試論商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險管理策略

●易蘆嬌

隨著城市化進程持續(xù)推進，居民物質生活水平日益提升，購房熱情高漲，個人住房抵押貸款業(yè)務在行業(yè)內(nèi)受到一致歡迎。再加上受到商業(yè)銀行信貸比例的影響，國內(nèi)商品房價格明顯增多，尤其是在大中城市內(nèi)，此種現(xiàn)象更是突出。商品房價上漲速度遠遠超出居民實際承受力，貸款人承受的財務壓力有所增加，在國家相關政策的作用下，房價如若出現(xiàn)下跌趨勢，借款人風險將直接轉變成為商業(yè)銀行信貸風險。

一、個人住房抵押貸款

個人住房抵押貸款指的是貸款人以本人名下的房產(chǎn)作為抵押物，向借貸銀行申請人民幣貸款，用以實施個人合法行為。個人住房抵押貸款所具備的前提條件包括兩方面：其一，個人層面。貸款申請人必須具有合法身份；其二，房屋層面。充當?shù)盅何锏姆课菽晗薇仨毺幱?0年以內(nèi)，不同銀行對房屋實際面積的要求也存在差異，要求該房屋變現(xiàn)能力強大，常見于商品房、各大商鋪、公寓、寫字樓等，辦理方多為專業(yè)的房地產(chǎn)擔保機構。個人住房抵押貸款可以說是居民不動產(chǎn)理財?shù)年P鍵渠道，通過此種方式滿足借款人臨時需求，即使是在各類融資途徑陸續(xù)出現(xiàn)的趨勢下，這一方式仍然屬于成本最低的融資方法之一①。

二、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險

（一）個人因素

1.信用風險。信用風險就是違約風險，具體指的是借款人無法依照原有約定償還住房貸款本息，致使商業(yè)銀行受到經(jīng)濟損失，這一類風險是商業(yè)銀行個人住房抵押貸款中最常見、直接的風險，同時也是生成影響最大的風險。個人住房抵押貸款過程中，申請人可能會受到多方面因素影響，無法按時償還本息，隨著時間推移，相似事件層出不窮。根據(jù)相關調(diào)查顯示，國內(nèi)存在的個人住房抵押貸款不良率為1%，對于商業(yè)銀行來說，信用風險不容忽視。

2.提前還款風險。提前還款風險受個人住房抵押貸款額度實際大小影響明顯，簡單來說，額度越大，所對應的期限越長，貸款人所需償還的利息就越多。一般情況下，貸款申請人個人多余資金期望投資收益如若低于銀行貸款，則會提前償還貸款。提前還款風險之所以能夠為商業(yè)銀行造成經(jīng)濟損失，主要是因為住房貸款現(xiàn)金流量具有一定的不確定性，房貸余額增加后商業(yè)銀行資金運轉計劃實施的不穩(wěn)定性便大大增加，處理不當則會產(chǎn)生經(jīng)濟損失，這一點是在所難免的。

（二）外界因素

1.政策。政策風險指的是國家經(jīng)濟政策出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)隨之發(fā)生改變，繼而為商業(yè)銀行長效發(fā)展帶來不良影響。政策風險一般包括兩部分，其一為國家經(jīng)濟建設過程中，市場經(jīng)濟的周期性波動，作用于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部風險假設國民經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)不利，整個行業(yè)經(jīng)濟便會迅速下跌；其二為國家經(jīng)濟政策調(diào)整后，房地產(chǎn)受到影響，商業(yè)銀行產(chǎn)生經(jīng)濟損失。國家經(jīng)濟結構正處于優(yōu)化、轉型階段，現(xiàn)有市場機制仍存在漏洞，有關部門定位不夠明確，假設房地產(chǎn)行業(yè)做出的決策與國家宏觀政策不相符，勢必要作出改變，商業(yè)銀行開始面臨政策風險。

2.利率。利率風險指的是金融市場利率波動作用下，存款與貸款利率差變小，甚至可能會出現(xiàn)商業(yè)銀行收不抵支的情況。總的來說，商業(yè)銀行存在的利率風險包括兩種：一為不匹配風險，個人住房抵押貸款長期性與存貸款利率調(diào)整缺乏同步性，例如個人住房抵押貸款為固定利率，對應的存款利率上調(diào)，商業(yè)銀行資金成本便會呈現(xiàn)出持續(xù)上升趨勢；二為利率風險導致的提前還貸信用風險②。

（三）抵押物因素

1.抵押處置風險。貸款抵押物被視為商業(yè)銀行的第二還款來源，但如若處理不當，較容易出現(xiàn)抵押風險。抵押物變現(xiàn)渠道不通暢，在此過程中會耗費大量成本，商業(yè)銀行無法正常變現(xiàn)，便會產(chǎn)生抵押處置風險。目前我國住房二級市場仍處于初期發(fā)展階段，交易法規(guī)缺乏完善性，辦理期間所用的手續(xù)及程序復雜繁瑣，交易成本過高，商業(yè)銀行抵押物變現(xiàn)不易。

2.抵押物價格風險。抵押物價格風險分為抵押物價格市場風險、抵押物價格人為風險，前者指的是抵押物隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場變化、房屋自然磨損引發(fā)商品房價格大幅下降的風險，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不夠景氣時，價格持續(xù)下降有可能致使抵押房屋價格也隨之下降；后者指的是抵押人在抵押生效期間內(nèi)，對商品房損壞引發(fā)的抵押物價值下跌，受到人為因素影響，如估價人員工作失誤錯誤估計抵押物真實價格引發(fā)的風險因素。

（四）銀行因素

1.管理風險。管理風險指的是商業(yè)銀行內(nèi)部相關管理不當，致使信貸風險滲入業(yè)務經(jīng)營中。站在國家政策、管控程序、人員組織與技術資源等角度來看，國內(nèi)商業(yè)銀行提供的個人住房抵押貸款服務管理上仍存在一定問題③。上述弊端包括僅注重業(yè)務拓展、忽視業(yè)務管理、不計后果占據(jù)市場份額。商業(yè)銀行中的個人住房抵押貸款業(yè)務實際運作隨意性明顯，并未制定針對性措施，再加上專業(yè)人才匱乏，管理人員經(jīng)驗不足，更是無法滿足業(yè)務經(jīng)營的現(xiàn)實需要。個人信用信息基本上處于封閉狀態(tài)，銀行各部門、各銀行間的交流不夠，造成個人信息資源共享性差。

2.操作風險。操作風險指的是商業(yè)銀行內(nèi)部人員忽視法律法規(guī)實施違規(guī)操作，這也是引發(fā)銀行內(nèi)部資產(chǎn)風險的重要原因之一，主要體現(xiàn)在業(yè)務風險上，具體表現(xiàn)如下：一為受到銀行業(yè)務導向激勵機制的限制，經(jīng)營機構對內(nèi)部管理與經(jīng)營管理的重視不夠，甚至存在著違規(guī)經(jīng)營的現(xiàn)象；二為商業(yè)銀行內(nèi)部工作人員自身專業(yè)素質低下，缺乏責任意識與法律意識。

三、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險管理策略

（一）創(chuàng)建風險預測模型

根據(jù)相關數(shù)據(jù)可知，能夠對商業(yè)銀行個人住房抵押貸款產(chǎn)生直接性影響的風險因素多種多樣，其中部分風險是可以借助內(nèi)部規(guī)章制度實現(xiàn)有效控制的，而例如波動風險、利率風險等具備不確定性，無法精準預測。這就要求商業(yè)銀行將工作重點放在把握宏觀經(jīng)濟變化趨勢上，全面收集相關數(shù)據(jù)信息，據(jù)此建立數(shù)字模型，便于工作人員及時出臺風險防控計劃。以研究商品房市場價格、個人住房貸款率為研究指標，基于對上述數(shù)據(jù)的分析，圍繞商業(yè)銀行個人住房抵押貸款如何實現(xiàn)風險把控作出探討。

根據(jù)住房房價、利率、收入波動實施壓力測試情景分析，其一為房價變動情景，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程較短，目前為止尚未出現(xiàn)嚴重的房價暴跌情況，故而主要利用國外房地產(chǎn)市場相關資料進行建模，同時綜合我國房地產(chǎn)市場展開壓力設計；其二為利率變動情景設計與城鎮(zhèn)居民收入增長變動情景，根據(jù)國內(nèi)專業(yè)宏觀經(jīng)濟研究機構的分析，得出未來城鎮(zhèn)居民收入增長率與購買力的增長情況，繼而為后續(xù)工作的順利進行提供數(shù)據(jù)支持。風險預測模型過程中，融入一定的建模理論，例如房貸壓力測試建模論，其中綜合了權益違約論與償付能力論，共同發(fā)揮出風險預測作用。前者認為理性人作出貸款行為時，最為首要的就是實施綜合考量，認真分析自身權益與具體負債情況，決定是否具備還款能力。例如行業(yè)內(nèi)商品房價格明顯下跌后，借款人以違約成本低為基礎，通常會選用理性違約方式盡量實現(xiàn)自身利益最大化。后者認為借款人無法按時還款的根本原因在于個人家庭財務狀況不夠樂觀，其違約行為具有被迫性，主張將模型建立的關鍵指標設置為客戶收入償債比率，方可進行專業(yè)分析④。

（二）強化貸款利率管控

成立專門的管理部門，同時安排專業(yè)人員負責具體的管理事宜，可以為銀行貸款利率管控工作的正常開展提供堅實保障。在進一步優(yōu)化培訓效果的同時，為商業(yè)銀行發(fā)展與員工個人進步創(chuàng)造良好的條件。主要可從以下幾個方面進行：

1.強化培訓組織機構建設。設置專業(yè)的培訓管理部，將培訓任務細化分解，保證做到分工明確。培訓管理部門在此期間需始終發(fā)揮主導作用，其他業(yè)務部門薺積極參與其中，逐步形成共抓共管的大格局。對于單獨設立的培訓崗位應引導相應人員加大對此工作的精力、時間等投入，深入研究國內(nèi)外先進企業(yè)培訓理念，了解其發(fā)展趨勢，總結工作經(jīng)驗，尋找出自身存在的不足。全體員工將人力資源培訓管理部門的構建作為契機，適時轉變傳統(tǒng)思想，分析真實的培訓需求，全面提升自我。

2.建立并健全培訓管理制度。培訓制度能夠在某種程度上直接體現(xiàn)出銀行的培訓管理理念及方式，同時也是保證培訓工作順利實施的重要方法。培訓制度規(guī)范化可以對銀行人力資源管理工作人員起到一定的約束作用，該制度貫穿于培訓始終，系統(tǒng)化的培訓管理制度包括以下幾個方面：優(yōu)化制度中人力資源管理方面的范疇，從提升銀行綜合競爭力及培訓效率的角度考慮，商業(yè)銀行有必要打造學習型組織，制定并創(chuàng)新相關制度；注重對培訓工作各方面的把握，包括需求調(diào)查分析、預算設置、計劃制定、組織實施、效果評估等。

參照商業(yè)銀行的具體規(guī)模大小，擬設定培訓管理部，與其他部門平級，人員編制開始定為四人。培訓管理人員作為推動銀行戰(zhàn)略實施的主體，又是專業(yè)人才的培養(yǎng)者，其專業(yè)水平及職業(yè)技能對于培訓工作開展的效果具有重要作用。基于此，培訓管理崗位的人員選取上更是應慎重。要求相應人員具備以下幾方面的能力：分析能力，依照自身以往的工作經(jīng)驗，對外界所得的信息進行有效整合與分析，最終得出相應結論；溝通能力，善于溝通，注重對各方建議的聽取與采納，在不同情況下給出及時的答復；學習能力，培訓工作自正式實施以來，便得到不斷優(yōu)化與調(diào)整，拓寬學習專業(yè)知識渠道，創(chuàng)新提升自身專業(yè)水平的方法；感染力，具有一定的人格魅力，能夠借助自身肢體動作及語言，對培訓員工進行情緒上的渲染。

結論

綜上所述，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展時期，商業(yè)銀行開始推出個人住房貸款業(yè)務，在促進住房制度改革與強化居民住房購買力方面，具有較為顯著的作用。參考近年來我國市場經(jīng)濟形勢變化情況來看，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)周期性波動，此類風險的產(chǎn)生意味著個人住房貸款將面臨著新的情況與問題，相關部門及人員通過分析風險成因制定解決措施，已經(jīng)成為必須探討的問題。

注釋：

①崔晟昉.中國工商銀行松原分行個人住房貸款業(yè)務經(jīng)營策略研究[D].吉林大學,2019

②胡睿軒.商業(yè)銀行住房貸款的風險分析[J].財會學習,2019(01):137-138

③張烜榮.商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險與防范[J].佳木斯職業(yè)學院學報，2018(11):446-447

④吳姍姍.個人住房抵押貸款違約風險研究評述和展望[J].經(jīng)濟師，2018(03):19-22