淺析如何完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的措施探析

吳軼

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)中會(huì)計(jì)部門(mén)所參照的標(biāo)準(zhǔn)一直是《房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度》，此制度是在《企業(yè)快計(jì)制度》的基礎(chǔ)上針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)立的專業(yè)性規(guī)則，《企業(yè)快計(jì)制度》是國(guó)家針對(duì)企業(yè)常規(guī)擬定出的原則性標(biāo)準(zhǔn)。因此，這套標(biāo)準(zhǔn)具有一定的方針性，缺乏力較細(xì)化的規(guī)則與分類。而房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的會(huì)計(jì)核算內(nèi)容又比較復(fù)雜與特殊，僅憑《房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度》已不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的高速的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也在迅速崛起，國(guó)家財(cái)政部分與相關(guān)學(xué)術(shù)部門(mén)一直在積極制定新的會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)及系統(tǒng)，將一些新生的會(huì)計(jì)門(mén)類加入其中，比如金融工具會(huì)計(jì)、物價(jià)浮動(dòng)會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、社會(huì)人力資源會(huì)計(jì)等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)；規(guī)范體系；成本預(yù)算；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

一、明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的收入核定標(biāo)準(zhǔn)

1、目前，核定房地產(chǎn)的實(shí)際收入的標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議，一部分人認(rèn)為當(dāng)房屋銷售合同簽定以后，就可以確認(rèn)為房地產(chǎn)收入。另一部分人認(rèn)為，僅簽訂合同還不算是真正的收入，因?yàn)楹笃谒婕暗膯?wèn)題依然存在不確定性，比如完工驗(yàn)收或其他問(wèn)題等。后期出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)所涉及的資金，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。所以簽訂過(guò)銷售合同不能成為房地產(chǎn)實(shí)際收入的核定標(biāo)準(zhǔn)。

2、當(dāng)售房合同簽訂并且購(gòu)房人實(shí)際支付過(guò)購(gòu)房款后，能算是房地產(chǎn)收入的確認(rèn)條件嗎？這個(gè)觀點(diǎn)目前得到一部人的肯定，但也有人持反對(duì)意見(jiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)商與客戶簽訂協(xié)議以后，該房屋的相關(guān)權(quán)利并非全部轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，房地產(chǎn)公司還保留對(duì)房屋的質(zhì)量管理權(quán)以及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的權(quán)利。比如，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題需要維修等。而且，一旦房主對(duì)房屋實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量，若測(cè)量結(jié)果與合同上標(biāo)明的面積差異大于3%，客戶就可以依法退房，這也是一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)。所以，即使客戶支付過(guò)費(fèi)用，依然不能算為房地產(chǎn)公司的實(shí)際收入。

3、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之后，也不能成為確認(rèn)房地產(chǎn)實(shí)際收入的最佳標(biāo)準(zhǔn)。這是因?yàn)橄嚓P(guān)規(guī)定中的“移交”與現(xiàn)實(shí)中的“移交”存在時(shí)間跨度。目前，我國(guó)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》有明確規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的區(qū)域或房屋產(chǎn)權(quán)移交以后，有明確結(jié)算帳單的情況下，可以視為房地產(chǎn)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。但是，目前我國(guó)相關(guān)法律中認(rèn)定房屋過(guò)戶后才算正式移交，而過(guò)戶又必須經(jīng)過(guò)很繁復(fù)的程序，需要開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者多方面協(xié)調(diào)才能拿到移交手續(xù)，而這個(gè)過(guò)程又是不可控且比較漫長(zhǎng)的。而且，一旦出現(xiàn)退房糾紛，必須有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)做為退房憑據(jù)，所以，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶以后也不能夠成為認(rèn)定房地產(chǎn)商實(shí)際收入的標(biāo)準(zhǔn)。若是以此為確認(rèn)條件，還會(huì)造成實(shí)際收入的確認(rèn)時(shí)間延后。

二、建立和完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

配套設(shè)施成本計(jì)算作為房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中必不可少的部分，其準(zhǔn)確性直接關(guān)系到企業(yè)整體成本核算的效果及對(duì)比性。相關(guān)的會(huì)計(jì)制度在配套設(shè)施核算時(shí)的預(yù)先提交及過(guò)程處理方面都有比較詳細(xì)的規(guī)定，但是國(guó)家現(xiàn)行制度中對(duì)相關(guān)核算的指引不夠到位。這就導(dǎo)致配套設(shè)施的相關(guān)核算方式都很多種，到底是依照行業(yè)性核算規(guī)則還是國(guó)家級(jí)核算規(guī)則就成了房地產(chǎn)商隨意選擇的方式。比如，配套設(shè)施的成本核算可以把實(shí)際產(chǎn)生的成本算入總成本，然后在工程結(jié)束以后將這筆費(fèi)用均攤到可售物業(yè)的費(fèi)用中。也可以提前將配套設(shè)施的成本預(yù)算加入到開(kāi)發(fā)總成本中。兩種核算方式的依據(jù)都不相同，后者上顯然遵從中行業(yè)性的相關(guān)核算制度，但也對(duì)成本的準(zhǔn)確性造成影響。

所以，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)配套設(shè)施的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則必須要盡快落實(shí)，這就需要國(guó)家及相關(guān)部門(mén)加大措施與力度，使相關(guān)的會(huì)計(jì)核算報(bào)告能真正體現(xiàn)出它的價(jià)值。公共配套設(shè)施的費(fèi)用一般不能轉(zhuǎn)讓，這部分的核算與預(yù)提都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，我們只是以此為例。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的消息披露量應(yīng)該增大

1、將預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)用這一項(xiàng)目，加入到當(dāng)前使用的會(huì)計(jì)制度制成的計(jì)算公司收益的表格中。

這個(gè)項(xiàng)目主要體現(xiàn)公司兩方面的原則，一個(gè)是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，一個(gè)是收入費(fèi)用配比原則，一般房地產(chǎn)公司在結(jié)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應(yīng)將對(duì)相應(yīng)的配套設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行預(yù)提，此部分費(fèi)用的產(chǎn)生與分配應(yīng)該列入公司收益表格。

2、公司可以對(duì)相關(guān)的預(yù)售方案及情況進(jìn)行披露。在工程沒(méi)有完工以前，預(yù)售費(fèi)用雖然不能用于現(xiàn)金的結(jié)算流轉(zhuǎn)，但可以體現(xiàn)出公司的運(yùn)營(yíng)情況。當(dāng)然各個(gè)房地產(chǎn)公司之間所執(zhí)行的預(yù)售方案不同，所以不同的預(yù)售方案也會(huì)對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況造成不同的影響，而且財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也會(huì)隨著公司預(yù)售方案的變化而變化，就會(huì)造成投資者通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)告對(duì)預(yù)售情況難以掌握的結(jié)果。

3、設(shè)立質(zhì)量保證金并展示風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)性比高的行業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)性應(yīng)該在會(huì)計(jì)信息中得到呈現(xiàn)與反饋。首先，公司應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立一定的商品質(zhì)量保證金，并制定較規(guī)范的制度，這有利于保障工程質(zhì)量。普通企業(yè)大多數(shù)也有質(zhì)量保證金，但其涉及的金額與期限比房地產(chǎn)的保證金要小得多。這部分質(zhì)量保證金作為抵御風(fēng)險(xiǎn)的成本計(jì)入工程總成本。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該對(duì)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)公布，使大家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的因素及內(nèi)容有更多的了解。

4、可以將增加項(xiàng)目的資金流轉(zhuǎn)情況體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)告中。財(cái)務(wù)報(bào)表完全可以財(cái)務(wù)信息進(jìn)行全程體現(xiàn)，我們把公司的各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目視為基本單位，將公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的資金流動(dòng)信息進(jìn)行體現(xiàn)，比如房地產(chǎn)的預(yù)售資金、施工材料費(fèi)用、以及工資發(fā)放金額等等，提高資金的流轉(zhuǎn)信息的直觀性、有效性，從而可在報(bào)表中得到最多的信息反饋。

5、可以增加成本構(gòu)成及土地儲(chǔ)備量等其他信息。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本，因?yàn)橥恋嘏c地面建筑構(gòu)成房地產(chǎn)公司的實(shí)際資產(chǎn)。而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，土地成本也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的重要組成成分。房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備量以及相關(guān)的儲(chǔ)備成本，對(duì)公司的發(fā)展前景有著重要的作用。并且，土地本身具有很大地增值空間，時(shí)間越長(zhǎng)增值效益越大，對(duì)公司來(lái)說(shuō)是非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以通過(guò)土地拍賣(mài)的方式公開(kāi)向社會(huì)招標(biāo)，使公司保持較好的收益增長(zhǎng)。在相關(guān)信息中只顯示土地所有權(quán)的總額，顯然無(wú)法成為土地儲(chǔ)備信息的判斷標(biāo)準(zhǔn)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要注重在財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)實(shí)際的地土所量進(jìn)行標(biāo)注，可以在備注中寫(xiě)明，這對(duì)于公司精確評(píng)估成本情況是非常有利的。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作中存在會(huì)計(jì)使用準(zhǔn)則不規(guī)范的情況，造成這局面產(chǎn)生的原因如下：一是由于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作存在特殊性，二是由于我們國(guó)家在相關(guān)的準(zhǔn)則與要求上并不明確。相關(guān)規(guī)范的缺失導(dǎo)致房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作者找不到較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ饕?guī)范，從而造成工作難度增大。也導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的成本預(yù)算容易偏差，帳目容易混淆、數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確等情況，若想使這種局面得到改善，應(yīng)該以目前使用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為參照，不斷地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行完善，對(duì)執(zhí)行中產(chǎn)生的問(wèn)題要及時(shí)收集整理，以便不斷地提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度的嚴(yán)謹(jǐn)性與規(guī)范性，使房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。

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