瑞安房產(chǎn)預(yù)算管理改革

宋芮銘

[摘 要]瑞安房產(chǎn)作為香港房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，曾一度因?yàn)槿狈侠淼娜骖A(yù)算體系而發(fā)展受限。通過(guò)全面預(yù)算，企業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)費(fèi)用支出的控制，有效降低公司的營(yíng)運(yùn)成本。本文通過(guò)對(duì)元年科技為瑞安地產(chǎn)指定的全面預(yù)算體系進(jìn)行分析，充分體現(xiàn)了全面預(yù)算改革對(duì)瑞安地產(chǎn)開(kāi)源節(jié)流，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)揮的巨大作用，為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)、實(shí)行全面預(yù)算改革提供參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算;企業(yè)管理

[中圖分類(lèi)號(hào)]F812.42 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

作為一家香港上市公司，瑞安地產(chǎn)擁有許多先進(jìn)的管理思想。經(jīng)過(guò)幾年的信息化探索與實(shí)踐，該集團(tuán)已經(jīng)實(shí)施了全面預(yù)算體系。但這一體系并不完善，監(jiān)控與考核機(jī)制不合理、信息化基礎(chǔ)薄弱以及分析不到位等諸多不足仍使其預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏科學(xué)性，預(yù)算管理體系亟待重塑。一片危機(jī)聲中，瑞安管理層毅然啟動(dòng)預(yù)算變革，元年科技就此走進(jìn)了瑞安地產(chǎn)。

1 全面預(yù)算的含義與作用

1.1 全面預(yù)算的含義

全面預(yù)算是指企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)預(yù)定期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)通過(guò)預(yù)算量化的方式進(jìn)行合理的規(guī)劃、預(yù)測(cè)，并以預(yù)算為準(zhǔn)繩，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行控制、調(diào)整、分析、考評(píng)的管理活動(dòng)。全面預(yù)算是一個(gè)全員、全業(yè)務(wù)、全過(guò)程的管理體系，是能把組織的所有關(guān)鍵問(wèn)題融合于一個(gè)體系的管控方法之一。因此，全面預(yù)算是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)、提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效、實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)控的有力工具，也是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)危機(jī)的法寶。

1.2 全面預(yù)算的作用

全面預(yù)算的編制有助于企業(yè)上下級(jí)之間，部門(mén)與部門(mén)之間的相互交流與溝通，增進(jìn)相互之間的了解，加深部門(mén)及員工對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的理解和認(rèn)同。全面預(yù)算管理可合理分配資源，強(qiáng)化內(nèi)部控制，發(fā)現(xiàn)管理中的漏洞和不足，降低日常經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2 瑞安房產(chǎn)全面預(yù)算改革內(nèi)容

2.1 元年科技對(duì)瑞安地產(chǎn)實(shí)施的預(yù)算改革概況

元年科技在瑞安房產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部形成了完善的預(yù)算內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制制度實(shí)施進(jìn)了企業(yè)全面預(yù)算管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，主要包括對(duì)預(yù)算審批的流程和協(xié)商、有關(guān)于預(yù)算方面的政策、執(zhí)行跟蹤、對(duì)預(yù)算編制的要求及管理、對(duì)預(yù)算審核權(quán)限的設(shè)置、對(duì)預(yù)算的監(jiān)督評(píng)價(jià)等環(huán)節(jié)。元年科技為瑞安建立了較為系統(tǒng)的預(yù)算管理流程。預(yù)算各個(gè)環(huán)節(jié)緊密相連，對(duì)于每一個(gè)環(huán)節(jié)，瑞安地產(chǎn)集團(tuán)都不放松，管理好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，確保預(yù)算管理體系成功有效地運(yùn)行，使每一環(huán)節(jié)都具有瑞安地產(chǎn)集團(tuán)的特色。

瑞安房產(chǎn)將全面預(yù)算管理更好地納入到企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)中。企業(yè)的預(yù)算管理還應(yīng)與一些其他管理手段結(jié)合使用，比如績(jī)效管理（企業(yè)管理者將實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果與預(yù)算目標(biāo)相對(duì)比，可根據(jù)實(shí)際成果對(duì)員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或者升遷及其他相關(guān)獎(jiǎng)懲措施），風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警（預(yù)算具有一定程度的不確定性，在進(jìn)行預(yù)算的過(guò)程中需要大量的預(yù)測(cè)，從而會(huì)影響企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)）等。

2.2 瑞安地產(chǎn)全面預(yù)算改革的實(shí)施

（1）構(gòu)建以業(yè)務(wù)預(yù)算為核心的全面預(yù)算體系

瑞安的預(yù)算分為以下四大類(lèi)。其中業(yè)務(wù)預(yù)算是核心。

元年科技為瑞安地產(chǎn)建立了具有特色的預(yù)算管理系統(tǒng)。通過(guò)售樓的業(yè)務(wù)系統(tǒng)和預(yù)算系統(tǒng)的整合，業(yè)務(wù)部門(mén)可以及時(shí)查看自己部門(mén)內(nèi)部的執(zhí)行情況，財(cái)務(wù)部門(mén)也相應(yīng)可以通過(guò)系統(tǒng)計(jì)算資金回流。業(yè)務(wù)部門(mén)深度參與，能夠讓預(yù)算與業(yè)務(wù)結(jié)合得更緊密，各部門(mén)相互監(jiān)督，相互交流，共同提升企業(yè)業(yè)績(jī)。

（2）形成與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合的預(yù)算系統(tǒng)

集團(tuán)的高層管理人員應(yīng)及時(shí)關(guān)注全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展情況，并對(duì)實(shí)施過(guò)程給予支持和回應(yīng)，確保預(yù)算管理工作的有效進(jìn)行。在瑞安預(yù)算系統(tǒng)中，有一整套回款的模塊。他們有一個(gè)邏輯，可以計(jì)算出回款。從每個(gè)月的回款狀態(tài)，到最后根據(jù)項(xiàng)目狀態(tài)確認(rèn)公司的收入。

除了售樓，瑞安還有部分租賃業(yè)務(wù)。譬如上海新天地、杭州的西湖天地，都是只租不售的產(chǎn)品。瑞安預(yù)算系統(tǒng)中有一套租賃的邏輯。此外，還有一些日常費(fèi)用，比如利息費(fèi)用、固定資產(chǎn)和匯兌損益等，都有相應(yīng)的模板和邏輯進(jìn)行預(yù)算的編制。

（3）全面預(yù)算管理應(yīng)將中心落實(shí)到“全面”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)，因此更需要做好對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的各種情況的分析。每一環(huán)節(jié)的預(yù)算都將員工有序地劃分為具有獨(dú)立地位的“經(jīng)營(yíng)者”，這一改變使企業(yè)員工的思維方式發(fā)生改變，員工成為集團(tuán)的主人，極大地提高了員工的生產(chǎn)積極性，促進(jìn)了企業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，全面預(yù)算的落實(shí)使企業(yè)管理效率大大提升。

（4）對(duì)企業(yè)的目標(biāo)做好跟蹤和分析的工作。

預(yù)算目標(biāo)的跟蹤和分析一直以來(lái)都是瑞安地產(chǎn)集團(tuán)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中重視的工作，將其列為企業(yè)預(yù)算管理的重點(diǎn)工作。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)受到外部環(huán)境的影響，進(jìn)而影響企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)。集團(tuán)管理者應(yīng)時(shí)刻關(guān)注預(yù)算目標(biāo)的變化，并分析企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算計(jì)劃時(shí)產(chǎn)生的偏差，并對(duì)偏差進(jìn)行分析，找出偏差的根本原因進(jìn)行協(xié)商調(diào)解。在分析過(guò)程中容易找出企業(yè)經(jīng)營(yíng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)，為企業(yè)決策提供充分的信息。

（5）將信息系統(tǒng)運(yùn)用于全面預(yù)算管理。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。瑞安集團(tuán)在擴(kuò)大其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的同時(shí)，完善其數(shù)據(jù)的管理。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為應(yīng)對(duì)日益加劇的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)應(yīng)該對(duì)各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位、多層次的分析和比較。瑞安地產(chǎn)集團(tuán)本部采購(gòu)E-Purchasing 系統(tǒng)、電子RE系統(tǒng)、SAP系統(tǒng)等，使企業(yè)數(shù)據(jù)可以更大程度地集聚起來(lái)，使數(shù)據(jù)在企業(yè)的各個(gè)部分更加透明化，實(shí)現(xiàn)資源共享，為企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)施的監(jiān)督控制工作提供更加豐富的信息。

3 結(jié)語(yǔ)

經(jīng)過(guò)改革后，瑞安地產(chǎn)全面預(yù)算可以協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)的日?；顒?dòng)，使每個(gè)責(zé)任中心的管理者都參加到預(yù)算的編制過(guò)程中，每個(gè)責(zé)任中心不僅會(huì)在一定程度上影響其他責(zé)任中心的工作，還會(huì)在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中受到其他責(zé)任中心的影響，以預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，進(jìn)行差異分析，以差異為依據(jù)對(duì)員工實(shí)施獎(jiǎng)賞措施。

此外，全面預(yù)算在制定過(guò)程中很多信息不能準(zhǔn)確地計(jì)量，需要一定程度的猜測(cè)，這是預(yù)算在一定程度上具有不確定性，使企業(yè)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)管理者應(yīng)時(shí)刻關(guān)注外部環(huán)境的變化，及時(shí)調(diào)整預(yù)算方案，減少企業(yè)的損失。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 張曉霞，念紅忠.淺議企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題和對(duì)策[J].金融經(jīng)濟(jì)，2009（01）.

[2] 王鐵.企業(yè)預(yù)算管理現(xiàn)狀與創(chuàng)新方向[J].企業(yè)改革與管理，2016（19）.