土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場影響探析

曾雪 楊雪蓮 朱圓夢 華怡萍

摘要：近年來，為了保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展，國家采取了一系列嚴(yán)苛的限購政策，使房地產(chǎn)逐漸回歸理性，但限購政策始終不具備持續(xù)性，長期有效的處理辦法仍是從土地供應(yīng)角度出發(fā)，理清各種土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響，從而進(jìn)行長期有效的調(diào)控。

關(guān)鍵詞：土地供應(yīng)政策;房地產(chǎn)市場;影響探析

Abstract： In recent years， in order to ensure the sustained and steady development of the economy， the state has adopted a series of strict purchase restriction policies， which have gradually brought real estate back to rationality. However， the policy of restricting purchases has not been sustainable. The long-term effective treatment method is still from the perspective of land supply. Departure， clarify the impact of various land supply policies on the real estate market， so as to carry out long-term effective regulation.

Keywords： land supply policy， real estate market， influence， analysis

一、土地供應(yīng)政策簡述

（一）定義

土地供應(yīng)政策，就是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，以市場機(jī)制調(diào)節(jié)為基礎(chǔ)，國家宏觀調(diào)控為主導(dǎo)，政府對投入市場上的土地（包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地）在位置、面積、用途等方面進(jìn)行規(guī)劃供應(yīng)的政策制度。

（二）特點

我國區(qū)別于其他西方國家，對城市土地進(jìn)行國家壟斷，屬于土地市場中的一級市場，在一級市場中有且只有國家政府是供給方，且買房只能得到土地的使用權(quán)而沒有土地的所有權(quán)，土地的所有權(quán)只屬于國家。

二、土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響

（一）土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機(jī)制

土地供應(yīng)政策主要從兩方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行傳導(dǎo)。首先是土地價格對房地產(chǎn)市場的影響，土地所在區(qū)位、規(guī)劃等方面的不同，使得土地價格不同，土地價格過高，造成開發(fā)商成本偏高，無法降低成本開發(fā)剛需樓盤，因此開發(fā)商的建安成本費相對提高改為針對中高端人群，最終商品房的售價也將提高。同時也由于土地價格過高，使得部分開發(fā)商投資規(guī)模減小，造成商品房供給減少，從而影響在售商品房價格。而現(xiàn)在的限購限價政策使得部分開發(fā)商樓盤的售價低于成本，于是開發(fā)商轉(zhuǎn)從裝修角度試圖回收資金，從而造成了不少消費者與開發(fā)商之間的新型矛盾。

其次是土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的影響。土地供應(yīng)量增大，在房地產(chǎn)市場火熱的前景下，開發(fā)商投資規(guī)模加大，從而使市場中商品房供應(yīng)量加大，房價增長速度會相應(yīng)放緩，而若土地供應(yīng)量減少，開發(fā)商投資規(guī)模也只能減小，在售的商品房則會相對緊俏，從而使得房價上漲。

（二）土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的滯后性

土地供應(yīng)政策在對房地產(chǎn)的調(diào)控具有“滯后性”。細(xì)化來說，若土地供應(yīng)量減少，土地價格升高，房價也會升高，但這個過程中，并不會在土地供應(yīng)量變化的時候就隨之變化，房地產(chǎn)市場時間的滯后性往往與土地建設(shè)周期、囤積土地、預(yù)售、“惜盤捂售”等因素有關(guān)。一方面，開發(fā)商在土地供應(yīng)政策變化后，延長開發(fā)周期，推遲銷售，限制了市場上商品房的供應(yīng)和銷售，另一方面，消費者得知土地供應(yīng)減少，對房地產(chǎn)市場預(yù)期增高，兩方作用造成價格的升高。這一系列的影響都要有時間的推動，因此產(chǎn)生了土地供應(yīng)政策的“滯后性”。

（三）土地供應(yīng)數(shù)量對房地產(chǎn)市場的影響

政府供應(yīng)土地通常主要是考慮兩方面的因素，一是政府的財政預(yù)算情況，二是房地產(chǎn)市場的供需情況。當(dāng)政府覺得房地產(chǎn)市場需求旺盛，對房地產(chǎn)市場的預(yù)期較高，而財政狀況又不足以滿足其城市建設(shè)的需求時，會加大土地的供應(yīng)量。通常來說，土地供應(yīng)數(shù)量改變，開發(fā)商投資規(guī)模隨之變化，管理者通過對未來幾年的政策經(jīng)濟(jì)分析，針對每一個地塊進(jìn)行考量并用于建設(shè)不同的樓盤或商業(yè)，當(dāng)然還要考慮滯后性的作用。短期來看土地供應(yīng)政策并不一定能改變房價的上升或下降，但中長期時，改變土地供應(yīng)量，即會改變房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和銷售，從而最后影響房價的變化。

（四）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響

本文主要以住宅為例進(jìn)行探討。在我國，住宅用地占據(jù)的土地供應(yīng)的比例是非常可觀的，這其中很大原因來自于中國人民龐大的人群基數(shù)和對住房的剛性需求。住宅用地中，主要分兩方面體現(xiàn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響，分別是物業(yè)類型和區(qū)位。首先是物業(yè)類型上面，一般市區(qū)外圍，郊區(qū)多以普通住宅為主，而價格也普遍較低，一定程度上拉低了整體的房地產(chǎn)市場均價，而市中心多為高層中高檔住宅，價格也相對較高，是房地產(chǎn)市場均價上升的主力軍，因此，調(diào)節(jié)住宅用地物業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)一定程度上可以減緩房價的上升。其次是區(qū)位，不同區(qū)位土地價格不同。不同區(qū)位建設(shè)的物業(yè)類型會有一定影響，同樣不同區(qū)位規(guī)劃不同配套不同也會影響房價。

三、結(jié)論

土地供應(yīng)政策作為房地產(chǎn)市場的一大重要影響因素，它從土地數(shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面影響了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的數(shù)量、類型、價格等。土地供應(yīng)政策的實行，規(guī)范了房地產(chǎn)市場，有效合理的管控了房地產(chǎn)市場的供給量，同時也使得房價增長放緩，滿足人民群眾的住宅需求，抑制了炒房現(xiàn)象。政府也應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)需求狀況，加大土地供應(yīng)量，特別是普通住宅的供應(yīng)量，加大房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)的市場化程度，為建設(shè)更好的房地產(chǎn)市場而努力，保持房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步上升。

參考文獻(xiàn)：

[1]王紹剛.房地產(chǎn)土地供應(yīng)政策對中國經(jīng)濟(jì)的影響.[J].行業(yè)經(jīng)濟(jì).2016（7）;113.

[2]王曉東.土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響探析.[J].商界論壇.2013（19）;243.

[3]錢國靖 徐華仙.房地產(chǎn)市場需求土地供給政策.[J].上海房地.2006.（9）;47.

[4]賽依拉西·卡馬力汗.淺談改進(jìn)房地產(chǎn)土地供應(yīng)政策.[J].理論研究.

作者簡介：

曾雪（1997-），女，漢，四川省成都市，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理

楊雪蓮（1998），女，漢，四川省南充市，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理

朱圓夢（1999-），女，漢，四川省廣元市，本科，研究方向：土木工程管理

華怡萍（2000-），女，漢，四川省成都市，本科，研究方向：工程管理