淺談土地供應(yīng)及其對房地產(chǎn)市場價格的影響

劉永強

摘要：近幾年來，隨著經(jīng)濟改革的步伐越發(fā)快速，土地供應(yīng)的形勢也越發(fā)緊張起來。土地出讓的數(shù)據(jù)逐年下滑，導(dǎo)致供應(yīng)與需求不平衡，從而抬高了地價與房地產(chǎn)市場的價格，更使得土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大的危機。面對這一現(xiàn)象，筆者試從構(gòu)件基于市場需求的土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場組件協(xié)調(diào)機制，希望能夠為解決這一問題提供思路。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng);房地產(chǎn)市場價格;房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場價格和土地供給之間的關(guān)系相當(dāng)密切，從土地出讓數(shù)量下降分析供需失衡現(xiàn)象，對解決房地產(chǎn)市場價格波動很有意義。本文將以烏魯木齊作為實證對象，分析土地供應(yīng)及土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場價格影響的相關(guān)問題。

一、土地供應(yīng)對對房地產(chǎn)市場價格影響因素分析

（一）土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場價格的關(guān)系

土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)市場價格之間是互相影響的，兩者之間的影響體現(xiàn)在兩個角度，首先是土地供應(yīng)的總數(shù)量關(guān)系到房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)總量的數(shù)量，即當(dāng)土地供應(yīng)數(shù)量不足時就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)總量與種類的降低，從而抬高房地產(chǎn)市場價格;其次則是從主體心理預(yù)期來思考，經(jīng)濟發(fā)展與消費的需要將會對房地產(chǎn)市場價格施加影響，從而改變房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。一般來講，土地供應(yīng)量的數(shù)量決定著房地長市場產(chǎn)品數(shù)量，兩者通過容積率指標來體現(xiàn)這種影響關(guān)系[1]。

（二）土地供應(yīng)價格對房地產(chǎn)市場的影響分析

土地供應(yīng)價格與房地產(chǎn)市場的價格是一種雙向影響的關(guān)系。無論是土地價格還是房地產(chǎn)市場價格，兩者都具有權(quán)益價格的屬性。而土地價格主要由土地需求來決定，這意味著土地需求將會直接引導(dǎo)土地價格的變動。房地產(chǎn)市場價格的變化則由土地供應(yīng)與土地需求共同絕對，一般來講，當(dāng)房地產(chǎn)的土地需求增長的時候，會導(dǎo)致土地價格的上漲，而當(dāng)土地價格上漲到一定程度就會促使房地產(chǎn)廠商投入更多的土地要素，從而刺激增長土地需求。土地價格升高是源自于房地產(chǎn)價格高，而并非是房地產(chǎn)價格高由土地價格高來決定。

（三）土地供應(yīng)方式對房地產(chǎn)市場價格的影響

土地供應(yīng)方式對房地產(chǎn)市場價格影響主要體現(xiàn)在其方式的不同上，土地供給有掛牌出讓、招標出讓、拍賣出讓與協(xié)議出讓等方式，土地公開出讓的方式往往會引發(fā)極大的競爭，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格的突然暴增，另外這種方式的土地供給方式還會降低交易成本，降低土地價格[2]。

（四）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場價格之間的關(guān)系

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場價格的影響主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，一方面是因為土地供給用途的結(jié)構(gòu)將會造成房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)的變化，另一方面土地供應(yīng)類別將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行重組，還有土地供應(yīng)數(shù)量也會對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)造成一定的影響，這三者共同影響了房地產(chǎn)市場價格。

二、從烏魯木齊看土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場價格影響的具體表現(xiàn)

根據(jù)大量資料表明，目前烏魯木齊的房地產(chǎn)業(yè)處在開發(fā)市場全面加速與消費市場穩(wěn)定上升的階段，在這一階段下，烏魯木齊的城市建設(shè)要求一定的土地需求，隨著用地需求的逐年上漲，烏魯木齊的中心城區(qū)土地供給數(shù)量也在逐漸上升。從近年來烏魯木齊的中心城區(qū)土地供應(yīng)總量來看，2015年為398.25萬平方米，2016年為418.56萬平方米，2017年為496.91萬平方面，呈現(xiàn)逐年遞增的發(fā)展態(tài)勢。烏魯木齊的土地供應(yīng)總量的逐年增長從一定程度解決了房地產(chǎn)市場供應(yīng)需求緊張的問題[3]。雖然整體形勢比較不錯，但從細節(jié)來看仍然有很多有待解決的問題。

（一）居住用地供應(yīng)數(shù)量下降導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升

最近幾年，烏魯木齊的商品房市場始終呈現(xiàn)供不應(yīng)求、供遠小于求的情況，即使烏魯木齊地方政府部門已經(jīng)進行一系列整改的措施，增加大量居住用地供給量，但隨著大量農(nóng)民工涌入城市以及其他二三線城市的人口涌入，增加的居民用地供給量已無法滿足市場的需求。這一現(xiàn)象直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商競爭的激烈，促使土地成交價不斷攀升。當(dāng)開發(fā)商拿到了土地，為了彌補之前競拍的成本，會增大商品房銷售的價格，當(dāng)商品房價格上漲之后，又會反過來刺激促使土地價格的上漲，導(dǎo)致惡性循環(huán)現(xiàn)象的發(fā)生，土地價格與房地產(chǎn)市場價格都嚴重上漲，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展[4]。

（二）供給比例失調(diào)，住房困難已成事實

供給結(jié)構(gòu)比例失調(diào)不僅發(fā)生在烏魯木齊市，在很多城市都有著這樣的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為中低價商品住房供小于求，高價商品房空置率過高。這一現(xiàn)象的發(fā)生不利于房地長市場的長遠布局，應(yīng)當(dāng)對商品住宅用地進行宏觀調(diào)控，增加保障性的住房用地，避免中低價位商品住房與高價位商品房的差異，從而解決低收入家庭難以住房的現(xiàn)象。

（三）供應(yīng)管理不到位導(dǎo)致囤地與炒地現(xiàn)象的發(fā)生

烏魯木齊的房地產(chǎn)商非法囤地與炒地現(xiàn)象相當(dāng)嚴峻，這主要是因為缺少土地供給后續(xù)監(jiān)督。很多開發(fā)商招標得到土地后卻不建設(shè)項目，將土地閑置待價而沽，再拍賣出更高的價格。房地產(chǎn)市場價格的非正常高漲與地方政府管理不足有著不可分割的因果關(guān)系[5]。

三、土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場價格協(xié)調(diào)建議

（一）土地供應(yīng)計劃的完善

土地供需平衡對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的平衡相當(dāng)關(guān)鍵，而土地供應(yīng)計劃又關(guān)系到土地供需平衡。在制定土地供應(yīng)計劃的過程中，應(yīng)當(dāng)對住宅用地進行嚴格把控，對土地供應(yīng)的節(jié)奏要符合市場需求。

（二）土地供應(yīng)模式的創(chuàng)新

從烏魯木齊目前面臨的土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場價格窘境來看，需要加快改變政府單一集中性供應(yīng)土地的形式，不斷擴大土地供應(yīng)的來源，實現(xiàn)土地供應(yīng)形式的多樣化，實現(xiàn)市場供應(yīng)平衡。具體可以改變土地供應(yīng)“雙軌制”，將批租模式改變成年租模式，并改善地價稅等。這樣做可以有效促進土地增值，使土地市場更加健康地發(fā)展。另外值得一提的是，土地供應(yīng)方式的創(chuàng)新需要對土地招標、拍賣與掛牌進行嚴格的監(jiān)督管理，避免出現(xiàn)土地流失的現(xiàn)象。

（三）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的完善

烏魯木齊房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中，應(yīng)當(dāng)加強土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的布局變化，從市場供應(yīng)角度來制定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)與布局的情況，確保土地正常需求，避免不合理需求的發(fā)生。此外根據(jù)住宅用地以及商服用地的需求，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際的情況來具體供應(yīng)[6]。

（四）強化土地供應(yīng)管理

要想實現(xiàn)土地供應(yīng)管理效率的上升，必須要加強地方政府對房地產(chǎn)市場影響控制的協(xié)調(diào)發(fā)展目標，完善土地供給管理機制。一方面，要加強地方政府土地管理部門改革強度，實現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)管理和土地經(jīng)營分離，構(gòu)建土地管理、經(jīng)營、監(jiān)督三權(quán)分立的體制。另一方面，需要規(guī)范土地使用管理，加強對土

地供給管理的監(jiān)督。

四、結(jié)語：

構(gòu)建土地市場與房地產(chǎn)市場的良性互動關(guān)系是實現(xiàn)土地供給與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)。應(yīng)妥善處理兩者之間的關(guān)系，促進土地供給市場與房地產(chǎn)市場的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻：

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[3] 王慶芳. 淺談不動產(chǎn)價格的影響因素及決策建議——以房地產(chǎn)行業(yè)為例[J]. 納稅， 2018， No.195（15）：214-215.

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[5] 周文平， 湯玉， 馬金金. 各類住房土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場的關(guān)系探析[J]. 中國市場， 2017，34（25）：15-17.

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