房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理探究

祝威黎

摘要：如今房地產(chǎn)建筑行業(yè)面臨著越來越激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身的核心競爭力，不斷提高企業(yè)的精細(xì)化的管理機(jī)制與方法這一重要決策，也在很大程度上決定了能否在市場競爭中獲得成功;文章主要討論的便是房地產(chǎn)企業(yè)工程的項(xiàng)目精細(xì)化管理問題，目的在于促使其管理水平的不斷提高，進(jìn)而促進(jìn)我國建筑行業(yè)獲得長期發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);工程項(xiàng)目;精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目有著投資大，周期長，過程復(fù)雜的特點(diǎn)。近年來，許多企業(yè)出于快速擴(kuò)張、減少風(fēng)險(xiǎn)并且提高資金周轉(zhuǎn)率的原因，大量采用“快周轉(zhuǎn)”模式來開發(fā)項(xiàng)目;追求項(xiàng)目開發(fā)速度的同時(shí)，放棄了品質(zhì)、創(chuàng)新、服務(wù)等所應(yīng)有的堅(jiān)持。隨著社會進(jìn)步，人們對生活品質(zhì)日益增長的需求，對產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)的要求也隨著著時(shí)代面越來越高，所以如今的房地產(chǎn)業(yè)也要順應(yīng)時(shí)代的變化而作出相應(yīng)的改變。

精細(xì)化管理是一種技術(shù)和方法，在企業(yè)的發(fā)展運(yùn)行中，有關(guān)的企業(yè)管理者借助其來對產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整、開展服務(wù)等活動。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高與核心競爭力的增加，很有必要在房地產(chǎn)企業(yè)中加強(qiáng)應(yīng)用精細(xì)化管理方式。

一、精細(xì)化管理及其內(nèi)容

（一）精細(xì)化管理。精細(xì)化管理確保在專業(yè)化、系統(tǒng)化的基礎(chǔ)上，借助信息化、數(shù)據(jù)化這一手段，使客戶的需求盡可能得到滿足，以便促使效率提高、競爭實(shí)力增強(qiáng)。精細(xì)化管理細(xì)化處理了企業(yè)運(yùn)營中的很多工作內(nèi)容，逐一分解了管理對象，使其趨于具體化、清晰化和程序化，通過宏觀管理與微觀管理相結(jié)合的處理方式，從而真正落實(shí)好管理者的責(zé)任，并指導(dǎo)、規(guī)范好每一個(gè)員工該做什么事，如何把工作做好。企業(yè)也通過借助精細(xì)化管理措施的實(shí)施，從而促使企業(yè)管理逐步實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、規(guī)范化和個(gè)性化。

（二）主要內(nèi)容。精細(xì)化管理包含了很多方面的內(nèi)容，且在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中貫穿始末。就房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的主要內(nèi)容來看，具體包括：明確的規(guī)范要求、精細(xì)化的流程控制、清晰的審核過程、明確的分析過程和細(xì)致的規(guī)劃過程。

二、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理現(xiàn)狀

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之快速發(fā)展。然而我國的房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展時(shí)間不長，房地產(chǎn)企業(yè)主要是中小型企業(yè)，就房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理來看，還有不少問題存在：（1）多數(shù)中小型房地產(chǎn)工程項(xiàng)目以粗放型管理模式為主，管理不夠規(guī)范;（2）有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度不夠科學(xué)合理，采用的還是比較專制的“人治”手段，體現(xiàn)出松散、低效的管理狀態(tài)，評價(jià)、監(jiān)督和激勵(lì)工作難以全面進(jìn)行，工作人員積極性也很難全面調(diào)動起來;（3）房地產(chǎn)業(yè)管理人員總體素質(zhì)水平不高，參差不齊，難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理;（4）在財(cái)務(wù)管理對成本過度控制，未能以房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全局為著眼點(diǎn)，將材料使用等的細(xì)節(jié)問題忽視了，所以易造成“豆腐渣”工程的出現(xiàn);（5）有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對精細(xì)化管理理念的迎合，沒有能夠與工程項(xiàng)目特點(diǎn)相結(jié)合，只保留形式，缺乏靈活的管理;此外，工程項(xiàng)目實(shí)施的過程中，未能關(guān)注周邊環(huán)境，造成施工垃圾污染、噪聲污染等不良情況的出現(xiàn)。

存在的這些問題，對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度造成了嚴(yán)重阻礙，同時(shí)也使得項(xiàng)目競爭力大大降低了。所以，急需在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中將精細(xì)化管理模式貫徹落實(shí)好，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)一步提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理措施

（一）設(shè)計(jì)的精細(xì)化管理。設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)了非常重要的地位，也直接影響到了70%的開發(fā)成本，我對設(shè)計(jì)的精細(xì)化管理主要列下5個(gè)重點(diǎn)進(jìn)行控制。1）首先，通過對地塊周邊環(huán)境、開發(fā)周期、稅務(wù)政策，類似項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)研，并提供充分的數(shù)據(jù)及細(xì)節(jié)研究給項(xiàng)目作一個(gè)準(zhǔn)確合適的定位;2）根據(jù)項(xiàng)目定位，結(jié)合成本、合作經(jīng)驗(yàn)、業(yè)內(nèi)評價(jià)來選用適合該項(xiàng)目的顧問及設(shè)計(jì)單位;3）選用并明確適合項(xiàng)目的各類標(biāo)準(zhǔn)以統(tǒng)一設(shè)計(jì)的方向;4）結(jié)合總計(jì)劃制定設(shè)計(jì)計(jì)劃，控制好各個(gè)階段的出圖時(shí)間;5）工程實(shí)施時(shí)，設(shè)計(jì)需全程參與，以便于工程現(xiàn)場得到等一時(shí)間的技術(shù)專業(yè)支持。

（二）財(cái)務(wù)的精細(xì)化管理。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)管理可以給項(xiàng)目開發(fā)提供資金風(fēng)險(xiǎn)評估、預(yù)控以及資金的管控思路，是必不可少的管理措施，對財(cái)務(wù)的精細(xì)化管理措施，我總結(jié)出以下幾點(diǎn)：1）前期財(cái)務(wù)成本測算，需要有多元化的資金籌集方式作保障，使企業(yè)的資金來源更加穩(wěn)定;2）計(jì)算資金回正節(jié)點(diǎn)，結(jié)合自身的發(fā)展需要，建立合適的預(yù)算管理制度，從而客觀、公正的對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理以及發(fā)展情況進(jìn)行評價(jià)，使企業(yè)管理者獲得科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)，為企業(yè)決策提供依據(jù);3）根據(jù)回正時(shí)間來調(diào)整銷售、設(shè)計(jì)、招投進(jìn)度及工程開發(fā)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)各部門之間的聯(lián)系，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算方案。4）規(guī)范工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的財(cái)務(wù)管理及實(shí)時(shí)了解政府的稅務(wù)政策，如財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變化需及時(shí)調(diào)整工程策略以應(yīng)對。

（三）施工成本精細(xì)化管理。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目存在工期長、時(shí)間跨度大、建筑市場行變化快等特點(diǎn)，所以往往難以準(zhǔn)確把握材料價(jià)格，其往往存在較大的波動幅度，這也就在無形中增加了工程項(xiàng)目成本控制的難度。1）首先，可以通過統(tǒng)計(jì)歷年建材、勞動力價(jià)格的波動以及合作商提供價(jià)格的校對，來建立企業(yè)內(nèi)部價(jià)格庫為企業(yè)項(xiàng)目提供成本的標(biāo)準(zhǔn)參考;2）重視對設(shè)計(jì)的成本控制，通過控制設(shè)計(jì)階段的工時(shí)成本，以及結(jié)合造價(jià)、賣價(jià)來介入設(shè)計(jì)定位以提早控制工程項(xiàng)目的開發(fā)成本;3）在項(xiàng)目開發(fā)過程中，可考慮分段進(jìn)行成本核算（地下、地上、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、裝修）讓成本細(xì)分為各個(gè)階段進(jìn)行，以減少成本核算滯后所帶來的影響。4）對工程實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更、施工簽證需提供詳細(xì)的依據(jù)及說明，以保證真實(shí)性、合理性;5）成本管理工作要從項(xiàng)目定位到項(xiàng)目竣工貫穿于整個(gè)開發(fā)過程，保證其連續(xù)性、完整性會對項(xiàng)目及企業(yè)提供非常有用的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。

（四）施工材料的精細(xì)化管理。1）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)對所合作過的材料供應(yīng)商所提供的材料品質(zhì)、加工運(yùn)輸速度、價(jià)格、品格效應(yīng)等各方面進(jìn)行綜合評價(jià)，并可通過其他房產(chǎn)業(yè)交流合作經(jīng)驗(yàn)，以挑選出綜合能力最高的材料供應(yīng)商作為優(yōu)先全作伙伴，并定期對名單進(jìn)行重新評判更新;2）對材料選用、廠房供應(yīng)地考察、到場驗(yàn)收、保修保養(yǎng)制定嚴(yán)格的內(nèi)部規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)來控制材料品質(zhì)，并最大程度減少偷工減料的可能性。

（五）施工進(jìn)度的精細(xì)化管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)：1）根據(jù)初步設(shè)計(jì)來確定項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃;2）根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃來初步確定設(shè)計(jì)出圖進(jìn)度、招投標(biāo)進(jìn)度、財(cái)務(wù)安排;3）隨著設(shè)計(jì)深度加大，不斷優(yōu)化各類進(jìn)度，保證在工程項(xiàng)目的預(yù)計(jì)期限之內(nèi)，按照工程項(xiàng)目的總目標(biāo)來優(yōu)化配置各方面的資源;4）根據(jù)各類進(jìn)度來規(guī)定各類合作單位工作計(jì)劃，在工程實(shí)施過程中，不斷糾正、調(diào)整工程實(shí)施情況，如此這樣一直循環(huán)往復(fù)，直至項(xiàng)目竣工、驗(yàn)收合格和交付使用。

三、結(jié)語：

作為一個(gè)國家的支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否良好將會在很大程度上影響著國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。為了在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)建筑企業(yè)一定要對工程施工中的精細(xì)化管理予以高度重視，對施工管理過程中存在的問題進(jìn)行正確的分析，不斷地創(chuàng)新和完善工程精細(xì)化管理模式，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)管理逐漸趨向精細(xì)化、規(guī)范化，最終實(shí)現(xiàn)我國建筑行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

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