房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題分析

程麗紅

[摘 要]隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也隨之增加。與其他企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金投入，且投資回收時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，加強(qiáng)成本管控是當(dāng)前企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展的重要途徑之一。會(huì)計(jì)成本核算作為成本管控的基礎(chǔ)性工作，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本管控的過程中，要明確核算對(duì)象，通過規(guī)范化的成本核算流程實(shí)現(xiàn)自身的健康發(fā)展。文章探析了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題，并提出了相應(yīng)的優(yōu)化對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)成本核算;成本支出

1 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本分析

一般而言，企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容不同，其成本支出及核算的對(duì)象也存在差異，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象主要包括前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及后期其他費(fèi)用等。

（1）前期工程費(fèi)用。是指房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備階段產(chǎn)生的費(fèi)用，包括土地費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及測(cè)繪、勘察等工程前期費(fèi)用。其中土地費(fèi)用主要為土地征用費(fèi)（土地出讓金）、勞動(dòng)力安置費(fèi)、安置動(dòng)遷用房支出等;建筑安裝工程費(fèi)由材料采購費(fèi)、人工費(fèi)、設(shè)備租借費(fèi)、安裝、裝飾裝潢費(fèi)等組成;前期工程費(fèi)用包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、行政報(bào)建費(fèi)、七通一平費(fèi)用等[1]。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。是指建設(shè)滿足人們生活需求所需的費(fèi)用，如電力、給排水、天燃?xì)饧罢彰鞯然A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，公用配套設(shè)施費(fèi)用包括無法有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如居委會(huì)、幼兒園、學(xué)校及公共設(shè)施的區(qū)內(nèi)公建費(fèi)、物業(yè)辦理費(fèi)、公共設(shè)施維修基金等。這一部分與業(yè)主生活的關(guān)聯(lián)性較大，為確保相關(guān)公共設(shè)施的質(zhì)量，企業(yè)需要保證設(shè)施成本的合理支出。

（3）后期其他費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)后期還需支付工程及相關(guān)設(shè)備的維修費(fèi)及折舊費(fèi)，工作人員的勞務(wù)費(fèi)等。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)中需要投入大量的資金，資金短缺時(shí)企業(yè)多會(huì)與銀行合作進(jìn)行借貸籌資，這其中往往存在利息等費(fèi)用，在后期發(fā)展過程中企業(yè)還需及時(shí)支付融資成本，以確保企業(yè)的信用。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算問題分析

（1）成本費(fèi)用歸集不規(guī)范。近年來在我國(guó)各項(xiàng)政策的扶持下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷加大，部分企業(yè)雖強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)成本核算工作的開展，但其忽視會(huì)計(jì)工作管理制度及準(zhǔn)則的確立，致使企業(yè)成本費(fèi)用分配及歸集等工作缺乏規(guī)范性，如未對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等間接費(fèi)用的歸集進(jìn)行明確規(guī)定，成本核算中會(huì)計(jì)人員容易因經(jīng)驗(yàn)等隨意分配并歸集相關(guān)費(fèi)用，主觀隨意性較強(qiáng)，影響了企業(yè)的成本核算結(jié)果。

（2）成本核算對(duì)象不明確。房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出項(xiàng)目較多，部分環(huán)節(jié)的支出賬目較煩瑣，并且工程建設(shè)各環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，其具有較強(qiáng)的不確定性，如市場(chǎng)材料費(fèi)下降后施工成本降低，不同時(shí)期同一項(xiàng)目的成本費(fèi)用可能存在差異，對(duì)此，企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員要定期分批次核算各成本支出，以精準(zhǔn)核算企業(yè)的成本支出。在實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)企業(yè)同一項(xiàng)目往往涵蓋多項(xiàng)成本的支出，會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行成本核算時(shí)需要精準(zhǔn)劃分費(fèi)用，但由于會(huì)計(jì)人員工作水平不足，其工作過程中容易出現(xiàn)成本劃分粗細(xì)不等現(xiàn)象。

（3）企業(yè)賬簿設(shè)置不科學(xué)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，項(xiàng)目從拿地到建設(shè)完成需要幾年的時(shí)間，投資周期較長(zhǎng)，這一過程中各項(xiàng)成本的支出類型多、金額高，為精準(zhǔn)核算成本，多數(shù)企業(yè)設(shè)置了詳細(xì)的賬目，各項(xiàng)規(guī)范條框較多，列表科目詳盡，項(xiàng)目中的部分成本往往因?yàn)闀r(shí)間跨度問題由數(shù)個(gè)賬簿記錄，在增加會(huì)計(jì)成本核算負(fù)擔(dān)的同時(shí)加大了后期審計(jì)人員的監(jiān)督難度，降低了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的精準(zhǔn)性。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算對(duì)策

（1）合理劃分成本核算費(fèi)用。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)利用直接與間接成本方式分配成本核算費(fèi)用，在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)業(yè)務(wù)需求制定詳細(xì)規(guī)范的歸集標(biāo)準(zhǔn)，如設(shè)置直接成本與間接成本的劃分依據(jù)，據(jù)此對(duì)項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本核算工作進(jìn)行合理分類，構(gòu)建系統(tǒng)匹配的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。在這一環(huán)節(jié)中，企業(yè)需加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的成本歸集核算技能培訓(xùn)與思想教育，增強(qiáng)各會(huì)計(jì)人員的成本分配類別思想，提高間接成本劃分的精準(zhǔn)性。同時(shí)在制定分配標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，會(huì)計(jì)人員需避免成本利益最大化的分配標(biāo)準(zhǔn)，依照項(xiàng)目的實(shí)際情況及后期收益的評(píng)估等精準(zhǔn)分配成本，以達(dá)到工程整體收益最大化目標(biāo)。

（2）明確規(guī)范成本核算對(duì)象。在成本核算對(duì)象規(guī)范環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合各項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、商業(yè)價(jià)值、面積、地理位置、工期、承包單位等因素，依照項(xiàng)目實(shí)際情況制定管理需求，科學(xué)歸集各項(xiàng)費(fèi)用，明確費(fèi)用的主體責(zé)任，在稅收清算及成本核算需求下明確規(guī)范項(xiàng)目的成本核算對(duì)象。如S房產(chǎn)公司在明確成本核算對(duì)象中制定了一系列準(zhǔn)則：一是在同一項(xiàng)目中，會(huì)計(jì)人員要依據(jù)建筑的結(jié)構(gòu)形式和功能區(qū)域等進(jìn)行分區(qū)、分批成本核算，并劃定不同的成本核算對(duì)象;二是結(jié)構(gòu)、功能、開發(fā)地點(diǎn)、開工和竣工時(shí)間等條件相似的，可由一個(gè)承包單位進(jìn)行多項(xiàng)目施工，并將其列為一個(gè)成本核算對(duì)象;三是若開發(fā)項(xiàng)目工期長(zhǎng)、規(guī)模大，會(huì)計(jì)人員可在執(zhí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的同時(shí)依照施工地區(qū)及工期等來劃定成本核算對(duì)象;四是針對(duì)多項(xiàng)目分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施，若其具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)及施工圖預(yù)算，并被多個(gè)項(xiàng)目使用，會(huì)計(jì)人員需將其列為單獨(dú)的成本核算對(duì)象，若配套設(shè)施僅為一個(gè)項(xiàng)目服務(wù)且成本較低，可將其納入主體項(xiàng)目成本[2]。

（3）科學(xué)設(shè)置企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿。在會(huì)計(jì)賬簿設(shè)計(jì)中，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的發(fā)展現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策、市場(chǎng)環(huán)境等，依據(jù)會(huì)計(jì)制度及流程設(shè)置成本核算科目，確定成本項(xiàng)目，針對(duì)項(xiàng)目情況對(duì)賬簿進(jìn)行分類設(shè)置，并制定全程性成本審核制度。例如，設(shè)置總賬、明細(xì)賬、現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬等。明細(xì)賬目中設(shè)置管理費(fèi)用（下設(shè)企業(yè)管理的職工薪酬、修理費(fèi)、其他費(fèi)用等明細(xì)項(xiàng)目）、銷售費(fèi)用（下設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的職工薪酬、物料消耗費(fèi)、差旅費(fèi)、車輛使用費(fèi)等明細(xì)項(xiàng)目）、財(cái)務(wù)費(fèi)用（下設(shè)利息支出、匯兌利益、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、其他費(fèi)用等明細(xì)項(xiàng)目）、開發(fā)費(fèi)用（下設(shè)開發(fā)間接費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等六個(gè)二級(jí)科目）四類。這其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用中，財(cái)務(wù)人員需明確“財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出”與“開發(fā)費(fèi)用——利息支出”的界限。一般項(xiàng)目開發(fā)期間企業(yè)為項(xiàng)目專門借款產(chǎn)生的利息費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化，記入“開發(fā)成本”科目，項(xiàng)目開始前和完工后產(chǎn)生的利息費(fèi)用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費(fèi)用，記入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目?！伴_發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置中，會(huì)計(jì)人員要明確劃分其與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的界限。管理費(fèi)用的各明細(xì)項(xiàng)目以企業(yè)管理中產(chǎn)生的費(fèi)用為主，銷售費(fèi)用下的明細(xì)項(xiàng)目以銷售機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的費(fèi)用為主，開發(fā)間接成本費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目以項(xiàng)目管理部門等內(nèi)部核算單位運(yùn)行中產(chǎn)生的費(fèi)用為主。

在將項(xiàng)目成本支出劃分為數(shù)個(gè)具體類別后，會(huì)計(jì)人員需依據(jù)各項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)核算，如對(duì)發(fā)生次數(shù)或數(shù)額較小的費(fèi)用可通過項(xiàng)目合并進(jìn)行核算;針對(duì)發(fā)生次數(shù)或數(shù)額較多的費(fèi)用需單獨(dú)設(shè)立會(huì)計(jì)科目，并結(jié)合合同制定成本明細(xì)賬目，利用多欄式的賬簿格式詳細(xì)記錄項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用[3]。在動(dòng)態(tài)審核制度制定中，會(huì)計(jì)人員需全程追蹤并記錄工程成本的流向，依照工程周期設(shè)置數(shù)個(gè)平均的時(shí)間段，并將其設(shè)為結(jié)算日期，以分期分批核算工程款項(xiàng)。這一審核方式不僅避免了人員的不規(guī)范行為，同時(shí)提升了企業(yè)的核算精準(zhǔn)度。此外，企業(yè)還需設(shè)置專門的審計(jì)等監(jiān)督部門，以監(jiān)督施工及會(huì)計(jì)人員的工作。

4 結(jié)論

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中存在一系列問題，對(duì)此，在新時(shí)期企業(yè)要合理規(guī)范成本核算對(duì)象與費(fèi)用，科學(xué)設(shè)置賬簿，并加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)，以強(qiáng)化企業(yè)的成本管控力度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]劉軍飛.淺談房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見問題及完善對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2018（33）：21-22.