我國房產(chǎn)稅改革策略研究

黃潔

摘要：2019年兩會(huì)召開，在政府工作報(bào)告中明確提出穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)立法，作為房地產(chǎn)立法中核心問題的房產(chǎn)稅再次引發(fā)人們熱議。借鑒英國房產(chǎn)稅制改革的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國國情，從征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)以及計(jì)稅制方面對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行改革，以保障我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;房地產(chǎn)稅;征稅范圍

中圖分類號(hào)：D922.295

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）05-0017-20

收稿日期：2019-03-15

2019年3月5日，十三屆全國人大二次會(huì)議上國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府上作報(bào)告中提出要“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法、推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造、落實(shí)城市主體責(zé)任促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”，房產(chǎn)稅再次進(jìn)入人們的視野，引起人們的廣泛探討。

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅不同，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅;而房地產(chǎn)稅則是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為為征收對(duì)象的一類稅收，并不是一個(gè)獨(dú)立稅種。房產(chǎn)稅改革是推進(jìn)房地產(chǎn)稅收立法中最為核心的部分，如何實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅征收的公平公正成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

1 房產(chǎn)稅改革的意義

房產(chǎn)稅改革是政府訓(xùn)控房地產(chǎn)市場的重要手段之一，關(guān)系到房價(jià)的穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，影響著人們對(duì)購置住房的選擇，關(guān)系著政府財(cái)政收入的增加，有著極其重要的意義。

1.1 遏制房價(jià)

向房產(chǎn)所有人征收房產(chǎn)稅可以遏制增長過快的房價(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。從2010年起，我國政府就相繼出臺(tái)了各項(xiàng)政策，采用金融、稅收等多種手段來控制部分城市房價(jià)增漲過快的趨勢(shì)，雖然在此期間調(diào)控政策偶爾會(huì)有所放松，但保障住房的剛性需求、控制投機(jī)性購房、穩(wěn)定房價(jià)一直是政策調(diào)控的主基調(diào)。征收房產(chǎn)稅將提高房屋所有人保有房屋的成本，因而能在一定程度之上遏制房價(jià)增長過快的趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)房價(jià)平穩(wěn)軟著陸。

1.2 增加政府財(cái)政收入

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，是地方政府財(cái)政收入的來源，征收房產(chǎn)稅可以增加政府財(cái)產(chǎn)稅收。但由于目前我國房產(chǎn)稅主要是以營利性房產(chǎn)為征稅對(duì)象（上海、重慶除外），比例過小，因此無法確立房產(chǎn)稅在地方政府財(cái)政收入上的主體地位，這必將影響到地方政府征稅管理的積極性。通過房產(chǎn)稅改革，增加政府財(cái)政收入，提高政府對(duì)房價(jià)調(diào)控的主動(dòng)性，反過來又能夠更好地保障房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

1.3 實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平

科學(xué)的房產(chǎn)稅改革，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效調(diào)控，讓房價(jià)趨于平衡，回歸正常市場價(jià)格，保障人們對(duì)住房的剛性需求。提高部分擁有多套房產(chǎn)或高檔住房所有人的房產(chǎn)稅賦，減免一般自住房人的房產(chǎn)稅，是確保實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的一種手段，能夠在一定程度上調(diào)節(jié)貧富差距。可見，房產(chǎn)稅改革，對(duì)于穩(wěn)定房價(jià)、調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平、保證社會(huì)的穩(wěn)定有著相當(dāng)重要的作用，有必要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

2 我國房產(chǎn)稅制存在的缺陷

2011年，我國以上海和重慶為試點(diǎn)，對(duì)個(gè)人非營利性房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，改變了自1986年以來僅針對(duì)營利性房屋征稅的局面。

上海主要針對(duì)增量房征稅，而重慶主要以高檔住房和別墅為征稅對(duì)象，稅率亦各有不同。雖然從目前來看，兩個(gè)地區(qū)的試點(diǎn)均未有顯著成效，但并非毫無意義，至少讓我們看到了我國房產(chǎn)稅制改革中存在的一些問題。

2.1 征稅范圍過窄

我國房產(chǎn)稅征稅范圍僅限于營利性房屋，試點(diǎn)地區(qū)也只針對(duì)部分城市居民的住房，即增量房或高檔住房，課稅對(duì)象過于狹窄。而且忽略了整個(gè)農(nóng)村個(gè)人住房，因而無法通過征收房產(chǎn)稅的手段達(dá)到調(diào)控房價(jià)、增加稅收以及實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的目的。

2.2 計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)

房產(chǎn)稅為保有稅，而非交易稅，但計(jì)稅依據(jù)卻是以交易的價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，明顯不科學(xué)。當(dāng)前我國房產(chǎn)稅有兩類計(jì)稅依據(jù)，一是房屋租金收入，二是房產(chǎn)交易價(jià)格扣減一定比例。但房屋租金缺少必要的監(jiān)管，征收房產(chǎn)稅難度大，而房產(chǎn)交易價(jià)格隨著時(shí)間變化，特別是隨著房價(jià)不停攀升，根本無法體現(xiàn)房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的真實(shí)市場價(jià)格，以此計(jì)稅不合理，需要重新考量房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

2.3 稅率比例太單一

房產(chǎn)稅稅率比例過于單一，沒有針對(duì)具體的房產(chǎn)情況采用不同的稅率，無法平衡貧富差距。只有根據(jù)不同房產(chǎn)所有人的具體情況，區(qū)分是剛性需求還是投資目的擁有房產(chǎn)，辨明是改善性住房還是投機(jī)性購房，以此確定不同的稅率，才能真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平。過窄的課稅對(duì)象，不科學(xué)的計(jì)稅依據(jù)，單一的稅率比例，是我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)不成功的幾個(gè)重要因素，當(dāng)前試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)無法在全國范圍內(nèi)推廣，是因?yàn)闆]有達(dá)到對(duì)房價(jià)的有效調(diào)控。

3 英國房產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)借鑒

英國是房產(chǎn)稅征收的起源地，經(jīng)過20多年的房產(chǎn)稅制改革，形成了一套完整、高效的征收體系，實(shí)現(xiàn)了對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的有效調(diào)控。因此，研究英國房產(chǎn)稅制對(duì)我國房產(chǎn)稅改革有積極的作用。

3.1 征稅范圍廣

英國房產(chǎn)稅的征稅范圍相當(dāng)廣，其針對(duì)所有居民住宅，并未區(qū)分城市或農(nóng)村，盡可能地將全部類型的房地產(chǎn)都納入征稅范圍。當(dāng)然由于英國土地可以為私人所有，所以不但房屋需要納稅，同時(shí)土地也一樣需要納稅，政府可以有效全面的對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行監(jiān)管。

3.2 浮動(dòng)起征點(diǎn)

由于房產(chǎn)價(jià)格是浮動(dòng)的，且基本上呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)，固定不變的起征點(diǎn)無法很好地體現(xiàn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，因此英國采用浮動(dòng)起征點(diǎn)的做法，以減少低價(jià)購房者的納稅負(fù)擔(dān)，控制奢侈房的銷售。英國房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)是根據(jù)首次購房者購房的均價(jià)調(diào)整的，盡量確保首次購房者能夠在免稅或繳納很少稅賦的情況下買到自住房屋，以減輕低收入者的購房壓力，保障住房的剛性需求。

3.3 多級(jí)超額累進(jìn)計(jì)稅

2014年以后，英國的房產(chǎn)稅改用多級(jí)超額累進(jìn)計(jì)稅形式，對(duì)房價(jià)采用分級(jí)形式課以不同的稅率。通過六級(jí)超額累進(jìn)計(jì)稅制，英國政府將房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給高價(jià)房的擁有者，增強(qiáng)房屋剛性需求者的購房信心，遏制房產(chǎn)投機(jī)心理，達(dá)到平穩(wěn)房價(jià)的目的。可見，英國房產(chǎn)稅征收范圍廣，根據(jù)首次購房的房屋均價(jià)確定浮動(dòng)起征點(diǎn)，并采用多級(jí)超額累計(jì)稅的方式，實(shí)現(xiàn)了對(duì)房價(jià)的有效控制，形成了一套效果明顯的房產(chǎn)稅制，值得我們認(rèn)真學(xué)習(xí)。

4 我國房產(chǎn)稅改革的思考

房產(chǎn)稅改革關(guān)乎百姓的切身利益，在借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也要結(jié)合我國同情，以保障我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

4.1 擴(kuò)大征稅范圍

盡量擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍，將城市和農(nóng)村個(gè)人住房均納入征稅范圍，但由于我國土地所有權(quán)與英國不同，在考量房產(chǎn)稅征稅范圍的時(shí)候應(yīng)有所不同。我國土地所有權(quán)歸國家或集體所有，在該土地上建造房屋時(shí)需要繳納土地出讓金，即政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用人一次性收取費(fèi)用。有人認(rèn)為繳納了土地出讓金，再對(duì)該土地上的房產(chǎn)征稅屬于重復(fù)課稅，實(shí)則不然。首先，土地使用權(quán)亦是用益物權(quán)，是有價(jià)值可交易的，將其作為課稅對(duì)象并無不妥。其次，從性質(zhì)上來看，土地出讓金也不具有完全的稅收性質(zhì)，更像是租金，若將其視為租金，則征收房產(chǎn)稅也不能認(rèn)為是重復(fù)課稅了。城市和農(nóng)村個(gè)人住房均作為課稅對(duì)象，也不意味著對(duì)他們采用同一套標(biāo)準(zhǔn)和方法。因?yàn)槌鞘杏玫睾娃r(nóng)村用地的使用權(quán)分屬于國家和集體，所以對(duì)二者進(jìn)行征稅時(shí)需要區(qū)別對(duì)待，以減輕農(nóng)村住房的負(fù)擔(dān)和壓力。

4.2 合理確定計(jì)稅依據(jù)

合理確定計(jì)稅依據(jù)，并根據(jù)房價(jià)調(diào)整房產(chǎn)稅起征點(diǎn)。我國房產(chǎn)稅目前以房屋租金或交易價(jià)格做為計(jì)稅依據(jù)，明顯不符合保有稅的特點(diǎn)，需要改變計(jì)稅依據(jù)。

4.2.1 以市場評(píng)估價(jià)做為稅基

由于我國房價(jià)持續(xù)上漲，以房屋交易時(shí)的價(jià)格做為稅基往往無法達(dá)到調(diào)控房價(jià)的作用，依當(dāng)時(shí)的市場評(píng)估價(jià)則更為合理，可以市場評(píng)估價(jià)為稅基，乘以適當(dāng)?shù)谋壤?。有人?dān)心我國房價(jià)泡沫過大，房價(jià)過高，以市場評(píng)估價(jià)為稅基會(huì)增加房屋所有人納稅負(fù)擔(dān)，影響低收入者的購房能力，這種擔(dān)心是多余的。因?yàn)榭梢酝ㄟ^適當(dāng)?shù)亩愂諟p免政策以減少剛性需求購房者的納稅負(fù)擔(dān)，將其轉(zhuǎn)嫁給投機(jī)性或高檔住房所有人，以控制房屋價(jià)格的虛高增長。

4.2.2 確定浮動(dòng)的起征點(diǎn)

房屋是人們生活的必需品，固定的起征點(diǎn)無法保障房價(jià)上漲后自住房屋所有人的利益，可以借鑒英國的作法，采用浮動(dòng)起征點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。英國除倫敦之外，其他各地區(qū)房價(jià)差距不大，因此英國政府設(shè)定全國統(tǒng)一房產(chǎn)稅稅階。我國各地房價(jià)差距極大，若采用統(tǒng)一房產(chǎn)稅起征點(diǎn)顯失公平，可以根據(jù)各地房價(jià)的不同確定不同的起征點(diǎn)，不必采用一刀切的模式。可授權(quán)各地政府根據(jù)本地首套購房的房屋均價(jià)來確定房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，盡量保證首套房屋所有者免交房產(chǎn)稅或交極少的房產(chǎn)稅。

4.3 優(yōu)化計(jì)稅制

優(yōu)化計(jì)稅制，是我國在房產(chǎn)稅改革過程中特別重要的一步。只有減免了剛性需求住房人的納稅負(fù)擔(dān)，防范多套房產(chǎn)所有人逃避納稅義務(wù)，加重高檔住房人的稅賦，才能真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革的目的。

4.3.1 確定房產(chǎn)稅面積扣減方案

房產(chǎn)稅改革重點(diǎn)要保障剛性需求購房人的利益，因此計(jì)稅時(shí)應(yīng)優(yōu)化房產(chǎn)稅面積扣減方案?？梢砸匀司幼∶娣e扣減方案為主，家庭面積扣減方案為補(bǔ)充的扣減優(yōu)惠政策，即一般情況下扣減面積以人均面積作為基數(shù)，乘以家庭成員人數(shù)作為房產(chǎn)稅的扣減面積，但應(yīng)根據(jù)各地房地產(chǎn)市場狀況的不同設(shè)置家庭扣減面積的上限和下限，通過設(shè)置家庭扣減面積的上下限以保障稅收的公平。

4.3.2 多套房產(chǎn)統(tǒng)一計(jì)稅

全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)日前已實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)，為摸清我國房地產(chǎn)市場提供了必要的條件，也有利于建立長效的房產(chǎn)稅征收機(jī)制，因此可以對(duì)納稅人所享有的多套房屋統(tǒng)一計(jì)稅。由于多套房產(chǎn)所有人房產(chǎn)所在地有可能不同，加之各地房產(chǎn)稅起征點(diǎn)和扣減面積各不相同，則需要多地統(tǒng)一協(xié)調(diào)?？梢园凑帐滋鬃》克诘氐亩愂照?，也可以按房屋所人常住地的稅收政策征收房產(chǎn)稅。

4.3.3 實(shí)行多級(jí)超額累進(jìn)計(jì)稅制

英國的多級(jí)超額累進(jìn)計(jì)稅制，是我國在房產(chǎn)稅改革中可以重點(diǎn)借鑒的一點(diǎn)。類似于個(gè)人所得稅的累進(jìn)稅制，根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值分級(jí)，確定不同級(jí)別采用不同計(jì)稅比例，級(jí)別越高則稅率越高，這既降低了自住房所有人的稅收負(fù)擔(dān)，又大大提高了高檔房屋和別墅的保有成本，能夠平衡貧富差距，同時(shí)也能夠增加房產(chǎn)稅的稅收收入。

今年兩會(huì)中對(duì)房地產(chǎn)稅的提法是“穩(wěn)步推進(jìn)”，可見并不會(huì)存短期內(nèi)出臺(tái)相關(guān)法律，房產(chǎn)稅的征收不是簡單的打壓房地產(chǎn)市場，而是利用稅收手段保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，房產(chǎn)稅改革，應(yīng)該是以保障居民基本住房為主，提高投資性住房以及高檔住房成本為補(bǔ)充。

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