“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃研究

方園媛

摘?要：作為我國改革新時期改革進程中舉足輕重的稅制改革，“營改增”這一改革方向?qū)τ谖覈愔频陌l(fā)展產(chǎn)生了重要的影響，對于我國政策的發(fā)展也有十分積極的作用。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，“營改增”對于其稅負和土地增值稅的清算也產(chǎn)生了十分重要的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃也應(yīng)當在這一基礎(chǔ)上有相應(yīng)的發(fā)展和改變。本文落實于實際，以營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的變化等進行概念闡述并對增值稅后的清算時點、項目扣除金額、征稅范圍等進行籌劃。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

一、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)中土地增值稅的概念概述

營改增的政策使用從本質(zhì)上來說是將應(yīng)稅項目中的營業(yè)稅額繳納改成向國家稅務(wù)機關(guān)的增值稅繳納，這順應(yīng)了我國經(jīng)濟的發(fā)展整體走向，對于我國稅制改革來說是一項重要的內(nèi)容，它包含了我國新時期的稅制改革中所蘊含的政策方向和經(jīng)濟價值取向，是我國稅務(wù)管理對于促進各行各業(yè)平穩(wěn)發(fā)展所做出的貢獻[1]。從營改增稅額的發(fā)展形式來看，它對于我國第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著十分積極的促進作用，是改善分稅制弊端的重要舉措。營改增政策對于土地增值稅有著重要影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)中的營銷業(yè)績、利潤等都產(chǎn)生了十分重要的影響。在這一基礎(chǔ)上而衍生出的房地產(chǎn)企業(yè)對于營改增土地增值稅的稅收籌劃也應(yīng)當有所作為，并結(jié)合國家政策和法律政策來對增值稅清算籌劃做出對策。

二、營改增政策對于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的影響

（一）營改增政策對于抵扣項目的整體影響

營改增項目在實際實施的過程中首先的影響是對土地增值稅抵扣項目產(chǎn)生的影響。根據(jù)實際的相關(guān)的法律文件要求，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅額屬于抵扣項目。其項目名稱為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，在營改增政策實行以后，相關(guān)文件政策要求將該項目中的房地產(chǎn)增值稅從中去除，因此其可抵扣項目的金額有所減少。根據(jù)文件要求，房地產(chǎn)企業(yè)在實際進行土地增值稅清算時，其土地成本作為資金成本支出應(yīng)當計入其中，成本費用等的使用與其他類型的費用支出將作為不同的業(yè)務(wù)種類和發(fā)票種類等進行統(tǒng)一整理[2]。例如，在實際的營業(yè)稅發(fā)票中，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票金額確認計入到可抵扣項目稅額之中，并進一步進行確認和扣除;在對于增值稅普通發(fā)票和專用發(fā)票時，二者的處理方式也有所不同，從其扣除的方式來看，增值稅普通發(fā)票主要是將發(fā)票金額進行確認并進行扣除，專用發(fā)票所面臨的功能主要是對憑證記載不含稅金額和稅額進行操作，不含增值稅額在其中得到確認。

（二）營改增政策對于增值額和稅款的影響

營改增對于土地增值稅的影響不僅僅產(chǎn)生在可抵扣項目之中，更產(chǎn)生在對房地產(chǎn)項目中的稅款預(yù)交中，從下發(fā)的文件要求來看，營改增政策實行之后的房地產(chǎn)企業(yè)中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入將不再計入增值稅收入行列，但是相比之前，其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當計入增值稅中，作為價內(nèi)收入[3]。因此，從增值稅項目的變動程度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅由以前的從價內(nèi)稅轉(zhuǎn)變成了價外稅，在實際的繳納稅款中，該部分的稅款繳納將轉(zhuǎn)換成不含稅收入。從實際的效果來看，營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)中的土地增值額產(chǎn)生了一定的積極影響，企業(yè)的稅負相應(yīng)地得到了降低。除此之外，營改增后的系統(tǒng)對于地稅和增值稅也產(chǎn)生了一定的影響，房地產(chǎn)的應(yīng)繳納增值稅與土地增值稅應(yīng)當按照不同的比例來進行征收，否則會造成“重復(fù)征稅”的現(xiàn)象。從而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。

三、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算籌劃方案

（一）土地增值稅的清算時點延緩

土地增值稅清算的稅收籌劃應(yīng)當從宏觀全局上進行統(tǒng)籌整理和協(xié)調(diào)，從具體的籌劃角度和方式來看，應(yīng)當對戰(zhàn)略規(guī)劃中所面臨的主要困難和節(jié)點來進行整體規(guī)劃，重視重點，不斷加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)[4]。首先，土地增值稅中的清算時點應(yīng)當?shù)玫揭欢ǖ难泳彛瑥倪@一方面來降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。由于營改增本身存在著營業(yè)稅和土地增值稅并存的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的財務(wù)管理和稅收管理也面臨著“重復(fù)征稅”的負擔，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當在這一過程中重視與地區(qū)稅收管理部門的溝通和了解，將土地增值稅中出現(xiàn)的問題進行及時反饋，加強與稅務(wù)機關(guān)之間的聯(lián)系。在具體的操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當樹立正確的納稅觀念和稅收意識，在前期和后期分繳不同的稅目，避免由于資金流動問題而造成的稅收負擔。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)中也面臨著預(yù)征代清算的項目，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當在這一背景下積極與當?shù)氐亩悇?wù)部門進行及時溝通，從而來降低自身的納稅負擔。

（二）可扣除項目金額在稅收籌劃中的運用

在涉及到對可扣除項目的金額管理中，在對土地增值稅點進行清算時點延緩的基礎(chǔ)上，更應(yīng)對可扣除項目進行研究，從而實現(xiàn)有效的合理避稅，從減輕企業(yè)自身壓力和稅收壓力的基礎(chǔ)上提高企業(yè)的資金流動能力，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。在實際的項目運行中，可以采取根據(jù)現(xiàn)有稅法的方式來對可扣除項目費用和增值稅等進行綜合計算，并進而對營業(yè)稅、建設(shè)費等費用進行綜合計算，從而得出該房地產(chǎn)項目中隱藏的利潤[5]。從實際的角度出發(fā)，對于項目的裝修工程的啟用能夠進一步提升稅收籌劃空間，在提升項目扣除額的基礎(chǔ)上降低增值率，從而有效增加可扣除項目金額，納稅成本也會在這一基礎(chǔ)上得到降低。

（三）征稅范圍中土地增值稅的籌劃應(yīng)用

在土地增值稅過程中的稅收籌劃應(yīng)用能夠充分對征稅范圍進行籌劃，從而將房地產(chǎn)企業(yè)的稅負得到有效降低，進而提升盈利能力。在營改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)仍然可以通過對住宅房屋等的開發(fā)通過選擇不同的合作團隊等來對進行合理避稅。但是從住宅房屋的成品銷售時，相關(guān)法律條文對于土地增值稅中的納稅率有所規(guī)定。因此，房地產(chǎn)項目應(yīng)當在這一基礎(chǔ)上對稅收的實際發(fā)展狀況進行整體規(guī)劃，對節(jié)稅、避稅的做法進行綜合整理。除此之外，在清算時，房屋所有權(quán)的固定則就表明土地增值稅的支出即為不需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的代建房工程開展時，就必須要統(tǒng)籌考慮、規(guī)劃利用，從而實現(xiàn)合理的避稅。

（四）納稅籌劃運用到利息支付的過程中

利息支付對于房地產(chǎn)開發(fā)起來說也是一項必不可少的支出。在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當充分利用現(xiàn)有的法律條款來與金融機構(gòu)等進行充分的信息交流和溝通，土地增值稅的繳納要在這一過程中得到充分的協(xié)調(diào)，最大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)自身的利息成支出，從而實現(xiàn)合理的稅收籌劃。在不同的選擇方式下，清算模式和貸款利息模式對其自身稅收負擔產(chǎn)生著不同影響，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當綜合效果，來選擇較為合理的支付方式。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身資金周轉(zhuǎn)的特殊性致使土地增值稅的清算也會受到一定的影響。在營改增政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當對自身的土地增值稅的稅收籌劃等進行綜合管控，不斷提升其清算技巧和發(fā)展模式，以此來提升房地產(chǎn)企業(yè)的避稅能力、合理減輕其稅收壓力，同時不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，從資金流動的角度來推動房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。在清算稅收籌劃研究中，必須重視到可扣除項目金額、土地增值稅的征稅范圍、利息支付機構(gòu)等方面對于支付環(huán)節(jié)的籌劃和利用。

參考文獻：

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