我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范研究

馬靜

摘 要：近年來，作為第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟的中流砥柱，為GDP的增長做出了巨大貢獻。但房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的同時，也產(chǎn)生了較大的財務風險，這些財務風險問題已引起政府、企業(yè)以及民眾的關注。因此，對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行闡述，從外部環(huán)境、內(nèi)部治理兩方面深刻分析當前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財務風險，并針對性地提出相應的防范措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);發(fā)展現(xiàn)狀;財務風險;防范措施

中圖分類號：F299.23 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）16-0082-04

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模發(fā)展狀況

對社會固定資產(chǎn)的投資一直是經(jīng)濟發(fā)展的一項重要工作。近年來，這個重要工作中的房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模不斷增大，在社會固定資產(chǎn)投資飛速增長下，所占比重較為穩(wěn)定。由圖1數(shù)據(jù)分析可知，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占社會固定資產(chǎn)投資總額的18.6%，2015年占比為17.1%，2016年占比為16.9%，2017年占比為17.1%。

隨著社會固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量近年來也在增加，2017年已達95 897家，但投資來源主要集中在內(nèi)資企業(yè)，而國有企業(yè)、外商投資卻在減少，具體變化（如表1所示）。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況

房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金維持運營，不同來源的資金會反映出企業(yè)不同的財務狀況，我國房地產(chǎn)企業(yè)常使用銀行貸款獲取資金，雖可取得債務杠桿收益，但所產(chǎn)生的大量債務，增大了企業(yè)的財務風險。由表2可知，國內(nèi)貸款增加較快，而自籌資金基本沒有增幅。圖2顯示，國內(nèi)貸款占籌資總額的比例在2015年及2016年有所下降后，2017年迅速上升。

房地產(chǎn)企業(yè)自有資金有限，無法滿足自身發(fā)展和營運的需要，而債務籌資速度較快，有利于企業(yè)規(guī)模的擴展和競爭能力的提高。但是，過高的負債會使企業(yè)的資金成本過高，一旦企業(yè)發(fā)生較大的突發(fā)性事件，資金鏈就會容易斷裂，財務風險加大。圖3顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率一直處于上升狀態(tài)，且數(shù)值直逼80%的高度，這會使企業(yè)產(chǎn)生較高的利息費用、面臨再融資困難的局面。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析

（一）外部環(huán)境因素

1.政治風險的影響

政治風險指房地產(chǎn)企業(yè)對外投資時，因被投資方所處國家的政治變動、法律法規(guī)修改而帶來的經(jīng)濟損失。特別是被投資方所在國發(fā)生國內(nèi)沖突，房地產(chǎn)開發(fā)又是不可移動的，所以給我國投資方造成的損失是難以計量的。例如，我國房地產(chǎn)企業(yè)在利比亞承建的合同金額達人民幣176億元的政府國民住宅，約需開發(fā)建設兩萬套。然而，如此大的建設項目在進行過半時，由于利比亞發(fā)生國內(nèi)沖突，我方經(jīng)濟損失達人民幣15億元。

2.經(jīng)濟周期下行的影響

我國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴外部融資維持運營，主要方式是銀行貸款，而當經(jīng)濟周期下行時，全球流動資金會出現(xiàn)短缺，企業(yè)融資困難，財務風險增大[1]。例如港股上市的融信中國就常用新的銀行借款來還舊的銀行借款，俗稱“新債還舊債”。但是，這種單一的融資結構在經(jīng)濟危機來臨、金融機構癱瘓情況下，并不能為企業(yè)提供融資貸款，因此必將帶來嚴重的財務風險，甚至會導致企業(yè)的破產(chǎn)，而再通過舉債融資更是天方夜譚，因此企業(yè)的發(fā)展規(guī)模相應受到制約。此外，經(jīng)濟周期下行也會減少外商投資，比如，2008年經(jīng)濟危機直接導致外商投資總額下降40%，間接導致房地產(chǎn)投資總額下降10%，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是沉重一擊[2]。

3.產(chǎn)業(yè)政策的影響

首先，土地供應政策。從圖4可看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積近五年是大起大落，2015年較2014年下降31.7%，2016年比2015年下降3.4%，2017年較2016年增長15.8%，2018年較2017年增長14.3%，但總體趨勢是下降的。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備是非常重要的，目前政府的售賣土地政策主要是集中招標來競價購買，而這樣的政策就導致了那些實力相對羸弱、資金量相對匱乏的房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地中標時的競爭力大大下降，而且購買土地對于企業(yè)資金鏈各個環(huán)節(jié)的壓力都很大，與此同時的經(jīng)營風險呈指數(shù)級上升。而目前政府對于土地售讓的監(jiān)管愈發(fā)嚴格，土地的供應也愈加謹慎，這些政策的出臺雖對濫用土地、占地不用等現(xiàn)象起到了打壓作用，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，得到土地將變得更加困難，故企業(yè)必須慎重地決斷中標土地未來的開發(fā)方向，是住宅區(qū)還是商業(yè)區(qū)或是工業(yè)園等。

其次，限購政策。受到行業(yè)和體制的制約，開發(fā)商在商業(yè)發(fā)展上往往不夠機敏，可以說依舊是在“啃老本”，沒有改變未來戰(zhàn)略的習慣，也沒有處理突發(fā)情況的能力，除了核心業(yè)務以外，難以尋找到新的支柱，自然也就沒有新的營收增長點。而政府目前出臺的限購政策是在剔除非剛需人士購買住房后，對商品房交易量的打壓，在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)商對于當前的形勢顯然沒有做好應對的準備，因而核心業(yè)務的營收受到了沖擊?？稍谛碌臓I收增長點被挖掘之前，為了維持高利潤率，企業(yè)往往通過建設盡可能多的高端戶型，來拉高平均售價，從而提升住房價格。不過這樣的策略也不是長久之計，因為就整個大環(huán)境來說，房價和高端戶型還是有相應的“天花板”在阻擋。

最后，金融政策變動風險。國際上，隨著美國經(jīng)濟的持續(xù)復蘇，2017年美聯(lián)儲已放棄量化寬松貨幣政策，進入美元加息政策周期，展望2018年及此后一兩年，全球貨幣政策將由分化轉向共振，正式進入緊縮周期[3]，這將對我國金融政策產(chǎn)生重大影響，我國貨幣政策也已從寬松轉向穩(wěn)健中性，可能會被迫調(diào)整利率。而銀行利率提高，信貸金額就會減少，貨幣供應量就會降低，這對于房地產(chǎn)這種負債率較高的行業(yè)的融資、經(jīng)營將產(chǎn)生不良影響。

（二）內(nèi)部治理因素

1.豪賭式經(jīng)營作風，導致企業(yè)危機四伏

近幾年，我國房地產(chǎn)市場地王頻出，甚至已出現(xiàn)地價高于房價的現(xiàn)象，而且這種接近瘋狂的拿地行為愈演愈熱。據(jù)統(tǒng)計，2016年地塊成交額有21宗超過10億元，56宗超過5億元，而8月17日的上海靜安地已達110億元，令人咋舌;2017年北京土地總成交金額達2 795.6億元，創(chuàng)下歷史新高;2018年有所回落。我國房地產(chǎn)企業(yè)這種豪賭式的經(jīng)營作風必然會導致巨大的財務風險，房價的瘋漲將會是最直接的影射，而且這種持續(xù)不斷的地王潮定會引起管理層的警惕，比如收緊對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和土地供應。

2.財務管理目標單一，社會責任感缺失

作為公眾企業(yè)，用良好的經(jīng)營業(yè)績?nèi)セ貓笸顿Y者是天經(jīng)地義的，但也需以企業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)經(jīng)營為前提，雖然利潤是很重要的考核指標，但利潤最大化不應成為企業(yè)經(jīng)營的唯一指標。而當下房地產(chǎn)企業(yè)頻繁參與地王炒作，追求短期利潤最大化的行為，一方面會使自身陷入債務泥潭難以自拔，另一方面會破壞國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，人為推動房價上漲，加劇普通消費者的購房負擔，導致房地產(chǎn)市場泡沫，最終會破壞房地產(chǎn)市場的生態(tài)環(huán)境，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的風險。

目前普遍的看法是，主動肩負起一定社會責任對于企業(yè)的未來前景存在負面影響，因為這樣會使生產(chǎn)運營成本升高，而對利潤的回報卻不是那么明顯，至少不如直接投資或新建項目擴大產(chǎn)能效果好;而當企業(yè)肩負起的社會責任越大時，這些表面的損失越會持續(xù)地對經(jīng)營狀況產(chǎn)生負面影響，長此以往以至于最后會讓企業(yè)入不敷出。但是這樣的想法是不正確的，從近況來看，擔負起社會責任確實會對短期利潤產(chǎn)生影響，降低股東權益。但長期來看，承擔一定的社會責任反而收獲的利益會遠大于當初的付出，不僅僅是利潤方面，社會聲譽、企業(yè)知名度也將獲得巨大提高，外部融資也會相應的容易些。

3.股權結構不合理，內(nèi)部治理機制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的股權結構很大程度會影響公司治理，2016年萬科股權之爭就是極為典型的例證。股權之爭之前，萬科股權結構極為分散，原第一大股東的華潤只持有15.23%的股份，而且并不參與萬科的經(jīng)營，而其包括王石、郁亮、盈安合伙在內(nèi)的管理層僅有不超過4%的股份，可以說萬科大概有80%左右的股份都在二級市場上流通，給了如寶能、恒大這類覬覦萬科的企業(yè)可乘之機[4]。

萬科股權之爭始于2015年7月，在寶能系步步緊逼下，12月不得不緊急停牌，直至2016年7月才復牌。而2016年上半年停牌期間，萬科房地產(chǎn)毛利率為17.55%，較2015年降低3.49%[5]。此外，公司的經(jīng)營也受到了很大的影響，例如難以獲取新土地、給合作伙伴和客戶帶來不安全感、阻礙了公司業(yè)務拓展、打擊了團隊信心等。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，合理的股權結構、良好的公司內(nèi)部治理機制是避免企業(yè)財務風險的重要保證。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施

（一）樹立正確的經(jīng)營理念，保持穩(wěn)健的經(jīng)營作風

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的早期階段，經(jīng)營重點主要在于開發(fā)土地和銷售產(chǎn)品，而忽視了對產(chǎn)品的開發(fā)和對物業(yè)水平發(fā)展的管理。但經(jīng)過多年的發(fā)展和政府監(jiān)管，商業(yè)化的程度已越發(fā)加深，大量的企業(yè)涌入這個行業(yè)，進而導致更加激烈的競爭。因此，產(chǎn)品的質量、良好的售后服務和物業(yè)管理已引起企業(yè)和整個行業(yè)越來越多的關注。在滿足消費者如提供產(chǎn)品的基本功能后，還要滿足消費者如精致的外形、良好的品質、完整的基礎設施、盡心的售后服務和其他額外的需求，與此同時，我們也應該提高能力改變相應的服務以適應消費者需求的變化。

（二）堅持財務管理目標多元化，增強企業(yè)社會責任感

企業(yè)多是以利潤最大化為財務管理目標，但過分追求利潤最大化勢必會給企業(yè)帶來財務風險、給社會帶來紊亂的影響，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)不該拘泥于此目標，應放眼財務管理目標的多元化，增強企業(yè)的社會責任感。股東財富最大化的目標主要是以股東為主，但是現(xiàn)代企業(yè)大多是多方利益的總和，其他關系人和股東一樣都要承擔相應的風險。因此，企業(yè)財務管理的目標應該考慮到所有利益關系人。企業(yè)只有協(xié)調(diào)好各方利益，積極承擔相應的社會責任，才能使企業(yè)長期穩(wěn)定得以發(fā)展，才能不斷增加企業(yè)的總價值。綜上所述，現(xiàn)代企業(yè)的財務管理目標應在利潤、多方利益關系人與社會之間實現(xiàn)平衡，最終實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化[6]。

（三）協(xié)調(diào)好公司經(jīng)營戰(zhàn)略與國家宏觀調(diào)控政策的關系

目前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在很多問題，應積極響應政策調(diào)控的號召，使企業(yè)能在國家宏觀調(diào)控下良性發(fā)展。此外，還應逐步調(diào)整戰(zhàn)略、管理理念和經(jīng)營方式，盡快尋找新的利潤增長點。首先，調(diào)整土地開發(fā)模式，房地產(chǎn)開發(fā)商應再利用土地和二次利用空間，而不是純粹地通過開發(fā)土地;其次，調(diào)整融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)為解決產(chǎn)品開發(fā)的資金短缺、建設墊款、無法償還貸款等問題，可采用外資銀行，信托基金渠道等多元化融資模式;最后，實行產(chǎn)品的多樣性，尋求新的利潤增長點，未來房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)需集中在住宅、工業(yè)、商業(yè)和舊建筑。

在土地供給上應該綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟、人文發(fā)展的因素，努力做到“因材施地”。一方面，深層次調(diào)查清楚開發(fā)城市的人口數(shù)量、商品房需求、經(jīng)濟發(fā)展狀況及人均收入等相關問題;另一方面，促進二三線城市的經(jīng)濟發(fā)展，加大其房地產(chǎn)建設規(guī)模，縮小地區(qū)差異，緩解一線城市的住房緊張現(xiàn)象。最后，要注意庫存的盤活問題，不可一味埋頭新建。

（四）合理調(diào)整股權結構，保證公司持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營

合理的股權結構需有股份不占絕對優(yōu)勢、股權不占主導地位的大股東，所以，企業(yè)應同時存在相對控股股東和持有10%～50%股權的其他大股東。如若股權集中，大股東就會為了切身利益去重視企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，加強對經(jīng)營者行為的監(jiān)督，提高內(nèi)部控制的能力[7]。但如果企業(yè)不存在其他小股東或者其他小股東的股權比例極低或者大股東之間的股權比例相當接近，此時就會產(chǎn)生股東僵局、企業(yè)控制權和利益索取權失衡等問題，所以還要注意避免出現(xiàn)股權結構平衡[8]。

四、結語

本文通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，以及從外部環(huán)境和內(nèi)部治理兩方面，對其財務風險進行研究，并針對性地提出防范措施。通過研究分析，得出以下結論：一是我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)健會直接產(chǎn)生財務風險，危及企業(yè)可持續(xù)發(fā)展;二是在追逐利潤的過程中企業(yè)要勇于承擔社會責任，企業(yè)經(jīng)營應順應國家產(chǎn)業(yè)政策導向，時刻關注外部環(huán)境的變化;三是合理的股權結構和完善的內(nèi)部治理機制是企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的重要保障。

參考文獻：

[1] ?劉慶.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應用研究[D].蘭州：蘭州交通大學，2012.

[2] ?朱秋華.金融危機對房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析[J].經(jīng)營管理者，2012，（18）.

[3] ?熊園，魏景明. 2018年全球貨幣政策展望[J].清華金融評論，2018，（2）.

[4] ?黃宇庭，呂梓偉，季萌蕾.風險管理視角下上市公司惡意收購研究——寶萬之爭案例研究[J].金融經(jīng)濟，2018，（12）.

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[6] ?高翠蓮，王陽.企業(yè)財務管理目標與企業(yè)社會責任[J].會計之友，2011，（6）.

[7] ?湯志強.股權結構與公司價值相關性的研究[D].天津：天津大學，2010.

[8] ?汪楠.外資參股對我國基金公司業(yè)績的影響分析[D].廣州：暨南大學，2014.