房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題及對(duì)策

隋洪萍

[摘 要]由于資金需求量大、開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，以及對(duì)信貸市場(chǎng)的依賴，國(guó)家貨幣政策的不斷收緊，大多房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資困難、回款壓力增大等不利因素。面對(duì)殘酷的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善財(cái)務(wù)管理，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。文章從資金管控、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)制度、人員管理水平等方面對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出針對(duì)性的改善措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;信貸市場(chǎng)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.36.052

1 前言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，雖已進(jìn)入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，但已不復(fù)昨日輝煌。為了提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取措施，保證自身的穩(wěn)定發(fā)展。因房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、規(guī)模較大、資金密集、高負(fù)債等特點(diǎn)，加上管理水平等各方面的原因，使得一些企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了各種問(wèn)題。眾所周知，企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)財(cái)務(wù)管理工作，一個(gè)企業(yè)管理水平的高低，很大程度上是通過(guò)財(cái)務(wù)管理工作直接體現(xiàn)并直觀反映出來(lái)的，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中財(cái)務(wù)管理問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)合理的分析顯得十分必要。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及問(wèn)題研究的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多投資大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，資金需求量大，許多房地產(chǎn)企業(yè)往往存在高負(fù)債，在銷售短期遇冷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依靠銷售回款的路徑就會(huì)出現(xiàn)障礙，回款受限將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不小的資金壓力。正是房地產(chǎn)企業(yè)的這些特點(diǎn)及現(xiàn)狀，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理工作中許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題突顯出來(lái)，但融資渠道受限;企業(yè)的全面預(yù)算管理不能與企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合;財(cái)務(wù)管理制度尚未完善，崗位責(zé)任無(wú)法落實(shí);財(cái)務(wù)管理人員的素養(yǎng)有待提高等，這些問(wèn)題的存在影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的正常開(kāi)展。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，其水平高低直接影響著整個(gè)企業(yè)的發(fā)展水平。筆者認(rèn)為，在這種情況下對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行深入分析探討變得刻不容緩。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問(wèn)題

3.1 資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大

相對(duì)于前些年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)處于增量上升階段而言，如今已進(jìn)入相對(duì)成熟穩(wěn)定的存量時(shí)代，多地出臺(tái)了限購(gòu)政策，加上許多城市商品房庫(kù)存量大，購(gòu)房需求增長(zhǎng)緩慢，房地產(chǎn)銷售面臨更大的壓力。銷售回款下降、資金回籠能力減弱，沒(méi)有足夠現(xiàn)金流做支撐，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地面臨巨大的資金鏈壓力，維持正常經(jīng)營(yíng)已經(jīng)是很多房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)心的問(wèn)題。傳統(tǒng)的融資方式是企業(yè)利用自身的良好信譽(yù)，通過(guò)抵押土地等方式向銀行借款，以解決融資困難并維持正常運(yùn)營(yíng)。但隨著國(guó)家貨幣政策的不斷收緊，不得不清償?shù)膫鶆?wù)和高額的貸款利息使得這種融資方式已不能滿足企業(yè)的發(fā)展需要。上述情況的存在使得企業(yè)資金流動(dòng)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，資金鏈斷裂后果不堪設(shè)想。

3.2 未形成科學(xué)的預(yù)算管理體系

在實(shí)際工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理沒(méi)有與公司的發(fā)展戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃密切結(jié)合起來(lái)，也沒(méi)有完整的預(yù)算指標(biāo)體系，當(dāng)然更不可能把預(yù)算管理落實(shí)到公司經(jīng)營(yíng)的全方位、全過(guò)程和全員參與上來(lái)，導(dǎo)致全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略相分離，戰(zhàn)略目標(biāo)的導(dǎo)向作用無(wú)法體現(xiàn)出來(lái)。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有完善的預(yù)算評(píng)價(jià)及考核體系，預(yù)算目標(biāo)無(wú)法落實(shí)到具體的部門及人員身上，考核結(jié)果無(wú)法落實(shí)到具體的部門和責(zé)任人。有些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算設(shè)置不夠科學(xué)，籠統(tǒng)針對(duì)現(xiàn)金支出或成本費(fèi)用進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)算控制，不能很好地與公司的發(fā)展規(guī)劃和實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)，尤其是與房地產(chǎn)企業(yè)息息相關(guān)的資金問(wèn)題，在編制預(yù)算時(shí)關(guān)注不夠。

3.3 缺乏健全的財(cái)務(wù)管理制度及有效的監(jiān)督和執(zhí)行

現(xiàn)階段，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度在制定和執(zhí)行方面都有待完善，財(cái)務(wù)管理制度完善與否直接影響到企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。具體表現(xiàn)在：公司財(cái)務(wù)管理制度不夠完善，許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者對(duì)財(cái)務(wù)制度的建立健全重視度不夠，設(shè)立的制度漏洞較多，不切合企業(yè)發(fā)展的實(shí)際;在制度的貫徹執(zhí)行上，公司各階層沒(méi)有在思想上高度重視，已建立的制度形同虛設(shè);同時(shí)因職權(quán)范圍劃分不清，缺乏系統(tǒng)的監(jiān)督和規(guī)范的管理措施，執(zhí)行起來(lái)困難重重。

3.4 財(cái)務(wù)人員管理水平有待提高

許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作不被重視，財(cái)務(wù)管理人員業(yè)務(wù)水平不高。主要表現(xiàn)在：許多房地產(chǎn)企業(yè)的高管層對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不夠重視，對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為財(cái)務(wù)部門只需要把做賬、報(bào)稅等基礎(chǔ)工作做好便可，是后勤部門，沒(méi)有必要投入太多人力財(cái)力資源;財(cái)務(wù)管理人員的水平有限，缺乏一定的職業(yè)水平和素養(yǎng)，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作認(rèn)識(shí)不深，缺乏財(cái)務(wù)管理的基本能力，很難有效地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需求;另外，財(cái)務(wù)管理部門缺乏行之有效的監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制，財(cái)務(wù)人員的積極性和主動(dòng)性很難被調(diào)動(dòng)起來(lái)。

4 改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

4.1 增強(qiáng)企業(yè)融資能力

資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心要素，它是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的真實(shí)反映。房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入大量的資金來(lái)運(yùn)作，用有限的資金促使企業(yè)良性發(fā)展，是每一家房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)和解決的難題。其一，銷售回款是資金回流企業(yè)的最好途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果想要降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，需要通過(guò)銷售快速回籠資金。眾所周知，資金是有時(shí)間價(jià)值的，其在流動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生價(jià)值并使企業(yè)從中獲利，因此企業(yè)需要提高對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的重視。對(duì)于提前繳納首付或者辦理貸款的客戶，可以給予優(yōu)惠折扣或者贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)等措施，加快資金回流。其二，采用多樣化融資手段，降低企業(yè)融資成本。傳統(tǒng)的債務(wù)融資方式，能維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，但也造成了企業(yè)的負(fù)債率急劇增長(zhǎng)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，資金問(wèn)題變得比以往任何時(shí)候都要突出，房地產(chǎn)企業(yè)可以在傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，通過(guò)與其他企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目合作來(lái)吸引資金。比如，企業(yè)可以和其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作，通過(guò)共同開(kāi)發(fā)、利潤(rùn)共享、資金共投等方式，解決資金的來(lái)源問(wèn)題。對(duì)于規(guī)模較大、資金需求大的企業(yè)，可以考慮加強(qiáng)與證券市場(chǎng)的相互對(duì)接，開(kāi)發(fā)出新的融資途徑和市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，緩解企業(yè)融資困難的局面。

4.2 樹(shù)立全面預(yù)算管理思想

實(shí)施全面預(yù)算管理，必須與公司發(fā)展戰(zhàn)略密切結(jié)合，做到全員參與，全范圍覆蓋。首先，實(shí)施全面預(yù)算管理，必須與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)保持高度一致。全面預(yù)算管理作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的一個(gè)基本手段，要圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)展開(kāi)全面服務(wù)。在預(yù)算的組織實(shí)施和編制方面，要契合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，核心就是按照戰(zhàn)略目標(biāo)的發(fā)展方向，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展做出計(jì)劃和安排，對(duì)資源進(jìn)行合理的控制和分配。其次，發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，將預(yù)算范圍覆蓋到全公司、涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程及全員參與上來(lái)。建立預(yù)算考評(píng)及激勵(lì)機(jī)制，根據(jù)預(yù)算完成與預(yù)算目標(biāo)的比較，找出差異存在的原因，據(jù)以評(píng)價(jià)各預(yù)算層級(jí)及個(gè)人的工作業(yè)績(jī)。只有與業(yè)績(jī)考核相結(jié)合，才能充分調(diào)動(dòng)員工積極性，提升工作效率，促進(jìn)公司整體效益的提高。另外，考慮到資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況編制資金預(yù)算，按月分項(xiàng)目來(lái)設(shè)置資金臺(tái)賬，并定期對(duì)項(xiàng)目資金的使用情況進(jìn)行分析，按項(xiàng)目進(jìn)度、合同支付比例合理安排資金，最大限度地優(yōu)化資金的使用。如各項(xiàng)事務(wù)都能夠按照預(yù)算管理體系和方法來(lái)進(jìn)行，全面預(yù)算管理思想才能真正落地，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

4.3 健全并落實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)制度

建立并完善財(cái)務(wù)管理制度，將崗位責(zé)任落地。其一，在建立常規(guī)制度的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的需要，專門設(shè)立建設(shè)項(xiàng)目資金管理辦法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核算辦法、工程項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算管理辦法等針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種辦法。其二，依照公司財(cái)務(wù)制度和崗位責(zé)任制，明確劃分公司經(jīng)營(yíng)管理層、財(cái)務(wù)部門的職權(quán)管理范圍，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的高效運(yùn)行，提高企業(yè)整體管理水平。根據(jù)財(cái)務(wù)管理工作的要求，將崗位責(zé)任制落到實(shí)處。尤其是財(cái)務(wù)人員要認(rèn)真貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制，盡職盡責(zé)，如實(shí)反映和監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng);在處理具體事務(wù)時(shí)，必須堅(jiān)持原則、照章辦事、不能徇私。對(duì)于違反國(guó)家財(cái)經(jīng)紀(jì)律和企業(yè)財(cái)務(wù)制度的事項(xiàng)，必須做到予以拒絕執(zhí)行或上報(bào)公司管理層。

4.4 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)

高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員決定著財(cái)務(wù)管理工作的效率，因此提升財(cái)務(wù)管理人員的水平及素養(yǎng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作至關(guān)重要。首先，公司管理層應(yīng)該改變對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的固有認(rèn)知，財(cái)務(wù)管理不是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的記錄，財(cái)務(wù)管理工作應(yīng)該貫穿公司發(fā)展的全過(guò)程。其次，需要對(duì)有關(guān)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，讓其能夠及時(shí)地了解、掌握最新的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，不斷提高和充實(shí)自身。房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，需要不斷加強(qiáng)對(duì)成本、稅務(wù)籌劃等方面的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，只有這樣才能與外部不斷變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)。最后，在落實(shí)崗位責(zé)任制的同時(shí)，建立科學(xué)有效的考核機(jī)制。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)各個(gè)崗位責(zé)權(quán)利相結(jié)合，實(shí)行個(gè)人獎(jiǎng)金與工作業(yè)績(jī)掛鉤的獎(jiǎng)懲辦法，調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)工作的熱情，使財(cái)務(wù)工作有條不紊地進(jìn)行，以便更好地為公司服務(wù)。

5 結(jié)論

綜上所述，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。財(cái)務(wù)管理工作作為企業(yè)管理工作的重要組成部分，為企業(yè)有序運(yùn)轉(zhuǎn)提供了重要保障。只有不斷地強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作，找出問(wèn)題的根源，有針對(duì)性地提出解決辦法及改進(jìn)措施，企業(yè)才能不斷提高經(jīng)濟(jì)效益，并做大做強(qiáng)。鑒于目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)際情況來(lái)看，雖然依舊存在不少問(wèn)題，但加強(qiáng)對(duì)這些問(wèn)題的關(guān)注，重點(diǎn)做好企業(yè)融資工作、加強(qiáng)全面預(yù)算管理，建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，并不斷提升財(cái)務(wù)人員的水平和素養(yǎng)，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理工作不斷得到完善和發(fā)展，企業(yè)才能健康發(fā)展并永葆生命力。

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