栗璐雅
摘要:房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),從近年的房地產(chǎn)發(fā)展情況來看,為我國的經(jīng)濟發(fā)展提供了巨大的動力,為我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況也可以從市場經(jīng)濟發(fā)展的整體情況角度來看,反映國民經(jīng)濟發(fā)展的整體趨勢。鑒于此,本文對房地產(chǎn)市場存在的問題、影響因素及長效機制構(gòu)建進行了分析,以供參考。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;問題;影響因素;長效機制
隨著2019年進入下半年,樓市也進入了下半場,房企融資額逐月減少,從瘋狂融資進入了融資艱難的階段,與此同時,筆者周圍一些“炒房者”也愈發(fā)感受到了“賣房難”。房地產(chǎn)市場降溫的現(xiàn)象背后,必然有國家“看不見的手”在進行著調(diào)控,習(xí)總書記在最近的講話中也提到:“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?!?/p>
一、房地產(chǎn)市場發(fā)展背景
從1998年國務(wù)院發(fā)布通知,完全停止住房實物分配制度開始,我國逐漸進入住房市場化、貨幣化階段,房地產(chǎn)金融也才開啟了真正意義上的發(fā)展。但是由于市場不成熟,經(jīng)濟制度不完善等原因,我國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸多問題,主要有:
(一)商品房空置率過高
一方面房價持續(xù)上漲,另一方面,市場上卻出現(xiàn)了鄂爾多斯“鬼城”的現(xiàn)象。這主要是由于兩個原因:其一,政府和開發(fā)商盲目看好房地產(chǎn)發(fā)展前景,過度開發(fā),導(dǎo)致供大于求,新住宅被空置,出現(xiàn)無入住率的現(xiàn)象。其二,一些非理性投資者抱著投機炒作的目的進入市場,購房不住,抬高了房價,使得房地產(chǎn)市場供需不匹配,真正有剛需的中低收入家庭反而買不起房。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)整體房價漲速過快
我國房價高不再是新的話題,房地產(chǎn)炒作頻繁出現(xiàn),房價上漲速度超過了平均水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局對近幾年房子成交量以及成交價格的統(tǒng)計顯示,2005年-2017年間,我國整體商品房平均成交價格由2900元左右每平方米上升到平均9000元左右每平方米,僅12年的時間價格上漲了接近3倍。而北京某知名房地產(chǎn)評估師通過計算同質(zhì)住房變化因素,計算出我國房地產(chǎn)12年上漲了6.5倍左右,基本每年能上漲近20%,而我國平均人均收入遠遠沒有超越這個水平。整體房價的過快上漲,會大大降低我國居民的生活水平,不利于國家的長遠發(fā)展,抑制房價漲速,制定相關(guān)措施,解決房地產(chǎn)行業(yè)不正常上漲現(xiàn)象,是我們面臨的重要問題。
二、房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的影響因素
(一)人口因素對房地產(chǎn)市場的影響
人口因素包括人口數(shù)量、人口增長、人口比率、人口遷移、人口政策等,某一城市的人口增長、人口流入、優(yōu)秀人才政策的引進都會影響房地產(chǎn)需求,從而影響房地產(chǎn)價格。目前,很多大城市紛紛出臺相應(yīng)人才引入政策,給予購房補貼和一次性購房補助,不僅形成城市人口的直接流入,更是增加了高層人才住房需求,提高住房價格。
(二)貨幣政策與信用政策對房地產(chǎn)市場的影響
無論是貨幣政策還是信用政策都通過調(diào)整市場的貨幣量,有效地影響房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)需求。例如:當(dāng)國家實行寬松的貨幣政策時,市場上的貨幣較多,物價上漲,人民幣貶值,通貨膨脹高,房價可能會上漲。另外,國家限制房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道,如果房地產(chǎn)建設(shè)資金不足,也會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制構(gòu)建措施
(一)建立健全的房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)
我國土地廣闊,人口多,所以不同地區(qū)人群在用房需求上有著一定的差異性。這也就要求了相關(guān)部門能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展政策的制定時,能夠?qū)Σ煌巳旱挠梅啃枨蠹右詫嵉卣{(diào)研,并以此為依據(jù),建立健全且完善的住房保障體系,確保我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)能夠更加和諧和穩(wěn)定。要建立一套以商品房為主,以廉租房和經(jīng)濟適用房為輔的住房供應(yīng)體系,一方面,政府也應(yīng)該制定專門的法律法規(guī)政策,對房地產(chǎn)的開發(fā)行為進行約束和規(guī)定,使房地產(chǎn)的開發(fā)行為能夠得到法律的強制約束。另一方面,要能夠完善廉租房、經(jīng)濟適用房的供應(yīng)政策,從而使其能夠與實際要求相符,提升政策的可行性,確保政策與大多數(shù)人的住房要求相符,進而使廉租房政策與經(jīng)濟適用房政策能夠起到維護社會和諧穩(wěn)定的根本作用。最后要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)交易手續(xù)加以精簡,進一步調(diào)控房地產(chǎn)的流通成本,從而使房地產(chǎn)資源的利用效率得到全面提升,使房地產(chǎn)投資風(fēng)險得到有效控制,從而推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)建立和完善房地產(chǎn)市場消費者維權(quán)渠道
在市場經(jīng)濟條件下,商品貿(mào)易應(yīng)該是人的理性活動,并遵守自愿、平等、公平和誠信的原則。但是由于房地產(chǎn)市場的壟斷性、對外性、信息不對稱性,消費者的利益容易受到侵害。利害關(guān)系受到侵害時,消費者首先選擇的不是司法途徑,而是投訴,如果投訴得不到解決,往往就變成了信訪上訪。這種現(xiàn)象的發(fā)生一方面是因為民眾的法治意識不強,法律素質(zhì)低,房地產(chǎn)專業(yè)法律知識不足,缺少法律維權(quán)經(jīng)驗和習(xí)慣;另一方面,也與打官司成本高執(zhí)行難以及矛盾解決社會現(xiàn)實有關(guān)。群眾遇到問題正常途徑無法解決時,小鬧小解決,大鬧大解決,不鬧不解決,信訪上訪比正常起訴投訴要效率高,這是一種不正常的現(xiàn)象。因此需要政府部門加大法律法規(guī)的宣傳,提高群眾依法維權(quán)意識,提供房地產(chǎn)專業(yè)知識幫助,提高群眾依法維權(quán)的能力。同時,還應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)市場消費者的維權(quán)渠道,在頂層設(shè)計上與“雙隨機、一公開”監(jiān)管制度適應(yīng),建立起全國房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為統(tǒng)一投訴電話、投訴網(wǎng)站和投訴處理機制,監(jiān)督地方解決問題。在基層房地產(chǎn)主管部門建立矛盾調(diào)解機制,處理一些小矛盾;建立縣級仲裁機構(gòu),提供司法援助等增加司法解決的簡捷途徑。
(三)加強行業(yè)自律和政府監(jiān)管
由于構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制是一項系統(tǒng)工程,除了上面提到的信貸、稅收、土地、保障房和住房租賃市場外,還涉及信息和預(yù)警、行業(yè)自律和監(jiān)管等方面。
(1)做好房地產(chǎn)信息和預(yù)警等基礎(chǔ)性工作。構(gòu)建強有力的房地產(chǎn)長效機制領(lǐng)導(dǎo)體系,在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記基礎(chǔ)上完善房地產(chǎn)信息,完整地記錄每戶家庭曾經(jīng)擁有和現(xiàn)在擁有的房屋信息以及人口信息、完整地記錄每套房屋的產(chǎn)權(quán)、租賃、流轉(zhuǎn)、按揭貸款、抵押融資和稅收等信息,為完善房地產(chǎn)信貸政策和稅收政策提供數(shù)據(jù)支撐。加強對房地產(chǎn)主體、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場的監(jiān)測,構(gòu)建房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系。(2)加強行業(yè)自律。開發(fā)商和房產(chǎn)中介要加強自律,發(fā)布真實房源、嚴格規(guī)范交易資金管理、禁止為不符合交易條件的房屋業(yè)主提供中介服務(wù)、不協(xié)助購房人偽造證明材料、不從事場外配資、不哄抬房價。(3)加強對房地產(chǎn)的監(jiān)管。各級地方政府要明確房地產(chǎn)預(yù)售許可項目建設(shè)工程的進度標(biāo)準(zhǔn),嚴格房地產(chǎn)項目預(yù)(銷)售價格、銷售方案和銷售合同網(wǎng)簽的備案管理,嚴格房地產(chǎn)項目樓盤銷售行為的有效監(jiān)管,加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員管理,加大房地產(chǎn)市場金融信貸的監(jiān)管,嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。
四、結(jié)語:
綜上所述,房價上漲得太快,投機性高,尤其是2015年和2016年大多數(shù)城市房價翻倍的現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場發(fā)展問題備受關(guān)注,因此要抓緊建立符合國家條件的基本制度和長期機制。抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。
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