房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理問(wèn)題及對(duì)策

鄧春芝

摘 要：企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程當(dāng)中實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，可以增強(qiáng)企業(yè)對(duì)企業(yè)資本管控所達(dá)到的效果，有效降低在財(cái)務(wù)管理過(guò)程當(dāng)中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)狀況。二十一世紀(jì)以來(lái)，隨著人們的需要，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但是，其在進(jìn)行預(yù)算管理的過(guò)程當(dāng)中，存在著系統(tǒng)不完善，規(guī)劃過(guò)于分散等諸多問(wèn)題，對(duì)這項(xiàng)工作的進(jìn)行造成比較大的影響，所以在企業(yè)發(fā)展的實(shí)踐當(dāng)中必須要加以解決。在此次研究當(dāng)中，主要從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基本理論出發(fā)，對(duì)其中所存在的問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀提出了相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)預(yù)算;問(wèn)題及對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算概述

（1）?????? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的特點(diǎn)

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算包括資金預(yù)算、銷售預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等。房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量大，時(shí)間長(zhǎng)，是典型的資金密集型企業(yè)，也是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)的命脈。資金預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的核心。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)點(diǎn)，制定拿地計(jì)劃、開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、交付及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃等經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，以銷售利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)為終結(jié)點(diǎn)，做好各個(gè)階段的資金安排，保障企業(yè)健康發(fā)展。

（2）?????? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的重要性

因房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司，大部分都是盲目擴(kuò)張、盲目擴(kuò)大杠桿率，不重視投資預(yù)算分析，不重視提高周轉(zhuǎn)，從而導(dǎo)致資金鏈斷裂。而做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，對(duì)于企業(yè)有規(guī)劃發(fā)展、資源合理配置、健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等，都起著舉足輕重的作用。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)預(yù)算管理的基本理論和重要性沒(méi)有明確的認(rèn)知，許多企業(yè)在不了解預(yù)算管理流程的情況下便開始進(jìn)行此項(xiàng)工作，因而在發(fā)展中導(dǎo)致了許多問(wèn)題。作為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中發(fā)展的核心要素，預(yù)算管理工作應(yīng)該受到相應(yīng)的重視，但是，在現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)都存在著許多問(wèn)題，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展暴露得愈發(fā)明顯，主要可以從以下幾方面來(lái)進(jìn)行說(shuō)明：

（1）預(yù)算管理系統(tǒng)不完善

在現(xiàn)階段，有許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有一個(gè)完善的預(yù)算管理系統(tǒng)，有些企業(yè)甚至根本沒(méi)有建立，這就導(dǎo)致在進(jìn)行全面預(yù)算管理工作當(dāng)中出現(xiàn)了一些問(wèn)題：權(quán)責(zé)分割不明確、人事管理不完善、預(yù)算管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理等。在預(yù)算管理的過(guò)程當(dāng)中，牽涉到比較多的因素，所以在執(zhí)行工作時(shí)一旦管控不當(dāng)就會(huì)產(chǎn)生預(yù)算信息不準(zhǔn)確的問(wèn)題。而房地產(chǎn)企業(yè)的行政人員在對(duì)企業(yè)進(jìn)行規(guī)劃的過(guò)程當(dāng)中可能會(huì)出現(xiàn)目光比較短淺的問(wèn)題，更加注重短期而非長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益，在進(jìn)行預(yù)算管理的工作過(guò)程當(dāng)中，執(zhí)行力比較低，實(shí)行效果也會(huì)比較差。

（2）預(yù)算范圍不全面

在房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作當(dāng)中，應(yīng)該順應(yīng)現(xiàn)階段的發(fā)展需要，建立起全面的預(yù)算管理機(jī)制。但是，在實(shí)踐當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)通用的仍然是一種自上而下的管理機(jī)制，在推進(jìn)預(yù)算工作的過(guò)程當(dāng)中遇到的障礙較多，不能全方位的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)算，從而導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)變化情況和企業(yè)發(fā)展前景的誤判。

（3）預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性

房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的項(xiàng)目往往前期投入比較多，工期又比較長(zhǎng)，所以有許多企業(yè)為了加快獲得經(jīng)濟(jì)效益的速度，開始對(duì)工期進(jìn)行縮短，在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的預(yù)算規(guī)劃，在進(jìn)行預(yù)算規(guī)劃時(shí)所依據(jù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)比較片面，范圍也進(jìn)行了縮小，所以工期與預(yù)算時(shí)所得出的結(jié)論不相符。

（4）預(yù)算流于形式，無(wú)對(duì)應(yīng)考核體系

財(cái)務(wù)預(yù)算變成了資金計(jì)劃，執(zhí)行無(wú)約束。在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展當(dāng)中，因?yàn)閷?duì)預(yù)算管理不夠重視，體系不太完善，重前期編制，過(guò)程中不做調(diào)整和跟蹤，使預(yù)算工作從全面預(yù)算變成了資金計(jì)劃，無(wú)法發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)有的作用。基于此，在后續(xù)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)預(yù)算管理的考核與激勵(lì)制度加以完善，為預(yù)算管理工作保駕護(hù)航，從而保障企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

三、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的對(duì)策

在進(jìn)行預(yù)算管理的過(guò)程當(dāng)中，如果采取的手段比較落后，就脫離了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展軌跡，預(yù)算工作所得出的結(jié)論也會(huì)喪失應(yīng)有的功能，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)沒(méi)有發(fā)展優(yōu)勢(shì)，所以在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該展開有效的全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，從而對(duì)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行評(píng)估與管控，保障房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。主要可以從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行完善：

（1）建立健全完善的預(yù)算管理體系

1.全員參與

企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作是一項(xiàng)比較全面的系統(tǒng)化的工作，其在展開的過(guò)程當(dāng)中，需要各個(gè)環(huán)節(jié)的工作人員全員參與，這可以在一定程度上對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的效率和質(zhì)量進(jìn)行提升。

2.資源整合

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的過(guò)程當(dāng)中，需要充分考慮到市場(chǎng)和政策資產(chǎn)，并且對(duì)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中的具體定位以及管理水平進(jìn)行分析。

3.管理體制建立

在進(jìn)行預(yù)算管理工作的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該建立健全全面的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)的力度。

一是做好管理架構(gòu)建設(shè)，由企業(yè)經(jīng)營(yíng)第一負(fù)責(zé)人掛帥，各業(yè)務(wù)體系職責(zé)分工，財(cái)務(wù)管理部門綜合統(tǒng)計(jì)協(xié)調(diào);二是加強(qiáng)制度建設(shè)，由剛性的制度體系來(lái)約束預(yù)算編制與執(zhí)行和考核。

（2）做好全面的預(yù)算規(guī)劃

一是從經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資金預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算三個(gè)方面著手，對(duì)管理的各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的管控。

二是在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中應(yīng)該結(jié)合在市場(chǎng)當(dāng)中的發(fā)展情況來(lái)對(duì)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，并且嚴(yán)格管控融資與投資活動(dòng)，還要選擇專業(yè)水平更高的進(jìn)行全面財(cái)務(wù)預(yù)算管理的人才加入到預(yù)算管理部門當(dāng)中。

三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)預(yù)算管理工作時(shí)應(yīng)該積極地與實(shí)踐相結(jié)合，根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)對(duì)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析，并且制定策略，采取針對(duì)性的手段，將風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)降到最低，在安全度過(guò)風(fēng)險(xiǎn)之后再對(duì)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該調(diào)整的制度進(jìn)行調(diào)整，從而增強(qiáng)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（3）預(yù)算數(shù)據(jù)的合理性是預(yù)算作用發(fā)揮的基石

一是要將經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)各階段實(shí)際特點(diǎn)與全面預(yù)算相結(jié)合，制定合理全面的預(yù)算編制基礎(chǔ);二是與公司階段性發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)，發(fā)展規(guī)劃要與行業(yè)發(fā)展水平、企業(yè)所處市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位相適應(yīng)，要與企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力相適應(yīng)。三是在資金預(yù)算程序建立的過(guò)程中，需要對(duì)其中的每一環(huán)節(jié)進(jìn)行完善，要對(duì)收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)購(gòu)置等影響資金流的各項(xiàng)影響因素進(jìn)行充分預(yù)估，甚至可以采用激進(jìn)、正常、保守的三項(xiàng)方案選擇和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)設(shè)定的預(yù)估方式。四是在財(cái)務(wù)預(yù)算過(guò)程中，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總并進(jìn)行評(píng)估;對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并且根據(jù)評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)環(huán)境制定合理方案;在規(guī)劃完成之后，對(duì)其中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與優(yōu)化設(shè)計(jì)。

（4）不斷完善績(jī)效考核與激勵(lì)機(jī)制

在大多數(shù)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，都設(shè)置了績(jī)效考核制度，這種制度可以保障企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所推行的績(jī)效考核制度在評(píng)估時(shí)主要標(biāo)準(zhǔn)為工作進(jìn)度，工作人員沒(méi)有充足的工作積極性。在績(jī)效管理制度中將預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算分析與調(diào)整等作為全面預(yù)算工作質(zhì)量考核指標(biāo)納入績(jī)效管理制度體系中，對(duì)企業(yè)的發(fā)展更有利，不但可以提升房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的綜合效益，還可以保障企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度在房地產(chǎn)企業(yè)的施行，可以有效地對(duì)房地產(chǎn)的資本進(jìn)行科學(xué)化的管控，在最大限度內(nèi)降低財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行過(guò)程當(dāng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度仍然存在著一些缺陷，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展?；谶@種發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起全面的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，提高預(yù)算數(shù)據(jù)的合理性，對(duì)發(fā)展當(dāng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并且結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境來(lái)采取針對(duì)性的手段解決風(fēng)險(xiǎn)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，加強(qiáng)考核與激勵(lì)，保障預(yù)算管理工作順利進(jìn)行，保障企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

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