論新形勢下加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控的路徑探究

劉杰

[摘要]最近幾年，全國各地大量房地產(chǎn)項目上市并交付使用，隨之而來的物業(yè)服務(wù)及管理公司也如雨后春筍般地應(yīng)運而生。對于目前我國國情而言，很多物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)方法及財務(wù)管控手段相對薄弱，由此產(chǎn)生了很多問題，阻礙了物業(yè)公司做大做強(qiáng)。文章針對當(dāng)前物業(yè)企業(yè)在財務(wù)管控方面普遍存在的問題及漏洞進(jìn)行了較為深入的剖析，結(jié)合物業(yè)企業(yè)實際情況、財務(wù)管理制度要求和工作經(jīng)驗，對存在問題和不足給出參考改進(jìn)的方法。希望能促進(jìn)提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控方面的水平，增加收入，減少財務(wù)風(fēng)險。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)企業(yè)；財務(wù)管控；對策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201911109

最近幾年，全國各地大量房地產(chǎn)項目上市并交付使用，隨之而來的物業(yè)服務(wù)及管理公司也如雨后春筍般地應(yīng)運而生。對于目前我國國情而言，物業(yè)管理服務(wù)方法及財務(wù)管控手段相對薄弱，產(chǎn)生了很多問題，對物業(yè)公司做大做強(qiáng)不利，更從負(fù)面影響物業(yè)公司可持續(xù)發(fā)展壯大。

1物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控存在的特點

11及時性

物業(yè)企業(yè)資金收支頻繁，有些數(shù)額相對較大。由于行業(yè)特點決定了其財務(wù)管控工作必須及時有效，不能拖延，否則就會產(chǎn)生難以預(yù)料的嚴(yán)重后果。

12持續(xù)性

物業(yè)企業(yè)服務(wù)于小區(qū)業(yè)主，與居民日常生活息息相關(guān)，每天都有資金進(jìn)出，基本是處于持續(xù)不斷的經(jīng)營狀態(tài)，不同于某些企業(yè)的業(yè)務(wù)有淡旺季之分。

13復(fù)雜性

資金來源渠道多樣，形式各異；資金支出項目種類繁多，不可預(yù)測的大項支出項目可能會在不經(jīng)意間發(fā)生，復(fù)雜性可見一斑。

2物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控通常存在的問題

21物業(yè)費收取不及時，賬目記載不完整、不準(zhǔn)確

物業(yè)公司的主營業(yè)務(wù)收入是物業(yè)費，對物業(yè)費收入管理水平低下。物業(yè)費臺賬記載不清晰、不完整。一方面由于小區(qū)業(yè)主較多，一萬多戶，分多期開發(fā)，交房入住時間不一樣。各期對應(yīng)的物業(yè)費收取時間不同，標(biāo)準(zhǔn)不一樣，工作量很繁雜。另一方面部分財務(wù)人員、客服人員業(yè)務(wù)水平較差，財務(wù)部與客服部工作沒有很好對接，甚至對房屋及業(yè)主最新狀態(tài)都不清楚，更談不上對業(yè)主歷年物業(yè)費應(yīng)收、已收、欠繳情況做到賬目明晰，心中有數(shù)了。

產(chǎn)生上述問題的主要原因首先是領(lǐng)導(dǎo)思想上重視不夠，認(rèn)為物業(yè)費早晚能收上來，早一點晚一點收影響不大。其次是財務(wù)人員更換頻繁，“新官不理舊賬”，責(zé)任劃分不清，沒有嚴(yán)格按照財務(wù)制度建立相應(yīng)的物業(yè)費明細(xì)賬，核算水平低下。另外，獎懲措施不到位，財務(wù)人員及客服人員工作缺乏積極性，當(dāng)一天和尚撞一天鐘，得過且過的思想還在很大一部分人員身上有所體現(xiàn)。

22停車費收取不規(guī)范，“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象嚴(yán)重

小區(qū)車位按功能位置分為地下、地上兩種，停車計費方式有地下固定車位收費、地上車位固定期限收費、臨時停車收費三種方式。相關(guān)部門對固定車位數(shù)量、臨時停車數(shù)量、計費時間等諸多方面的管理水平較差，特別是對于臨時停車收費沒有先進(jìn)可靠的計量手段來操作和控制，存在較大的隨意性，而且收費基本采取現(xiàn)金方式，人為操作空間較大。實際情況來看采用現(xiàn)金收費方式也容易產(chǎn)生舞弊現(xiàn)象，內(nèi)外勾結(jié)貪污普遍，資金流失嚴(yán)重，缺乏先進(jìn)的監(jiān)控及管理方法。收費崗位缺少必要的記錄和監(jiān)控設(shè)備。

23創(chuàng)收意識不強(qiáng)，資源浪費

小區(qū)戶數(shù)眾多，占地面積較大，可利用資源較多。比如電梯廣告位、戶外廣告牌利用率很低，小區(qū)代收快遞服務(wù)設(shè)施尚未配備建立。另外小區(qū)硬質(zhì)景觀綠化水平較高，內(nèi)部景觀園林小品移步即景，珍貴稀有植被隨處可見，沒有被合理利用，創(chuàng)造相應(yīng)的價值，造成資源閑置浪費。

24費用支出缺少計劃性，成本意識不強(qiáng)，審批不嚴(yán)格

小區(qū)設(shè)施維護(hù)、維修，景觀養(yǎng)護(hù)等費用開支缺少計劃性，沒有做到事前控制、事中監(jiān)督、事后評價。各部門配合協(xié)調(diào)不力，沒有成本節(jié)約意識，花錢大手大腳，有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)審批不科學(xué)、不嚴(yán)格。

3物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控存在問題的改進(jìn)方法

31加強(qiáng)物業(yè)費的賬務(wù)管理

首先要取得領(lǐng)導(dǎo)重視，特別是母公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。建立一整套科學(xué)規(guī)范、易于操作的物業(yè)費收費流程。統(tǒng)一各期收費期間，按照公歷年1月1日到12月31日計取所有各期的物業(yè)費。采用較為先進(jìn)的財務(wù)收費核算軟件，依托銀行成熟穩(wěn)定的收費平臺，指定專人逐戶建立完善明細(xì)臺賬，運用電子系統(tǒng)開具物業(yè)費收款收據(jù)或發(fā)票，減少手工開具造成的差錯率，提高核算水平。財務(wù)部與客服部對接，及時獲取業(yè)主最新繳費信息。穩(wěn)定財務(wù)人員及客服人員隊伍，提高相關(guān)人員的思想道德水平及專業(yè)技術(shù)能力，母公司還可以從總部或者其他子公司抽調(diào)職業(yè)道德素養(yǎng)過硬、業(yè)務(wù)水平較高的人員充實到物業(yè)公司關(guān)鍵崗位。另外，內(nèi)部審計部門要采取定期與不定期結(jié)合的方式對收款業(yè)務(wù)檢查、復(fù)核，必要時可親自去調(diào)取銀行對賬單，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。

32加強(qiáng)停車費收入管理

借鑒高速公路ETC收費方式，在車輛出入的門崗安裝先進(jìn)的車牌自動識別系統(tǒng)，與物業(yè)公司收費平臺關(guān)聯(lián)，對進(jìn)出小區(qū)的每輛車按照車牌自動計時，自動計算停車費，減少人為干預(yù)因素。停車費收取方式逐步采用非現(xiàn)金形式，除個別小額臨時停車費以外，盡量不采用現(xiàn)金方式收取，可采取微信、支付寶等支付方式，既方便快捷也從技術(shù)手段上減少貪污舞弊行為。特殊收款崗位要采用蹲點實地考察的辦法，特別是對于收取臨時停車費崗位更要引起重視，安裝監(jiān)控設(shè)備，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。對收費員定期不定期輪崗、換崗。

33增強(qiáng)創(chuàng)收意識，合理利用資源

增強(qiáng)創(chuàng)收意識，合理利用資源。電梯廣告位、戶外廣告位加大招商合作力度，為業(yè)主提供服務(wù)的同時也增加了廣告收入。還有在小區(qū)大門附近不影響出入的情況下建設(shè)諸如“菜鳥驛站”等快遞服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，既方便了業(yè)主又增加了物業(yè)公司的收入，一舉兩得。另外，與影視公司、攝影協(xié)會等組織合作，在小區(qū)取景、攝影并提供其他服務(wù)取得收入。

34嚴(yán)格費用開支審批，加強(qiáng)預(yù)算管理

嚴(yán)格費用開支審批，加強(qiáng)預(yù)算管理。對小區(qū)設(shè)施的日常維修保養(yǎng)費用、景觀綠化費、保潔費、安保費要建立專項審批制。做到事前控制、事中監(jiān)督、事后評價。管理人員的工資福利費及日常辦公費要建立科學(xué)的預(yù)算管理制度。根據(jù)各部門的實際情況配備必要的工作人員，減少冗員。財務(wù)部門及審計部門要適時進(jìn)行輪崗。特別是關(guān)鍵崗位，更要定期輪崗，不能長期固定由某一人擔(dān)任，以保證資產(chǎn)運行安全。此外，還要明確職責(zé)權(quán)限，合理授權(quán)，不得越權(quán)或不作為。

上述收入及成本費用的管理還離不開建立完善有效的內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制。物業(yè)企業(yè)要制定切實可行的內(nèi)外部控制監(jiān)督機(jī)制，保證財務(wù)管控有實實在在的效果，而不是流于形式。

4結(jié)論

總之，通過對物業(yè)公司上述財務(wù)管控通常存在的問題進(jìn)行剖析，找到問題產(chǎn)生的根源，采取措施，對癥下藥。要牢牢抓住收入應(yīng)收盡收、成本費用控制這兩個牛鼻子不放松。向管理要效益，提升服務(wù)質(zhì)量，財務(wù)管控常抓不懈，始終貫穿于整個經(jīng)營活動中，群策群力才能提高物業(yè)公司盈利能力，保持可持續(xù)發(fā)展的勢頭。這樣形成良好循環(huán)，物業(yè)公司也就能更好地服務(wù)業(yè)主，構(gòu)建文明家園，為建設(shè)和諧社會貢獻(xiàn)一份力量。

參考文獻(xiàn)：

[1]王玲新形勢下如何加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財務(wù)管控的研討[J]. 黑龍江科學(xué)， 2015（8）：78

[2]魏茜基于物業(yè)管理公司如何強(qiáng)化財務(wù)管理的措施研究[J]. 工業(yè)C，2016（2）：50-51

[3]李靜淺議物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)精細(xì)化管理[J]. 中國集體經(jīng)濟(jì)， 2017（6）：106-107

[4]李英試論物業(yè)公司財務(wù)管理存在的問題及對策[J]. 會計師， 2016（8）：29-30