌劃，那么可能會(huì)導(dǎo)致一些不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的后果出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須有意識(shí)地去建設(shè)良好的稅企溝通渠道，與稅務(wù)機(jī)關(guān)人員多交流多溝通。但是，去稅務(wù)機(jī)構(gòu)交流溝通不是要求賄賂送禮，而是作為納稅法人代表就納稅情況進(jìn)行咨詢。

4.4 有效掌握納稅籌劃空間

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)計(jì)稅依據(jù)、稅率來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。具體來說，在拿地環(huán)節(jié)契稅上，可以把握土地價(jià)款;在開發(fā)環(huán)節(jié)上，把握增值稅的成本進(jìn)項(xiàng)扣除、印花稅在合同價(jià)格方面、使用稅率上進(jìn)行稅務(wù)籌劃;在銷售環(huán)節(jié)上，可以對增值稅進(jìn)行拆分收入、不及時(shí)準(zhǔn)確核算收入等方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可以對土地增值稅的前期費(fèi)用、開發(fā)成本及期間費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)籌劃，在所得稅上，可以在收入及成本確認(rèn)方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃;在持有經(jīng)營環(huán)節(jié)上，可以對房產(chǎn)稅進(jìn)行自用、出租資產(chǎn)應(yīng)稅收入方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃等，同時(shí)，需要注意的是在進(jìn)行籌劃時(shí)，也要提高相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

4.5 提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃人員的籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力與房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員能力息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的納稅籌劃能力，提高他們的職業(yè)素質(zhì)。如定期開展相關(guān)課程進(jìn)行培訓(xùn)，參加外界財(cái)稅課程及稅法課程，及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的最新稅法和籌劃方法，讓納稅籌劃工作者學(xué)習(xí)并掌握相關(guān)籌劃方法。此外，企業(yè)還可以引進(jìn)納稅籌劃專業(yè)人才，建立一支高水平的納稅籌劃隊(duì)伍，加強(qiáng)企業(yè)納稅籌劃能力和企業(yè)防控納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)能力，從而提高企業(yè)經(jīng)營效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展速度，使房地產(chǎn)企業(yè)更加具備市場核心競爭力。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主的企業(yè)，其行業(yè)進(jìn)入與退出成本都較高，行業(yè)內(nèi)部競爭也比較激烈。所以經(jīng)營效率是房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素，而在經(jīng)營發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)遇到很多挑戰(zhàn)，其中就包括納稅籌劃，因此加強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防控研究對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展而言具有十分積極的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]李莉.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019（30）：162，164.

[2]楊靜.房地產(chǎn)企業(yè)不同生命周期的納稅籌劃及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制[J].企業(yè)改革與管理，2018（23）：118-119.

[3]穆飛巖.納稅籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響研究[D].太原：太原理工大學(xué)，2017.