探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制的有效策略分析

王偉毅

摘要：通過會計(jì)內(nèi)部控制的實(shí)施，可以為企業(yè)的相關(guān)資源以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供安全保障，在根本上，確保會計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況，分析了會計(jì)內(nèi)控制度的實(shí)施策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);會計(jì);內(nèi)部控制

通過會計(jì)內(nèi)部控制，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)工作的準(zhǔn)確性，也提高企業(yè)的競爭力。在當(dāng)今的建筑市場中，市場經(jīng)濟(jì)有了明顯的改變，建筑開發(fā)企業(yè)之間的競爭也比較激烈。在這樣的局面下，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該積極展開會計(jì)內(nèi)部控制，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、會計(jì)內(nèi)部控制的概述

在企業(yè)中，會計(jì)內(nèi)部控制貫穿于財(cái)務(wù)管理工作，在各個(gè)環(huán)節(jié)中，會計(jì)內(nèi)部控制可以發(fā)揮一定的約束作用，維持企業(yè)的正常運(yùn)營。在內(nèi)部管理中，會計(jì)內(nèi)部控制是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，由于受到市場環(huán)境以及相關(guān)內(nèi)部因素的影響，會使內(nèi)部控制的效果具有一定的差異性，從而影響了會計(jì)工作的合理性，不能保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性。

二、企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制存在的問題

（一）缺少全面的內(nèi)部控制制度

目前，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，在各個(gè)工作環(huán)節(jié)中，都會滲透著會計(jì)內(nèi)部控制。在建立會計(jì)內(nèi)部控制制度的時(shí)候，未能從整體性以及全面性進(jìn)行考慮，在實(shí)際工作中，也未能加強(qiáng)建設(shè)會計(jì)內(nèi)部控制內(nèi)容。有些企業(yè)開展了會計(jì)內(nèi)部控制工作，也只是針對個(gè)別部門，會計(jì)內(nèi)部控制比較片面。在這樣的情況下，削弱了會計(jì)內(nèi)部控制的內(nèi)部執(zhí)行力，企業(yè)自身與會計(jì)內(nèi)部控制制度之間的內(nèi)在關(guān)系也比較弱化。可見，為了會計(jì)內(nèi)部控制制度的有效建立，要重視會計(jì)工作的全面性，使會計(jì)內(nèi)部控制覆蓋于各個(gè)工作環(huán)節(jié)中。

（二）缺少科學(xué)的監(jiān)管制度

對于會計(jì)內(nèi)部控制工作，在執(zhí)行的過程中，往往會面臨一個(gè)比較復(fù)雜的環(huán)境中，在一般的情況下，需要將多種手段相結(jié)合，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)會計(jì)內(nèi)部控制目標(biāo)。對會計(jì)內(nèi)部控制工作進(jìn)行實(shí)施時(shí)，如果遇到了新的情況，會計(jì)內(nèi)部控制的執(zhí)行效果很容易受到影響。在不經(jīng)意間，也就弱化會計(jì)內(nèi)部控制的監(jiān)管效果。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會計(jì)內(nèi)部控制時(shí)，在監(jiān)管方面的工作還有待提升，未對會計(jì)內(nèi)部控制給予高度重視，也沒有發(fā)揮出監(jiān)管的作用。長此以往，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)應(yīng)用效率就會顯著下降，進(jìn)而降低企業(yè)會計(jì)內(nèi)部控制的監(jiān)管效果。

（三）缺少正確的思想觀念

在當(dāng)今的市場環(huán)境中，傳統(tǒng)的會計(jì)內(nèi)部控制無法適應(yīng)當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)，不能提升企業(yè)的競爭力。如今，有不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對會計(jì)內(nèi)部控制工作進(jìn)行實(shí)施時(shí)，對其的認(rèn)知還是停留在之前的控制層面，還有一些企業(yè)徹底忽視了會計(jì)內(nèi)部控制工作。所以，在整體上來看，會計(jì)內(nèi)部控制效果并不理想，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)工作的展開。除此之外，作為企業(yè)的高層人員，未能提高自身的認(rèn)知，在整體上，財(cái)務(wù)人員缺少會計(jì)內(nèi)部控制觀念，會計(jì)內(nèi)部控制工作缺少創(chuàng)新性，進(jìn)而降低了企業(yè)效益。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)內(nèi)控的相關(guān)策略分析

（一）立項(xiàng)階段的會計(jì)內(nèi)控

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營工作中，做好立項(xiàng)階段的相關(guān)工作十分重要，直接影響著決策的正確性，也關(guān)系著項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營效果，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該全面落實(shí)立項(xiàng)時(shí)期的會計(jì)內(nèi)部控制工作，在項(xiàng)目內(nèi)容方面要明確，深入展開市場調(diào)研工作，對會計(jì)內(nèi)部控制的可行性進(jìn)行論證等。在這個(gè)階段，對于會計(jì)內(nèi)控，應(yīng)該從以下幾方面著手：

1.在投資活動中，要做好程序?qū)徟ぷ?，確保投資的合法性，還要合理估算項(xiàng)目的收益。

2.完善投資決策程序與機(jī)制，在重大決策中，要進(jìn)行集體審議，全面記錄決策的全過程。

3.在投資、實(shí)施，以及決策等環(huán)節(jié)中，全面展開會計(jì)控制工作，對地塊、市場情況進(jìn)行全面調(diào)查，確保成本估算的準(zhǔn)確性，并且，還要合理評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。

4.在投資風(fēng)險(xiǎn)方面應(yīng)該嚴(yán)格控制，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，合理編制投資立項(xiàng)報(bào)告，保證報(bào)告的可行性。

（二）開發(fā)階段的會計(jì)內(nèi)控

1.施工前的會計(jì)內(nèi)控工作

在施工前，應(yīng)該展開會計(jì)內(nèi)控工作。第一，要對工作進(jìn)度，以及開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行結(jié)合編制。通過工作臺賬，可以在開發(fā)工作中起到一定的監(jiān)測作用。在房地產(chǎn)企業(yè)中，應(yīng)該對現(xiàn)金使用方案進(jìn)行編制，詳細(xì)規(guī)劃成本控制，在項(xiàng)目前期階段，應(yīng)該評估所需的投入資金，并且，對未來收入進(jìn)行全面預(yù)測。第二，分析成本和融資之間的關(guān)系。在項(xiàng)目開發(fā)中，融資渠道主要來自承建商預(yù)付款、預(yù)售款、銀行貸款，還有企業(yè)自身的資金。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該對這些融資方式進(jìn)行充分挖掘，增加企業(yè)的資金，確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。若企業(yè)需要貸款，可以與銀行合作。在預(yù)售款方面，應(yīng)該加大管理力度，科學(xué)測算，特別是實(shí)力較弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在預(yù)售款管理中，可以提高預(yù)收房款的比例，縮短房款繳納周期，全面落實(shí)會計(jì)內(nèi)部控制。第三，做好風(fēng)險(xiǎn)控制與成本控制工作。如今，在房地產(chǎn)市場中，各個(gè)企業(yè)面臨著很大的經(jīng)營壓力，房屋的售價(jià)直接影響著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際效益，應(yīng)全面展開會計(jì)內(nèi)控工作，進(jìn)而對風(fēng)險(xiǎn)、成本進(jìn)行全面控制，可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)：

（1）對于開發(fā)成本，以及房屋售價(jià)，應(yīng)該全面分析二者之間的內(nèi)在關(guān)系，對房屋售價(jià)進(jìn)行合理定位，經(jīng)過會計(jì)內(nèi)控，對項(xiàng)目的建設(shè)成本進(jìn)行合理控制，并且，在會計(jì)內(nèi)控中，將成本作為重要的控制內(nèi)容。

（2）強(qiáng)化會計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識，掌握有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，在實(shí)際經(jīng)營中，能夠做好風(fēng)防范工作，在項(xiàng)目成本以及房屋價(jià)格方面，要全面分析，進(jìn)而科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)市場的變化，實(shí)現(xiàn)成本控制價(jià)值。

2.施工階段的會計(jì)內(nèi)控

在財(cái)務(wù)收支方面，以及會計(jì)資源方面，應(yīng)該全面審核相關(guān)的數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性，這樣可以在決策中提高可靠的數(shù)據(jù)，對于內(nèi)部審計(jì)，應(yīng)該貫徹在整體運(yùn)營中，經(jīng)過會計(jì)內(nèi)控的實(shí)施，可以進(jìn)一步監(jiān)管企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，避免違規(guī)操作行為的出現(xiàn)。在財(cái)務(wù)預(yù)算中，要想防止隨意更改現(xiàn)象，應(yīng)該妥善管理相應(yīng)的財(cái)務(wù)印鑒，由專人負(fù)責(zé)管理，在使用時(shí)，要登記，做到有跡可查，在財(cái)務(wù)監(jiān)督，以及財(cái)務(wù)管理方面，可以采用雙軌制度，財(cái)務(wù)印鑒不能只由一個(gè)人管理。

3.完工階段的會計(jì)內(nèi)控

在完工階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視成本控制，建立成本費(fèi)用核算體系，成本控制目標(biāo)要明確，完善成本業(yè)務(wù)崗位機(jī)制，在各個(gè)崗位以及各個(gè)部門中，應(yīng)該明確相關(guān)工作人員的權(quán)限以及職責(zé)。健全成本預(yù)算制度，在材料、采購等方面，應(yīng)該對成本進(jìn)行全面控制，在預(yù)算工作中，要包含材料成本。在工程結(jié)算方面，做好承建商的工程履約考核、工程質(zhì)量后期管理。

（三）銷售階段的會計(jì)內(nèi)控

在房地產(chǎn)企業(yè)中，要想實(shí)現(xiàn)預(yù)期收入，應(yīng)該在銷售階段做好會計(jì)內(nèi)控工作，在根本上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)期目標(biāo)，對該階段的會計(jì)內(nèi)控進(jìn)行實(shí)施時(shí)，可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)：

第一，在房屋銷售中，應(yīng)該對價(jià)格的浮動范圍進(jìn)行全面分析，摸清市場走向，參考區(qū)域內(nèi)同類房價(jià)，做好房屋的定價(jià)，并且制定完善銷售合同，做好銷售臺賬，全面展開房屋銷售管理工作。

第二，在收款業(yè)務(wù)以及銷售方面中，要完善相應(yīng)的管理制度，根據(jù)銷售目標(biāo)，應(yīng)用制定的責(zé)任制度，使每個(gè)人履行自身的職責(zé)。

第三，在收款、驗(yàn)房與銷售等方面，要建立專門的部門。在收款業(yè)務(wù)部門中，要詳細(xì)記錄相應(yīng)的銷售業(yè)務(wù)，及時(shí)收款。在驗(yàn)房部門中，應(yīng)對房屋的質(zhì)量、使用功能進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收。在銷售部門中，應(yīng)積極催收房款，與業(yè)主簽訂合同，及時(shí)處理相應(yīng)的訂單等。

第四，在特殊的情況下，涉及金額比較大的財(cái)務(wù)問題，企業(yè)高層人員應(yīng)該進(jìn)行集體決策。

四、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)中，會計(jì)內(nèi)部控制十分關(guān)鍵，經(jīng)過該項(xiàng)工作的實(shí)施，可以為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。因此，要建立完善的會計(jì)內(nèi)控制度，將其實(shí)施在企業(yè)的各項(xiàng)工作中，從而有效的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良性發(fā)展。

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