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    房地產(chǎn)投資信托基金法律問題研究

    2020-03-18 16:39:24張時(shí)嘉
    合作經(jīng)濟(jì)與科技 2020年5期
    關(guān)鍵詞:國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展對策

    張時(shí)嘉

    [提要] 隨著我國金融領(lǐng)域的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中需要大量資金,屬于一種高投資的金融項(xiàng)目。而房地產(chǎn)投資信托基金作為一種新的融資形式出現(xiàn)在資本市場,可以解決開發(fā)過程中的資金鏈斷裂問題,具有顯著的價(jià)值與良好的發(fā)展前景。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托基金;國際經(jīng)驗(yàn);發(fā)展對策

    中圖分類號(hào):D9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    收錄日期:2019年12月31日

    一、房地產(chǎn)投資信托基金概述

    房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)最早定義為“有多個(gè)受托人作為管理者,并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金,是一種以發(fā)行收益憑證的方式,將投資者的資金加以整合,交由專門的投資機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn),并將投資收益按照投資比例分配給投資者的信托基金。根據(jù)投資形式的不同,REITs通常可以分為以下三種:

    (一)權(quán)益型REITs。其特征是投資房地產(chǎn),并擁有其所有權(quán),權(quán)益型REITs大多數(shù)從事房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),如租賃和客戶服務(wù)等。要特別說明的是,REITs和傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)別是,REITs不是開發(fā)房地產(chǎn)后轉(zhuǎn)售,而是作為投資組合的一部分對房地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營。

    (二)抵押型REITs。這種類型的主要業(yè)務(wù)是貸款給房地產(chǎn)業(yè)主和運(yùn)營商,貸款可以直接通過抵押貸款或間接通過收購抵押貸款支持證券(MBS)來進(jìn)行,其收益主要來源是房地產(chǎn)貸款的利息。

    (三)混合型REITs?;旌闲褪墙橛跈?quán)益型REITs與抵押型REITs之間的第三種類型,在其投資組合中將同時(shí)持有實(shí)物租賃資產(chǎn)和抵押貸款,根據(jù)不同的投資重點(diǎn)進(jìn)行權(quán)衡。在理論上,混合型REITs可以向股東提供該物業(yè)在增值空間的收益,同時(shí)也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。

    目前,由于權(quán)益型REITs與其他兩種類型相比,市場價(jià)格相對穩(wěn)定,長期投資收益更高,并且其流動(dòng)性更大,所以資本市場上流通的房地產(chǎn)投資信托基金,大多數(shù)都是權(quán)益型,抵押型和混合型所占共同比例不到10%。

    發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),一方面有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題,拓寬了多元融資渠道。由于REITs成本低于銀行融資利率,來源穩(wěn)定且分散風(fēng)險(xiǎn),可以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。另一方面REITs為中小投資者提供了一種新的投資思路,他們將有機(jī)會(huì)投資利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè),參與收益分配。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金,是房地產(chǎn)企業(yè)與中小投資者的雙贏,為資本市場的發(fā)展注入新鮮活力。

    二、房地產(chǎn)投資信托基金國際經(jīng)驗(yàn)——以美國為例

    二戰(zhàn)后,美國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。隨之而來的是,美國在1960年通過了《國內(nèi)稅收法典》,創(chuàng)設(shè)了房地產(chǎn)投資信托這一新型的投資工具,其初始目的有二:一是讓小投資者參與房地產(chǎn)投資,使大眾投資者分享房地產(chǎn)投資收益,以避免財(cái)團(tuán)壟斷;二是建立不動(dòng)產(chǎn)資本市場,使不動(dòng)產(chǎn)市場與資本市場有效融合。

    美國的REITs一般采用三種基本結(jié)構(gòu):傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)、傘形合伙、下屬合伙。而傘形合伙自1992年創(chuàng)設(shè)以來,在所有新設(shè)立的房地產(chǎn)投資信托基金中占據(jù)了絕對的優(yōu)勢地位。傘形合伙(UPREIT)是指通過傘形結(jié)構(gòu)中的合伙企業(yè)來間接擁有房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)形式。傘形結(jié)構(gòu)能夠在規(guī)避稅收法律的前提下,用合伙企業(yè)的身份去購買房地產(chǎn),擴(kuò)大投資規(guī)模,這對于觀望房地產(chǎn)業(yè)的投資者來說,無疑是一塊誘人的蛋糕。

    至于美國REITs的運(yùn)行模式,目前以公司形式運(yùn)行的較多,即在一級證券市場發(fā)行證券,投資者可購買股票獲取股利,也可以直接進(jìn)入二級市場交易。

    20世紀(jì)80年代,REITs在美國進(jìn)入黃金發(fā)展時(shí)期,為美國的資本市場增添了動(dòng)力。隨后在90年代,也逐步進(jìn)入我國房地產(chǎn)投資的視野之中。

    關(guān)于美國REITs的成功經(jīng)驗(yàn),可以歸納為以下幾個(gè)方面:(1)美國將專項(xiàng)立法和其他法律條文相結(jié)合,構(gòu)成了一個(gè)稅法、證券法、公司法三角穩(wěn)定的法律體系,為REITs的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。(2)由于美國的稅收政策,REITs只要滿足稅法的規(guī)定,就可以在公司層面享受免稅優(yōu)惠,這樣可以減少REITs的成本,REITs較高的回報(bào)率和穩(wěn)定的現(xiàn)金流,鼓勵(lì)了更多的投資者參與進(jìn)來。(3)公開發(fā)行的REITs可以進(jìn)行買賣,為房地產(chǎn)投資增加了流動(dòng)性,這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一大推力。(4)美國次貸危機(jī)以后,美國政府加強(qiáng)對REITs的風(fēng)險(xiǎn)管控,提高了經(jīng)營主體的透明度,收益穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)較低,使得REITs的數(shù)量均呈逐年上升的態(tài)勢。

    三、我國房地產(chǎn)投資信托基金現(xiàn)狀

    隨著房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在歐美國家的繁榮發(fā)展,亞洲國家包括我國也逐步著手引進(jìn)。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的引入,有利于健全我國金融理財(cái)制度,對我國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展具有重要意義。但是,由于這種新形式資歷尚淺,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足,現(xiàn)今有很多現(xiàn)實(shí)問題制約著REITs在中國的發(fā)展,我們大概可以總結(jié)為以下三點(diǎn):

    (一)法律體系。對于REITs,我國現(xiàn)在并無堅(jiān)實(shí)明確的法律溫床,缺少了法律的制度保障,自然會(huì)增加REITs的法律風(fēng)險(xiǎn),阻礙REITs進(jìn)一步的發(fā)展。如果要在國內(nèi)再現(xiàn)美國REITs的繁榮發(fā)展,勢必要重新構(gòu)建相應(yīng)的法律框架。

    國內(nèi)的REITs缺少美國REITs優(yōu)秀的流動(dòng)性特點(diǎn),主要原因就是國內(nèi)的REITs轉(zhuǎn)讓條件比較嚴(yán)格,即使REITs做成封閉式基金,進(jìn)行上市交易,往往也會(huì)資產(chǎn)折價(jià),導(dǎo)致大批投資者望而卻步。

    (二)市場發(fā)展與稅收環(huán)境。由于REITs的本質(zhì)是一種金融工具,因此金融市場環(huán)境很大程度決定了REITs在我國的發(fā)展。而我國的房地產(chǎn)金融市場存在結(jié)構(gòu)性失衡等問題,房地產(chǎn)的金融項(xiàng)目創(chuàng)新發(fā)展還處于初級階段。這也是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因之一。

    現(xiàn)今,國內(nèi)還沒有針對REITs類資產(chǎn)制定相關(guān)稅收政策,對信托業(yè)也沒有具體的稅收規(guī)定,仍是適用一般的稅率,這樣就導(dǎo)致我國的REITs承受了多重稅收的稅收負(fù)擔(dān),使其成本過高,投資回報(bào)率不足以吸引廣大企業(yè)和投資者的目光,進(jìn)而最終導(dǎo)致REITs在我國的發(fā)展停滯不前。

    (三)信用體系與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。目前,我國并沒有建立全面系統(tǒng)的信用體系,社會(huì)整體的信用環(huán)境較差。而REITs作為一個(gè)投融資工具,自身便存在如融資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、信息不對稱等風(fēng)險(xiǎn),其內(nèi)部委托代理形式的治理結(jié)構(gòu)業(yè)很可能產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。再加上我國如今尚無健全的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,缺少風(fēng)險(xiǎn)評估體系和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。以上這些不穩(wěn)定因素都會(huì)影響到REITs的投資收益,更甚者影響房地產(chǎn)金融市場。

    四、房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展對策

    (一)完善REITs相關(guān)法律法規(guī)。為了維持金融市場的秩序,需要完善的法律體系來支撐,從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。目前,我國頒布的《信托法》《投資基金法》面對多樣化的市場實(shí)踐,仍稍顯不足。要滿足市場需求,還需要我們加快完善相關(guān)法律法規(guī)。首先,應(yīng)當(dāng)對《公司法》進(jìn)一步修整,為REITs的生存提供基礎(chǔ)的法律支撐,當(dāng)然,如果針對信托基金制定相關(guān)的專門法,是更好的選擇。其次,可以在《基金法》的基礎(chǔ)上,適當(dāng)補(bǔ)充REITs的細(xì)節(jié)化管理?xiàng)l款,比如資產(chǎn)要求、投資渠道、收入要求和分配利率等等,讓REITs在我國從源頭發(fā)展就走向制度化規(guī)范化,這樣也有利于其更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

    (二)制定REITs相關(guān)稅收政策。REITs的顯著優(yōu)點(diǎn)之一就是巧妙規(guī)避雙重征稅,以便降低成本,提高收益。我國發(fā)展REITs的最需要解決的問題就是重復(fù)征稅問題。因此,在稅法政策方面,我們需要出臺(tái)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠將信托稅收政策納入現(xiàn)有稅收制度,借鑒REITs在美國的發(fā)展優(yōu)勢,避免多重征稅,以提高公眾的參與度,為REITs的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。

    (三)加強(qiáng)REITs的風(fēng)險(xiǎn)控制和外部監(jiān)管。通常情況下,風(fēng)險(xiǎn)和收益都是相伴而生的,故而風(fēng)險(xiǎn)管控是影響REITs今后在我國發(fā)展的關(guān)鍵問題。首先,我們應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)的金融產(chǎn)品促進(jìn)REITs的發(fā)展,開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,進(jìn)而減輕銀行的壓力,降低房地產(chǎn)市場的融資風(fēng)險(xiǎn)。其次,加強(qiáng)銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對REITs的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,建立嚴(yán)格的信用制度和信息披露制度,提高REITs運(yùn)行過程中的透明度。最后,根據(jù)美國REITs的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu),我國也可以考慮,設(shè)立新的內(nèi)部機(jī)構(gòu),將投資者和管理者的利益捆綁在一起,促使雙方合力謀求REITs的利益最大化。

    主要參考文獻(xiàn):

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