“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策研究

【摘要】本文以當(dāng)前國家營業(yè)稅改革為研究背景，以房地產(chǎn)企業(yè)為主要研究對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在國家稅制改革進(jìn)程中受到的影響進(jìn)行了深入探討。通過此次研究發(fā)現(xiàn)在營改增過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及行業(yè)多、項(xiàng)目建設(shè)周期長、成本費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜等原因，減稅效果不理想，因此本文提出了優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案的建議，以期優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方案。

【關(guān)鍵詞】營改增;增值稅;房地產(chǎn)企業(yè)

1、“營改增”概述

1.1營業(yè)稅和增值稅

營業(yè)稅作為國家稅收的重要組成部分，對(duì)其概念基本上沒有存在爭(zhēng)議的情況，是以在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)所取得的營業(yè)額為課稅對(duì)象而征收的一種商品勞務(wù)稅，房地產(chǎn)業(yè)繳納稅額當(dāng)中，營業(yè)稅占比最大。從我國企業(yè)繳納營業(yè)稅的客觀實(shí)踐來說，國家條例規(guī)定中營業(yè)稅的概念較為狹隘，營業(yè)稅在我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷發(fā)展中，其概念和定義也在不斷的發(fā)展和演變，因此，結(jié)合當(dāng)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的特點(diǎn)，營業(yè)稅的主要定義要素不僅僅包含征稅范圍，應(yīng)當(dāng)是在我國國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)的單位和個(gè)人經(jīng)營所得的一部分按照一定的比例繳納的稅金，才是廣義上的營業(yè)稅的真正內(nèi)涵。

根據(jù)不同國家客觀實(shí)際情況，增值稅的征收范圍和征收稅率不盡相同，但是從不同國家征收增值稅的方式和特點(diǎn)來說，增值稅一般被定位為：商品在生產(chǎn)或者流通時(shí)的增值部分進(jìn)行課稅的稅種，這種定義包含了勞務(wù)雇傭、勞務(wù)輸出等無形的商品產(chǎn)生的增值內(nèi)容，因此，增值稅的征收對(duì)象為市場(chǎng)上流通的商品、商品的生產(chǎn)過程和勞務(wù)等，不同國情的增值稅征收情況也有較大的差異。

1.2“營改增”的政策

從我國營業(yè)稅改增值稅的客觀情況來看，其稅制改革主要表現(xiàn)在營業(yè)稅并入增值稅，其價(jià)內(nèi)稅的特征也隨之改變?yōu)閮r(jià)外稅。另外，受讓無形資產(chǎn)和購買不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣稅額等舉措也是本次稅制改革的重點(diǎn)內(nèi)容。在這次稅制改革中，我國稅務(wù)管理部分進(jìn)一步完善了我國稅率制度，強(qiáng)化了稅收工作征管制度，進(jìn)一步提高了社會(huì)資本的配置架構(gòu)和配置效率水平，有利于行業(yè)內(nèi)的良性競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理水平，契合了我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展思路，對(duì)我國整體產(chǎn)業(yè)調(diào)整和深化社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革具有重要的意義。

1.3“營改增”的意義

1.3.1釋放了明顯的直接減稅效應(yīng)

我國堅(jiān)持稅負(fù)總體不變或者略有下降的原則實(shí)施“營改增”改革，因稅率下降和取得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等原因，房地產(chǎn)業(yè)納稅人稅收負(fù)擔(dān)總體上明顯減輕。根據(jù)粗略的統(tǒng)計(jì)計(jì)算，在營改增改革擴(kuò)展到全國后，每年可以為房地產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)納稅人減少約1200億元的稅收，這不僅使得試點(diǎn)納稅人經(jīng)營負(fù)擔(dān)減輕，更是增加了社會(huì)資金對(duì)試點(diǎn)行業(yè)的信心和吸引力，為我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新動(dòng)力。

1.3.2促使企業(yè)加速發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)

由于營改增的施行，房地產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)企業(yè)需要更加專注于可抵扣增值稅專用發(fā)票的取得，從而降低自身稅負(fù)，減少成本。因此，這就需要企業(yè)從財(cái)務(wù)管理到經(jīng)營管理都更加的注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部規(guī)范化管理。在這次改革過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅是被動(dòng)接受變革，更多的是根據(jù)稅制變化做出自我調(diào)整，比如嚴(yán)格自身財(cái)務(wù)管理制度，注重自身議價(jià)能力，調(diào)整自身經(jīng)營模式等。這些改變必將極大的提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。而隨著房地產(chǎn)企業(yè)制度管理的加強(qiáng)，企業(yè)的創(chuàng)新能力也必將得到提高，在改革過程中各種新思路新方式不斷被創(chuàng)造出來，為行業(yè)的未來發(fā)展提供了良好的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了社會(huì)就業(yè)，促進(jìn)了民生安穩(wěn)。

1.3.3穩(wěn)定市場(chǎng)和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展

一方面，營改增稅制改革使得房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)普遍降低，而這種降低意味著企業(yè)成本的降低，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格水平也將在國家調(diào)控的環(huán)境中逐漸趨于平緩，而價(jià)格的平緩一定程度上會(huì)帶來需求的上升，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是絕對(duì)的利好消息。另一方面，從上下游關(guān)系來看，此次稅制改革使得房地產(chǎn)上下游企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來完全貫通，以前斷裂的抵扣鏈條得以連接完整，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)得到第二產(chǎn)業(yè)的支持，使得企業(yè)能夠從橄欖形組織中走出來，轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)膯♀徯徒M織，強(qiáng)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)以及市場(chǎng)營銷環(huán)節(jié)，加強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)以及行業(yè)健康發(fā)展。

1.3.4降低重復(fù)納稅和加快產(chǎn)業(yè)融合

“營改增”對(duì)企業(yè)健康發(fā)展還體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。一是在之前營業(yè)稅的時(shí)代，營業(yè)稅金無法得到抵扣，產(chǎn)業(yè)鏈條拉的越長，需要繳納的稅金就越多，企業(yè)的重復(fù)繳納的稅金就越多，而這種重復(fù)繳稅的情況在營改增后將得到根本的解決，使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)降低，效率提高。二是“營改增”后，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)外購勞務(wù)成本中繳納的稅金得到抵扣，使得第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)減少自身的勞務(wù)成本，將更多的勞務(wù)外包出去，加強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。并且使得一二三產(chǎn)業(yè)之間的社會(huì)分工更加明確，各產(chǎn)業(yè)間的協(xié)同效果得到提高。以此分析，由于重復(fù)征稅的現(xiàn)象不再出現(xiàn)，一二產(chǎn)業(yè)企業(yè)為了降低成本而不得不成立的內(nèi)部服務(wù)部門將會(huì)得到解放，一方面釋放出的社會(huì)需求可以加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面一二產(chǎn)業(yè)分離出來的服務(wù)部門又將為房地產(chǎn)業(yè)提供新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域機(jī)會(huì)。而且由于都是繳納增值稅，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的整個(gè)鏈條都可以得到抵扣，不會(huì)存在產(chǎn)業(yè)鏈斷層現(xiàn)象。而不同的企業(yè)可以將自身并不重要的非核心業(yè)務(wù)分離出來，更好地促進(jìn)自身企業(yè)專業(yè)化發(fā)展，更好地培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使得整個(gè)社會(huì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到系統(tǒng)性優(yōu)化。

2、“營改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題

2.1企業(yè)所得稅提高

房地產(chǎn)業(yè)在享受到營業(yè)稅改增值稅有利條件的同時(shí)，也遇到了一些問題。首先，“營改增”前，產(chǎn)生于企業(yè)采購以及購買固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額是無法抵扣的，與其他采購成本一并計(jì)入固定資產(chǎn)成本;“營改增”后，該進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，使得以入賬金額計(jì)算的折舊減少、企業(yè)的利潤提高，從而引起所得稅的增加。其次，根據(jù)會(huì)計(jì)科目之間及利潤表的勾稽關(guān)系，計(jì)入營業(yè)稅金及附加項(xiàng)目的營業(yè)稅，在計(jì)算所得稅時(shí)可以扣除;而在應(yīng)交稅費(fèi)科目中，增值稅不可抵減所得稅。所以，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅會(huì)隨之增加。

2.2營業(yè)收入降低

“營改增”前，營業(yè)稅在銷售額中不需要剔除，所以房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際收入與利潤表中所列營業(yè)收入一致?！盃I改增”后，增值稅不可計(jì)入商品或勞務(wù)的銷售收入，須與銷售收入分離。再如，當(dāng)企業(yè)購買固定資產(chǎn)時(shí)，按營業(yè)稅計(jì)算，其繳納的進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)入固定資產(chǎn)，不能抵扣營業(yè)稅;按增值稅計(jì)算，其繳納的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣銷項(xiàng)稅，不計(jì)入固定資產(chǎn)。因此，利潤表中的營業(yè)收入需要減去增值稅稅額，從而營業(yè)收入將降低。

2.3經(jīng)營現(xiàn)金流出減少

第一，對(duì)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流的影響體現(xiàn)在稅額變動(dòng)影響各項(xiàng)稅費(fèi)的支付?！盃I改增”如果能減輕企業(yè)稅負(fù)，那么將減少企業(yè)現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展提供充足資金，以優(yōu)化核心業(yè)務(wù)。

第二，“營改增”后，購進(jìn)固定資產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，房地產(chǎn)銷售代理等中介企業(yè)可以通過購買物業(yè)等固定資產(chǎn)以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，減少企業(yè)增值稅稅負(fù)，從而減少各項(xiàng)稅費(fèi)支出和經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出。

3、國外房地產(chǎn)企業(yè)稅收法律經(jīng)驗(yàn)借鑒

在不動(dòng)產(chǎn)租賃活動(dòng)中，同樣按居住用不動(dòng)產(chǎn)和非居住用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分類。幾乎所有經(jīng)合組織成員國家都對(duì)居住用不動(dòng)產(chǎn)的租賃行為免征增值稅。但在奧地利，住房租金適用10%的低稅率。與不動(dòng)產(chǎn)買賣類似，對(duì)非居住用不動(dòng)產(chǎn)的租賃行為，大部分國家采取增值稅豁免政策，但冰島、日本、新西蘭和土耳其等國家對(duì)非居住不動(dòng)產(chǎn)租賃行為征稅，并適用標(biāo)準(zhǔn)稅率。原則上，房產(chǎn)的租賃不需要繳納增值稅，因此這些選擇對(duì)非居住用不動(dòng)產(chǎn)租賃行為適用征稅法的國家與加拿大的增值稅稅務(wù)處理類似，允許出租人自愿進(jìn)行登記成為增值稅的納稅人。

綜上，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的買賣和租賃行為的增值稅稅務(wù)處理是基本一致的。然而，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有免稅性質(zhì)的用途改為商業(yè)用途，或由商業(yè)用途等改為免稅性質(zhì)用途的情況，大部分國家都對(duì)此規(guī)定了一個(gè)調(diào)整期限。其中大部分歐盟成員國的調(diào)整期限為10年，意大利規(guī)定的調(diào)整期限為5年，新西蘭則沒有對(duì)調(diào)整期限進(jìn)行限制。具體舉例說明，若不動(dòng)產(chǎn)在使用3年后，其免稅用途改為需要征稅的用途，則原來豁免稅額中的70%可以用于抵扣。

4、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的建議

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)最先感受到企業(yè)稅負(fù)方面的變化，以及稅負(fù)變化導(dǎo)致的企業(yè)利潤變化。這些變化也帶來了新的機(jī)遇?！盃I改增”后，企業(yè)為減稅負(fù)和增利潤，應(yīng)當(dāng)盡可能多的追求進(jìn)項(xiàng)稅以抵扣銷項(xiàng)稅，在財(cái)務(wù)上制定新的稅收籌劃方案，并根據(jù)新方案調(diào)整經(jīng)營管理方式、方法及策略，不僅可以適應(yīng)此次國家稅制改革，更能從改革中抓住機(jī)會(huì)，獲得更大的利益。

4.1加強(qiáng)稅票內(nèi)部控制，提高財(cái)務(wù)管理水平

為應(yīng)對(duì)“營改增”政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題，首先要加強(qiáng)公司員工的稅收政策及相關(guān)知識(shí)學(xué)習(xí)，使得各相關(guān)部門，如市場(chǎng)部、招采部、項(xiàng)目部，以及行政部等都掌握一定的稅收政策及稅收籌劃的相關(guān)知識(shí)。在實(shí)際工作中加強(qiáng)增值稅票的內(nèi)部管理，對(duì)增值稅發(fā)票的領(lǐng)購、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認(rèn)證等過程，按國家有關(guān)發(fā)票及增值稅發(fā)票管理的法律法規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)不可抵扣項(xiàng)目要加強(qiáng)宣傳學(xué)習(xí)，通過案例分析等方式強(qiáng)化增值稅抵扣政策相關(guān)知識(shí)，從而防范取得不可抵扣發(fā)票、發(fā)票遺失或損毀，以及發(fā)票開具不當(dāng)?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)針對(duì)可抵扣增值稅專用發(fā)票建立專人保管制度和詳細(xì)的登記臺(tái)賬，重視對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)進(jìn)行相應(yīng)的科目更新和升級(jí)，提高財(cái)務(wù)核算水平。通過對(duì)比測(cè)算，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體稅負(fù)變化，了解掌握稅收政策的變動(dòng)，以及采取積極的應(yīng)對(duì)措施。

4.2加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理，提高進(jìn)項(xiàng)抵扣金額

“營改增”后，采用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過向產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)獲取增值稅專用發(fā)票進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理和稅收籌劃工作。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購材料及選定施工企業(yè)的過程中，可以要求供應(yīng)商和施工單位提供增值稅專用發(fā)票。一是，材料招標(biāo)采購階段，在合同中明確約定發(fā)票開具事項(xiàng)，提出需要開具可進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅專用發(fā)票。二是，資格審查時(shí)要選擇具有增值稅一般納稅人資格的施工企業(yè)，保障能夠取得增值稅專用發(fā)票。三是，在支付款項(xiàng)時(shí)，不僅要求收款方提供可進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅專用發(fā)票，還要保證收款單位、開票單位及合同簽署單位三方的信息一致，確保發(fā)票的有效性。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營中，如組織員工團(tuán)建、舉行年度大會(huì)、抽取出游獎(jiǎng)勵(lì)等，都可以提前做好稅收籌劃，盡可能地獲得增值稅專用發(fā)票，降低企業(yè)稅負(fù)水平。

4.3調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長效管理機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況日趨嚴(yán)峻。在國家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售預(yù)冷，銷售價(jià)格趨于穩(wěn)定，通過提高單價(jià)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購房者的方法已經(jīng)不可行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須創(chuàng)新產(chǎn)品供給策略和調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)整體稅負(fù)的目的，如商業(yè)地產(chǎn)具有較靈活的定價(jià)權(quán)，是住宅地產(chǎn)限價(jià)大背景下的轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的理想工具。此外，“營改增”政策對(duì)新老房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行不同征收稅率的規(guī)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目的真實(shí)開發(fā)進(jìn)度確定合理的計(jì)稅方法。例如，近年來海南省部分市縣的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目緩慢，項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生了國家稅制改革。因此按文件規(guī)定，企業(yè)應(yīng)將該類型項(xiàng)目的不同產(chǎn)品進(jìn)行劃分，合理確定計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)和分?jǐn)偝杀举M(fèi)用，從而使得銷售收入與成本支出相匹配。隨著“營改增”政策的進(jìn)一步完善與落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)稅制改革和市場(chǎng)發(fā)展的需要，也應(yīng)當(dāng)思考如何進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)轉(zhuǎn)型，重新審視市場(chǎng)定位和確定目標(biāo)客戶群體，創(chuàng)新地產(chǎn)項(xiàng)目供給類型和方式，必要時(shí)進(jìn)行上下游資源整合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從而有效地降低企業(yè)整體稅負(fù)。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”政策進(jìn)一步完善的過程中，應(yīng)該積極制定合法可行的稅收籌劃方案，降低企業(yè)整體稅負(fù)，積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)。

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作者簡介：

吳云（1984-），女，漢，籍貫海南，職務(wù)副總經(jīng)理/職稱中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，學(xué)歷碩士研究生，工作單位儋州市鄉(xiāng)村振興投資開發(fā)有限公司，研究方向土地資源管理、區(qū)域經(jīng)濟(jì)。