基于流程的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)管控

朱艷芳

摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，影響著市場(chǎng)格局和經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)。但在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨于飽和的背景下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所要面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，為了拓寬企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的空間、提高自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要把握好成本與收益之間的平衡點(diǎn)，充分利用成本預(yù)算的職能，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本支出的動(dòng)態(tài)管理。本文基于房地產(chǎn)項(xiàng)目各流程，研究項(xiàng)目成本預(yù)算和成本控制，為行業(yè)相關(guān)人員提出一些可行性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本預(yù)算;動(dòng)態(tài)管理

一、基于流程的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)控制思路

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本特征決定了企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中需要承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力和投資風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，簡(jiǎn)單的成本預(yù)算工作并不能實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，也難以滲透市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)。不同項(xiàng)目的建設(shè)周期之間也存在著一定的差異，導(dǎo)致項(xiàng)目投標(biāo)與項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施情況無(wú)法完全匹配，這就需要成本預(yù)算工作具有基本的靈活性?；陧?xiàng)目流程，可以將建設(shè)項(xiàng)目劃分為不同的控制階段，針對(duì)每一個(gè)階段的成本產(chǎn)生原因采用不同的成本控制辦法。這種控制方法更能適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，但這種方法的實(shí)施難點(diǎn)在于如何依據(jù)各個(gè)階段的特點(diǎn)有效開(kāi)展成本控制，以及不同階段的成本控制環(huán)節(jié)如何形成動(dòng)態(tài)銜接[1]。

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的成本環(huán)節(jié)非常復(fù)雜，以房地產(chǎn)項(xiàng)目基本流程為起點(diǎn)，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)規(guī)劃、物資采購(gòu)、施工以及竣工結(jié)算等階段。房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)項(xiàng)目的不同階段、成本性質(zhì)的差異性，采用不同的成本管理方法，形成成本預(yù)算閉環(huán)管理，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的工程造價(jià)能夠符合市場(chǎng)規(guī)定[2]。

二、基于流程的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算與動(dòng)態(tài)管控的具體操作

X建筑公司通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式獲得了房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目，該項(xiàng)目由四棟高層寫(xiě)字樓、一棟酒店大樓和一個(gè)大型停車(chē)場(chǎng)組成。項(xiàng)目總占地面積為6.2h㎡，其中，酒店大樓的設(shè)計(jì)、實(shí)際施工以及造價(jià)等環(huán)節(jié)內(nèi)容的操作難度都要高于寫(xiě)字樓，由于酒店的設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)為四星級(jí)酒店，因此在建筑材料、裝修以及各項(xiàng)配套設(shè)施方面需要投入的成本費(fèi)用非常高。該項(xiàng)目于2014年3月正式動(dòng)工，于2018年6月進(jìn)入竣工結(jié)算階段。在項(xiàng)目中標(biāo)以后，X建筑施工企業(yè)運(yùn)用事前預(yù)測(cè)、事中控制和事后監(jiān)督的成本預(yù)算方法，在有效的管理與監(jiān)督下，使項(xiàng)目的實(shí)際成本支出比預(yù)期預(yù)算減少了8000萬(wàn)元。

下文就以該項(xiàng)目為例，將項(xiàng)目成本控制細(xì)化分項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、物資采購(gòu)、建設(shè)施工、結(jié)算交付這五個(gè)階段，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算與動(dòng)態(tài)管控的具體實(shí)施方法。

（一）項(xiàng)目立項(xiàng)階段

項(xiàng)目立項(xiàng)階段的成本管理的主要工作流程為：項(xiàng)目成本預(yù)算、建立項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)小組、完善激勵(lì)機(jī)制。依照時(shí)間順序，對(duì)項(xiàng)目成本預(yù)算采取框算到精算或標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目預(yù)算到特殊項(xiàng)目預(yù)算兩種方式?？蛩愕骄氵@一成本預(yù)算方式，是在項(xiàng)目立項(xiàng)之前就采用費(fèi)用定額控制的方法對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證，在立項(xiàng)過(guò)程中大致匡算項(xiàng)目成本，最后在項(xiàng)目正式動(dòng)工之前再依據(jù)實(shí)際情況對(duì)各項(xiàng)成本消耗進(jìn)行具體預(yù)測(cè)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)信息，確定成本預(yù)算目標(biāo)。對(duì)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目進(jìn)行分別預(yù)算這一方式，則是基于建筑項(xiàng)目?jī)?nèi)容基本一致的理念，依據(jù)其他建筑項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為新項(xiàng)目成本預(yù)算起點(diǎn)，提高成本預(yù)算的質(zhì)量和效率;而對(duì)于特殊項(xiàng)目則需要進(jìn)行單獨(dú)預(yù)算，在掌握市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，充分考慮預(yù)算的靈活應(yīng)用性[3]。X建筑企業(yè)在立項(xiàng)成本控制階段，首先對(duì)土地成本進(jìn)行了多次評(píng)估，保證拿地價(jià)格的合理性;其次在項(xiàng)目前期就做好了成本開(kāi)支及相關(guān)配套設(shè)施的規(guī)劃，組建了項(xiàng)目責(zé)任部門(mén)，由項(xiàng)目經(jīng)理主要負(fù)責(zé)成本控制工作，通過(guò)落實(shí)各個(gè)崗位的成本控制指標(biāo)，劃分崗位的職能權(quán)限等方式提高內(nèi)部人員的參與程度，最后還建立了有效的成本控制激勵(lì)機(jī)制，對(duì)低成本實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的部門(mén)和崗位給予獎(jiǎng)勵(lì)，反之，對(duì)超預(yù)算嚴(yán)重的部門(mén)或崗位進(jìn)行處罰。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段直接影響著后續(xù)的成本控制工作，一旦對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃不夠嚴(yán)謹(jǐn)，缺乏成本因素的考量，就可能會(huì)造成項(xiàng)目成本控制失效。因此，企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行多次論證，選擇合適的低成本方案。例如：X建筑企業(yè)在該項(xiàng)目園林景觀(guān)設(shè)計(jì)過(guò)程中，依據(jù)實(shí)際地形勘測(cè)情況，將原本的噴泉設(shè)計(jì)改為小型瀑布，借助地理優(yōu)勢(shì)節(jié)約了成本，還體現(xiàn)了設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性。在設(shè)計(jì)規(guī)劃完成后，企業(yè)還要依據(jù)階段性成本分析，對(duì)尚未發(fā)生的成本項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，并及時(shí)調(diào)整與目標(biāo)成本偏差較大的項(xiàng)目，以保證預(yù)算與實(shí)際情況的一致性。

（三）物資采購(gòu)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目物資采購(gòu)階段即對(duì)施工所需要的建筑材料、機(jī)械設(shè)備等物資的采購(gòu)，在這一階段的成本控制需要采取彈性控制的辦法，采用公開(kāi)招標(biāo)、年度合作協(xié)議以及戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式，在多種成本管理方法綜合應(yīng)用的前提條件下，實(shí)現(xiàn)成本彈性控制，從而降低采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本支出。一方面，企業(yè)要保證對(duì)成本指標(biāo)的彈性控制。以標(biāo)準(zhǔn)額定的方式進(jìn)行成本控制，這種傳統(tǒng)的成本控制法沒(méi)有考慮到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)因素，在實(shí)際操作中很難實(shí)現(xiàn)，而且缺乏彈性的成本定額法還會(huì)因管理工作的增加而延誤項(xiàng)目工期，給企業(yè)帶來(lái)其他隱形成本。因此，企業(yè)可以在成本定額的基礎(chǔ)上設(shè)置成本控制范圍，即在采購(gòu)活動(dòng)符合正規(guī)程序和方式的情況下，在1%以?xún)?nèi)的預(yù)算則不需要其他申請(qǐng)程序和審批環(huán)節(jié)，而實(shí)際費(fèi)用超過(guò)定額的1%，則需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批才能列支;另一方面，企業(yè)還要采用多種并購(gòu)方式并用。大部分材料和設(shè)備的采購(gòu)需要以公開(kāi)招標(biāo)的方式實(shí)施定額成本控制法，即在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上發(fā)布所需材料的品種和品質(zhì)要求，以公開(kāi)招標(biāo)方式確定合作單位。在一般情況下，企業(yè)在與合作商進(jìn)行協(xié)商與約定過(guò)程中就會(huì)提前做好原材料或設(shè)備預(yù)期價(jià)格上漲的協(xié)議，對(duì)于一些重要的物資則需要與供應(yīng)商形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，如：該項(xiàng)目酒店裝修與建設(shè)中需要用到的瓷磚、窗簾、家具等供應(yīng)商與鋼筋、水泥、幕墻供應(yīng)商，都與企業(yè)是處于長(zhǎng)期合作的單位，企業(yè)建立好與供應(yīng)鏈上下游之間的緊密聯(lián)系，有利于低價(jià)獲取物資和設(shè)備，對(duì)成本控制工作發(fā)揮著巨大的作用。

（四）建設(shè)施工階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工階段需要控制的成本因素主要包括人工成本和設(shè)備成本，具體的工作流程包括成本定額設(shè)置、成本分析以及成本指標(biāo)動(dòng)態(tài)調(diào)整等。X建筑企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)成本定額，在設(shè)備使用方面，要求酒店大樓與某一棟寫(xiě)字樓之間共用一臺(tái)吊塔，還安排了兩名專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，從而減少了設(shè)備閑置，還降低了設(shè)備成本支出。在勞動(dòng)力成本控制方面，主要采取的是定額控制與加快施工進(jìn)度這兩種辦法。成本指標(biāo)動(dòng)態(tài)調(diào)整則依據(jù)施工反饋信息和差異性結(jié)論分析，及時(shí)調(diào)整控制指標(biāo)，減少預(yù)期與實(shí)際之間的差異性。

（五）結(jié)算交付階段

在建筑施工項(xiàng)目的結(jié)算和交付階段，企業(yè)要做好竣工分析工作，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中形成的財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集整理，錄入企業(yè)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)中，為企業(yè)后續(xù)的項(xiàng)目成本預(yù)算控制工作提供經(jīng)驗(yàn)支持，也可以作為各部門(mén)的業(yè)績(jī)考核評(píng)價(jià)依據(jù)。當(dāng)然，建筑項(xiàng)目的成本控制工作應(yīng)當(dāng)是在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只有保證建筑質(zhì)量，才能提高驗(yàn)收成功率。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)管控模型

將房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算劃分為項(xiàng)目立項(xiàng)階段、設(shè)計(jì)規(guī)劃階段、物資采購(gòu)階段、建設(shè)施工階段和結(jié)算交付階段。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本特征來(lái)看，一方面，項(xiàng)目建設(shè)所面臨的外部環(huán)境因素存在差異，事前的成本預(yù)測(cè)和工程整體計(jì)價(jià)很難全面考量到施工階段的不確定因素;另一方面，建設(shè)周期漫長(zhǎng)的特征決定了建筑物的成本預(yù)算受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，因此預(yù)算管理必須要具備適應(yīng)性。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的成本預(yù)算動(dòng)態(tài)控制，從成本指標(biāo)的動(dòng)態(tài)調(diào)整以及成本控制方法動(dòng)態(tài)調(diào)整這兩方面入手，以保證成本預(yù)算的科學(xué)性。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，企業(yè)要想在風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)中提升自身的盈利能力，就必須要重視成本控制工作，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)流程，對(duì)立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工以及交付等各個(gè)階段實(shí)施有效的成本預(yù)算與動(dòng)態(tài)控制，實(shí)現(xiàn)成本彈性管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡荷達(dá). 基于流程的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制[J]. 財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)， 2017（23）：49+51.

[2]巫鵬. 基于流程的房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制[J]. 山西建筑， 2017（23）：214-215.

[3]郭夢(mèng)娟? . 房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制[J]. 今日財(cái)富：中國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)， 2017.