論房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

任嘉琦

【摘要】隨著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策不斷加強(qiáng)，“房住不炒”理念的牢固樹立，高房價得到有效遏制。目前我國房地產(chǎn)業(yè)會計管理水平普遍不高，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有正確的稅收籌劃的意識，許多財務(wù)人員沒有明確的稅收知識和技能。房地產(chǎn)公司大多數(shù)是一般納稅人，在經(jīng)濟(jì)下行期進(jìn)行納稅籌劃十分必要。納稅籌劃能夠增強(qiáng)企業(yè)的依法納稅意識，減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，是企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)管理，規(guī)范財務(wù)工作的重要內(nèi)容，有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，增強(qiáng)企業(yè)自身的競爭力。

【關(guān)鍵詞】稅收籌劃 稅負(fù);房地產(chǎn)企業(yè)

一、研究背景

在國內(nèi)稅收政策調(diào)整加快的新常態(tài)下，把握稅收政策收嚴(yán)趨勢，采取措施積極應(yīng)對市場競爭，對于企業(yè)而言尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)交稅費(fèi)眾多，近年來在企業(yè)銷售額中占比超過20%，是第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)稅源行業(yè)，占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)半壁江山，是宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的重點(diǎn)對象。雖然房地產(chǎn)業(yè)增長迅速，但過高的稅負(fù)不僅制約企業(yè)的發(fā)展，也會間接地提高房價，削弱群眾的購買力，進(jìn)行納稅籌劃是企業(yè)應(yīng)對不利的外部環(huán)境的必然選擇。對于繳納稅款較多、發(fā)展過快的企業(yè)，稅收籌劃能夠大幅度減輕企業(yè)資金壓力，助力企業(yè)把握機(jī)遇、謀劃未來。

二、H公司稅收籌劃存在的問題

（一）組織結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理

高層管理者更關(guān)注投資回報率、現(xiàn)金流量等財務(wù)指標(biāo)，在產(chǎn)品定價上考慮更多的是如何提高銷售利潤，沒有考慮稅負(fù)因素，使整體利潤最大化。高層并沒有專職的稅務(wù)總監(jiān)，財務(wù)部門也沒有專門的稅務(wù)會計崗位，稅務(wù)籌劃工作在決策層不受重視。稅務(wù)事項由單位出納和會計協(xié)商辦理，而出納和會計對稅務(wù)知識了解并不多，還因?yàn)樯陥蟛患皶r收到稅務(wù)局責(zé)罰，因?yàn)閿?shù)次違章，影響了該公司的貸款審批進(jìn)度。與此同時，該公司凈利潤增長率低于稅款支出增長率，公司管理層感覺稅負(fù)較重，一定程度上制約了發(fā)展速度，而在其他財務(wù)活動中又缺乏節(jié)省開支的空間。

（二）財務(wù)工作人員納稅籌劃能力不強(qiáng)

納稅籌劃是一項高難度、非常復(fù)雜的財務(wù)管理工作，需要財務(wù)人員對資金性質(zhì)、財務(wù)規(guī)則和稅收法規(guī)有深入的了解，應(yīng)當(dāng)對H公司的經(jīng)營狀況和行業(yè)水平有全面的了解。H公司財務(wù)部門最關(guān)心的是杜邦財務(wù)指標(biāo)體系，對于本公司稅務(wù)工作幾乎沒有科學(xué)籌劃，稅收籌劃方案基本上是財務(wù)人員憑主觀感覺和經(jīng)驗(yàn)制訂的，財務(wù)人員在進(jìn)行納稅籌劃時并沒充分參閱稅法的規(guī)定，納稅籌劃方案不夠嚴(yán)謹(jǐn)，細(xì)節(jié)上經(jīng)不起推敲，缺少系統(tǒng)性和前瞻性，節(jié)稅效果不理想，還有觸犯法律的風(fēng)險。某些扣除項目、稅收抵免項目缺少充分的財務(wù)資料。

（三）納稅籌劃機(jī)制不健全

H公司的財務(wù)工作獨(dú)立性較強(qiáng)，但風(fēng)險意識低，機(jī)制不健全，同時與業(yè)務(wù)部門的溝通交流也相對較少，造成懂財務(wù)的不懂業(yè)務(wù)，懂業(yè)務(wù)的不懂財務(wù)，影響整體效率，拉高了納稅籌劃風(fēng)險。片面追求通過稅務(wù)籌劃活動為企業(yè)減少稅負(fù)，但是違規(guī)的籌劃會讓企業(yè)陷入偷逃稅款的風(fēng)險。在稅務(wù)檢查過程中，發(fā)現(xiàn)該公司對稅法不夠重視，在資產(chǎn)管理上存在一些瑕疵。

三、H公司稅收籌劃保障措施

（一）組織形式的選擇

由于房地產(chǎn)開發(fā)往往涉及到跨區(qū)域開發(fā)的情況，有必要在當(dāng)?shù)胤至⒐緦ｉT管理，選擇子公司還是分公司的形式是新公司設(shè)立時必須考慮的問題。我國企業(yè)所得稅法規(guī)定，子公司具有法人資格，依法獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，承擔(dān)納稅義務(wù);分公司不具有法人資格，其納稅責(zé)任由總公司承擔(dān)，不需要獨(dú)立承擔(dān)納稅義務(wù)。設(shè)立子公司，就可能享受到小微企業(yè)減免政策，實(shí)質(zhì)上對總公司的收入進(jìn)行了分離，就有機(jī)會享受小微企業(yè)稅收減免政策?；I備階段納稅籌劃做得好，整體的納稅籌劃就成功了一半。

場景1 2019年1月H公司計劃在D市某區(qū)旅游城投資建立一家五星級酒店，建筑成本總額1000萬元，當(dāng)年可以建成，建成后轉(zhuǎn)讓可以實(shí)現(xiàn)銷售收入1800萬元，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營能力和市場情況分析，預(yù)估其他各項費(fèi)用合計500萬元，應(yīng)納稅所得額約為300萬元。

籌劃方案：H公司可以在該區(qū)成立子公司負(fù)責(zé)該酒店項目的建設(shè)與銷售，以便分割銷售收入享受到小微企業(yè)稅收減免政策，可以節(jié)約大量企業(yè)所得稅稅款。

籌劃前需繳納的企業(yè)所得稅二300×25%=75（萬元）

籌劃后需繳納的企業(yè)所得稅稅額=100×25%×20%+（ 300-100）×50% ×20%=25（萬元）

按分立公司進(jìn)行籌劃，該方案節(jié)稅50萬元，在開發(fā)建設(shè)前通過分立子公司專門管理項目，通過獨(dú)立核算可以充分享受到企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策，本方案適用于企業(yè)單項投資金額充足，且當(dāng)年度能夠完成銷售的情形，這種情況下設(shè)立分公司反而更有利，可以充分利用資金的時間價值，節(jié)省籌資費(fèi)用和銀行存款融資利息。

（二）提高納稅籌劃能力

稅務(wù)從業(yè)人員要有先人一步的預(yù)見性，對交什么稅要有基本了解，對怎么交要選擇合理合法的方式。H公司可以建立人才培養(yǎng)機(jī)制，加強(qiáng)稅收籌劃能力。一方面，加強(qiáng)財務(wù)人員的稅收政策法規(guī)知識培訓(xùn)，鼓勵從業(yè)人員充分掌握和運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策為企業(yè)出謀劃策，在財務(wù)人員招聘和晉升上把會計專業(yè)技能作為一個重要的參考標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考量;另一方面，讓財務(wù)人員和稅務(wù)會計人員參與企業(yè)具體的納稅籌劃業(yè)務(wù)，定期組織人員對企業(yè)的納稅籌劃方案進(jìn)行診斷分析并且優(yōu)化方案。

（三）健全納稅籌劃風(fēng)險防控機(jī)制

企業(yè)在籌劃過程中做到既不多繳稅款，也不少繳稅款，就是成功的籌劃。第一，H公司應(yīng)該及時與稅務(wù)局溝通，積極向稅務(wù)局咨詢稅務(wù)政策和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，密切關(guān)注政策變化，也可以邀請稅務(wù)主管部門人員上門檢查工作，指導(dǎo)業(yè)務(wù)開展。第二，H公司財務(wù)及稅務(wù)工作要強(qiáng)化謹(jǐn)慎原則，合法做好資產(chǎn)管理工作，確保各種財務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)可靠，杜絕以違法手段降低稅負(fù)的行為，對非法籌劃造成損失的嚴(yán)厲追責(zé)。第三，H公司應(yīng)該做好自查，確保納稅籌劃方案都有法可依，放棄僥幸心理，如果不符合法律規(guī)定就要及時調(diào)整。在國地稅合并后，任何數(shù)據(jù)上的造假都可能被征管系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，納稅申報數(shù)據(jù)必須真實(shí)、可靠，采取陰陽合同等方式達(dá)到少交稅款的目的，本質(zhì)上還是偷稅漏稅，不能稱之為納稅籌劃，這是企業(yè)稅務(wù)工作者必須要明確的概念。