青客公寓欲借上市止損 長(zhǎng)租公寓下半場(chǎng)何去何從

羅克研

繼南京樂伽公寓之后，又一家區(qū)域型長(zhǎng)租公寓河南悅?cè)绻⒁渤霈F(xiàn)問題。

10月8日，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司（悅?cè)绻ⅲ┌l(fā)布公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營(yíng)及資金壓力，已無力維持公司正常經(jīng)營(yíng)。

據(jù)悉，悅?cè)绻?chuàng)立于2014年，曾是河南公寓品牌中少數(shù)拿到A股上市公司投資的品牌，在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌指數(shù)排行榜上一度位列第八。

自2018年以來，隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)深陷甲醛門、租房貸等風(fēng)波，行業(yè)暴雷事件不斷。上海寓見公寓、好租好住、愛公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。其中，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)及資金問題而導(dǎo)致失敗的長(zhǎng)租公寓占85%，高速發(fā)展的長(zhǎng)租公寓行業(yè)逐漸暴露出短板，大量中小型運(yùn)營(yíng)商到了生死攸關(guān)的時(shí)候。

進(jìn)入2019年后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的變化有些微妙。一是長(zhǎng)租公寓在爆雷潮后進(jìn)入整頓期，政策紅利的邊際效應(yīng)減弱，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的洗牌浪潮尚未落幕。二是蛋殼、自如、青客先后傳出赴美上市的消息，沉寂了一段時(shí)間的長(zhǎng)租公寓，似乎要重新熱鬧起來。

青客靠上市之路止損？

10月8日，青客公寓在美國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露了IPO招股書，成為國(guó)內(nèi)首家準(zhǔn)備上市的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。

公開資料顯示，青客公寓成立于2012年。截至2019年6月30日，青客公寓旗下共有96854間房源。以房間規(guī)模計(jì)算，青客公寓是國(guó)內(nèi)第三大長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，僅次于自如和蛋殼。

就青客公寓披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，65.2%的租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預(yù)付租金總額為7.9億元人民幣。在租金貸模式下，一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會(huì)陷入尷尬的境地，避免不了損失。

據(jù)該公司近期公布的招股書顯示，2017年、2018年、2019年前6個(gè)月凈虧損分別約為2.45億元、4.99億元、3.73億元，兩年半累計(jì)虧損11.17億元。

從創(chuàng)業(yè)之初的940間房，到申請(qǐng)IPO時(shí)的9萬多間房，青客公寓過去6年在規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，也留下了不少隱患。

據(jù)中國(guó)質(zhì)量萬里消費(fèi)投訴平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，自2018年開始就陸續(xù)收到不少有關(guān)青客公寓的消費(fèi)投訴。投訴內(nèi)容多為與租客有關(guān)的收費(fèi)不透明、房租難退、消費(fèi)分期等合同糾紛。這其中，消費(fèi)分期更是青客公寓被投訴的“重災(zāi)區(qū)”。

上海的熊女士在今年年初和青客簽訂了住房協(xié)議，辦理了18期華瑞分期用來支付房租，每月支付1017元房租，另外水網(wǎng)費(fèi)青客免費(fèi)。但是熊女士在支付首月和押金的時(shí)候被告知首月不免水網(wǎng)費(fèi)，而且價(jià)格按照1130元支付，首月多支付的113元之后會(huì)退到公司的青客寶。

在第二個(gè)月的時(shí)候，熊女士想提前支付房租，卻被銷售員告知要等待，因?yàn)橹巴泿托芘刻峤黄脚_(tái)的資料。在熊女士詢問延后交房租是否有影響，該銷售員告知沒有。

但隨后的第二個(gè)月月初時(shí)，熊女士無法進(jìn)入自己租的房間。銷售員告知她在青客APP支付房租，但是青客APP的價(jià)格是2480元，并不是此前的1130元之后在退款。

此外，熊女士發(fā)現(xiàn)，退款的錢不能提現(xiàn)，只能在青客APP消費(fèi)。熊女士認(rèn)為這明顯就是故意拖延辦理分期，讓客戶在支付高額的房租。

長(zhǎng)租公寓迎來關(guān)鍵“下半場(chǎng)”

根據(jù)CIC報(bào)告顯示，中國(guó)租賃人口約2.4億，2018年租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)220億美元，2024年預(yù)計(jì)達(dá)到447億美元。同時(shí)，截止2018年12月31日，中國(guó)品牌長(zhǎng)租公寓的滲透率僅有1.8%，美國(guó)的滲透率為46%，德國(guó)為35%，中國(guó)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。這也意味著，中國(guó)有超過98%的租賃市場(chǎng)仍掌握在個(gè)人房東手里。

隨著產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)于經(jīng)營(yíng)發(fā)揮關(guān)鍵性作用，租賃市場(chǎng)也有望從C2C的粗放局面進(jìn)入到以商業(yè)利益為基礎(chǔ)、客戶服務(wù)為基石的B2C生態(tài)鏈中。

業(yè)內(nèi)分析指出，隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，近兩年長(zhǎng)租公寓整體發(fā)展進(jìn)入瓶頸期。不過，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓的政策紅利和市場(chǎng)機(jī)遇仍未散盡。

企業(yè)未來的發(fā)展布局需根據(jù)不同城市政策導(dǎo)向靈活制定策略，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入品質(zhì)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。

雖然長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇調(diào)整，但前景依然可期。據(jù)艾媒資訊發(fā)布的《2019中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，預(yù)計(jì)到2020年、2025年，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬億元、2.9萬億元。目前，90后的租客占比高達(dá)75%，大多數(shù)年輕人還是選擇租房。

這意味著，行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)后，未來具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的、品牌優(yōu)勢(shì)、知名度高、口碑好的企業(yè)會(huì)存活，甚至是越做越大，但也充滿不確定性。

近日，同策房地產(chǎn)研究院針對(duì)萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等10家房企系長(zhǎng)租公寓上半年業(yè)績(jī)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)正在剝離長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。從10家企業(yè)披露的半年報(bào)來看，僅有萬科、龍湖等4家企業(yè)披露了上半年長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模、營(yíng)收情況及出租率。

旭輝、遠(yuǎn)洋、中駿等大多數(shù)房企半年報(bào)中不見“長(zhǎng)租公寓”的影子，這說明房企對(duì)長(zhǎng)租公寓的態(tài)度分化越發(fā)明顯。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度的不斷提高，潛在風(fēng)險(xiǎn)如果不妥善解決或做好相關(guān)預(yù)案的話，也意味著危機(jī)爆發(fā)后的波及范圍更廣、危害更大。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)想要長(zhǎng)足發(fā)展，關(guān)鍵還在于建立起規(guī)?；Ｊ?，精耕細(xì)作，不斷地提高運(yùn)營(yíng)水平、提供更好的服務(wù)、提升入住率，才能具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

日前，杭州市住保房管局組織發(fā)布了《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）（征求意見稿）》，有望為野蠻生長(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)套上“緊箍咒”。

征求意見稿最大的亮點(diǎn)還在設(shè)立租賃資金專用存款賬戶，凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險(xiǎn)防控金上。風(fēng)險(xiǎn)防控金的總額按月租金總額的2倍確定，如果這一構(gòu)想得到施行，至少住房租賃企業(yè)的專項(xiàng)存款賬戶中還有2個(gè)月的房租，可以用于賠償租客和房東的損失。