房地產企業(yè)成本控制精細化管理分析

梁芳臻

摘要：伴隨著房地產行業(yè)的不斷運行，其面臨的成本投入和投入風險逐漸提升，而加強當?shù)禺a行業(yè)的成本投入控制以及風險控制力度是很有必要的，既可以增強企業(yè)競爭實力，還能夠提升房地產工程的經(jīng)濟效益，從而促使企業(yè)穩(wěn)定運行。通過相關的探究表明，科學化管理包含了三方面，分別是管理工作的規(guī)范性、管理工作的精細化和管理工作的個性化。實施精細化管理工作的實質性目的是對管理工作流程進行合理控制，明確各項職責，采取合理的方式來推動企業(yè)運行。而在房地產經(jīng)營管理期間，精細化的管理屬于該項企業(yè)的一種需求?；诖?，在本篇文章中，主要分析了房地產企業(yè)成本控制中的精細化管理情況，提出了一系列的管理對策。

關鍵詞：房地產企業(yè);成本控制;精細化管理;存在的問題;具體對策

伴隨著房地產企業(yè)內外部環(huán)境的改變，各種各樣的成本問題逐步暴露出來，成本風險的發(fā)生使得運營成本增加。所以，房地產企業(yè)務必從多方面入手，分析和探究多項影響因素，經(jīng)由不同渠道引進與之相符的對策，在控制成本的同時提升經(jīng)濟效益，實現(xiàn)房地產企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

一、概述

（一）成本控制在房地產企業(yè)的重要性

由于房地產行業(yè)起步時間比較晚，我國有關的管理措施還不是特別完善，市場處于混亂的狀態(tài)，經(jīng)常存在著房地產商為了提升經(jīng)濟效益而違規(guī)操作的現(xiàn)象，這種情況嚴重影響了國民經(jīng)濟的發(fā)展。為了應對此種現(xiàn)象，我國將相關的購房政策落實到了房地產企業(yè)中，但這些政策的出臺沒有產生一定的效果，相反還使房地產企業(yè)經(jīng)濟效益降低。所以，房地產企業(yè)要想在市場競爭中占據(jù)主導地位，就需要強化工程項目的成本管控力度，以此應對存在的各項問題。

（二）在房地產企業(yè)內實施精細化管理的意義

1.成本核算方面

財務決算屬于房地產企業(yè)管理期間的主要方式，其一般是依照當前的財務制度實施管理工作的，缺陷為成本控制期間因為經(jīng)營管理層沒有介入，致使成本控制管理工作難以有效開展，最終產生了超出預算目標的現(xiàn)象。通過相關分析來看，成本精細化管理是企業(yè)對數(shù)據(jù)進行分析以及降低財務風險出現(xiàn)的主要方式。

2.從成本評估考核方面

成本控制管理工作離不開多個部門的相互合作，這樣一來，就可以將工程項目成本控制在合理范圍中。不過從當前采取的經(jīng)營方式可以看出，成本控制工作并沒有全面貫穿于有關部門內，相關人員素質不高，不具備一定的責任意識。上述現(xiàn)象均會增加成本輸出。

二、對于房地產企業(yè)成本控制期間相關問題的分析

房地產包含的環(huán)節(jié)較多，建設周期特別長，經(jīng)常受到各項因素的影響，但是因為采取的方式和遵循的管理理念較為傳統(tǒng)和滯后，因此使得房地產企業(yè)發(fā)展受阻，難以穩(wěn)健運行。

（一）成本控制理念有待增強

從當前房地產企業(yè)成本控制工作開展情況來看，自身的理念較為薄弱，對于該項工作的重視程度較低。當前處于二十一世紀，我國房地產開發(fā)期間歷經(jīng)了多項發(fā)展環(huán)節(jié)，諸多開發(fā)商了解到了房地產行業(yè)帶來的經(jīng)濟效益，隨意的延伸商業(yè)規(guī)模，完全不注重房地產行業(yè)日漸衰退和市場環(huán)境變化現(xiàn)象，依舊是采取以往單一的成本控制方式。在近些年的發(fā)展過程中，市場環(huán)境不斷改變，只是借助之前的要求控制成本是遠遠不行的，已經(jīng)不符合當代經(jīng)濟發(fā)展要求了，也難以結合企業(yè)實際運行情況對成本進行控制，如此一來，企業(yè)無法得到更好的發(fā)展。

（二）在項目的建設前期階段缺乏事前的調研工作，從而導致成本浪費現(xiàn)象非常嚴重

當前，存在一部分房地產企業(yè)在進行房地產項目的正式開發(fā)投資之前，沒有對于建設項目進行充分的調研，往往忽略了項目調研的重要性，在這種情況之下，導致企業(yè)在項目的招標過程中出現(xiàn)資金的浪費，從而導致企業(yè)無法獲得良好的經(jīng)濟效益。

在工程項目的前期需要進行招標以及投標，企業(yè)也通過這種方式確定優(yōu)秀的承包商，以此來控制企業(yè)的成本。在房地產項目的開發(fā)建設中，工程招標一直在其中發(fā)揮著非常重要的作用，而所確定的承包商也直接意味著工程的質量。然而在實際的操作中，招標往往也無法達到預期的效果，從招標以后的反饋情況來看，承包商在施工的許多環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了問題，所以導致工程質量出現(xiàn)了質量問題，浪費了企業(yè)的資金。

（三）房地產施工現(xiàn)場管理較為混亂，沒有制定健全的成本控制體系

房地產開發(fā)項目具備一定的復雜性特征，其不僅消耗的時間比較長，并且包含的人員是非常多的，在相關管理工作開展期間有著較高的難度。在建筑項目管理期間，通常是采取動態(tài)管理的方式實施建筑項目成本管理工作，此種方式能夠在預期目標成本管理中實現(xiàn)經(jīng)濟效益和質量的提高，不過也會因為工程項目設計規(guī)劃環(huán)節(jié)的誤差而使得建設期間出現(xiàn)臨時更改設計方案的現(xiàn)象，再加上受到施工管理水平較低、組織規(guī)劃不合理等因素的影響，致使工程項目和預期目標以及施工成本和具體的成本預算目標不一致，出現(xiàn)了相互偏離的現(xiàn)象。其次，財務決算屬于房地產企業(yè)對成本控制效果進行檢驗的一種方式，本身屬于成本控制期間的主要組成部分，可是因為房地產企業(yè)自身管理方面的誤差，使財務和預算工作之間聯(lián)系不緊密，有的人員為了避免問題而對工作加以優(yōu)化，沒有全面分析和整合相關數(shù)據(jù)，僅僅是把成本數(shù)據(jù)轉移為財務數(shù)據(jù)，最終發(fā)生了財務決算數(shù)據(jù)準確可是確消耗諸多資金的現(xiàn)象。最后，從人為方面上來看，財務工作人員技能較低，房地產企業(yè)財務管理中的問題非常多，制度趨于形式化，難以發(fā)揮出良好的效果，所以，房地產企業(yè)中還沒有落實健全完善的成本控制體系。

（四）缺少合理的成本控制方式

在房地產企業(yè)運行期間，實施的成本控制工作均是按照企業(yè)財務部門中的財務報告而進行的后續(xù)控制，財務報告屬于發(fā)生以后形成的信息要素，如此一來，便使得后續(xù)成本控制無法產生良好的效果，即便是得到了所需的控制結果，也是基于成本消耗過多的情況下得出的?；诖?，就需要引進科學合理的成本控制方式對整體成本進行控制，以此提升經(jīng)濟效益。

（五）完全不重視決策環(huán)節(jié)中的成本管控工作

大多數(shù)房地產企業(yè)在運行期間，完全不重視決策環(huán)節(jié)中的成本控制工作，只是希望通過買房子或者是拿地等來獲取經(jīng)濟利潤，而且在決策階段中，只是將關注點放在策劃以及可研報告上，這些報告有著極強的代表性和廣泛性，對計算過程中的規(guī)范性進行分析，可是計算結果的準確性有待提升，合理性不高，尚不符合指導投資決策要求。

三、進行房地產企業(yè)成本控制精細化管理的對策

面對于競爭非常激烈的市場，企業(yè)要想占據(jù)主導地位，就需要實施精細化管理工作，全方面的控制成本，以此實現(xiàn)精細化管理的目標。

（一）提升成本管理流程的規(guī)范性，制定全面預算管理體系

其一，促使成本管理工作有效實施的關鍵在于制定精細化的成本管理方案，把房地產開發(fā)項目當成一項整體來看待，合理的對其進行劃分，具體分為項目決策環(huán)節(jié)、設計環(huán)節(jié)以及實施環(huán)節(jié)，按照三項環(huán)節(jié)在項目建設期間的定位來制定與之相符的成本管理流程。對于項目決策來講，主要是對項目本身的可行性進行分析的，在這一現(xiàn)狀下，應當制定健全的全面預算管理制度，幫助決策人員分析項目成本投入情況。項目設計階段則是制定有關的設計方案，實現(xiàn)優(yōu)化成本的目標。項目實施環(huán)節(jié)中，需要動態(tài)性的管理價格，特別是需要注重市場中引進的原材料價格以及因為市場變化而引起的成本價格改變情況，所以，處于不同工程階段內對成本進行管理的時候重點是不一樣的，只有這樣，才能夠更好的控制成本。

其二，在房地產企業(yè)制定全面預算管理體系的過程中，必須嚴格遵循收入定支出的基本原則，從時間和部門層級兩方面入手來控制目標成本，優(yōu)化年度成本目標，將其分成季度、月度和周計劃三方面，把部門層級目標和部門負責的工作內容放在重點，明確員工的具體職責。對于預算中包含的科目而言，可以依照具體的變動幅度劃分為絕對值和變動費用兩點，單獨審批預算之外的科目。

其三，進一步增強成本控制精細化管理理念;企業(yè)成本控制中的精細化管理屬于房地產企業(yè)現(xiàn)代化管理中的重要環(huán)節(jié)，要想全方面的滲透到企業(yè)各個方面中，就需要為企業(yè)全體員工樹立正確的精細化管理理念，讓員工從小事入手，保持良好的成本節(jié)約意識，避免浪費，在提升企業(yè)經(jīng)營效益的基礎上減少成本費用支出，提升經(jīng)濟效益。

（二）將精細化管理落實于成本控制的整個階段中

要想提升房地產企業(yè)的經(jīng)濟效益和競爭水平，使其在激烈的競爭狀態(tài)中穩(wěn)定運行，就需要在成本控制環(huán)節(jié)中引進精細化管理模式，對房地產企業(yè)招標環(huán)節(jié)實施精細化管理，采取該項模式綜合性考量各項施工方案的建筑損耗和附加值面積等情況，以此制定出完善的規(guī)劃方案。再者，強化施工環(huán)節(jié)中成本控制的精細化管理力度，全面落實和執(zhí)行明確的目標成本，處于該項環(huán)節(jié)中盡可能避免不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，使施工進度和項目具體消耗資金以及成本控制目標相一致。此外，把項目內的成本數(shù)據(jù)反饋到和目標成本相對應的數(shù)據(jù)系統(tǒng)內，及時改進和優(yōu)化，從而降低施工期間因為成本輸出較多而出現(xiàn)風險問題的概率。

（三）實施企業(yè)成本管理信息化建設工作

要想達到精細化管理成本的目的，離不開信息化建設的輔助作用，對于不同工程項目來講，雖然地域環(huán)境、建筑用料和合同成本等方面有著諸多的差別，可是從實質上來看，均包含了相同的管理指標。其中，應用規(guī)范性的信息化成本管理系統(tǒng)除了有利于動態(tài)性管理變動目標之外，還可以提升成本控制的準確性，拉近各個分公司之間進行成本方面的交流，進而為分公司成本控制提供方便。其中，不同公司在成本管理期間能夠共同應用一項信息系統(tǒng)，在該項系統(tǒng)內達到信息互動和交流的目的。另外，信息化成本管理系統(tǒng)的應用還能夠幫助領導人員檢查和掌握工程項目成本實際輸出情況，從之前的事后檢驗轉變成事中控制。

（四）制定相應的技術標準，明確科學合理的科目類別

1.房地產行業(yè)屬于一項惠及民生的產業(yè)，其有著較長的使用時間，并且對于質量提出了非常高的要求。在具體建設期間，從業(yè)人員素質有高有低，難以保證每項一項標準均可以得到有效的落實，當發(fā)生異?，F(xiàn)象之后，除了影響到工期進度的開展之外，還會使得成本提升?；诖?，務必對各項技術制定相對明確和清楚的技術規(guī)范，加深從業(yè)人員的認識和了解程度，使人員遵循規(guī)范性的制度實施工作。并且，在發(fā)生了異常問題之后，有著較高專業(yè)性的人員也可以快速進行反應，盡最大可能的降低損失。

2.在房地產建設期間，強化成本控制力度是很有必要的，可以采取創(chuàng)建完善科目類別的方式記錄成本和資料。需要明確注意的一方面是相關體系的建設并不只是屬于某項部門的事情，其和各個部門都有著直接的聯(lián)系性。因此，當創(chuàng)建科目類別的時候，要求專業(yè)性強并且經(jīng)驗豐富的人員實施，做到統(tǒng)籌全局。在體系創(chuàng)建完成以后，建設期間，工作人員便會依照有關的分類進行填充，如此的話，便不會發(fā)生成本控制科目不統(tǒng)一的現(xiàn)象。而且，在體系構建期間，還必須全方面的進行覆蓋，提升可執(zhí)行力度，多和有關部門進行探究和交流，為后期成本控制提供良好的依據(jù)。

（五）對成本管理方式進行創(chuàng)新和改進

在房地產企業(yè)運行期間，需要引進合理的成本管理方式，制定完善的項目成本和費用計劃，明確基本的項目總成本計劃目標，為后續(xù)工作的開展提供良好的依據(jù)。目前，在項目大力開展以及實施方案全面完善的背景下，應當科學合理的估算成本，制定限額值，當估計值超出了限額值以后，必須加以調整和優(yōu)化。在工程后期開展期間，遵循自上而下的匯總原則估算成本，詳細比較成本計劃目標，評估計劃實際完成情況，一旦成本支出脫離了范圍內以后，必須馬上改正，以免支出過多。

（六）在核算環(huán)節(jié)中進行成本精細化管理工作

對于核算環(huán)節(jié)中的成本精細化管理工作，需要掌握好以下幾方面要點：

1.遵循規(guī)范性的成本核算流程和要求核算成本，將工程開發(fā)期間的費用相互整合到一起，提前明確基本的成本核算原則和方式。

2.從項目實施場地、具體規(guī)模、所需的時間和施工技術水平等方面入手，明確基本的成本核算目標。通過對成本核算科目進行合理設置的方式來強化精細化管理，防止成本核算期間出現(xiàn)誤差，將基本的分攤原則貫穿于跨期合同和工程中，有效的劃分工程成本核算目標。

3.在核算不同類型項目的過程中，需要制定相關的分攤計劃，引進和房地產企業(yè)特征相一致的會計處理方式。

四、結語

從以上論述來看，精細化管理成本能夠解決以往傳統(tǒng)模式留下的不足之處，有效提升企業(yè)經(jīng)濟效益，從而推動房地產企業(yè)的良好運行，促進高質量發(fā)展。

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