我國房產(chǎn)稅改革可能性及改革方向分析

米娜　王景雨　毛美沁

摘要：房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅體系重要組成部分，是地方政府取得財政收入的重要來源，也是國家調(diào)節(jié)收入分配格局和調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要杠桿，在整個稅制結(jié)構(gòu)中占有舉足輕重的地位。研究開征房產(chǎn)稅將有利于完善稅制體系，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，健全地方稅體系，調(diào)節(jié)收入分配，調(diào)控房地產(chǎn)市場，進而促進社會公平。文章首先對我國房產(chǎn)稅進行了簡要闡述，繼而重點分析了上海市松江區(qū)房地產(chǎn)稅改革實踐的預(yù)期影響，并借此對我國房產(chǎn)稅的改革風(fēng)險與路徑策略進行探究，以期促進我國稅制改革更加科學(xué)、穩(wěn)健、持續(xù)的推進。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；改革方向；房地產(chǎn)市場；國際經(jīng)驗；改革方向

一、房產(chǎn)稅概述

（一）房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是將房屋作為征稅對象，根據(jù)房屋的計稅余值或其租金收入作為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種財產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅的作用

1. 控制投機行為

近年來，房產(chǎn)投資逐漸吸引了大量資金，原因來源于其越來越高的穩(wěn)定性和收益性等優(yōu)勢。投資的方式多種多樣，對房產(chǎn)進行投機成為了所有選擇中最安全且回報高的選擇。但是房地產(chǎn)投機又有顯著的缺點，那就是一旦投機行為過度，將使得房產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其真實價值。而物價間都存在一個正常的比例關(guān)系，當(dāng)某種商品價格上升時，其它商品價格必然會受其影響，目前我國物價指數(shù)上升，很大程度上就是由于受到了高房價的影響。

2. 健全地方稅收

此次改革國家采取分權(quán)的方式，有條件地將房地產(chǎn)稅收定價權(quán)移交給地方政府。這就賦予地方政府一定的權(quán)力，可以使稅收監(jiān)管更加靈活，同時也能調(diào)動地方政府的積極性。此外，征收的房產(chǎn)稅有利于緩解地方財政負(fù)擔(dān)，是地方政府的一筆穩(wěn)定的稅務(wù)收入。

3. 縮小貧富差距

征收物業(yè)稅可以起到兩個作用，一方面，促進社會公平的實現(xiàn)，調(diào)節(jié)財富的分配；另一方面，土地是一種重要的資源，房地產(chǎn)離不開土地，因此也是一種重要的社會資源。征收物業(yè)稅可以節(jié)約社會資源，促進高收入者減少對房地產(chǎn)的需求。通過開征直接財產(chǎn)稅，在保全環(huán)節(jié)以財產(chǎn)的市場價值作為財產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，重新分配社會財富。不僅如此，把對限制不動產(chǎn)征收來的稅以住房補貼等方式分配給弱勢群體，以此來緩解其住房壓力。

二、房產(chǎn)稅的必要性

（一）從社會效益來看

1. 有助于促進社會公平

中國的目標(biāo)是構(gòu)建和諧發(fā)展社會，縮小貧富差距，實現(xiàn)全面小康、共同富裕。自從改革開放以來，居民的生活質(zhì)量有了很大提高，但收入分配差距也在擴大，很大程度上是由于財產(chǎn)性收入差距在擴大，通過房產(chǎn)這種直接方式對社會財富進行二級劃分，對所有家庭成員進行征稅，設(shè)定一定范圍的免稅限額。征收的稅收將通過住房補貼和社會保障性住房建設(shè)等方式重新分配給弱勢群體，以緩解社會弱勢群體的住房壓力。

2. 有利于抑制社會惰性

房地產(chǎn)泡沫帶來了對群體行為的適應(yīng)性和非理性投機的預(yù)期。一旦泡沫產(chǎn)生，房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)高于其實際價值。一旦泡沫破滅，就會給整個社會帶來嚴(yán)重的危害。但如果我們開始征收物業(yè)稅，首先，購房者會仔細(xì)考慮居住空間，因為大面積意味著更多的稅收，這將促進土地保護，其次通過資產(chǎn)調(diào)整手段增加住房持有成本，使許多房地產(chǎn)業(yè)主不敢去享受他們的成功，讓社會資本不再局限于住房。房地產(chǎn)業(yè)不是向各個領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，而是有利于社會總資源的配置。

（二）從政治效益來看

1. 對我國財產(chǎn)稅制的完善有著十分重要的意義

改革開放以來，我國商品稅制、所得稅制和財產(chǎn)稅的幾大稅制中，前者已經(jīng)比較完善，而后者的發(fā)展相對滯后，現(xiàn)在物業(yè)稅制“重流通、輕留存”正在形成。減輕了業(yè)主轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的成本，也造成了房地產(chǎn)市場存量房閑置。而積壓、引入物業(yè)稅有利于振興現(xiàn)有存量的房地產(chǎn)，物業(yè)維護環(huán)節(jié)稅也是完善物業(yè)稅制度的有效途徑。

2. 有效地增加地方財政收入

不論對于國家，還是地方政府來說，資金支持是各項工作的順利開展的重要后盾，而征稅又是收入來源中最有效最快捷的途徑。根據(jù)專家學(xué)者的相關(guān)研究，財產(chǎn)稅是一種適合地方征收的稅收。這是因為房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。與中央政府相比，地方政府對物業(yè)稅較為熟悉，便于政府根據(jù)自身條件和相關(guān)信息進行決策。同時，由于熟悉程度的提高，地方政府在征收相關(guān)信息之前的成本將會降低。通過引入物業(yè)稅，地方政府可以緩解地方財政壓力，獲得大量穩(wěn)定的收入來源，還可以緩解中央和地方退稅、轉(zhuǎn)移支付的壓力。

3. 增強地方政府的責(zé)任意識

物業(yè)稅的征收要求每一個程序都是公開透明的。它要求公眾了解征稅過程、數(shù)額，甚至到哪里去，使居民知道他們付了多少錢，使地方政府可以約束自己，如稅收轉(zhuǎn)移、出口和逃稅可以盡可能消除。隨著稅收的增加，城市道路交通、水電供應(yīng)、通信、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等這些也會得到改善，政府可以提供給居民們更加優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)。

（三）從經(jīng)濟效益來看

1. 緩解房產(chǎn)供需矛盾

目前房地產(chǎn)市場不是供不應(yīng)求，而是供需不平衡。持有房產(chǎn)與持有成本是一個正比的關(guān)系，持有房產(chǎn)的時間越長，持有成本就會越高。如果要是在持有的環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅，就會使住房擁有成本升高，有利于擠出空置住房。

2. 抑制炒作，減小房產(chǎn)泡沫

目前，市場上的投資需求已經(jīng)超過了非投資需求。開征房地產(chǎn)稅有利于抑制投資和豪華住宅需求，為真正需要購房的居民提供機會和趨勢。居民的住房和辦公需求對企業(yè)和機構(gòu)的影響不會很大，相反，由于房地產(chǎn)市場的供給已經(jīng)增加，價格自然會相應(yīng)降低，對房地產(chǎn)的需求也會增加，而只需要得到滿足，房地產(chǎn)市場可以有效地處理目前的房價過高問題，使其逐漸恢復(fù)到穩(wěn)定狀態(tài)。

三、推出房產(chǎn)稅的預(yù)期影響——以松江居民為例

（一）調(diào)查分析

就此次項目，進行了問卷調(diào)查，上海市松江區(qū)占比最多的還是三口之家，其次為單身一人居住。家庭月收入普遍維持在5000～20000元之間，對于大學(xué)生來說，抽取其中的上海本地學(xué)生為樣本，大多數(shù)擁有1～2套房產(chǎn)，普遍以商品房為主，擁有多套房產(chǎn)的家庭普遍選擇出租來獲取一定的收入，30%左右的家庭選擇閑置。松江市民有20%左右為租賃住房，但是商品房和租賃房占多數(shù)比例。此外，一半以上的在籍學(xué)生居住在100平方米以上的住房。超過60%的受訪者認(rèn)為征收物業(yè)稅的目的是為了抑制房價。其他人認(rèn)為，目的只是為了增加收入。事實上，財產(chǎn)稅的好處遠(yuǎn)不是如此簡單的。希望我們的項目能讓更多的人知道這個改革政策。

大多數(shù)調(diào)查者希望政府對豪宅、別墅進行征稅，商品房則超過一定數(shù)量或是達(dá)到一定面積再開始征稅。如果開始了全面征收房產(chǎn)稅，大約半數(shù)的調(diào)查者擔(dān)心這會增加購房者的負(fù)擔(dān)，對于還未擁有自己第一套房子的居民，會影響他們的基本住房需求。雖然房產(chǎn)稅有利于資源的二次配置，但是會不會帶來新的不公平呢？無論是打算近期購房投資還是購房居住的人，大部分人都選擇不改變原計劃和繼續(xù)觀望的策略。也有大約30%的人會選擇因房產(chǎn)稅的征收而賣掉部分房產(chǎn)，其余居民都選擇出租和觀望措施。

（二）預(yù)期影響

從供求理論的短期影響來看，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，它的價格波動的主要影響來自其需求。而房產(chǎn)市場的短期供給量是恒定的，征收房地產(chǎn)稅則由住宅市場上的需求方承擔(dān)，購買成本增加，需求量下降，導(dǎo)致短期內(nèi)房產(chǎn)價格是下降的。從潛在購買者角度來看，這部分消費者的心理預(yù)期會隨著房地產(chǎn)稅出臺呼聲的高漲及各種抑制房價措施的不斷出臺受到影響，這一緩沖給市場一個自我調(diào)整的時間，也給政府宏觀政策的具體落實創(chuàng)造了有利時機。從投資投機者角度來看，對個人住房持有環(huán)節(jié)征稅恢復(fù)，投機成本增加，利潤空間會縮小，改變投機者對房價預(yù)期的增值，征收房地產(chǎn)稅后資產(chǎn)均衡價格將低于稅前水平。

四、中國實行房產(chǎn)稅所面臨的困難

（一）稅基窄，收入有限

目前我國企業(yè)對商品用房征收房產(chǎn)稅，個人持有居住性房產(chǎn)，除上海和重慶兩地試點期間對部分房產(chǎn)征稅以外，暫不征收房產(chǎn)稅。這使得房產(chǎn)稅的稅基狹窄，難以加以擴大。并且在中國，被征稅的商品房占住房的比例很小。對于占比較大的包括各類福利房、農(nóng)村住房等難以實施征收房產(chǎn)稅的。這樣，稅收就會出現(xiàn)少征收的問題，很難實現(xiàn)“公平納稅”。

（二）基礎(chǔ)信息收集工作難

房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)的計算需要對全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)和人口數(shù)據(jù)有全面及時的記錄，且還需對其市場價值作出準(zhǔn)確公平的評估。這樣的基礎(chǔ)信息的收集工作耗時耗力巨大，短時間不能完成。

（三）征收成本大

除了上述提到的基礎(chǔ)信息收集的成本巨大之外，政府還需付出如為設(shè)立有效可行標(biāo)準(zhǔn)而實施覆蓋全國的調(diào)查費用，更新基礎(chǔ)信息的費用，推廣宣傳房產(chǎn)稅政策費用和隨后的改善政策的更多其他成本。

（四）對國家發(fā)展的影響未知

由以上幾點可知，房地產(chǎn)稅收的收入有限，但實施的成本巨大。且若實行綜合性稅收政策，對于目前其他相關(guān)房地產(chǎn)環(huán)節(jié)征收的穩(wěn)定巨大收入的稅種也會產(chǎn)生難以預(yù)計的影響，從而影響到政府總體收入和國家發(fā)展。

五、總結(jié)對中國房產(chǎn)稅未來發(fā)展建議

近年來，為了遏制過快上漲的房地產(chǎn)價格，國家出臺了一系列調(diào)控措施，從財稅、金融、法規(guī)再到限購令，國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心不可謂不大，但是我們不能忽視其存在的缺陷和面對的困難，應(yīng)深入分析我國住房發(fā)展矛盾，不“為房價而治房價”，從更寬廣長遠(yuǎn)的角度完善制度，并適當(dāng)借鑒國外的經(jīng)驗。以下是幾點建議。

（一）精簡稅種，實施綜合稅改

我國首先應(yīng)針對不動產(chǎn)把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個稅種合并為一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，開征全國統(tǒng)一房地產(chǎn)稅。利好在于能促進企業(yè)的公平合理競爭、促進科學(xué)規(guī)范計稅依據(jù)，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）自上而下進行基礎(chǔ)工作

為了征收房產(chǎn)稅不僅要開展全國的住房信息普查，加強住房更新信息，掌握全國住房的基本情況，還要注意建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，準(zhǔn)確及時的采集房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實現(xiàn)全國都能聯(lián)網(wǎng)實時查詢。這些基礎(chǔ)工作應(yīng)自上而下、層層通知、有條不紊地進行。上級做好監(jiān)督檢查工作，下級定時統(tǒng)計更新。

（三）統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)

按照目前我國政策，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋間的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大，造成房產(chǎn)稅征收對象覆蓋不公平，應(yīng)統(tǒng)一界定性質(zhì)，統(tǒng)一稅基。并且還需明確界定居民“基本住房標(biāo)準(zhǔn)”，以清晰房產(chǎn)稅的免征條件。

（四）制定完整法律

完成修訂房產(chǎn)稅相關(guān)征管法，除了以上所述應(yīng)清晰明確的規(guī)定外，還需制定相關(guān)懲罰措施。以此作為依法治稅，加強管理的法律依據(jù)。

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*基金項目：2018年上海市大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃（201811047052）。

（作者單位：上海立信會計金融學(xué)院會計學(xué)院）