房地產(chǎn)企業(yè)并購的財務(wù)風險

謝源輝

摘要：國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)不斷收緊，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著各種各樣的挑戰(zhàn)。房企為了適應(yīng)國家政策收緊的變化開始積極尋求新的利潤增長點，創(chuàng)新企業(yè)的經(jīng)營管理模式，從而推動房企的進一步發(fā)展。本文主要從房企的企業(yè)并購相關(guān)概述進行分析，探究房企進行企業(yè)并購的動因，挖掘現(xiàn)階段房企企業(yè)并購中存在的財務(wù)風險。結(jié)合房企實際，提出相對應(yīng)的房企并購財務(wù)風險控制措施，全面提升房企并購效率，并為相關(guān)行業(yè)企業(yè)并購提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);企業(yè)并購;財務(wù)風險;動因;措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購的相關(guān)概述

隨著國家對我國房價市場的宏觀調(diào)控力度不斷加強，出現(xiàn)了限購、限價、限售等相關(guān)政策，使房企市場發(fā)展受到限制，導致房企呈現(xiàn)“退潮”情況。現(xiàn)階段很多購房者也持觀望態(tài)度，影響房企的進一步發(fā)展。企業(yè)并購成為當前房企尋求新經(jīng)濟增長點的主要模式之一，能夠滿足房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展模式的需求，拓展房企的發(fā)展領(lǐng)域，逐漸成為現(xiàn)階段房企發(fā)展的突破口。房企通過企業(yè)并購能進一步拓展本企業(yè)的市場份額，積極應(yīng)對國家宏觀調(diào)控政策的影響，促進房企的穩(wěn)健發(fā)展。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國房企在企業(yè)并購數(shù)量上也在逐年增加，成為并購市場的翹楚。房企的股權(quán)交易市場也發(fā)生了相應(yīng)的改變，房企行業(yè)股權(quán)交易、資產(chǎn)交易都在逐步擴大，進一步加快房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模轉(zhuǎn)變和擴展。有的房企已經(jīng)將企業(yè)并購拓展至海外市場，為我國房企提供更廣闊的發(fā)展空間，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進行企業(yè)并購的動因分析

（一）房地產(chǎn)市場競爭日益激烈

優(yōu)勝劣汰是市場競爭的必然趨勢，房企要想在激烈的市場競爭中獲得長足發(fā)展應(yīng)不斷提升自身內(nèi)部資源配置效率，增強市場競爭力，借助企業(yè)并購獲取各項土地資源，有效整合各種優(yōu)勢資源，不斷增強房企的核心競爭力，推動房企的進一步發(fā)展。

（二）國家宏觀調(diào)控政策的影響

在“不炒房”的國家政策影響下，我國樓市開始由“局部降溫”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢w降溫”。房企開始從暴利時代轉(zhuǎn)變到平穩(wěn)發(fā)展期，需要有新的發(fā)展方向解決資金難題。借助企業(yè)并購能夠拓展本企業(yè)融資渠道，提高資金利用效率，不斷提升房企的市場競爭力，推動著房企向可持續(xù)性發(fā)展方向邁進^[1]。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

在國家宏觀貨幣政策的影響下房企要進一步加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，借助企業(yè)并購能夠?qū)崿F(xiàn)房企的產(chǎn)業(yè)整合重組，擴大房企戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)模，進一步拓展房地產(chǎn)市場，增強其行業(yè)的市場競爭力，滿足房地產(chǎn)市場的發(fā)展需求，從而實現(xiàn)集中化的房企市場。

（四）尋求新的經(jīng)濟利潤增長點

在城市化進程日益加快的過程中，房企在商業(yè)地產(chǎn)等方面迎來了新的市場。很多房企開始向著商業(yè)地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)變，如我國的綠地集團、萬科集團等都開始向商業(yè)地產(chǎn)方向進行投資轉(zhuǎn)型，成為了房企需求新的經(jīng)濟利潤增長點，并伴隨著相應(yīng)的資金風險。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)并購中存在的財務(wù)風險

（一）價值評估方面的財務(wù)風險

房企在進行企業(yè)并購時要對被并購企業(yè)進行相應(yīng)的價值評估，不僅要涉及到被并購企業(yè)的當前估價，更要涉及到完成并購后能為企業(yè)帶來的價值。在此環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)價值評估不當或者其他相關(guān)因素的影響都會給房企并購帶來相對應(yīng)的財務(wù)風險，如估價方法不符合實際、主觀性因素比重大、估價不全面等都會增加房企并購的財務(wù)風險，影響房企并購工作的順利進行。

（二）融資結(jié)構(gòu)方面的財務(wù)風險

房企需要投入大量的資金，從而才能確保其生產(chǎn)經(jīng)營活動的正產(chǎn)開展，在這個過程中房企需要通過融資解決資金問題。而房企并購后并購雙方企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，一旦沒有處理好被并購企業(yè)資本結(jié)構(gòu)就會對房企自身的財務(wù)管理帶來風險，影響房企產(chǎn)業(yè)鏈的正常運轉(zhuǎn)。

（三）產(chǎn)業(yè)協(xié)同方面的財務(wù)風險

房企實行企業(yè)并購，主要是為了整合各項優(yōu)勢資源，增強房企的產(chǎn)業(yè)協(xié)同性。一旦并購企業(yè)不能有效的將被并購企業(yè)的各項資源與企業(yè)原本的資源進行整合，就不能達到預期的產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。這樣會增加房企的財務(wù)風險，提高各項成本支出，無法實現(xiàn)房企的經(jīng)濟規(guī)模效應(yīng)，影響房企的進一步發(fā)展。

（四）管理整合方面的財務(wù)風險

房企完成企業(yè)并購就要從并購雙方企業(yè)的管理體制、企業(yè)文化、經(jīng)營模式等方面進行整合與融合。一旦并購企業(yè)沒有從一體化、集中化、包容性等方面進行考慮，就容易忽視被并購企業(yè)的管理體制的整體性調(diào)整，很難實現(xiàn)企業(yè)文化的有效融合。并購雙方對所營造的企業(yè)文化認同度不高，不能快速適應(yīng)新經(jīng)營模式，伴隨著相應(yīng)的財務(wù)風險，影響房企并購工作的順利進行^[2]。

（五）國家政策方面的財務(wù)風險

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展過程中占據(jù)著十分重要的地位，能有效拉動國民經(jīng)濟增長，國家在宏觀政策方面更加注重對房企的調(diào)控。房企在進行企業(yè)并購時要隨時關(guān)注國家宏觀政策的變化和走向，一旦忽視或者沒有考慮到國家政策在房地產(chǎn)行業(yè)方面的走向會給房企并購工作帶來致命的財務(wù)風險，影響房企的后續(xù)發(fā)展。

四、控制房地產(chǎn)企業(yè)并購財務(wù)風險的具體措施

（一）提前做好目標企業(yè)的詳細調(diào)查，確保企業(yè)并購估值的合理性

房企要在進行企業(yè)并購前進行目標企業(yè)的基本信息調(diào)查工作，對其基本的資金狀況、運營業(yè)務(wù)、負債情況、融資渠道等方面進行詳盡的考察，并做好相應(yīng)的登記，根據(jù)所調(diào)查的數(shù)據(jù)信息進行合理科學的價值評估，保證房企并購估價的科學性和實效性。必要時，可聘請相關(guān)資質(zhì)的評估公司對目標企業(yè)進行價值評估。同時，要根據(jù)本企業(yè)的實際情況合理選擇并購目標企業(yè)，確保并購雙方企業(yè)之間的信息對稱，這樣才能保障房企并購工作的順利進行。

（二）結(jié)合本企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展資本結(jié)構(gòu)，合理有效的規(guī)避并購融資風險

房企要靈活應(yīng)對并購過程中的融資風險，就要做好相關(guān)行業(yè)企業(yè)并購先例的分析和經(jīng)驗總結(jié)，從房企自身的戰(zhàn)略發(fā)展資本結(jié)構(gòu)著手，選擇科學有效的支付方法，將現(xiàn)金支付與股權(quán)支付有效的結(jié)合起來，確保并購完成后并購雙方都能更好的適應(yīng)新構(gòu)架的資本結(jié)構(gòu)。同時，要將房企并購財務(wù)風險控制在可接受范圍內(nèi)，靈活運用并購雙方企業(yè)的債務(wù)融資杠桿，合理分配房企的權(quán)益與債務(wù)融資，有效規(guī)避財務(wù)風險。

（三）根據(jù)企業(yè)長遠的發(fā)展戰(zhàn)略目標，明確企業(yè)并購產(chǎn)業(yè)協(xié)同的方向

房企要站在本企業(yè)和被并購企業(yè)所處的市場環(huán)境角度，預期企業(yè)并購行為完成后制定相對應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃和長遠發(fā)展戰(zhàn)略目標，進而明確企業(yè)并購時產(chǎn)業(yè)協(xié)同的方向，并有效統(tǒng)籌指導后續(xù)并購工作的資本運轉(zhuǎn)、人力、經(jīng)營等方面的活動，確保并購戰(zhàn)略貼合企業(yè)并購的實際，這樣才能達到預期的并購成效。

（四）從并購雙方財務(wù)戰(zhàn)略整合著手，加強企業(yè)并購管理各層面控制

企業(yè)并購整合財務(wù)風險的重點集中在財務(wù)整合層面。首先，整合財務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略，確保財務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略的一致性，共同發(fā)揮財務(wù)經(jīng)營的優(yōu)勢;其次，整合財務(wù)制度體系，保證在制度層面上并購雙方企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略目標相一致，確保企業(yè)并購財務(wù)信息的可靠性和真實性;最后，整合財務(wù)人員，房企要開展相應(yīng)的財務(wù)整合培訓，提升財務(wù)人員對新體系的適應(yīng)能力，借助考核機制，全面提升財務(wù)人員的綜合素養(yǎng)。

（五）隨時關(guān)注國家及行業(yè)政策走向，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)并購風險

國家政策是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“風向標”，房企在進行企業(yè)并購時要隨時關(guān)注國家政策以及行業(yè)的走向，深入了解和掌握當前房企所處的市場環(huán)境，制定相應(yīng)的對策措施，以便房企更好的適應(yīng)國家政策的變化和調(diào)整，從而不斷降低房企并購的財務(wù)風險^[3]。

五、結(jié)束語

綜上所述，房企在進行企業(yè)并購時要提前做好被并購企業(yè)的基本信息調(diào)查，合理估價;從企業(yè)戰(zhàn)略層面出發(fā)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同效益，合理規(guī)避融資風險;要根據(jù)房企財務(wù)實際，從企業(yè)管理體制、文化、經(jīng)營等方面進行整合控制，了解國家政策走向，順應(yīng)房企市場發(fā)展，降低房企財務(wù)風險，促進房企的平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]葉正清.房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風險及對策探討[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2017（20）：206-207.

[2]王妤婕.房地產(chǎn)企業(yè)并購的財務(wù)風險及對策[J].市場研究，2018（06）：56-57.

[3]李孟珂.房地產(chǎn)企業(yè)并購動因及風險的研究——以萬科并購普羅斯為例[J].全國流通經(jīng)濟，2018（24）：67-68.