漢中地區(qū)房產(chǎn)稅征收方案探析

王辰宇 冉珂鑫 任越 盧照輝

摘 要：本文依據(jù)漢中地區(qū)的基本經(jīng)濟(jì)情況，通過調(diào)查和分析漢中地區(qū)居民收入情況、消費(fèi)水平以及居民住房保有率情況，結(jié)合我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度，對比上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的房產(chǎn)稅征收政策，提出適應(yīng)于漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收方案，以期對漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收提供參考。

關(guān)鍵詞：漢中地區(qū);房產(chǎn)稅;征收方案

房產(chǎn)稅被外界期許是調(diào)控房價(jià)、調(diào)節(jié)貧富差距的利器，然而，國家2012年開始推行房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)，其主要目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場，讓其健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，怎么收、稅率怎么算、針對什么人群、針對什么情況等一系列問題都需要詳細(xì)商討。本文通過對漢中地區(qū)基本經(jīng)濟(jì)情況、居民收入情況、消費(fèi)水平以及居民住房保有率的調(diào)查分析，結(jié)合我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制，并分析上海、重慶試點(diǎn)地區(qū)的房產(chǎn)稅征收政策，提出適應(yīng)于漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收方案。以期通過對漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收，能夠調(diào)節(jié)漢中地區(qū)的房地產(chǎn)銷售，使得在不影響居民生活的條件下，一方面使房地產(chǎn)市場逐漸趨于健康發(fā)展，另一方面也增加國家的稅收收入。

一、漢中地區(qū)基本經(jīng)濟(jì)狀況分析

（1）漢中區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)

經(jīng)過多年發(fā)展，漢中市綜合競爭實(shí)力穩(wěn)步提升，生態(tài)和文化潛能得到進(jìn)一步釋放，隨著漢中交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，漢中航空智慧新城、鎮(zhèn)巴天然氣勘探和開發(fā)等重大項(xiàng)目加快推進(jìn)，漢中興元生態(tài)旅游示范區(qū)、濱江新區(qū)等一批城市新區(qū)相繼建設(shè)，漢中的發(fā)展已站在一個(gè)新的起點(diǎn)上。以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，循環(huán)發(fā)展為引領(lǐng)，全面推進(jìn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，深化改革開放，壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)，著力保障和改善民生，努力把漢中建設(shè)成為陜甘川毗鄰的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色鮮明的文化名市、生態(tài)良好的宜居城市。

雖然近幾年漢中經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是就目前漢中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，漢中仍屬于經(jīng)濟(jì)較落后地區(qū)。

（2）居民經(jīng)濟(jì)情況

1.居民收入情況

自2014年至2017年漢中市整體居民收入水平呈增長趨勢。其中城市居民收入增長幅度較大，從2014年到2017年增長了3207元。農(nóng)村居民收入處于穩(wěn)增狀態(tài)，從2014年到2017年增長1733元，較城市居民收入相比增長幅度較小。（以下數(shù)據(jù)均來自于漢中市統(tǒng)計(jì)局）如下圖1所示：

2.居民生活消費(fèi)支出

按漢中市人民政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2017年漢中市居民人均消費(fèi)支出情況。

從表中可以看出，2016年至2017年漢中市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷向休閑舒適型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。其中，食品煙酒消費(fèi)占比最大，為29.1%，醫(yī)療保健消費(fèi)增速最快，達(dá)到了9.5%，另外在居住、交通通信、教育文化娛樂方面增速較為明顯，呈8%左右的增速穩(wěn)步增長。據(jù)2017年占比數(shù)據(jù)顯示，居住占較大比例，為20.7%，說明漢中市居民對居住需要不斷提高，居住消費(fèi)進(jìn)一步提升。

（3）漢中地區(qū)住房情況調(diào)查

1.居民住房價(jià)格調(diào)查

漢中地區(qū)近三年房價(jià)均價(jià)走勢。

從上圖可以看出，2016年至2018年漢中市房價(jià)增長1100元。其中2017年是漢中房價(jià)的一個(gè)分界點(diǎn)，在2017年之前的相當(dāng)長的一段時(shí)間里，漢中地區(qū)的房價(jià)基本處于3000-4000元之間，之后由于市場需求的增加以及漢中地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漢中地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，雖然在2017年上半年房價(jià)有所回落，但是在之后房價(jià)仍一直處于逐漸增長的形勢。

針對漢臺區(qū)、南鄭區(qū)、城固縣三區(qū)部分樓盤2018年房價(jià)展開調(diào)查，得出2018年漢中地區(qū)不同房價(jià)所占比例。目前漢中地區(qū)房價(jià)每平米在3000-6500元之間，由于其結(jié)構(gòu)、地段、環(huán)境等因素的影響，房價(jià)有所不同。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，漢臺區(qū)尤其臨近“新泰·濱江花城”的房價(jià)較高，而在其他各縣區(qū)的房價(jià)略有降低。雖然漢中地區(qū)的高檔房較少，但其房價(jià)每平米也達(dá)到了13000元，為普通商品房房價(jià)的兩倍，所以在征收房產(chǎn)稅方面，高檔房需要重點(diǎn)關(guān)注。

2.居民住房基本情況

對漢中市部分小區(qū)居民住房保有率做出調(diào)查，并結(jié)合漢中市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，比較2017年和2018年漢中市居民住房保有率。從2017年至2018年漢中市居民對住房的保有率呈5%左右的比例穩(wěn)步增長。表明隨著漢中近年來經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和物質(zhì)基礎(chǔ)的改善，居民對居住品質(zhì)的要求提高，對住房的需求逐漸發(fā)展為一種剛性需求。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制

1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的。

以下是我國房產(chǎn)稅的基本征收情況：

（1）征收范圍

房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

（2）征收標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：

1.從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值;

2.從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。

（3）房地產(chǎn)稅率及計(jì)算

稅率：實(shí)行0.5%～1.2%差別化稅率。

征稅面積：對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除。

應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積建筑面積交易單價(jià)稅率

三、漢中地區(qū)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)確定

（1）試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅基本情況

2011年1月28日，上海、重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。

重慶房產(chǎn)稅征收范圍較窄，僅僅包括獨(dú)棟商品住宅、高檔住房和外地三無人員（無戶口、無職業(yè)、無戶籍）二套以上購房，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)交易價(jià)，并實(shí)行0.5%-1.2%的差別化稅率。這基本抓住了抬高房價(jià)的要害問題，沒有擴(kuò)大化征收，此外，計(jì)價(jià)以市場成交價(jià)為準(zhǔn)，簡單可行。

相比于重慶方案，上海房產(chǎn)稅征收范圍廣，包括本市居民家庭第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購住房征收。計(jì)稅依據(jù)為住房市場交易價(jià)的70%，并實(shí)行0.4%-0.6%的差別化稅率。另外，對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除。

（2）漢中地區(qū)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)確定

1.漢中地區(qū)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)分析

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，近年來漢中地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入穩(wěn)步增長。居民可支配收入和消費(fèi)支出均逐年增加，住房需求逐漸成為剛性需求，負(fù)稅能力明顯提高。但是漢中地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況相比較于試點(diǎn)地區(qū)重慶市和上海市有較大差距，所以在確定漢中的房產(chǎn)征稅方面，要滿足國家基礎(chǔ)征稅標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要結(jié)合漢中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況，從而制定合理的房產(chǎn)稅征收方案。

在征收對象方面，和上海市相類似，主要分為兩類：本市居民家庭和非本市居民家庭。但是在不同性質(zhì)住房征收方面，鑒于漢中地區(qū)高檔住房少，所以征收范圍主要集中在商品房。

在計(jì)稅依據(jù)方面，上海市采用住房市場交易價(jià)的70%，重慶市采用房產(chǎn)交易價(jià)。針對漢中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和人均收入水平，對于商品房可采用住房市場交易價(jià)的80%左右作為計(jì)稅依據(jù)，對于高檔房可采用住房市場交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。

在適用稅率方面，與重慶市類似，采取0.4%-0.6%差別化稅率。

在稅收減免方面，根據(jù)漢中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況，需要擴(kuò)大稅收減免范圍，從而減少居民的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2.漢中地區(qū)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)確定

根據(jù)調(diào)查，漢中市普通商品房市場交易價(jià)為50-80萬，高檔房市場交易價(jià)為150-200萬。對于普通商品房，若按房產(chǎn)市場交易價(jià)的80%、房產(chǎn)稅率取0.5%，則每年應(yīng)納稅額為2000～3200元;對于高檔房，若按房產(chǎn)市場交易價(jià)，房產(chǎn)稅率取0.4%，每年應(yīng)納稅額為6000～8000元?；跐h中近年來經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民收入、消費(fèi)水平不斷增加，有足夠的能力交稅，提出適合于漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收方案。

3.稅收對居民生活的影響程度

根據(jù)表1中的漢中市居民人均消費(fèi)情況，若按上述方案納稅，則納稅后對居民經(jīng)濟(jì)的影響程度如下例所示：若增加的房產(chǎn)稅為2000元，它在居民的消費(fèi)支出中所占的比例為13.51%，對生活的影響程度較大，但征收的對象是無戶籍、無企業(yè)、無工作居民的改善型住房，這樣居民的購房意愿降低，達(dá)到穩(wěn)定房產(chǎn)市場的目的。

總的來看，漢中地區(qū)若采用上述房產(chǎn)稅征收方案，不會增加普通居民的稅收負(fù)擔(dān)。而且征收的稅收收入將用于解決低收入家庭住房困難、保障性住房建設(shè)等民生問題，更能體現(xiàn)出房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會公平等重要作用。

四、綜述

通過對漢中地區(qū)基本經(jīng)濟(jì)狀況、居民經(jīng)濟(jì)情況和住房基本情況分析，結(jié)合我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制，提出適應(yīng)于漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收政策。該政策一方面限制了漢中居民購買房產(chǎn)的數(shù)量，避免了炒房的現(xiàn)象發(fā)生，另一方面稅收將應(yīng)用于解決低收入家庭住房困難、保障性住房建設(shè)等民生問題，調(diào)節(jié)稅收分配，實(shí)現(xiàn)社會公平。

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作者簡介：王辰宇，冉珂鑫，任越，陜西理工大學(xué)，土木工程與建筑學(xué)院工程管理1601班。

指導(dǎo)老師：盧照輝（1968—），女，副教授。工程管理專業(yè)教學(xué)與研究。