試論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制問題研究

楊麗

摘要：目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)越來越緩慢，為此導(dǎo)致這類企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)變得越來越大，同類型公司要想保證自身在行業(yè)內(nèi)占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)就需要從公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制方面出發(fā)，盡可能降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而有效促進(jìn)公司競(jìng)爭(zhēng)力的提升。對(duì)房地產(chǎn)公司來說，其主要的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)包括融資、投資、成本、施工以及內(nèi)部控制這幾個(gè)方面。所以應(yīng)該根據(jù)其所存在的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)通過不斷分析有針對(duì)性的提出合適的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)控制

一、當(dāng)前房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司選擇的都是銀行貸款的融資手段，而基于房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)，其貸款的資金通常比較龐大而且很容易受到政策對(duì)其施加的影響，所以公司一般都有較大的融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)銀行發(fā)放較大額度貸款，且在較快的速度下發(fā)放下來，利率較低，公司所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)的減弱。而隨著銀行逐漸加緊對(duì)貸款的審批流程，加大放款條件限制，降低放款額度，提升放款利潤(rùn)，此時(shí)公司的資金成本也隨之增強(qiáng)，企業(yè)隨之也面臨較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，假若房地產(chǎn)市場(chǎng)加大對(duì)購房者的限制條件，再加上購房數(shù)量和房貸政策的影響就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上對(duì)購房需求的降低，這時(shí)房地產(chǎn)的預(yù)售金額也隨之下降，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的正常發(fā)展受到影響。而作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)融資問題就會(huì)對(duì)公司的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生很大影響，這時(shí)公司的項(xiàng)目投資也難以正常運(yùn)行，公司出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重的還會(huì)導(dǎo)致公司的資金鏈發(fā)生斷裂。如果這一問題沒有及時(shí)得到解決就會(huì)導(dǎo)致公司的運(yùn)營(yíng)繼續(xù)惡化下去，一段時(shí)間后就會(huì)提升公司的債務(wù)償還金額，有可能使得公司難以償還所到期的本息，這樣也不利于公司的正常發(fā)展。

（二）成本控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司從開發(fā)建設(shè)到銷售經(jīng)歷了一個(gè)非常復(fù)雜的過程，而且在該過程中通常涉及到眾多部門和環(huán)節(jié)，而且在這一過程中其所涉及到的成本控制又比較復(fù)雜。這類公司要想強(qiáng)化其成本控制，就必須得從設(shè)計(jì)階段去出發(fā)，去逐步加強(qiáng)對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)完成項(xiàng)目的構(gòu)思之后需要進(jìn)行工程預(yù)算，只有這樣才能夠促使其工作變得更加有序高效。

（三）內(nèi)部控制問題

對(duì)公司來說，強(qiáng)化內(nèi)部控制是有效降低風(fēng)險(xiǎn)最為重要的一個(gè)手段，目前眾多房地產(chǎn)公司都或多或少會(huì)存在一定的內(nèi)部機(jī)制控制問題，例如內(nèi)部控制的不合理，制度的不完善等，結(jié)果都使得公司內(nèi)部控制難以落實(shí)到位，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)在進(jìn)一步加大，另外，還有部分企業(yè)由于內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制的缺失，使得企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)過程中有眾多問題難以被及時(shí)發(fā)覺，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)被進(jìn)一步擴(kuò)大。另外，有部分房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有成立專門的審計(jì)部門，因此導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部受到了來自于更高層次內(nèi)部審計(jì)部門的監(jiān)督和制約，難以對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制工作做出客觀有效的評(píng)價(jià)，因此導(dǎo)致其內(nèi)部審計(jì)工作多流于形式，并沒有將其真正的作用發(fā)揮出來。

二、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的強(qiáng)化對(duì)策

（一）強(qiáng)化內(nèi)部投資控制

房地產(chǎn)投資開發(fā)對(duì)房地產(chǎn)來說是其主要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其在投資過程中假若企業(yè)的決策控制工作難以到位就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。所以房地產(chǎn)公司必須增強(qiáng)對(duì)內(nèi)部投資風(fēng)險(xiǎn)的管控。首先，房地產(chǎn)公司需要不斷增強(qiáng)對(duì)投資拓展人員的教育和培訓(xùn)，增強(qiáng)對(duì)投資拓展人員的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)的專業(yè)分析能力。不僅會(huì)指導(dǎo)工作人員積極利用各種先進(jìn)的技術(shù)和手段提升企業(yè)項(xiàng)目的投資測(cè)算能力，提升企業(yè)投資決策的科學(xué)性，同時(shí)還能有效降低企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，另外其還需要依照項(xiàng)目的情況去追加特殊的風(fēng)險(xiǎn)管控指標(biāo)，尤其是企業(yè)在進(jìn)行一些較老的開發(fā)項(xiàng)目的股權(quán)收購時(shí)更需要科學(xué)全面的去對(duì)其所存在的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行思考，同時(shí)及時(shí)做好相應(yīng)的調(diào)查工作。一般來說，最為常見的風(fēng)險(xiǎn)主要包括環(huán)保報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)、文物勘測(cè)風(fēng)險(xiǎn)、軍事管理風(fēng)險(xiǎn)以及管網(wǎng)風(fēng)險(xiǎn)等等。除此之外，企業(yè)還必須對(duì)其所處的內(nèi)外部形勢(shì)和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策作出具體有效的分析，著重探討人口改變、居民收入情況以及結(jié)構(gòu)等情況做合理的解釋，只有這樣才可以從詳細(xì)層面去不斷提升房地產(chǎn)的投資科學(xué)性。另外，房地產(chǎn)行業(yè)還應(yīng)該隨時(shí)掌握開發(fā)項(xiàng)目周邊的氣候、交通以及相關(guān)的配套設(shè)施等情況，因?yàn)檫@是一種比較有效的提升公司投資科學(xué)性的手段。

（二）強(qiáng)化內(nèi)部融資控制

當(dāng)房地產(chǎn)在從事外部融資過程時(shí)通常需要根據(jù)事先所制定的戰(zhàn)略、管理等方面對(duì)自身的融資平臺(tái)作不斷的優(yōu)化。正常來說，一個(gè)優(yōu)良的融資平臺(tái)不但有助于企業(yè)融資成功概率的顯著提升，同時(shí)還可以增進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的議價(jià)能力。另外，企業(yè)還應(yīng)該不斷提升自身的融資方式來促使公司的融資渠道獲得顯著的提升。目前房地產(chǎn)能夠選擇的常見融資通道主要有信托、基金、證券和銀行等。但在實(shí)際融資過程中，首先需要保證的是企業(yè)能夠成功融資，在這之后才保證其擁有一個(gè)相對(duì)來說比較低的融資成本。所以對(duì)企業(yè)來說，其每一個(gè)融資項(xiàng)目都必須做出至少三種不同的可行的融資方案以便于能夠盡可能提升融資的成功率。其還可以通過新合作伙伴的找尋來和合作伙伴共同進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，這樣不但有助于資金的供應(yīng)到位，同樣有助于企業(yè)融資成功率的提升。對(duì)房地產(chǎn)公司來說，其也可以以內(nèi)部融資的手段來成功融資，在這一方面，一般需要每個(gè)部門之間能夠充分的合作，盡早開啟項(xiàng)目的開盤預(yù)售工作，同時(shí)不斷去提升工作效率，確保項(xiàng)目能夠盡早開始，加快項(xiàng)目進(jìn)度。另外，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員還應(yīng)該針對(duì)其銷售回款情況隨時(shí)跟蹤，設(shè)定一定的回款周期，確保銷售回款能夠在盡可能短的時(shí)間內(nèi)被收回。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)也要不斷提升公司自身的內(nèi)外融資結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)的融資資金能夠獲得快速提升，盡可能降低融資的風(fēng)險(xiǎn)和成本。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)成本管控

作為房地產(chǎn)行業(yè)房產(chǎn)開發(fā)作為主要的工作內(nèi)容，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控也是有效降低企業(yè)成本的一大手段。通常，有超過80%的房地產(chǎn)建安成本都處在設(shè)計(jì)階段，而剩下的招投標(biāo)、工程變更以及后期施工總體占比也不超過20%。為了不斷增進(jìn)成本控制，在其設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在其設(shè)計(jì)合同里面將其項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)加以明確，然后對(duì)其設(shè)計(jì)單位給出確切的要求。就一些單項(xiàng)設(shè)計(jì)來說，為了將其做成限額設(shè)計(jì)，確保其能夠在設(shè)計(jì)階段就使成本得到有效控制。房地產(chǎn)公司通常需要在項(xiàng)目開始的時(shí)候?qū)ζ渥鞒隹茖W(xué)合理的成本預(yù)算，確保其能夠形成合理、可行且完善的項(xiàng)目目標(biāo)成本。而在目標(biāo)成本的框架之下，對(duì)其進(jìn)行招投標(biāo)與預(yù)算管理時(shí)，經(jīng)由年度預(yù)算對(duì)月度資金計(jì)劃進(jìn)行控制和調(diào)整，然后對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行狀況進(jìn)行管控。除此之外，企業(yè)還可以依照實(shí)際情況的不同階段設(shè)計(jì)不同階段的成本控制工作體系，確保其成本控制變得愈加具體，同時(shí)也使其成本控制方案變得愈加具備可操作性。

三、結(jié)束語

目前房地產(chǎn)行業(yè)存在眾多的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控問題，這類公司要想增強(qiáng)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管控，就需要不斷對(duì)其作出有效的分析，然后構(gòu)建出系統(tǒng)的內(nèi)部控制機(jī)制，通過對(duì)其內(nèi)部控制分析體系的完善，不但擁有健全的內(nèi)控機(jī)制，而且還可以針對(duì)特殊項(xiàng)目做內(nèi)部控制。通過構(gòu)建一個(gè)系統(tǒng)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，使企業(yè)從一開始的投資、融資、施工以及成本等方面不斷增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制工作，進(jìn)而使得房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控能力獲得顯著提升。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：招商局漳州開發(fā)區(qū)供電有限公司）