論房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

陳天琪

摘 要：我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度具有悠久的歷史和鮮明的特點，其主要目的是保護(hù)弱勢群體，維護(hù)社會秩序的穩(wěn)定。盡管該項制度有其存在的社會基礎(chǔ)，也有其存在的法理依據(jù)，但是，我國法律關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的規(guī)定比較原則、籠統(tǒng)，導(dǎo)致司法實踐中存在諸多缺陷和漏洞，經(jīng)常出現(xiàn)相同性質(zhì)的案件有不同審判結(jié)果的現(xiàn)象。這不僅不能保護(hù)弱勢群體的合法權(quán)益，還會影響社會的安定。因此，現(xiàn)行法律應(yīng)加快完善我國承租人優(yōu)先購買權(quán)制度。

關(guān)鍵詞：房屋承租人;優(yōu)先購買權(quán);同等條件

中圖分類號：D923 ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? 文章編號：1002-2589（2019）06-0089-02

近幾年來，我國經(jīng)濟實力逐漸提高，城市建設(shè)越來越好，吸引了大批年輕人離開鄉(xiāng)村去城市居住，這也推動了房地產(chǎn)市場的崛起，然而，面對高房價，許多年輕人仍然選擇租房子，使租賃房屋市場繁榮起來。因此，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度也越來越受到人們的重視。作為一項法律制度，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在我國的立法中早已規(guī)定，但內(nèi)容過于籠統(tǒng)，不利于實際操作，給房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使及保護(hù)帶來了困難，很容易造成司法上的混亂。此外，學(xué)術(shù)界對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的問題還存在著諸多爭議。因此，對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行深入研究是非常有必要的。

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的基本理論

（一）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的概念

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)“就是指在房屋租賃合同存續(xù)期間，出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。”[1]這一概念明確表明了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體是特定的人，即租賃了房屋的承租人[2]，權(quán)利客體是承租人所租賃的房屋，行使權(quán)利的時間是在承租人知道出租人向外出售其所租賃的房屋之時。

（二）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的特征

1.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)具有法定性

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)不是基于當(dāng)事人之間的約定而享有的，而是依照法律直接生成的，因此該權(quán)利是合法的，具有法定性。這告訴出租人在出賣承租人所租賃的房屋時要遵守法律規(guī)定的義務(wù)在合理期限內(nèi)通知承租人，這也要求了承租人在行使此項權(quán)利時必須符合法律的規(guī)定，不符合法律規(guī)定的行為均為無效。

2.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)具有特定性

享有房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的主體只能是承租人，其他第三人是不享有該項權(quán)利的，承租人不得通過轉(zhuǎn)讓、繼承、贈予等方式將房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)轉(zhuǎn)讓他人所有。但是，這并不是絕對的，法律也做了例外的規(guī)定。

3.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)具有限制性

民法上奉行的是合同自由原則，按理說法律上不應(yīng)該對民事主體之間締結(jié)的合同進(jìn)行過多的干涉，但是在房屋租賃關(guān)系中房屋承租人對其所租賃的房屋在生活上形成了一定的依賴性，由房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)可以減少交易成本，而“買賣不破租賃”并不能保證房屋承租人長期的居住其所租賃的房屋，因此有必要對出租人出賣承租人所租賃的房屋時的買方做出必要的限制。

二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件

（一）出租人在房屋租賃合同未到期前出賣所租賃房屋

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，顧名思義購買權(quán)只有在出現(xiàn)賣的情況下買的行為才能存在，因此，房屋的承租人要想實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)只有在出租人要將承租人所租賃的房屋出賣給第三人的情況下才具備行使條件，然而，“應(yīng)當(dāng)注意的是此出賣并非僅指出租人出賣房屋的意愿，而應(yīng)是作為法律行為的買賣合同，并且排除贈予、征收等非因買賣轉(zhuǎn)移租賃物所有權(quán)的情形?！盵3]

（二）出租人履行了法定的通知義務(wù)

從《合同法》第230條規(guī)定可以看出，通知是出租人的一項法定義務(wù)，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人自己要把其所租賃的房屋向外出賣，詢問承租人是否有購買房屋的意圖或打算。通知的形式法律沒有明確規(guī)定，無論出租人以什么樣的方式通知承租人，只要出租人進(jìn)行了通知就履行了義務(wù)。出租人向承租人做出通知的意思表示是承租人行使房屋優(yōu)先購買權(quán)的一個必要的條件?，F(xiàn)實生活中如果出租人沒有向承租人履行通知的義務(wù)，承租人是很難了解到其所租賃房屋的交易狀況的。

（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須在一定期限內(nèi)行使

出租人向承租人履行了通知義務(wù)后，承租人只有在法律規(guī)定的期限內(nèi)購買了其所租賃的房屋，承租人所享有的優(yōu)先購買權(quán)才算實現(xiàn)，如果承租人超過了法定期限向出租人表示其想購買自己所租賃的房屋，這時房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)消失，也就是說，承租人的權(quán)利要想得到法律的保護(hù)，必須在法律規(guī)定的期限內(nèi)行使。

三、我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的不足及完善

（一）我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的不足

1.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的主體范圍不明確

該權(quán)利的享有者是承租人，也就是租戶，承租人是一個較為寬泛的概念，它一般是指向出租人交納一定數(shù)量的金錢后獲得臨時占有、使用房屋的權(quán)利，并與其建立起租賃合同關(guān)系的當(dāng)事人。那是不是所有的承租人都應(yīng)該享有優(yōu)先購買權(quán)呢？筆者認(rèn)為并非所有的承租人都可以行使優(yōu)先購買權(quán)。房屋承租人按照不同的類別可以分為以下幾種：第一，按照承租人租賃房屋時間的長短，可分為短期房屋承租人、長期房屋承租人和不定期房屋承租人。第二，以承租人租賃房屋是否以居住為目的，可分為住宅承租人和非住宅承租人。不能籠統(tǒng)地賦予所有的承租人以優(yōu)先購買權(quán)，因為不同的承租人對其所租賃房屋的人身依附性程度是不同的，為了充分發(fā)揮房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的價值，應(yīng)該首先明確該權(quán)利的主體。

2.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)條件不明確

實質(zhì)條件，就是所謂的“同等條件”?！巴葪l件”在該權(quán)利的行使過程中是十分重要的，起著決定性的作用，如果承租人向出租人提出購買房屋的請求條件與第三人向出租人提出的條件不是等同的，也就是說承租人提出的條件與第三人相比使出租人獲得的利益較少，這時承租人就不能主張行使優(yōu)先購買權(quán)。對于“同等條件”具體應(yīng)該如何理解，目前，我國法律并沒有做出明確的規(guī)定，使得該制度在實踐中難以掌握。因此，現(xiàn)行立法需要對“同等條件”的標(biāo)準(zhǔn)加以準(zhǔn)確、合理的界定，便于司法實踐中的運用。

3.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的期限不明確

從我國現(xiàn)行的法律規(guī)定中來看，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限并沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)?！逗贤ā返?30條規(guī)定為合理期限，但對合理期限并未做出具體的時間限制，《民法通則意見》第118條規(guī)定為3個月，《房屋租賃司法解釋》第24條第3款規(guī)定為15日之內(nèi)。從上述三部法律規(guī)范中可以看出，我國法律對房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限并沒有明確的界定，規(guī)定得較為混亂，它有可能會導(dǎo)致司法實踐中發(fā)生沖突，產(chǎn)生糾紛，動搖法律的權(quán)威性，破壞法律的穩(wěn)定性。

（二）完善我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的建議

1.明確行使房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的主體范圍

首先，根據(jù)承租人租賃房屋時間的長短我們可知，短期承租人就是租賃房屋的期限在6個月以下的;長期承租人就是租賃房屋的期限在10年以上20年以下的;不定期承租人就是租賃房屋的期限在6個月以上，但沒有簽訂書面協(xié)議的。短期房屋承租人和不定期房屋承租人對房屋的租賃時間較短，與長期房屋承租人對房屋的人身依賴性相比較弱，雙方當(dāng)事人可以隨時解除合同，穩(wěn)定性較差，因此，優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)該界定為長期租賃房屋的承租人，短期和不定期的承租人不應(yīng)該享有此權(quán)利。

其次，根據(jù)承租人租賃房屋的用途我們可知，住宅承租人租賃房屋的目的很單純就是為了生活上的需要，非住宅承租人租賃房屋的目的是為了追求經(jīng)濟利益，例如承租人租賃房屋作為商業(yè)店鋪，對外進(jìn)行餐飲服務(wù)或休閑娛樂使用，這里的承租人是具有一定的經(jīng)濟實力的，作為商業(yè)用途的房屋往往價格昂貴，沒有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)是很難實現(xiàn)租賃的目的的，出租人和第三人在進(jìn)行多次磋商后達(dá)成一致，需要付出很多精力和時間，而承租人如果輕易地在“同等條件”下行使優(yōu)先購買權(quán)購買該房屋，那么對第三人來說是不公平的。因此，優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)該界定為是住宅承租人，非住宅承租人不應(yīng)享有該權(quán)利。

綜上所述，該權(quán)利的主體應(yīng)該是以居住為目的長期租賃房屋的承租人。

2.明確行使房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)條件

目前，理論界對“同等條件”的判斷，主要存在兩種學(xué)說：一種是絕對同等說，另一種是相對同等說，絕對同等說認(rèn)為出租人與承租人簽訂的合同要與出租人和第三人簽訂的合同在內(nèi)容上是相同的，相對同等說認(rèn)為只要出租人和承租人簽訂的合同與出租人和第三人簽訂的合同在主要內(nèi)容上是相同的就可以，不要求絕對的一致，兩種學(xué)說各有優(yōu)缺點，筆者比較贊同相對同等說的觀點。

關(guān)于“同等條件”的認(rèn)定，首先要體現(xiàn)在該房屋被出賣時的價格上，將房屋的價格作為認(rèn)定“同等條件”的標(biāo)準(zhǔn)，在實踐中有很強的操作性，可以減少糾紛的發(fā)生。其次，也可表現(xiàn)在支付方式上，支付方式主要有一次性支付和分期支付兩種，分期付款和一次性支付不同在于它有一定的風(fēng)險性，這里面涉及承租人的信用，承租人可以提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保以獲得出租人的信任，進(jìn)而達(dá)到分期付款的目的。最后，除了考慮經(jīng)濟價值外，在實務(wù)中還存在其他情況，“當(dāng)發(fā)生出租人基于某種人情關(guān)系或血緣關(guān)系給予了其他買受人一種較為優(yōu)惠的價格，因為其與一般的買賣關(guān)系不同，其中含有身份因素在內(nèi)。如果這些特殊的原因能以金錢計算，也應(yīng)當(dāng)折合為金錢加入價格之中去。”[4]

3.明確房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的期限

為了保護(hù)出租人和第三方的合法權(quán)益，承租人的先買權(quán)應(yīng)在一定的期限內(nèi)行使，超出一定期限的范圍承租人就不再享有優(yōu)先購買權(quán)了。應(yīng)以出租人是否履行了通知義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)對行使優(yōu)先購買權(quán)的期限進(jìn)行劃分，包括兩種：一是出租人履行通知義務(wù)的期限;二是出租人沒有履行通知義務(wù)的期限[5]。在第一種情況下，承租人應(yīng)當(dāng)在15天內(nèi)做出意思表示。這就說明了出租人履行了通知義務(wù)后，承租人在接到通知之日起15日內(nèi)有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)，超過15日該權(quán)利喪失。我國法律對第二種情況下，行使該權(quán)利的期限并沒有明確的規(guī)定，但我國《合同法》中關(guān)于債權(quán)人的撤銷權(quán)規(guī)定的除斥期間是一年，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間也可類推適用該一年期間。出租人沒有告訴承租人自己要將房屋賣給第三人，阻礙承租人行使先買權(quán)的，承租人可以在知道和了解出租人與第三人簽訂房屋買賣合同之日起一年內(nèi)行使該權(quán)利，超過該一年期限承租人就無權(quán)再行使該權(quán)利了。

參考文獻(xiàn)：

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[3]戴孟勇.房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)[J].北京：清華大學(xué)學(xué)報，2004（4）：62.

[4]王利明.物權(quán)法論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，1998：788.

[5]史燦燦.我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的重構(gòu)[D].蘇州：蘇州大學(xué)，2012.