內(nèi)控視角下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理優(yōu)化建設(shè)分析

陳嘉俊

摘要：房地產(chǎn)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸成長(zhǎng)為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的中堅(jiān)力量，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理顯得日益重要。目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在一些普遍性的問(wèn)題，包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系缺乏、資金管理方式不科學(xué)、資金運(yùn)營(yíng)效率不高等。本文從內(nèi)控視角下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀進(jìn)行剖析，提出完善企業(yè)資金內(nèi)控體系，提升資金管理的精細(xì)化，通過(guò)人財(cái)物的優(yōu)化配置，來(lái)完善企業(yè)內(nèi)部資金管理體系，以促進(jìn)資金使用效率提升，降低企業(yè)資金成本，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);資金管理;內(nèi)部控制;建設(shè)

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為與民生建設(shè)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模大發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金占用規(guī)模大，這對(duì)企業(yè)的資金管理工作提出更高的要求。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度趨緩以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貨幣政策收緊的新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展，就必須提升內(nèi)部控制及資金管理水平，建立健全資金內(nèi)控管理體系，通過(guò)規(guī)范化和科學(xué)化管理，促進(jìn)資金良好循環(huán)，提高企業(yè)資金運(yùn)用效率和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

（一）高財(cái)務(wù)杠桿引發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)屬于資金密集型行業(yè)，前期資金投入規(guī)模大，項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金回收速度慢，對(duì)企業(yè)的資金管理有很高要求。目前我國(guó)的房地產(chǎn)仍主要在預(yù)售政策監(jiān)管下采用按揭貸款和分期付款的方式進(jìn)行交易，部分地區(qū)甚至已經(jīng)實(shí)施現(xiàn)售政策。由于項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，為了解決前期資金投入的問(wèn)題，往往通過(guò)和其他產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的公司合作開發(fā)或向金融機(jī)構(gòu)融資的方法，去解決前期資金的籌集。雖然運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿很大程度上能夠解決項(xiàng)目開發(fā)的前期投入，但假若資金管理不完善，很大可能導(dǎo)致杠桿經(jīng)營(yíng)過(guò)度，現(xiàn)金鏈條斷裂的情況出現(xiàn)。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)踐來(lái)看，過(guò)高的負(fù)債經(jīng)營(yíng)使得企業(yè)的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力降低，通過(guò)負(fù)債融資的項(xiàng)目一旦無(wú)法獲得預(yù)期收益，或者無(wú)法滿足償還負(fù)債的時(shí)間要求，權(quán)益資本收益將大幅下降，影響企業(yè)資金鏈，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。并且項(xiàng)目融資成本增高，使房地產(chǎn)業(yè)脫離民生屬性，向金融屬性靠攏，影響整體行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控體系缺乏

企業(yè)內(nèi)部控制是做好運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管控的基礎(chǔ)。企業(yè)通過(guò)良好的內(nèi)控體系，對(duì)資金運(yùn)營(yíng)和管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估、預(yù)警、分析和解決，提前做好資金預(yù)案，幫助企業(yè)有條不紊的開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，降低潛在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)，現(xiàn)代化治理方式還不完善，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)，并沒(méi)有建立專門的機(jī)構(gòu)對(duì)資金進(jìn)行管控，在內(nèi)部控制體系不完善的情況下，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)，償債能力較低，增大了內(nèi)部資金鏈斷裂造成項(xiàng)目開發(fā)停滯的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）兩項(xiàng)資產(chǎn)占比過(guò)高，資金運(yùn)營(yíng)效率偏低

房地產(chǎn)企業(yè)資金前期投入較大，存貨占比較高，再加客戶絕大多數(shù)會(huì)選擇金融機(jī)構(gòu)按揭貸款或分期付款的形式進(jìn)行交易，使得資金回收速度較慢，應(yīng)收賬款較多，從而使得兩項(xiàng)資產(chǎn)在整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表中的占比高企不下。根據(jù)中指研究所2017年對(duì)40個(gè)知名房企近6年的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)融資環(huán)境趨緊的情況下，2017年大部分房企的負(fù)債水平不斷提升;存貨均值占總資產(chǎn)比重為48.9%，資產(chǎn)總額同比增長(zhǎng)41.2%;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降。在政策趨嚴(yán)、銷售受抑的情況下，房企為了穩(wěn)定開發(fā)項(xiàng)目大力補(bǔ)倉(cāng)，導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度整體不斷下降，這也給企業(yè)帶來(lái)更大的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)化內(nèi)在資金管理，提升庫(kù)存去化速度，加快現(xiàn)金流回收是房地產(chǎn)行業(yè)的首要任務(wù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制優(yōu)化資金管理的建議

（一）加強(qiáng)內(nèi)部控制的執(zhí)行力度

房地產(chǎn)企業(yè)要督促內(nèi)部控制發(fā)揮作用，首先要建立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者審計(jì)委員會(huì)管轄下的審計(jì)機(jī)構(gòu)，通過(guò)審計(jì)部門的合理設(shè)置以達(dá)到審計(jì)工作的獨(dú)立性要求。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)直接對(duì)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者審計(jì)委員會(huì)負(fù)責(zé)，保證審計(jì)過(guò)程不受干擾，審計(jì)成果可信可用，不斷完善內(nèi)部控制體系。其次做好內(nèi)部控制的日常工作：加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查工作，確保資金業(yè)務(wù)活動(dòng)有章可循，合法合規(guī);嚴(yán)格開展專項(xiàng)監(jiān)督檢查，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)控風(fēng)險(xiǎn)的高發(fā)地帶執(zhí)行專項(xiàng)檢查，確保內(nèi)部控制在關(guān)鍵環(huán)節(jié)不存在漏洞。尤其是對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的運(yùn)行監(jiān)督，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生;實(shí)施明確的權(quán)責(zé)對(duì)等制度，在監(jiān)督檢查工作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題實(shí)施崗位問(wèn)責(zé)，防止內(nèi)部審計(jì)和日常監(jiān)督檢查形式主義的狀況出現(xiàn)。通過(guò)良好的內(nèi)部控制體系來(lái)確保資金運(yùn)營(yíng)的安全和效率。

（二）建立健全資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)除了市場(chǎng)波動(dòng)環(huán)境下的不可控因素，還包括一些可控因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過(guò)程中的各個(gè)環(huán)境都有可能產(chǎn)生人為因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以及財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)等。企業(yè)需要建立健全的資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)等技術(shù)手段，來(lái)盡可能的規(guī)避和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制要結(jié)合自身實(shí)際，按照已有的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和項(xiàng)目效益，為管理層各類經(jīng)濟(jì)決策提供支持。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的高度依賴，容易給企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)困境，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨債務(wù)危機(jī)甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，企業(yè)要利用資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的判斷與分析，合理利用資源，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本風(fēng)險(xiǎn)，以盡可能小的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)最大利益。

（三）優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)提高資金管理效率

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)除了追求發(fā)展規(guī)模，還應(yīng)該注重發(fā)展的質(zhì)量，在市場(chǎng)規(guī)模增大的同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)，搭建高效的管理系統(tǒng)，進(jìn)行數(shù)字化管理系統(tǒng)升級(jí)，圍繞高周轉(zhuǎn)目標(biāo)，控制成本費(fèi)用，減少資金浪費(fèi)，加快資金回收。第一，嚴(yán)格把關(guān)資金開支，實(shí)施考核機(jī)制，將每一項(xiàng)資金管理任務(wù)進(jìn)行量化，責(zé)任落實(shí)在每個(gè)部門甚至人員身上，確保每一筆資金流出都有負(fù)責(zé)人員。第二，國(guó)內(nèi)融資趨緊環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要積極探索多元融資渠道，通過(guò)銀行貸款、資產(chǎn)證券化或海外融資等多條路徑補(bǔ)充資金，合理制定資金使用方案，盡量做到早期通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿投入的資金能與最終項(xiàng)目回款形成完整的資金鏈條，警惕高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)現(xiàn)金流安全。

（四）嚴(yán)控兩項(xiàng)資產(chǎn)率實(shí)現(xiàn)資金快周轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款及存貨占比偏高，影響資金周轉(zhuǎn)效率，給企業(yè)帶來(lái)較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第一，要不斷提高信用政策的科學(xué)性，做好歷史數(shù)據(jù)分析，制定出符合企業(yè)實(shí)際情況的信用期長(zhǎng)度;第二，縮短項(xiàng)目周期，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，爭(zhēng)取以項(xiàng)目留存資金為主，信貸資金為輔的方式發(fā)展新項(xiàng)目;第三，加速銷售回款，減少存貨資金的占用，促進(jìn)資金良性循環(huán)。財(cái)務(wù)規(guī)劃應(yīng)通過(guò)內(nèi)部收益率、銷售凈利率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、簽約回款率、投資回報(bào)周期及資本回報(bào)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)去衡量、評(píng)價(jià)不同項(xiàng)目資金使用效率及項(xiàng)目效益的高低，從而促使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)家貨幣政策緊縮，現(xiàn)售政策的試行以及土地成本高企的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)若要擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展，必須要警惕在高杠桿負(fù)債經(jīng)營(yíng)下的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。最有效的路徑是增強(qiáng)內(nèi)生性資金管理的優(yōu)化建設(shè)，積極探索多元融資渠道有效性，提升資金管理水平，不斷優(yōu)化企業(yè)管理，降低資本成本，在此基礎(chǔ)上促進(jìn)盈利能力提升，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

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