房地產(chǎn)評估中的建筑物的損耗分析

朱山

摘要：近年來，我國建筑行業(yè)發(fā)展非常迅速，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)發(fā)展，使得城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷加快。國家對于基礎(chǔ)建設(shè)的投資力度也不斷增加，這使得我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，在一定程度上還拉大了國內(nèi)市場的剛性需求，推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所有的建筑從使用開始時就會隨著時間遞增其效用會遞減，這種遞減的現(xiàn)象我們在評估過程中常常稱為損耗，而造成損耗的原因又有很多，并且這些原因都不是獨(dú)立的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估;建筑物損耗

隨著我國整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，我國對于城鎮(zhèn)建設(shè)的力度加大，使得我國建筑行業(yè)有了新的發(fā)展空間。建筑物的損耗分為有形損耗和無形損耗前者是指由于使用和受自然力影響而引起的價值損失后者是指由于功能上和經(jīng)濟(jì)上的因素諸如技術(shù)進(jìn)步消費(fèi)觀念變更等原因而引起的價值損失。

一、我國房地產(chǎn)評估概況

我國相較于其他國家來說，房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是發(fā)展迅速，隨著國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府也不斷支持房地產(chǎn)評估研究工作，建立健全的、適合我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的房地產(chǎn)評估體系，而且高度重視房地產(chǎn)評估理論的發(fā)展和研究，頒布了相關(guān)制度，詳細(xì)地規(guī)定建筑物評估方法。我國設(shè)立房地產(chǎn)評估委員會，其中的研究人員通過對各地區(qū)房地產(chǎn)評估的理論和實際經(jīng)驗，并結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展情況，從而科學(xué)地制定了一套適應(yīng)我國社會主義發(fā)展的房地產(chǎn)評估體系，科學(xué)地制定我國房地產(chǎn)評估管理制度和建筑損耗評估體系。對房地產(chǎn)進(jìn)行評估是指通過專業(yè)的技術(shù)人員來對房地產(chǎn)的綜合價值進(jìn)行評估，同時參考國家房地產(chǎn)的評估程序和科學(xué)有效的方法，結(jié)合技術(shù)人員的綜合素質(zhì)來分析房價的變動因素，從而積極地展開房地產(chǎn)評估工作，這對于促進(jìn)價值開展評估和判定有重要意義。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而房地產(chǎn)評估方法也受國外評價體系的影響，更多的重視評價經(jīng)驗和效果，而對于建筑物的評估研究比較少，沒有進(jìn)行深入研究，這方面來看，我國對于建筑物的評估工作是較為欠缺的。目前來看，有關(guān)我國房地產(chǎn)評估分析的方法以及綜合系統(tǒng)應(yīng)用的研究較少，這對我國房地產(chǎn)評估體系的完善和發(fā)展有一定現(xiàn)實意義，我們還需要不斷創(chuàng)新、發(fā)展，創(chuàng)造出一套適合我國國情的房地產(chǎn)評估體系。

二、影響建筑物價值的因素和無形損耗之間的關(guān)系

1.物質(zhì)影響因素與無形損耗，影響建筑物的價值的物質(zhì)影響力取決于建設(shè)質(zhì)量以及設(shè)計與環(huán)境的適應(yīng)性和一般性。基于此，在對房屋價值評估的過程中，考慮建筑與環(huán)境的適應(yīng)性及一般性是非常必要的，如建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑布局等等，如若建筑的功能性出現(xiàn)貶值的情況，那么消費(fèi)者對于建筑的偏好有所改變，相應(yīng)的建筑物的價值有所降低。而造成建筑功能性貶值與無形損耗有直接關(guān)系，如地質(zhì)、地形、地勢、氣候、景色、生態(tài)及污染程度的變化，均會在無形之中降低建筑的功能性，導(dǎo)致建筑價值降低。2.經(jīng)濟(jì)影響因素與無形損耗，建筑物的經(jīng)濟(jì)性損耗應(yīng)主要反映由于外界經(jīng)濟(jì)因素的變化對建筑物價值的影響?；诖?，對能夠造成建筑物經(jīng)濟(jì)性出現(xiàn)無形損耗的情況予以分析，確定有多種經(jīng)濟(jì)因素均能造成無形損耗產(chǎn)生，如購買力水平下降、利率調(diào)整、政府經(jīng)濟(jì)干預(yù)、物價浮動等等，這些因素直接作用在房屋及其土地上，導(dǎo)致其價值在無形當(dāng)中發(fā)生損耗。3.政府影響因素與無形損耗，從微觀角度來分析，我國城市規(guī)劃設(shè)計情況，確定城市規(guī)劃的各種指標(biāo)均會影響土地資產(chǎn)，如土地用途、覆蓋率等等。相應(yīng)的政府在頒布的某些政策或者法律會直接影響房屋價值，而其影響是以無形損耗形式表現(xiàn)出來的。也就是說土地制度的實施、城市規(guī)劃、稅收政策、市政管理等因素看似與房屋價值毫無關(guān)系，但事實上有著千絲萬縷的聯(lián)系，造成房屋無形損耗的產(chǎn)生，導(dǎo)致房屋價值降低。

三、房地產(chǎn)評估中建筑損耗

房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)價值是建筑物價格和土地價格的有機(jī)結(jié)合，它具備兩種特性的內(nèi)涵和特征，一般情況下，房地產(chǎn)的價格包括成本和利潤兩個部分，而房地產(chǎn)建筑物的損耗也分為有形損耗和無形損耗。有形損耗主要是指建筑物在使用過程中受到外力和自然的影響，從而產(chǎn)生的建筑物價值流失或損失;另一方面，無形損耗治是指建筑物在功能、技術(shù)等方面隨著消費(fèi)觀念的變化而引起建筑物價值的流失。我們在進(jìn)行評估建筑損耗工作中，要尤其注意該建筑損耗是哪一類，從而清楚地知道建筑物價值流失的程度，這在房地產(chǎn)行業(yè)中對于損耗評估有著十分重要的意義。1.房地產(chǎn)建筑的折舊，在房地產(chǎn)行業(yè)中，我們對房地產(chǎn)建筑的使用過程會使建筑物的價值通過各種途徑來進(jìn)行流轉(zhuǎn)，而將建筑進(jìn)行折舊也算是其中價值轉(zhuǎn)移的一種途徑。在建筑折舊過程中，我們是以建筑損耗為基礎(chǔ)來確定的，而折舊和建筑損耗在會計學(xué)科當(dāng)中的定義又有一定差別，會計學(xué)上的折舊年限是對一類資產(chǎn)作出會計處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，它是一種高度集中的理論數(shù)據(jù)，而且具有普遍性和法定性，但是又不能代替實際情況下的個別性和特殊性，所以總體來看，我們在進(jìn)行房地產(chǎn)評估過程中，不能將折舊完全的代替為建筑損耗。由于建筑的現(xiàn)實狀況、維修條件不同，其損耗以及實際運(yùn)行功能也有所不同，在實際情況下，很多產(chǎn)品會提前報廢或超齡服役，這些都是由于不同的維修使用情況造成的結(jié)果。大多數(shù)情況下，類似的建筑經(jīng)過相同的時間，其建筑損耗各有不同。2.建筑物使用年限不同，每一幢建筑物的設(shè)計要求不同，所采用的建筑材料，設(shè)計年限不同，使得其實際使用年限必然不同，在評估中直接按照會計學(xué)中規(guī)定的折舊率年限的做法是欠妥的，應(yīng)當(dāng)通過實地勘察鑒定，包括必要時進(jìn)行技術(shù)測量，才能確定損耗，所有的房地產(chǎn)，通常從建筑的取得時開始就會隨著使用而發(fā)生效用遞減這種效用遞減的現(xiàn)象，在評估時稱為損耗，造成損耗的主要原因通?？煞譃樽匀灰蛩兀δ芤蛩睾徒?jīng)濟(jì)因素三類，但這些損耗因素并不是獨(dú)立作用的，物理的損耗因素會引起功能的損耗，功能的損耗又會反映到經(jīng)濟(jì)的損耗上，三者存在一定的互為因果關(guān)系，計算損耗時要求將三個因素分別論述和測算，然而，由于這些因素所成的損耗很難以分別計算，在實際評估操作中通常將三者視為一體來計算損耗折舊額，但是對有一定重要性，價值較高的建筑物應(yīng)盡可能做分類計算。

四、建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)實施細(xì)則的法律法規(guī)

相關(guān)的行業(yè)主管部門必須對現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充與完善，推出專門的房地產(chǎn)評估法，結(jié)合現(xiàn)階段的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及行業(yè)技術(shù)規(guī)范來進(jìn)行嚴(yán)格的管理，尤其是對行業(yè)內(nèi)存在的違法亂紀(jì)行為，制定相應(yīng)的處罰策略，對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如果投資總額較小則可以對項目的檔次進(jìn)行細(xì)分，避免由于量大收費(fèi)小而無人承接的問題。如果投資總額較大的項目，則可以實行檔次細(xì)分降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方式避免由于惡性競爭互相壓價，甚至出現(xiàn)私收回扣的問題，要建立健全評估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，保證對房地產(chǎn)評估行業(yè)的實施細(xì)則進(jìn)行補(bǔ)充與完善，促進(jìn)整個房地產(chǎn)評估活動能夠更加有法可依、有法可循。

五、結(jié)語：

我國房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)展，而房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)并不完善，有關(guān)房地產(chǎn)評估體系也不健全，我們要依據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)手段來不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)評估體系，為我國房地產(chǎn)行業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。

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