關(guān)于如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理研究

李洪剛

[摘要]隨著我國(guó)社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民群眾的生活水平逐漸提升，隨之而來的是民眾對(duì)商品房的需求逐年遞增，這給我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展契機(jī)，大量的投資者蜂擁而至進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資，求得收益的最大化。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常典型的資金密集型行業(yè)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，商品房的數(shù)量和規(guī)模都逐年增長(zhǎng)，這也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的資金壓力，同時(shí)增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。文章就從動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式角度出發(fā)，介紹了動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的概念及基本原則，分析了動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用可行性，指出了我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理中存在的一些問題，研究并探討如何有效地構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目動(dòng)態(tài);財(cái)務(wù)管理

[DOI]1013939/jcnkizgsc201928110

1動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的基本原則

為了更加有效地發(fā)揮出動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的效果，應(yīng)當(dāng)遵循動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的四項(xiàng)基本原則：第一，合法性原則。主要是指房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理必須要遵循國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在規(guī)則允許的范疇之中進(jìn)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理工作，以防房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)過程之中出現(xiàn)違反國(guó)家法律法規(guī)的現(xiàn)象。第二，適應(yīng)性原則。主要是指房地產(chǎn)企業(yè)所構(gòu)建的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式必須要與企業(yè)自身的實(shí)際狀況和企業(yè)當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和民生的發(fā)展水平相適應(yīng)，并能夠根據(jù)企業(yè)的發(fā)展和未來的戰(zhàn)略規(guī)劃以及不斷變化的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行及時(shí)有效地調(diào)整和優(yōu)化。除此之外，還必須保證房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的可行性和可操作性。第三，一貫性原則。主要是指房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式必須要保持連續(xù)性和一致性，因?yàn)閯?dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理需要結(jié)合對(duì)于企業(yè)和項(xiàng)目未來發(fā)展目標(biāo)以及規(guī)劃進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)管理，這是一個(gè)需要長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行的管理模式，因此必須杜絕朝令夕改等不利于房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式執(zhí)行的現(xiàn)象發(fā)生，從而有效保障動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理工作的順利執(zhí)行。第四，整體性原則。主要是指房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式不僅要適應(yīng)于企業(yè)當(dāng)前的整體情況，還要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，與企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃相適應(yīng)，并在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式執(zhí)行的過程中與企業(yè)其他財(cái)務(wù)管理制度通力協(xié)作，有效保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平的提升。

2動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的可行性分析

21房地產(chǎn)企業(yè)具備大規(guī)模應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的基本條件

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式是隨著信息化技術(shù)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的，十分強(qiáng)調(diào)對(duì)于財(cái)務(wù)信息的實(shí)時(shí)性和及時(shí)性，因此對(duì)于應(yīng)用企業(yè)的硬件條件和信息化水平要求較高，即需要具備先進(jìn)的財(cái)務(wù)信息處理系統(tǒng)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力雖然參差不齊，但是大部分企業(yè)都具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，并且普遍意識(shí)到了信息化管理的快速處理能力的重要性。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)辦公，只要建立起相應(yīng)的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，開發(fā)出相應(yīng)的信息處理工具，再結(jié)合云計(jì)算平臺(tái)就能夠有效地促進(jìn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)具備大規(guī)模運(yùn)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的基本條件。

22房地產(chǎn)企業(yè)具備廣泛的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理需求

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)本身行業(yè)的特殊性，其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的資金數(shù)量極其龐大，開發(fā)一個(gè)樓盤所需資金動(dòng)輒數(shù)億、數(shù)十億，這給房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作帶來了巨大的壓力，因此房地產(chǎn)企業(yè)急需提升自身財(cái)務(wù)管理水平和應(yīng)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的需求。通過對(duì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)可以十分輕松地實(shí)時(shí)了解到項(xiàng)目的資金使用情況，大大增強(qiáng)了企業(yè)使用資金的準(zhǔn)確度和安全性，也為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供了更多的依據(jù)。

3我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理存在的問題

31房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理工作重視程度不夠

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，部分企業(yè)還處于粗放化管理中，再加之動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理理論出現(xiàn)的時(shí)間較晚，目前的房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理相關(guān)的理論研究無法完全滿足企業(yè)的需求，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理工作的重視程度不夠。企業(yè)的管理者沒有重視動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理工作，那么就不能很好地實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源的優(yōu)化配置，同時(shí)在人員配置方面比較隨意，造成企業(yè)相關(guān)人員的能力和專業(yè)程度不夠，工作效率低。

32房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理監(jiān)督機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)在建立健全企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理監(jiān)督機(jī)制上做得不夠。很多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)組織架構(gòu)上未能按照規(guī)定組建董事會(huì)、管理層等，或者僅僅作為形式并沒有充分發(fā)揮組織結(jié)構(gòu)的職能，使企業(yè)成為“一言堂”，大股東直接對(duì)企業(yè)的管理人員有任免權(quán)，以至于企業(yè)管理層難以真正發(fā)揮其應(yīng)有權(quán)力。

在企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理監(jiān)管機(jī)制方面，存在“外部監(jiān)管難，內(nèi)部監(jiān)管松”的問題。由于政府的相關(guān)審計(jì)部門不可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)情況完全了解，只要房地產(chǎn)企業(yè)有意隱瞞或者篡改一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就可以有效規(guī)避審查，而民間的審計(jì)機(jī)構(gòu)因?yàn)樽陨砝娴膯栴}，可能會(huì)受到房地產(chǎn)企業(yè)的影響而無法嚴(yán)格按照監(jiān)管要求辦事，因此從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督角度來說，外部監(jiān)管執(zhí)行難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部監(jiān)督容易受到來自企業(yè)高層的影響，其監(jiān)管力度不夠，執(zhí)行力不強(qiáng)，造成房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)管不嚴(yán)，容易引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。

33房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理主體素質(zhì)有待提高

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理工作主要面對(duì)的是企業(yè)管理人員和財(cái)務(wù)管理人員。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理人員的安排上任人唯親，使得企業(yè)的重要部門被能力不足的人所掌控，且這些人員因?yàn)榕c企業(yè)高層有關(guān)系缺乏自主學(xué)習(xí)的動(dòng)力，造成房地產(chǎn)企業(yè)在重大決策時(shí)面臨困難。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員普遍缺乏國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)和政策的了解，同時(shí)欠缺對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及與動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理理論相關(guān)的知識(shí)學(xué)習(xí)和財(cái)務(wù)崗位職業(yè)道德的培養(yǎng)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作存在較多漏洞。

4房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的構(gòu)建是影響房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重要工程，因此在模式構(gòu)建之前必須要明確構(gòu)建的原理，即在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的框架下利用信息化技術(shù)實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)的財(cái)務(wù)信息動(dòng)態(tài)監(jiān)控，再基于相關(guān)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的處理和反饋，將房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理構(gòu)建為一個(gè)可以及時(shí)反映出企業(yè)和項(xiàng)目資金運(yùn)行情況，并且可以有效模擬未來發(fā)展?fàn)顩r的信息化處理平臺(tái)。因此做好房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的構(gòu)建工作主要有以下幾點(diǎn)：第一，需求分析。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式必須要緊密貼合房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的要求和亟待解決的問題來進(jìn)行構(gòu)建，一般而言就是要將房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和管理中的各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)化，并進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)快速準(zhǔn)確的信息化管理。第二，系統(tǒng)板塊設(shè)計(jì)。確定好動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的需求分析后，需要根據(jù)其功能要求進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的板塊設(shè)計(jì)。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的板塊設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目可行性研究、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)信息整合、企業(yè)績(jī)效評(píng)估和企業(yè)項(xiàng)目成本控制等。第三，房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的集成管理。在財(cái)務(wù)信息整合后，需要能夠進(jìn)行科學(xué)有效的信息處理，主要包括財(cái)務(wù)成本分解、前期準(zhǔn)備工作、成本跟蹤管理、評(píng)估考核和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理等流程，這些流程都需要緊密配合才能最大化地發(fā)揮動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的效果，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化。

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