論共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律適用

紀(jì)曉彬

摘 要 共有人優(yōu)先購買權(quán)是指就可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。在古今中外都有相對應(yīng)的法律條文，雖然不是一項基本權(quán)，卻體現(xiàn)了我國的民法的基本立場，而這項不起眼的權(quán)利隨著經(jīng)濟的發(fā)展，也日益彰顯其存在的重要。在多部法律中，共有人優(yōu)先購買權(quán)都有被涉及，雖然在我國的立法上還存在瑕疵，但其規(guī)定的權(quán)利義務(wù)在司法實踐中，有相當(dāng)大的影響。

關(guān)鍵詞 轉(zhuǎn)讓 同等條件 瑕疵

0引言

共有人優(yōu)先購買權(quán)作為一種法律制度，在我國始于西周而從北魏開始則開始有文字記載，而對于有著悠久歷史的共有人購買權(quán)，只是在諸部法律的若干條文中規(guī)定了優(yōu)先購買的權(quán)利，特別是物權(quán)法僅以一條法律條文規(guī)定了共有關(guān)系中按份共有的動產(chǎn)和不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)利，而物權(quán)法對于共同共有的優(yōu)先購買權(quán)沒有規(guī)定，因此物權(quán)法未能夠形成一個統(tǒng)一完整的體系。隨著我國法律的完善，眾多學(xué)者開始有了修改這一制度的呼聲，而本文，便是從這個角度進行論述。

1關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)的涵義

1.1關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)的涵義

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第78條第三款后段及《中華人民共和國物權(quán)法》第101條后段的規(guī)定：共有人在轉(zhuǎn)讓其份額時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。法律的確立，使得按份共有人就份額享有優(yōu)先購買權(quán)的目的，是為了防止因第三人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜化，從而簡化甚至消除共有物的共同使用關(guān)系，實現(xiàn)對共有物利用上的效率。故共有人優(yōu)先購買權(quán)保障了共有人的權(quán)利，在一定程度上減少了因處分共有物而使得共有人內(nèi)部的混亂。

《物權(quán)法》第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定”及其第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利?！币婪梢?guī)定共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是法律對共有人的特定保護。共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力，符合物權(quán)法律特征。但是優(yōu)先購買權(quán)不符合物權(quán)的屬性，因為其不具有實質(zhì)性利益，僅憑該權(quán)利的行使并不能直接取得物權(quán)發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。即標(biāo)的物所有權(quán)人未將標(biāo)的物出賣，則優(yōu)先購買權(quán)處于期待權(quán)狀態(tài)。法律賦予共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，只是使其取得了某種期待的利益。期待將來在某項財產(chǎn)出售時可以享受的利益。而這種即將享受的利益則是為了取得物權(quán)發(fā)生物權(quán)的變動服務(wù)“如果將優(yōu)先購買權(quán)作為一種物權(quán)對待，自然應(yīng)屬于物權(quán)的期待權(quán)?！惫使灿嘘P(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。標(biāo)的物所有權(quán)人未將標(biāo)的物出賣，則優(yōu)先購買權(quán)處于期待權(quán)狀態(tài)。

優(yōu)先購買權(quán)是先買權(quán)人所享有的一種請求權(quán)，其實現(xiàn)依賴于出賣人將自己的財產(chǎn)出賣時，在同等條件下，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給先買權(quán)人。所以優(yōu)先買權(quán)是一種對世權(quán)，并且優(yōu)先購買權(quán)能直接對抗第三人，又因為優(yōu)先購買權(quán)人依單方之意思形成以出賣人與第三人同等條件為內(nèi)容的合同，無須出賣人同意，但此形成權(quán)附有停止條件，必須等出賣人出賣標(biāo)的物給第三人時才能行使。在此“附條件”的存在就顯得很不妥，這里的附條件有兩種：一是出賣給標(biāo)的物給第三人的條件，二是公平起見的平等。所以，任何權(quán)利的成立和行使都是有條件的。民法上只有民事法律行為附條件，而無民事權(quán)利附條件之說。且所附條件只能由當(dāng)事人約定，不能法定。按所附為停止條件，而民法上所講的停止條件是限制民事法律行為效力發(fā)生的條件。按此說，在條件成就前，先買權(quán)人與出賣人之間的買賣關(guān)系已經(jīng)成立，雙方的權(quán)利、義務(wù)已經(jīng)確定，只是暫時還不能行使和不必履行而已，此與法律關(guān)于先買權(quán)之規(guī)定不符。在區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)時，不應(yīng)當(dāng)考慮其前提條件或關(guān)于前提條件的種種問題，而僅需確定共有人優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)性質(zhì)。

綜上所述，優(yōu)先購買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，同時其又具有形成權(quán)的一種權(quán)利。

1.2歷史上關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)的立法

我國優(yōu)先購買權(quán)制度從文字記載上可追溯至北魏時期?！百u田問鄰，成券會鄰，古法也”。自西周至今日，不動產(chǎn)物業(yè)的出賣、放典、租賃等，鄰業(yè)業(yè)主均享有較為廣泛的權(quán)利。至五代時期，田宅典賣中親鄰享有優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)比較明確，只有在親鄰不購買或者出價較低時，才能賣給他人。到了宋代，優(yōu)先購買權(quán)制度得到了長足的發(fā)展，包括了典權(quán)關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)等，規(guī)定較為先進和詳盡。到了元代，元律在田宅等不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度上繼承了宋代的規(guī)定，并有較大的發(fā)展，規(guī)定了優(yōu)先權(quán)人的購買時限和優(yōu)先權(quán)人不在時的處理方法等。明清時期更是創(chuàng)立了預(yù)買契約人的優(yōu)先購買制度。

1.3國外關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)的立法

所謂共有人優(yōu)先購買權(quán)，其他大陸系國家也有所規(guī)定，根據(jù)最早對優(yōu)先購買權(quán)作出規(guī)定的近代民法典是《法國民法典》。其對共有人優(yōu)先購買權(quán)和股東優(yōu)先購買權(quán)做出了較為詳盡的規(guī)定?！斗▏穹ǖ洹返?15-14條第一款規(guī)定：“如共有人擬將其對整個共有財產(chǎn)或者其中一項或數(shù)項共有財產(chǎn)的權(quán)利全部或一部有償讓與共有人以外的其他人，應(yīng)以司法外文書，將其擬定讓與的價格和條件以及自薦取得這些財產(chǎn)的人的姓，住址和職業(yè)，通知到其他共有人；而對于《德國民法典》的第463條規(guī)定了債法的先買權(quán)：“對于某一標(biāo)的有優(yōu)先購買的權(quán)利人，一旦共有人和第三人訂立有關(guān)該標(biāo)的的買賣合同，就可以行使先買權(quán)。該法的1097條規(guī)定；先買權(quán)限于由設(shè)定土地所有人或者其繼承人出賣的情形；但也可以就兩個以上或者全部出賣情形，先設(shè)定先買權(quán)。在《德國民法典》中，我們同樣可以看到優(yōu)先購買權(quán)往往是發(fā)生在利益關(guān)系的當(dāng)事人之中，往往是合同關(guān)系，而作為無償轉(zhuǎn)讓，在《德國民法典》中更多維護的是轉(zhuǎn)讓人的信賴?yán)骊P(guān)系，進而導(dǎo)致了無償轉(zhuǎn)讓的沒有優(yōu)先購買權(quán)存在。

2我國的共有人優(yōu)先購買權(quán)的立法現(xiàn)狀

在我國，除了《物權(quán)法》第101條的規(guī)定還有以下幾部關(guān)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，如下：

2.1中國人民共和國合同法

根據(jù)《中國人民共和國合同法》第340條之規(guī)定合作開發(fā)完成的發(fā)明創(chuàng)造，除當(dāng)事人另有約定的以外，申請專利的權(quán)利屬于合作開發(fā)的當(dāng)事人共有。當(dāng)事人一方轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請權(quán)的，其他各方享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。 合作開發(fā)的當(dāng)事人一方聲明放棄其共有的專利申請權(quán)的，可以由另一方單獨申請或者由其他各方共同申請。申請人取得專利權(quán)的，放棄專利申請權(quán)的一方可以免費實施該專利。合作開發(fā)的當(dāng)事人一方不同意申請專利的，另一方或者其他各方不得申請專利。本條是對履行合作開發(fā)合同完成的技術(shù)成果的歸屬和分享的規(guī)定。技術(shù)開發(fā)合同的當(dāng)事人可以在合同中約定合作開發(fā)完成的發(fā)明創(chuàng)造的權(quán)利歸屬。如果當(dāng)事人在合同中沒有約定或者約定不明確，那么，合作開發(fā)完成的發(fā)明創(chuàng)造，申請專利的權(quán)利屬于合作開發(fā)的當(dāng)事人共有。當(dāng)事人一方不同意申請專利的，另一方或者其他各方不得申請專利。當(dāng)事人一方轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請權(quán)的，其他各方可以優(yōu)先受讓其共有的專利申請權(quán)。當(dāng)事人一方聲明放棄其共有的專利申請權(quán)，可以由另一方單獨申請或者由其他各方共同申請。申請人取得專利的，放棄專利申請權(quán)的一方可以免費實施該專利。故根據(jù)本條規(guī)定，我們不難看出立法在專利這種特殊的知識產(chǎn)權(quán)的特殊保護。

2.2中國人民共和國合伙企業(yè)法

根據(jù)《中國人民共和國合伙企業(yè)法》第23條，42條第二款，74條第二款之規(guī)定：合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)；但是，合伙協(xié)議另有約定的除外。本條是對其他合伙人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)份額對于其他合伙人是屬于相當(dāng)不公平的。合伙人基于合伙企業(yè)而成立，對于合伙人對外承擔(dān)無限連帶責(zé)任的這種責(zé)任方式，顯然是非常嚴(yán)厲的。非基于一定的信任，很少人愿意去承擔(dān)這樣的風(fēng)險。這種風(fēng)險的存在也迫使了合伙人之間的管理企業(yè)的思想，企業(yè)發(fā)展的前景等要相對一致，保持企業(yè)的良好運作，而此時如果作為合伙人之一將其份額轉(zhuǎn)讓于第三人，第三人則可能會有各種與其他原合伙人意向相悖，對于其他合伙人來說這是其無故承擔(dān)的風(fēng)險。公平起見合伙人的優(yōu)先受讓權(quán)，此時就顯得十分舉足輕重。

2.3城市房地產(chǎn)抵押管理辦法

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》之第42條之規(guī)定：抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。本條是指在房地產(chǎn)的抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)該通知共有人，這里的共有人可以指房管登記薄上所登記的共有人，也可以是實際的房產(chǎn)所有人。

3我國共有人優(yōu)先購買的法律思考

隨著經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，各種各樣的共有應(yīng)運而生，為了保障共有人應(yīng)有的權(quán)利，個人覺得，可以有以下增加的幾點立法：

3.1完善關(guān)于通知共有人實行其優(yōu)先購買權(quán)相關(guān)規(guī)定

關(guān)于應(yīng)該取得口頭通知還是書面通知，個人覺得應(yīng)該采取書面形式，很多時候口頭形式的通知存在采證難的問題，而且在共有關(guān)系中，很多時候這個優(yōu)先購買權(quán)的存在很重要，會影響甚大，比如像合伙企業(yè)，故采取書面方式會更為嚴(yán)謹(jǐn)和正式。故如果優(yōu)先購買權(quán)人在出賣人出賣前未知曉情況，就應(yīng)當(dāng)宣布出賣人與買受人之間的買賣關(guān)系無效，已經(jīng)交付了價款，由雙方相互返還，支持優(yōu)先購買權(quán)人在同等條件下優(yōu)先購買的請求。此時，對于出賣人有沒有發(fā)出書面通知，則有跡可尋。

3.2完善關(guān)于共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定

對放棄優(yōu)先購買權(quán)后又主張權(quán)利的不予支持。凡有確鑿證據(jù)證明優(yōu)先購買權(quán)人主動、明白、直接表示不予購買的，視為明確表示放棄。對于明知共有人出賣標(biāo)的物，既不作出優(yōu)先購買的主動、明白、直接的表示，又不阻止其出賣給第三人，據(jù)此可推定為優(yōu)先購買權(quán)人放棄權(quán)利。對于共有人在接到出讓人的通知下，是不是也應(yīng)該給予書面回復(fù)，個人覺得也應(yīng)該是肯定的，尤其是在優(yōu)先購買權(quán)人要主張權(quán)利的時候，應(yīng)該明確表示，并且也應(yīng)該在規(guī)定逾過一定的時效視為放棄，以保障出讓人的正常交易，不至于因為優(yōu)先購買權(quán)人的失誤而導(dǎo)致了其交易的失敗。

4結(jié)語

總而言之，共有人優(yōu)先購買權(quán)是民法上重要的一種權(quán)利，而在我國雖然有相應(yīng)的規(guī)定，相較國外的立法，我國有關(guān)共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定還是相對不足，這就使得我國關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)還有可以完善的地方，對于其他優(yōu)先購買權(quán)之間的沖突也沒有特別的規(guī)定，使得雖然我國有關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)，但是其在實踐里面臨了巨大的挑戰(zhàn)。希望立法機構(gòu)能早日重視這個問題，完善共有人優(yōu)先購買權(quán)，使得此權(quán)利在司法實踐中得以更好的實現(xiàn)，以維護其他共有人原本應(yīng)該有的權(quán)利。

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