基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

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[摘 要]本文主要針對(duì)基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃展開(kāi)深入研究，先詳細(xì)闡述了基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的影響，然后通過(guò)相關(guān)借款利息的納稅籌劃、企業(yè)所得稅的納稅籌劃、利用土地增值稅的納稅籌劃等，詳細(xì)研究了基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃問(wèn)題，最后提出了幾點(diǎn)可行的建議，包括加強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制、加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門之間的交流、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格以及合理化控制應(yīng)收賬款余額等，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃水平。

[關(guān)鍵詞]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃

[中圖分類號(hào)]F812.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

在我國(guó)稅收制度不斷完善過(guò)程中，極大地促進(jìn)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部共同關(guān)注的話題之一?；谛聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則視角，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃，可以對(duì)企業(yè)繳稅壓力進(jìn)行合理化控制，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。

1 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)稅收籌劃的影響分析

首先，結(jié)合存貨計(jì)價(jià)方式的規(guī)定可以看出，在企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，要將以往存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方式取消掉，采用先進(jìn)先出、加權(quán)平均法的應(yīng)用，在此變化以后，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)毛利的波動(dòng)較為顯著。同時(shí)，在通貨膨脹發(fā)展的影響下，以往計(jì)價(jià)方式很難對(duì)相應(yīng)的稅收進(jìn)行抵扣，但是針對(duì)計(jì)價(jià)方式的改變，如果房地產(chǎn)企業(yè)不及時(shí)應(yīng)對(duì)，極容易導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的增加。一般來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)去也具有較長(zhǎng)的建設(shè)周期，如果直接運(yùn)用后進(jìn)后出計(jì)價(jià)方式，將會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)的當(dāng)期損益和利潤(rùn)等。

其次，針對(duì)投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，如果將公允價(jià)值的計(jì)量方式應(yīng)用在投資性房地產(chǎn)之中，很難促進(jìn)計(jì)提折舊和攤銷策略的實(shí)施，并導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)的增加。在企業(yè)固定資產(chǎn)計(jì)量方面，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅情況造成了極大的影響。此外，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的損益計(jì)算造成影響，通過(guò)針對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也存在著較多的限制性因素，從而嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)納稅額度的計(jì)算。

2 基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

2.1 相關(guān)借款利息的納稅籌劃

現(xiàn)階段，諸多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，與金融企業(yè)的借貸有著緊密的聯(lián)系，其特點(diǎn)主要包括較大的資金量、較多的利息費(fèi)用等，所以要加強(qiáng)利息扣除方式的應(yīng)用，從而加強(qiáng)借款利息的稅收籌劃。首先，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前，可以將相應(yīng)的借款利息，納入到開(kāi)發(fā)成本之中。尤其對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，要將取得土地使用權(quán)所支付的金額，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本相加起來(lái)，然后加計(jì)20%的扣除，不斷增加扣除項(xiàng)目，有效控制增值額，在稅基和稅率方面，不斷控制稅負(fù)，確保凈收益的穩(wěn)步提升。其次，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工以后，對(duì)于所產(chǎn)生的利息費(fèi)用支出，如果能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算和分?jǐn)?，可以允許進(jìn)行扣除。

2.2 企業(yè)所得稅的納稅籌劃

遲延納稅的籌劃，主要是指企業(yè)延長(zhǎng)完工時(shí)間，進(jìn)而將納稅時(shí)間延長(zhǎng)開(kāi)來(lái)，將企業(yè)資金壓力降至最低，結(jié)合貨幣時(shí)間價(jià)值，可以為獲取良好的稅收籌劃效果奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，必須要滿足相應(yīng)的條件才能被視為已經(jīng)完工，如果無(wú)法滿足，要按照毛利率方式，以此來(lái)對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行預(yù)繳。由于所規(guī)定的計(jì)稅毛利率比較低，在扣除完?duì)I業(yè)稅和附加后，無(wú)法獲得所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)要對(duì)完工條件進(jìn)行深入分析，將完工時(shí)間進(jìn)行拓展，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)合法延遲納稅目標(biāo)，對(duì)稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目進(jìn)行高效利用。對(duì)于稅法規(guī)定的可以稅前扣除的費(fèi)用，比如財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等，要做到足額購(gòu)買，確保稅前扣除成本的增加，將企業(yè)所得稅保持在合理范圍內(nèi)。

2.3 利用土地增值稅的納稅籌劃

針對(duì)土地增值稅的征稅范圍，必須要進(jìn)行準(zhǔn)確界定。在明確土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)以后，稅法對(duì)是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)要以此來(lái)開(kāi)展稅收籌劃工作。在稅法中，針對(duì)房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅，做出了明確規(guī)定，其中，對(duì)于房地產(chǎn)的代建行為來(lái)說(shuō)，主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶，進(jìn)而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在開(kāi)發(fā)完成以后，房地產(chǎn)企業(yè)要向客戶收取代建收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然取得了收入，但是并沒(méi)有動(dòng)搖房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，其收入的性質(zhì)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)變化，所以不叫做土地增值稅的征稅范圍。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的前期階段中，要實(shí)施定向開(kāi)發(fā)，將稅負(fù)保持在合理范圍內(nèi)，避免在開(kāi)發(fā)以后，進(jìn)而銷售繳納土地增值稅。

此外，結(jié)合稅法相關(guān)規(guī)定，如果雙方分別出地、資金，然后由雙方共同建房，在建成以后，如果按照比例進(jìn)行分房自用，可以暫免征收土地增值稅。同時(shí)，如果在建成以后轉(zhuǎn)讓，要征收土地增值稅。鑒于此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要進(jìn)行借鑒，從而更好地開(kāi)展稅收籌劃。

3 基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)納稅籌劃的建議

3.1 加強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制

對(duì)于納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過(guò)程中，在各種因素的影響下，很難保證納稅籌劃取得成功。一般來(lái)說(shuō)，納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于不依法納稅的風(fēng)險(xiǎn)、相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行力度不足、稅收籌劃成本不順應(yīng)納稅籌劃結(jié)果、計(jì)劃稅務(wù)導(dǎo)致納稅籌劃失效等方面，使企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)依法納稅，不僅會(huì)受到稅務(wù)部門的懲罰，也會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的健康發(fā)展。

對(duì)于納稅籌劃產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)稅收政策學(xué)習(xí)，將納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提升上來(lái)，保證納稅籌劃人員較高的素質(zhì)，并且協(xié)調(diào)處理好稅企關(guān)系，其中，在提高納稅籌劃人員素質(zhì)過(guò)程中，要求納稅籌劃人員要精通會(huì)計(jì)、稅務(wù)以及財(cái)務(wù)等知識(shí)，所以納稅籌劃人員要加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，將專業(yè)水平提升上來(lái)，從而將專業(yè)知識(shí)靈活運(yùn)用到納稅籌劃過(guò)程中。對(duì)于企業(yè)管理人員來(lái)說(shuō)，要予以高度的重視，既要注重制度建設(shè)，也要引導(dǎo)企業(yè)全體人員在思想意識(shí)上予以高度重視，創(chuàng)造良好的納稅籌劃發(fā)展氛圍。

3.2 加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門之間的交流

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，尚未嚴(yán)格規(guī)定具體的納稅行為，再加上稅法自身的影響，一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的難度性?；诖耍诙愂栈I劃過(guò)程中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須要與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門之間保持密切的交流和溝通，促進(jìn)一些新型業(yè)務(wù)的開(kāi)展。同時(shí)，還要積極獲取相關(guān)稅收政策的信息，將政策的變動(dòng)影響程度降至最低。此外，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，還要不斷提高規(guī)范性管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要樹立高度的依法納稅意識(shí)，合理設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和賬冊(cè)等，給予稅收籌劃工作一定的保障。

3.2.1 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格

一般來(lái)說(shuō)，在售價(jià)較高的情況下，也會(huì)增大企業(yè)的稅收壓力，現(xiàn)階段，在市場(chǎng)環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要合理制定售價(jià)，對(duì)成本進(jìn)行有效控制，不斷提高銷售量。加強(qiáng)銷售價(jià)格的控制，可以滿足稅負(fù)節(jié)約，并避免企業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)降低。其中，針對(duì)免稅臨界點(diǎn)問(wèn)題，結(jié)合現(xiàn)行稅法規(guī)定，要想滿足免稅資格要求，其銷售額要控制在扣除銷售稅金和附加外的扣除項(xiàng)目金額以下。

3.2.2 合理化控制應(yīng)收賬款余額

在控制稅收過(guò)程中，必須要加大應(yīng)收賬款余額的控制力度，避免銷售人員在銷售中出現(xiàn)盲目性行為。房地產(chǎn)企業(yè)要集中整合銷售責(zé)任和貨款回收，對(duì)于各單銷售業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，必須要確保手續(xù)的齊全性，將工作人員的職責(zé)進(jìn)行明確化。而且在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)還要進(jìn)一步規(guī)范考核流程，針對(duì)各名業(yè)務(wù)人員的銷售業(yè)務(wù)，必須要具備規(guī)范性的流程，將業(yè)務(wù)員自身的責(zé)任落實(shí)到位，更好地整合回款和銷售，在業(yè)務(wù)員的考核指標(biāo)中，要將應(yīng)收賬款的回收體現(xiàn)出來(lái)，進(jìn)而滿足貨款回收要求，將銷售風(fēng)險(xiǎn)保持在合理范圍內(nèi)，并緩解稅收的經(jīng)營(yíng)壓力，不斷提高納稅籌劃的科學(xué)化水平。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作產(chǎn)生了極大的影響，可以將房地產(chǎn)企業(yè)成本降至最低，確保房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃水平的穩(wěn)步提升，取得良好的實(shí)施效果，更好地順應(yīng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)展趨勢(shì)。

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