當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理方法探究

吳淑婭

摘 要 在眾多項目開發(fā)中，房地產(chǎn)項目需要的投資數(shù)額比較大，從項目的開始直至結(jié)束，都需要資金在其中運轉(zhuǎn)，因此，合理管控資金鏈?zhǔn)钱?dāng)前房地產(chǎn)健康發(fā)展的根本。近年來，我國不斷出臺針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，這就使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)資金鏈管理方式已經(jīng)不符合當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此探究符合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理鏈的方式是必然趨勢。本文通過概述當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，針對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理提供參考策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 資金鏈 管理方法

一、前言

就房地產(chǎn)的性質(zhì)而言，其屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，管理資金鏈的好壞程度直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。本文對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理方法進行探究，主要有完善房地產(chǎn)資本市場、進一步擴寬融資渠道、擴寬房地產(chǎn)資金回流渠道，進而縮短資金回收期、運用科學(xué)合理的方式進行資金鏈管理，形成系統(tǒng)性管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，降低資金負(fù)債率，運用品牌效應(yīng)加強對房地產(chǎn)企業(yè)金融發(fā)展趨勢的預(yù)測等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈概述

所謂資金鏈，從整體上來講，其中包括融資、業(yè)務(wù)等方面的資金內(nèi)容，同時也是保證整個房地產(chǎn)企業(yè)順利運行的基本鏈條。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈中涵蓋房地產(chǎn)項目自開發(fā)至結(jié)束全過程的資金流動。房地產(chǎn)行業(yè)在運行過程中需要大量資金的支持，如果沒有資金，就無法保證房地產(chǎn)企業(yè)項目的正常運行。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金無法滿足項目對資金方面的需求，因此企業(yè)要想生存發(fā)展，最重要的途徑就是外部融資。當(dāng)前，我國資金鏈主要分為三個部分：其一，資金來源主要包括銀行機構(gòu)、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)投資者以及房產(chǎn)合伙基金;其二，資金使用主要包括土地使用、房產(chǎn)開發(fā)、建筑以及房產(chǎn)運營;其三，資金回流主要包括重要客戶以及消費者方面。

三、解決當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理問題的對策

（一）完善房地產(chǎn)資本市場，進一步擴寬融資渠道

從根本上來說，只有確保金融市場發(fā)展穩(wěn)定，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場中獲得更多的房地產(chǎn)項目開發(fā)資金。雖然我國當(dāng)前資本市場發(fā)展有了很大的進步，但從整體上來看，還需要進一步加大房地產(chǎn)資本市場的改革力度，提升房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場中的競爭實力，同時，對金融市場的監(jiān)督管理工作也要加強重視，以此來維護當(dāng)前金融市場的發(fā)展秩序，為房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場發(fā)展中構(gòu)建良好的發(fā)展環(huán)境，創(chuàng)新符合當(dāng)前市場發(fā)展的金融產(chǎn)品，進而提高投資資本市場發(fā)展熱度。就融資渠道少這一問題而言，其對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著很大的制約性，因此擴寬融資渠道是促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必經(jīng)之路。在當(dāng)前新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與經(jīng)營商進行合作融資，兩者共同參與到房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一方面，有效降低開發(fā)商在房地產(chǎn)項目投資中的風(fēng)險，確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定進行，另一方面，品牌效應(yīng)能夠切實促進商業(yè)性房產(chǎn)的銷售，具有經(jīng)營方面的優(yōu)勢，進而可實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）擴寬房地產(chǎn)回流渠道，進而縮短資金回收期

房地產(chǎn)資金回流主要有兩種方式，一種是銷售資金回流，另一種是租賃資金回流。當(dāng)前我國房地產(chǎn)采取的回流方式主要是銷售資金回流，這種方式對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成了一定的發(fā)展壓力。房地產(chǎn)在銷售過程中，因銷售的原因?qū)Y金回流的速度或進程造成影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)沒有資金去開發(fā)新項目，基于此，必須重視加快房地產(chǎn)企業(yè)的銷售資金回流。

筆者對擴寬房地產(chǎn)資金回流渠道提出幾點建議：其一，進一步完善典當(dāng)市場，以此來有效提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場發(fā)展中的銷售速度，進而縮短資金回收時間;其二，加大對政府采購市場的完善力度，利用政府采購市場方式來滿足購買房地產(chǎn)能力低而且有買房需求的消費者;其三，向個人或者相關(guān)投資機構(gòu)出售商業(yè)抵押貸款支持券，以此來提升相關(guān)貸款機構(gòu)的借貸能力，積極關(guān)注有關(guān)信托投資融資方面的渠道，以此為基礎(chǔ)豐富房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場中的投資品種，還可以關(guān)注非銀行類型的金融融資渠道，以此來擴大房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場中的資金來源，有效保障房地產(chǎn)企業(yè)的項目資金充足和穩(wěn)定。[1]

（三）運用科學(xué)合理的方式進行資金鏈管理，形成系統(tǒng)性管理

一般來說，完整的資金鏈主要由三個部分構(gòu)成，資金籌集、資金使用以及資金回流，要想對資金鏈條進行科學(xué)管理，就需要對以上三部分進行全方面、全過程的動態(tài)管理，逐漸形成系統(tǒng)性的管理方式。其一，要想切實擴寬房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的融資渠道，就應(yīng)該權(quán)衡各種資金來源的成本以及其中存在的風(fēng)險，探索符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的海外基金、典當(dāng)短期等融資渠道和方式，同時還要采取有效措施控制因融資產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險;其二，在資金使用過程中，還要加強對其預(yù)算方面的管理，這主要在于房地產(chǎn)經(jīng)營具有階段性特征，在引入資金時應(yīng)該把握融資實際，對房地產(chǎn)項目進行整體性的分析和測算，為資金管理提供可靠、真實的信息，建立房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險預(yù)警機制，有效避免資金鏈危機事件，同時做好項目成本控制工作，運用資源整合的方式減少對企業(yè)中閑置資金的占用，有效降低整個房地產(chǎn)企業(yè)的成本投資水平;其三，做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流部分工作，在當(dāng)前樓市政策背景下，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實際，做好房產(chǎn)銷售策劃以及房產(chǎn)營銷方面的工作，通過市場調(diào)查，分析當(dāng)前市場上的客戶群實際情況，從而針對性擴展市場，以此來進一步加快資金回流速度。

（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，降低資金負(fù)債率

就房地產(chǎn)企業(yè)的特征而言，其具有投資大、開發(fā)時間長等特征，但從資金方面來講，房地產(chǎn)企業(yè)本身擁有的可支配資金有限，而房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量投資資金，基于此，要想切實保證企業(yè)投資項目的順利進行，需要企業(yè)通過舉債外借方式進行資金周轉(zhuǎn)，否則就會因此造成資金鏈斷裂，對企業(yè)的發(fā)展造成不利影響。要想切實保證企業(yè)具有合理的資產(chǎn)負(fù)債率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身實際加強對應(yīng)收付賬務(wù)的管理，及時將企業(yè)應(yīng)收的資金收回，減輕企業(yè)未來在資金運轉(zhuǎn)中的支付壓力，進一步加快企業(yè)資金流的流動，提升對有效資金的使用效率，提升企業(yè)的銷售水平，豐富銷售經(jīng)驗，減少企業(yè)存貨量，提升企業(yè)中流動資金的比例，加強對資金的管理工作。另外，還要將企業(yè)各個項目中的現(xiàn)金溢余以及企業(yè)工作業(yè)務(wù)方面的考核等相結(jié)合，建立獎懲機制，以此來提升企業(yè)員工在未來工作中的積極性。[2]

（五）運用品牌效應(yīng)，加強對房地產(chǎn)企業(yè)金融發(fā)展趨勢的預(yù)測

由于當(dāng)前我國針對房地產(chǎn)企業(yè)出臺了一系列收緊政策，這在一定程度上加速了房地產(chǎn)企業(yè)“入冬季”的到來。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身開發(fā)能力不足也是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金困難的重要原因之一，而房產(chǎn)降價也無法吸引消費者買房的原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目沒有竣工，從而導(dǎo)致消費者對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力表示懷疑。優(yōu)秀的品牌可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中最大限度避免政策帶來的不利影響，因此，要想切實提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場發(fā)展中的開發(fā)實力和能力，可通過樹立品牌形象，促進企業(yè)健康、順利發(fā)展，同時還能切實達(dá)到房地產(chǎn)項目的預(yù)期銷售水平。要想切實保證房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈處于穩(wěn)定狀態(tài)，就應(yīng)該保證金融市場的穩(wěn)定。就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實際情況而言，其對金融政策方面的關(guān)注度還有待進一步提升，但總的來說，由于房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場中獲取的信息有限，其對金融市場的發(fā)展趨勢把握不準(zhǔn)確，因此提出應(yīng)對資金鏈危機的針對性方案存在一定的難度。[3]

四、結(jié)語

資金鏈作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵，企業(yè)中各項經(jīng)營活動都離不開資金的支持。本文通過分析幾個方面的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理方法，希望能夠以此為房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理提供幫助。

（作者單位為天津天房天陸置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 張洪衛(wèi).新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題與對策[J].財會學(xué)習(xí)，2018（18）：89-90.

[2] 崔存金.當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)強化資金管理的思路[J].會計師，2017（07）：31-32.

[3] 徐政偉.當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)強化資金管理的對策[J].知識經(jīng)濟，2017（11）：123-124.